苍南县腾达物业管理有限公司与温州市泓鑫房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省温州市中级人民法院

民事判决书

（2015）浙温民终字第2983号

上诉人（原审被告）：温州市泓鑫房地产开发有限公司，住所地：温州市杨府山涂村。

法定代表人：***，公司董事长。

委托代理人：***，浙江赞程律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苍南县腾达物业管理有限公司，住所地：苍南县灵溪镇城中北路东57号。

法定代表人：***，公司财务主管。

委托代理人：***，浙江瓯南律师事务所律师。

上诉人温州市泓鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫房开公司）因物业服务合同纠纷一案，不服苍南县人民法院作出的（2015）温苍民初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原判认定，鸿鑫房开公司系****和锦园大楼的投资开发建设单位。苍南县腾达物业管理有限公司（以下简称腾达物业公司）在详细研究鑫和锦园项目的有关资料后，为承担该物业项目的管理及相关服务，认真配合鸿鑫房开公司做好项目前期管理服务工作，于2008年5月13日向鸿鑫房开公司出具了《物业服务承诺书》，其中承诺的第二点内容为“房开空置房管理费用由我公司自行负责。”2008年5月28日，双方签订了一份关于****和锦园的《前期物业服务合同》，约定：由腾达物业公司为****和锦园提供前期物业管理服务，物业管理费按住宅不低于1.20元／（月·㎡）、非住宅不低于1.50元／（月·㎡）、其他性质物业不低于2.00元／（月·㎡）收取；本物业管理服务费按规定交纳，每年交纳一次，以入伙时间为每年的交费时间；未出售和已出售未入住房屋的物业管理服务费，分别由鸿鑫房开公司和业主按其拥有建筑面积按规定交纳；鸿鑫房开公司及时缴纳空置房的物业管理服务费；委托管理服务期限定为5年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止，但是，期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2012年2月25日，腾达物业公司与****和锦园业主委员会签订《鑫和锦园物业服务合同》，约定：由腾达物业公司为****和锦园提供前期物业管理服务，物业管理费按住宅不低于1.20元／（月·㎡）、非住宅不低于1.50元／（月·㎡）、住宅改办公的不低于2.00元／（月·㎡）收取；本物业管理服务费按规定交纳，每年交纳一次，以每年3月份为每年的交费时间；业主或物业使用人违反本合同第十六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之五标准支付违约金；未出售和已出售未入住房屋的物业管理服务费，分别由开发商和业主按其拥有建筑面积按规定交纳；委托管理服务期限定为1年，自2012年3月1日起至2013年2月28日止。2013年3月1日，腾达物业公司与****和锦园业主委员会又按上述合同约定续签一份《鑫和锦园物业服务合同》，合同期限为2013年3月1日至2015年2月28日，非住宅服务费仍按上述标准交纳，并明确约定业主或物业使用人违反本合同第十六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期交纳的物业服务费、公共能耗费，物业服务企业可以从逾期之日起每日加收应缴费用总额的万分之五作为违约金。合同签订后，腾达物业公司按照合同约定于2008年5月28日开始一直为小区提供物业管理服务，履行合同约定的相关义务。目前，坐落于苍南县××和××室（建筑面积2979.17平方米）、102室（建筑面积65.35平方米）、103室（建筑面积90.10平方米）、119室（建筑面积53.65平方米）房屋产权仍登记在鸿鑫房开公司名下，但鸿鑫房开公司一直未缴纳物业服务费。2014年12月5日，腾达物业公司向鸿鑫房开公司送达律师函催缴，但鸿鑫房开公司至今尚未缴纳。

