四川省汉源建筑总公司与**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省汉源县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川1823民初1630号

原告：四川省汉源建筑总公司，住所地：汉源县富林镇XX路123号。

法定代表人：曹培生，公司总经理。

委托诉讼代理人：白雪松,四川同兴（汉源）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李克（实习律师）,四川同兴（汉源）律师事务所律师。

被告：**,男,生于1977年7月1日,汉族,四川省汉源县人,住四川省汉源县。

委托诉讼代理人：陈树莲,女，生于1954年9月2日，汉族，四川省汉源县人，住四川省汉源县，系**母亲。

委托诉讼代理人：陈**森，男，生于1956年11月18日，汉族，四川汉源县人，住四川省汉源县，系**的舅舅。

原告四川省汉源建筑总公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省汉源建筑总公司的委托诉讼代理人白雪松、李克，被告**及其委托代理人陈树莲、陈**森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告四川省汉源建筑总公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》，

并要求被告返还房屋；2.按房屋租赁合同约定向原告支付2018年11月16日至2019年11月15日的房屋租赁费用36000元；3.按租赁合同第四条第2项约定向原告支付自2019年11月16日起至结清前述租赁费用时止的滞纳金；4.因超过租赁期限按租赁合同第七条第1项约定需向原告支付自2019年11月16日起至被告返还房屋时止的占用使用费。事实和理由：2014年10月21日被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于汉源县富林镇XX路XXX号的一处建筑面积约140平方米房屋出租给被告，被告租赁该房屋用于服装零售，房屋租赁期限自2014年11月16日起至2019年11月15日止。原被告双方就各自权利义务、违约事项等进行了约定，《房屋租赁合同》第四条第1、2项约定房屋租金为每年36000元，被告应在每年11月16日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按年租金的3‰支付滞纳金。第七条第1项约定了房屋返还时，被告应经过原告方的同意方可续租，未经同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向原告支付房屋占用使用费。合同第九条第2项约定了原被告双方行使合同解除权的情形，以及一方违反合同约定，应向另一方按年租金的二倍支付违约金，造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原被告双方在2018年之前都是诚信合作，各自按合同约定履行权利义务。然原告在向被告索取2018年11月16日至2019年11月15日的租金时被告一再拖延，至今未曾给付。原被告签订的《房屋租赁合同》中关于租赁期限于2019年11月15日到期，然被告至今未续租，也未退房。综上，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应遵守约定积极履行各自权利义务，现被告不积极履行给付义务，已超过租赁期限，严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判决以维护原告的合法权益。

被告**辩称：1.关于租赁期内的租金，并不是被告违约不付，而是原告所出租的商铺存在多处漏水现象，直到现在，故不应支付违约金。被告于2014年租赁原告商铺后，次年原告将商铺上方二楼的房屋出租给一经营网吧的承租户，由于楼上的承租户在装修时进行了改造，加装了卫生间，造成商铺漏污水，2017年曾造成被告所承租商铺门店卷帘门维修，并且还更换过木地板等。此后，漏水问题仍旧没有彻底解决，被告要求原告承担维修义务，但根本找不到原告方负责人员，原告方也置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十—条规定，承租人可以自行维修，但本案中被告根本无法自行维修。由于漏水问题始终没有得到解决，严重影响被告的门店形象、正常营业以及商铺的正常使用，且原告拒绝出面解决，给被告造成了重大损失，应作相应的赔偿并支付违约金。2.原告所主张的租期内的租金,已超过诉讼时效。根据双方租赁合同约定以及原告向被告出具的租金收据来看，原告于2017年12月5日收到被告所交2017年11月到2018年11月的租金34200元，那么应当在2018年11月16日前向原告支付租金，但由于原告所出租房屋存在漏水问题未解决，故被告未交纳租金，原告也并未向被告主张.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，即本案中原告应于2019年11月16日前向被告主张延付的租金，但原告于2020年11月才向法院起诉主张租金，故已超过诉讼时效期间，其请求不应得到支持。3.原告所主张租赁期满后的占用费按日租金1.5倍支付的请求依法不应得到支持,且由于租赁物存在重大瑕疵,故占用费应相应减少。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，合同到期后，原告并没有提出异议，故原租赁合同继续有效并不存在原告所主张按合同第七条第1项支付占用费的说法。另外，由于原告所提供的房屋漏水，且拒不承担维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金的规定,本案中，租赁物部分毁损,故被告依法可要求减少租金。4.租赁期满后的占用费因受新冠疫情不可抗力的影响,有近六个月的时间应免除占用费。2020年1月下旬，新冠疫情的出现，导致门店有近半年时间几乎处于关门状态。故请法院在判决时充分考虑新冠疫情不可抗力的影响，免除半年占用费，剩余时间的部分根据租赁物的现状作相应租金调整，综上所述，本案的合同是原告故意拖满，被告受到特大损失，诉讼费由原告承担。原告的请求与本案客观事实不符，请求法院查明事实后依法判决。

