酒泉广厦建业有限责任公司、**等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘09民终374号 上诉人（原审被告）：酒泉广厦建业有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区阳关路20号，统一社会信用代码916209007102481158。 法定代表人：运璞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司项目负责人。 委托诉讼代理人：***，甘肃政剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，女，生于1977年6月11日，住甘肃省金塔县。 被上诉人（原审原告）：***，女，生于1998年7月2日，住甘肃省金塔县。 被上诉人（原审原告）：**，女，生于2012年3月7日，住甘肃省金塔县。 法定代理人：**，女，生于1977年6月11日，住甘肃省金塔县。 上诉人酒泉广厦建业有限责任公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人**、***、**房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省金塔县人民法院（2022）甘0921民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广厦公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回**、***、**的诉讼请求；2．酌情判处因**延迟支付房款而由广厦公司承担的银行贷款利息；3．一、二审诉讼费由**、***、**承担。事实和理由：一、广厦公司按照买卖合同的约定向***交付了房屋，**、***、**没取得房屋系其自身原因造成的。2012年，张掖市兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）承建了金塔县泰安家园住宅小区26#住宅楼的建设工程，该建设工程由广厦公司具体施工，工程竣工验收交付使用后，经与兴盛公司结算，兴盛公司将26#-4-101、26#-4-201、26#-4-301、26#-4-401、26#-7-3号共5套房屋抵顶广厦公司的部分工程款。2013年9月，***联系广厦公司希望低价购买抵账房，广厦公司将抵顶的26#-4-101房屋出卖给***，约定房屋价款280000元，***交付100000元购房款后，广厦公司向***交付了房屋钥匙，将房屋向***交付使用，自此广厦公司也认为房屋由***占有使用。***当时说下欠房款180000元在三年内还清，每月按照1％向广厦公司承担利息。截止2019年8月**、***、**联系广厦公司时，未支付房款的利息按照双方约定的月息1％计息，已达到10余万元。以银行同期拆借利率0.48％计息，广厦公司已支付银行贷款利息超过6万余元，请法院酌情考虑由**、***、**承担广厦公司的贷款利息。二、**、***、**没有权利要求广厦公司承担利息。**、***、**及***生前不积极履行合同义务，不联系广厦公司办理房屋产权手续，造成房屋买卖不成功的责任由**、***、**承担。1.2013年9月广厦公司与***达成房屋买卖协议后，***没有联系广厦公司，也没有交付剩余房款。广厦公司多方寻找联系***要求履行协议也无法联系，两年后广厦公司了解到***因涉嫌刑事犯罪在监狱服刑，在此期间广厦公司无法和***联系，**、***、**也没有和广厦公司联系办理房屋产权手续。2．**等三人没有联系广厦公司，也没有交付房款。广厦公司也不知道**、***、**是***亲属，在房屋买卖协议没有解除前，**、***、**有交付房款的义务，其三人没有主张权利也未履行义务。3．**、***、**及***不与广厦公司联系办理房屋手续，给了兴盛公司将房屋出售他人的机会，责任在**等三人。从2013年9月到2017年近五年时间，**、***、**及***不履行合同义务也未与广厦公司及时联系说明具体情况，其自身存在过错，造成损失应当自己承担。三、**、***、**及***不积极履行合同义务，给广厦公司造成了经济损失。2012年广厦公司施工的××县住宅楼的建设工程的资金是由广厦公司垫资完成的，大部分资金是向银行贷款。从2013年9月到2021年近八年时间，**、***、**及***既不履行协议，也不告知广厦公司解除合同，给广厦公司造成损失。现在**等三人提出的利息主张不应当得到支持。四、**等三人的经济损失是其自愿、有意扩大的损失，其不积极履行协议义务，造成直接经济损失应当自行承担并承担对广厦公司造成的经济损失。 **、***、**辩称，一、广厦公司未按约定向**、***、**交付案涉房屋，其所主张的利息与事实不符，一审判决支付利息符合法律规定。广厦公司上诉称与***达成约定，未支付的房款按月息1％计息明显不符合相关事实。首先，广厦公司未提交相关证据予以佐证，即便退一步来看，如按照广厦公司所称，未付房款需支付利息，则说明***与广厦公司对案涉房屋未付房款达成了约定，广厦公司就更不应该一房二卖。其次，根据基本常识和交易习惯，案涉房屋作为抵顶工程款的房屋，兴盛公司在另行销售该房屋时不可能不与广厦公司沟通，不可能不征求广厦公司的同意便处分案涉房屋。因此，广厦公司在明知其已与***达成房屋买卖协议并收取了部分房款的前提下，仍然同意兴盛公司将案涉房屋销售给他人的行为，致使合同目的无法实现，属于故意为之，应当视为具有重大过错。由此，广厦公司上诉主张曾与***达成约定的情况明显不符合基本逻辑及相关事实。二、案涉房屋无法实际交付及一房二卖的原因系因广厦公司的重大过错造成，应当视为广厦公司根本性违约。**、***、**未取得案涉房屋的原因明显系由广厦公司造成。根据本案审理过程中的相关证据和事实，广厦公司在与兴盛公司经过结算后，兴盛公司已将案涉房屋抵顶给了广厦公司，广厦公司具有实际处分案涉房屋的权利，因此，***与广厦公司达成的房屋买卖协议合法有效，依法应当受到保护。