原判认为，腾达物业公司与鸿鑫房开公司签订的《前期物业服务合同》以及腾达物业公司与****和锦园业主委员会签订的两份《鑫和锦园物业服务合同》，均系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。鸿鑫房开公司作为案涉鑫和锦园1-2幢301室、102室、103室、119室房屋产权人，****和锦园业主委员会签订的两份《鑫和锦园物业服务合同》对其具有法律约束力，应按合同约定履行自己的义务。一、关于2011年3月1日至2013年2月28日期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。根据腾达物业公司与****和锦园业主委员会签订的物业服务合同第十六条的约定，鸿鑫房开公司应于2012年3月份交纳物业费，但并未按期交纳。腾达物业公司从2012年4月1日起知道或应当知道其权利受到侵害，故其主张该期间的物业费诉讼时效应从2012年4月1日开始起算，至2014年12月5日其发律师函主***时已超过二年诉讼时效，故其主张该期间的物业费，不予支持。鸿鑫房开公司关于诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。二、关于2013年3月1日至2015年3月31日期间的物业服务费支付问题。根据《鑫和锦园物业服务合同》约定，案涉未出售房屋应由鸿鑫房开公司交纳物业费。故腾达物业公司要求鸿鑫房开公司支付2013年3月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，理由正当，应予支持。鸿鑫房开公司辩称其未提供物业服务，与事实不符，不予采纳。鸿鑫房开公司辩称腾达物业公司已承诺空置房物业由其自行负责，但《鑫和锦园物业服务合同》已对空置房物业费进行约定，腾达物业公司的承诺已失效，故该辩解意见不予采纳。根据《鑫和锦园物业服务合同》约定的非住宅物业服务费不低于1.50元／（月·㎡）、违约金按从逾期之日起每日加收应缴费用总额的万分之五计算，上述期间301室房屋的物业服务费为2979.17㎡×1.50元／（月·㎡）×25个月（自2013年3月1日至2015年3月31日）=””111718.88元、违约金酌定为23944元；102、103室房屋物业服务费为（65.35㎡＋90.10㎡）×1.50元／（月·㎡）×25个月（自2013年3月1日至2015年3月31日）=””5829.38元，腾达物业公司主张滞纳金1532元，没有超过违约金标准，予以认定；119室房屋物业服务费为53.65㎡×1.50元／（月·㎡）×14个月（自2014年2月1日至2015年3月31日）=””1126.65元、违约金酌定为188.31元。综上，2013年3月1日至2015年3月31日期间鸿鑫房开公司应支付的物业服务费及违约金总额为144339.22元。腾达物业公司主张超过该金额部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、鸿鑫房开公司于判决生效后十日内支付腾达物业公司物业服务费及滞纳金共计144339.22元；二、驳回腾达物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5239元，减半收取2619.50元，由腾达物业公司负担1029.50元，由鸿鑫房开公司负担1590元。

宣判后，鸿鑫房开公司不服，向本院提出上诉称：一、《物业服务承诺书》签订的时间早于《鑫和锦园物业服务合同》，但不能仅以时间早晚来判断效力高低。双方签订的《鑫和锦园物业服务合同》系为了向房管局备案而签署的格式合同，未反映双方的真实意思表示。《物业服务承诺书》是腾达物业公司在双方谈判过程中为争取中标对鸿鑫房开公司所作的承诺，未出售房屋物业费免收即其承诺的优惠条件。在双方之后签署的任何文件材料中，均未特别指明对未出售房屋物业费免收的条件进行改动，应认定《物业服务承诺书》的约定继续有效。二、腾达物业公司未提供任何证据证明其已实际提供了合格的物业服务，应承担举证不利的后果。原审在腾达物业公司未提供证据的情况下认定其已提供物业服务有误。综上，请求撤销原判并依法改判。

腾达物业公司答辩称：一、由于内部管理人员的变动，腾达物业公司对《物业服务承诺书》出具的情况现不甚了解。即使该承诺书是真实的，也系双方在谈判交易过程中所作的协商，只有最终形成的合同内容才能作为双方的真实意思表示。之后签订的物业服务合同均已经对未出售房屋物业费作出明确约定由开发商交纳。二、腾达物业公司已经提供三份物业服务合同，2012年、2013年物业服务合同均是业主委员会与腾达物业公司签订，腾达物业公司提供物业服务的情况已经得到了业主委员会的认可。

双方当事人在二审期间均未提供新的证据。

二审经审查当事人在原审提供的证据并结合当事人陈述，对原审判决认定的事实依法予以确认。

本院认为，腾达物业公司在2008年5月13日出具的《物业服务承诺书》中承诺房开空置房管理费用由其自行负责。该承诺书系双方在物业服务关系建立之前协商过程中，腾达物业公司希望与之建立物业服务关系而向鸿鑫房开公司所作出的单方承诺。但之后，腾达物业公司与鸿鑫房开公司于2008年5月28日签订的《鑫和锦园前期物业服务合同》中并未将腾达物业公司该单方承诺确定为其合同义务，而是明确约定未出售房屋的物业管理服务费由鸿鑫房开公司交纳。该合同内容系双方达成的合意，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。随后，鑫和锦园业主委员会成立后，其与腾达物业公司签订的《物业服务合同》也均明确约定未出售房屋的物业管理费由开发商交纳。该合同对于所有业主均具有拘束力，包括涉案房屋的产权人鸿鑫房开公司。因此，依据合同约定，鸿鑫房开公司负有对产权登记于其名下的涉案房屋交纳物业管理费的义务。

关于腾达物业公司是否实际提供物业服务的问题，腾达物业公司已经提供其与鸿鑫房开公司订立的《鑫和锦园前期物业服务合同》、其与鑫和锦园业主委员会订立的两份《物业服务合同》以及鑫和锦园业主大会筹备组第三次会议纪要等证据，可以证实从2008年-2015年腾达物业公司被选聘为鑫和锦园的物业服务企业持续提供物业服务。鸿鑫房开公司主张腾达物业公司未实际提供物业服务，该举证责任在于鸿鑫房开公司一方，现其并未提供相应的反驳证据，原审对其该主张未予采信，并无不当。

综上，鸿鑫房开公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费3186元，由上诉人温州市泓鑫房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长邓习军

审判员王蕾

代理审判员***

二〇一五年十二月十七日

代书记员***