**、四川省汉源建筑总公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省雅安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川18民终225号

上诉人（原审被告）：**,男,生于1977年7月1日,汉族,住四川省汉源县。

委托诉讼代理人：陈树莲,女，生于1954年9月2日，汉族，住四川省汉源县，系**母亲。

被上诉人（原审原告）：四川省汉源建筑总公司，住所地：四川省汉源县富林镇人民路123号。

法定代表人：曹培生，公司总经理。

委托诉讼代理人：白雪松,四川同兴（汉源）律师事务所律师。

上诉人**与被上诉人四川省汉源建筑总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省汉源县人民法院(2020)川1823民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：依法改判原审判决第二项内容，由**向四川省汉源建筑总公司支付每年按12000元计算的租金，从2018年1月16日起至**腾退之日止，但应扣除疫情不可抗力影响的近六个月的时间。事实和理由：**2014年承租商铺用于服装零售，因商铺未出现漏水问题，**都按合同规定履行义务。从2016年四川省汉源建筑总公司将商铺楼上租给网吧经营，该网吧擅自增加卫生间和其他用水设施改变了房屋原有结构，四川省汉源建筑总公司未及时出面制止网吧的行为造成商铺大面积漏污水。**多次找四川省汉源建筑总公司要求其维修，但其未履行维修义务，商铺长期存在污水的恶臭，经常有污水漏在顾客身上引起纠纷，致使顾客急剧减少，营业额急剧下降。2017年因漏污水造成电动卷帘门电机烧毁，四川省汉源建筑总公司承担了维修更换的费用，但房屋大面积漏污水没有得到解决，在四川省汉源建筑总公司作出一定维修的口头承诺后**缴纳了2017年至2018年的租金，但此后漏污水问题没有得到解决，给**造成重大经济损失，所以才没有交2018年后的租金，且四川省汉源建筑总公司曾说等漏污水问题解决了以后才让**交租金，租金应按12000元每年为宜。2020年1月，疫情成为了不可抗力的因素，春节前是服装零售旺季，却没有顾客来店，商铺受到影响。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条规定，计算租金时间应扣除新冠疫情严重影响期间，方能体现司法的公平公正。四川省汉源建筑总公司未按合同约定提前一个月通知**解除合同，只是提出门面租金问题，商铺造成主要原因是四川省汉源建筑总公司不对房屋漏污水承担管理义务，未采取积极主动方式给**维修好造成的。

四川省汉源建筑总公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

四川省汉源建筑总公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》，并要求**返还房屋；2.按房屋租赁合同约定向四川省汉源建筑总公司支付2018年11月16日至2019年11月15日的房屋租赁费用36000元；3.按租赁合同第四条第2项约定向四川省汉源建筑总公司支付自2019年11月16日起至结清前述租赁费用时止的滞纳金；4.因超过租赁期限按租赁合同第七条第1项约定需向四川省汉源建筑总公司支付自2019年11月16日起至被告返还房屋时止的占用使用费。

一审法院审理查明：2014年10月21日，四川省汉源建筑总公司为甲方（出租方），**为乙方（承租方），双方达成《房屋租赁合同》，四川省汉源建筑总公司将位于汉源县××镇××路××号建筑面积约140平方米房屋出租给**用于服装零售。双方签订的《房屋租赁合同》约定：1.交付日期和租赁期限：房屋租赁期自2014年11月16日起至2019年11月15日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。在同等情况下，甲方可优先租赁给乙方。2.租金、支付方式：房屋每年租金总计为人民币36000元。该房屋租金在租期每满五年后可对租金标准进行调整，调整幅度根据当时市场价格由甲乙双方协商制定；乙方应于每年11月16日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的3‰支付滞纳金。3.房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。4.解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的二倍支付违约金;给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。同时双方并对保证金和其他费用、房屋使用要求和维修责任、违约责任等作了约定。合同签订后，双方按合同约定四川省汉源建筑总公司交付房屋与**、**按期交付租金至2018年11月。