经审理查明：2014年10月21日，原告四川省汉源建筑总公司为甲方（出租方），被告**为乙方（承租方），双方达成《房屋租赁合同》，原告四川省汉源建筑总公司将位于汉源县富林镇XX路XXX号建筑面积约140平方米房屋出租给被告用于服装零售。双方签订的《房屋租赁合同》约定：1.交付日期和租赁期限：房屋租赁期自2014年11月16日起至2019年11月15日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。在同等情况下，甲方可优先租赁给乙方。2.租金、支付方式：房屋每年租金总计为人民币36000元。该房屋租金在租期每满五年后可对租金标准进行调整，调整幅度根据当时市场价格由甲乙双方协商制定；乙方应于每年11月16日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的3‰支付滞纳金。3.房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。4.解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的二倍支付违约金;给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。同时双方并对保证金和其他费用、房屋使用要求和维修责任、违约责任等作了约定。合同签订后，双方按合同约定原告交付房屋与被告、被告按期交付租金至2018年11月。

另查明：被告承租房屋期间，屋顶有漏水现象。2017年因被告所租房屋漏水，造成卷帘门损坏，花去修理费1800元，该1800元经双方协商后由原告及二楼出租户共同承担，被告在2017年12月5日向原告交纳2018年房屋租金时扣除了1800元，实际向原告交纳房屋租金34200元。2019年11月12日，原告向被告发送书面通知，该通知载明“汉源建筑总公司XX路XXX号门面租户，该门面按合同约定已到期并且房租已近二年未交，已严重违反双方租房协议。特通知该住户限期内交付该门面租金及退还该房屋，限期未履行协议，我公司将采取相应的措施及启动法律程序”，2019年11月15日房租到期，被告未退还原告房屋继续使用至今。后原告诉至本院，提出上述主张。

认定上述事实的证据有：原、被告身份证明，房屋租赁合同、收据、通知、现场照片、录像视频以及原、被告双方陈述等。

本院认为：原、被告双方于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，一、关于被告是否违约的问题。双方签订合同后，原告按约定向被告交付房屋，被告按约定向原告交付租金至2018年11月，2019年11月15日合同期满，被告未交付2018年11月16日至2019年11月15日期间租金并继续使用。被告租用原告房屋用于服装零售，在所租房屋漏水期间或该事件结束后，被告未就所租房屋漏水提出影响其营业收入或不能实现租赁房屋的目的而向原告提出解除合同，合同期满后仍然继续使用，未将所租房屋退还原告，原告亦未提出异议，该租赁合同继续有效，被告应按双方约定支付租金，但合同期限为不定期，原告可随时解除合同。现原告提出要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院依法予以准许；对原告提出被告违约应赔偿滞纳金和支付房屋占用使用费的理由不成立，本院依法不予支持；对被告提出租赁物存在瑕疵和新冠疫情不可抗力的影响，请求减少或免除费用的辩解理由不成立，本院依法不予采信。二、关于被告提出原告请求已过诉讼时效的问题。原被告双方约定的是分期付款，最后一期付款时间是2018年11月16日，故诉讼时效计算时间应以2018年11月16日开始计算，而《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故被告辩解已过诉讼时效理由不成立，本院依法不予采信。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告四川省汉源建筑总公司与被告**签订的《房屋租赁合同》，由被告**将所承租的座落于汉源县富林镇XX路XXX号建筑面积约140平方米房屋的门面于本判决生效后二十日内返还原告四川省汉源建筑总公司；

二、由被告**在判决生效后十日内按双方约定的每年36000元租金给付原告四川省汉源建筑总公司从2018年11月16日起至被告**将所租房屋腾退给原告四川省汉源建筑总公司之日止的租金；

三、驳回原告四川省汉源建筑总公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2888元，减半收取1444元，由被告**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。

审判员　　王卡修

二〇二〇年十二月二十八日

书记员　　张　惠

附相关法律法规：

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》

第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。