其次，广厦公司作为案涉房屋的出卖方，其具有向***交付房屋的合同义务，且***已向广厦公司支付了10万元购房款，应视为***已履行了合同的部分义务，而案涉房屋却并未实际交付，甚至在之后被转卖给他人，案涉房屋一房二卖及现已无法实际交付的原因明显系由广厦公司造成，应当视为广厦公司根本性违约。三、一审判决广厦公司退还购房款及支付利息的判决适当，已综合考虑各方情况，符合事实及法律的相关规定。**、***、**在2021年11月发现案涉房屋已有他人居住使用后，便向一审法院提起诉讼，在诉讼过程中，广厦公司同意退还购房款，出于对广厦公司的信任便撤回起诉。但截至目前，广厦公司仍未向**、***、**退还购房款，也未交付案涉房屋。广厦公司占用购房款长达十年多，也已造成了**、***、**的重大损失，一审判决广厦公司自**、***、**第一次起诉时作为资金占用利息的起算时间已综合考虑各方的情况，一审对本案的判决符合相关事实及法律的规定。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。 **、***、**向一审法院起诉请求：1．判令广厦公司向**、***、**退还购房款100000元，并承担资金占用费100000元×6％×9年（2013年9月10日至2022年9月10日，共计9年）=54000元，合计154000元；2．判令广厦公司承担**、***、**自2022年9月11日至实际偿还日按照年利率6％的资金占用利息；3．广厦公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，**、***、**增加诉讼请求：请求判令解除双方之间的合同关系。 一审法院认定事实：2013年9月10日，**丈夫***与广厦公司达成口头房屋买卖协议，广厦公司将位于××县东户房屋出售于***，***于当日交纳购房款10万元，广厦公司向***交付了该房屋钥匙。***、**是***的子女，***于2020年6月去世。**于2021年11月发现该涉案房屋已有他人居住使用，便向一审法院起诉要求广厦公司向其退还已付房款10万元。广厦公司答应向其退款，**于2021年12月9日撤回起诉。 一审法院认为，**丈夫***与广厦公司于2013年9月10日口头达成的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。***向广厦公司交纳购房款10万元，广厦公司向***交付了该房屋钥匙，双方均履行了部分合同义务。后***长期未付清剩余房款，也未联系办理房屋产权登记手续，致该案涉房屋被兴盛公司出售于他人，其自身也存在一定过错。现**的购房目的已无法实现，其请求解除房屋买卖合同关系、退还购房款10万元的诉求，具有事实依据和法律依据，予以支持。**于2021年11月起诉广厦公司，广厦公司方知**未取得该案涉房屋。此后，广厦公司仍不能按期交付房屋或退还购房款，已明显构成违约，应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，广厦公司在已知**未取得该案涉房并答应退款的情况下，仍不及时退款，应当从2021年11月开始承担违约责任。**要求广厦公司承担资金占用期间利息的诉求，有法律依据，予以支持。但对损失计算时间及主张按年利率6％计算缺乏依据，应予调整。可酌情支持以购房款100000元为基数、自2021年11月起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计30％计算逾期付款利息，即年利率5.05％［3.85％×（1＋30％）］。该涉案房屋系**丈夫***生前购买，**及女儿***、**在***去世后以财产共有人身份向广厦公司主张合同债权的请求符合法律规定，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，判决：一、解除**丈夫***于2013年9月10日与被告酒泉广厦建业有限责任公司达成的口头房屋买卖合同；二、酒泉广厦建业有限责任公司于本判决生效后十日内向**、***、**退还购房款100000元；三、酒泉广厦建业有限责任公司向**、***、**支付以100000元为基数，自2021年11月起至实际给付之日止，按年利率5.05％计算的资金占用利息；四、驳回**、***、**的其他诉讼请求。案件受理费3380元，适用简易程序审理减半收取1690元，由酒泉广厦建业有限责任公司负担1183元，**、***、**负担507元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同关系的违约责任及利息应如何认定。 本案中，双方当事人均认可**丈夫***（已故）与广厦公司协商以28万元购买案涉抵账房屋，广厦公司于2013年9月10日收到***缴纳10万元购房款后开具了加盖广厦公司三0一项目部公章的收据一张。现案涉房屋已由开发商兴盛公司于2017年2月21日转卖他人，***购买案涉房屋的目的已无法实现，故一审判决解除广厦公司与***口头达成的房屋买卖合同，广厦公司退还已缴纳的10万元购房款并承担资金占用期间利息，符合本案事实和法律规定，本院予以维持。关于广厦公司上诉称该公司与***口头约定欠付的18万元购房款，由***承担每月1％利息的上诉主张。因***已死亡，其遗孀**不认可双方曾有上述口头约定，广厦公司亦不能举证证实其主张，故其应承担举证不能的法律后果。加之案涉房屋由开发商兴盛公司转卖他人，广厦公司已起诉并经生效民事判决确认，由兴盛公司承担案涉房屋抵顶的工程款256549.90元及自2017年2月21日（案涉房屋出售之日）至2022年2月22日的利息57082元，故广厦公司要求**、***、**承担利息的主张，无事实及法律依据，本院对其该项上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人酒泉广厦建业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人酒泉广厦建业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年三月十九日 书记员　　***