另查明：**承租房屋期间，屋顶有漏水现象。2017年因**所租房屋漏水，造成卷帘门损坏，花去修理费1800元，该1800元经双方协商后由四川省汉源建筑总公司及二楼出租户共同承担，**在2017年12月5日向四川省汉源建筑总公司交纳2018年房屋租金时扣除了1800元，实际向四川省汉源建筑总公司交纳房屋租金34200元。2019年11月12日，四川省汉源建筑总公司向**发送书面通知，该通知载明“汉源建筑总公司人民路127号门面租户，该门面按合同约定已到期并且房租已近二年未交，已严重违反双方租房协议。特通知该住户限期内交付该门面租金及退还该房屋，限期未履行协议，我公司将采取相应的措施及启动法律程序”，2019年11月15日房租到期，**未退还四川省汉源建筑总公司房屋继续使用至今。后四川省汉源建筑总公司诉至一审法院，提出上述主张。

一审法院认为，双方于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，一、关于**是否违约的问题。双方签订合同后，四川省汉源建筑总公司按约定向**交付房屋，**按约定向四川省汉源建筑总公司交付租金至2018年11月，2019年11月15日合同期满，**未交付2018年11月16日至2019年11月15日期间租金并继续使用。**租用四川省汉源建筑总公司房屋用于服装零售，在所租房屋漏水期间或该事件结束后，**未就所租房屋漏水提出影响其营业收入或不能实现租赁房屋的目的而向四川省汉源建筑总公司提出解除合同，合同期满后仍然继续使用，未将所租房屋退还四川省汉源建筑总公司，四川省汉源建筑总公司亦未提出异议，该租赁合同继续有效，**应按双方约定支付租金，但合同期限为不定期，四川省汉源建筑总公司可随时解除合同。现四川省汉源建筑总公司提出要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院依法予以准许；对四川省汉源建筑总公司提出**违约应赔偿滞纳金和支付房屋占用使用费的理由不成立，一审法院依法不予支持；对**提出租赁物存在瑕疵和新冠疫情不可抗力的影响，请求减少或免除费用的辩解理由不成立，一审法院依法不予采信。二、关于**提出四川省汉源建筑总公司请求已过诉讼时效的问题。双方约定的是分期付款，最后一期付款时间是2018年11月16日，故诉讼时效计算时间应以2018年11月16日开始计算，而《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故被告辩解已过诉讼时效理由不成立，一审法院依法不予采信。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除四川省汉源建筑总公司与**签订的《房屋租赁合同》，由**将所承租的座落于汉源县××镇××路××号建筑面积约140平方米房屋的门面于判决生效后二十日内返还四川省汉源建筑总公司；二、由**在判决生效后十日内按双方约定的每年36000元租金给付四川省汉源建筑总公司从2018年11月16日起至**将所租房屋腾退给四川省汉源建筑总公司之日止的租金；三、驳回四川省汉源建筑总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元，减半收取1444元，由**承担。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。

二审另查明：1.**与四川省汉源建筑总公司在二审中均表示同意解除双方之间房屋租赁合同。2.二审中**陈述2016年房屋漏水原因是楼上网吧装修时忘记关闭水龙头；之后一直漏水的原因是由于二楼网吧改造厕所所致。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为,**与四川省汉源建筑总公司于2014年10月21日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限至2019年11月15日届满，**应于每年11月16日前支付租金。在租赁期限届满后，**继续使用租赁房屋，四川省汉源建筑总公司没有提出异议，原租赁合同应认定为继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中**并未提交证据证明房屋漏水原因，其二审陈述中所主张漏水原因也为第三人所致，依据本案当中现有证据不能认定因租赁物本身瑕疵导致漏水。**所主张因漏水所造成的损失情况，也无相应证据予以证实，其应承担举证不能的不利法律后果。在“新冠”疫情发生之前**承租房屋的约定租期已经届满，**并未腾退房屋，也未要求解除合同，而是继续占有使用租赁房屋。在疫情发生后，**亦未提出解除租赁合同的请求，而是继续使用承租房屋经营至今。**在本案中也未提交相关证据证明疫情或者疫情防控措施导致**没有营业收入或者营业收入明显减少，如果继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平的事实，故**仍应依约支付相应租金。**与四川省汉源建筑总公司之间房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自身义务。**迟延支付房屋租金已经构成违约，一审判决**按双方约定的每年36000元租金给付四川省汉源建筑总公司从2018年11月16日起至房屋腾退的租金并无不当。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1750元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　汤　玉

审 判 员　　简克红

审 判 员　　邓　飞

二〇二一年三月十六日

法官助理　　杨蒙珲

书 记 员　　王文艺