都江堰市人民政府奎光塔街道办事处与都江堰市五建（集团）有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省都江堰市人民法院

民事判决书

(2016)川0181民初1294号

原告：都江堰市人民政府奎光塔街道办事处。住所地：都江堰市

法定代表人：**，主任。

委托诉讼代理人：***，北京市中银（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市中银（成都）律师事务所律师。

被告：都江堰市五建（集团）有限责任公司。住所地：四川省都江堰市

法定代表人：贺勋。

委托诉讼代理人：***，四川都江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，男，1932年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。系该公司员工。

第三人：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行。住所地：都江堰市

负责人：***，行长。

委托诉讼代理人：***，男，1973年7月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。系该行员工。

原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处（以下简称“奎光街办”）诉被告都江堰市五建（集团）有限责任公司（以下简称“五建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称“农商行都江堰支行”）为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***、***，第三人的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告奎光街办向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合办理《转让房屋及土地协议书》项下原告受让的房屋及土地的房屋所有权和国有土地使用权的转移登记手续，以使原告正常取得房地权属证书；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告多次变更诉讼请求，2017年5月31日，确认诉讼请求为：1、确认原告与被告之间签订的《转让房屋及土地协议书》合法有效，并判令被告配合办理交易房屋过户手续；2、确认申请人拥有都江堰市奎光塔路185号院内1369.6平方米土地国有土地使用权，并判令被告配合办理该地块的国有土地使用权过户手续；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年10月8日，被告与成都市都江堰工业开发区管委会（已更名为都江堰市人民政府奎光街道办事处）签订《转让房屋及土地协议书》。根据协议约定，被告将位于奎光路中段靠青少年上段的临街面楼房2-6层（现为都江堰市幸福镇奎光路189号2-6层房屋），共计2770.24平方米，以每平方米580元的价格转让给原告，房屋总价1606739.2元，转让土地1462平米，合2.193亩，约定每亩23万元，计价面积2.127亩，土地转让价共计489210元。《转让房屋及土地协议书》签订后，原告根据合同约定支付了全部转让价款2095949.2元。被告虽然已经将协议项下房屋及土地实际交付原告，但是一直没有配合办理权属转移登记手续，使原告无法取得该房屋及土地的权属证明。原告进行催促，但被告却一直推诿。因此，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请明查公断。

被告五建公司辩称，被告曾与都江堰工业开发区形成的合同关系，对本案原告的主体资格提出质疑。被告与第三人的抵押合同，发生于十年前，该抵押合同合法有效。

第三人农商行都江堰支行辩称，被告与第三人之间的抵押合同，合法有效，第三人在办理抵押登记时已尽到调查义务，且第三人按照法律规定办理了抵押登记。本案原告主体不适格。《转让房屋及土地协议书》中的房屋与土地与本案诉争房屋及土地不是同一处。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。

原告奎光街办提交的证据提交证据：1、都委发（1990）34号“关于建立都江堰市青城桥工业区的通知”、川计综函（2002）69号“关于同意成都市都江堰工业开发区更名的函”；都办发（2006）33号“关于都江堰科技产业开发区通过国家发改委审核并更名的通知”、都编发（2009）64号“关于成立都江堰市滨江街道办事处的通知”、都府发（2014）23号“关于都江堰市行政区划调整有关事宜的通知”，拟证明原告主体变更适格；2、被告营业执照、企业换发新照申办登记表、都体改（1994）02号文件、都体改（2001）11号文件、都江堰市五建（集团）有限责任公司股东大会决定，拟证明被告主体适格、被告对本案法律义务有承担关系；3、《转让房屋及土地协议书》（签订时间1996年10月8日）、房屋土地款收款收据、房屋所有权证书（复印件）、房屋信息摘要、奎光路189号房屋的产权登记资料及房屋附图、国有土地使用权文件及土地图纸，拟证明原被告房地买卖合同关系及房屋土地现状；4、1999年7月28日的《抵押合同》、2000年9月8日的《抵押合同》、2004年1月15日的《抵押担保借款合同》、四川都江堰市经济开发区管理委员会的组织机构代码证，证明第三人与被告的抵押合同，第三人并没有完全尽职签订《抵押合同》；5、都奎办函（2016）22号文件、都五集（2016）字第3号文件，拟证明原被告关于房地过户的催办和回复函件，双方争议存在，被告回复也同意、认可。上述证据经被告及第三人质证，被告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性由异议，认为上述证据并不能达到其证明目的。第三人对证明1、2、3、5的合法性、真实性、关联性有异议，对证据4的合法性、真实性、关联性无异议。本院原告提交的上述证据予以确认。

被告五建公司向本院提交的证据：1、工业区同五建会议纪要（复印件）（1996年10月3日），10月8日签订的转让协议，拟证明：（1）五建与工业区构成法律上的权利义务关系；（2）五建与工业区的房屋转让不是为了实现商业目的，是为了解决当时面临的实际困难，关系是对等的；2、互换土地协议，也是五建和工业区签订的，但是工业区至今未履行协议内容，所以至今未办证。由于原告主体基础不清楚，否则被告在本案中会提出反诉。3、国有土地使用证。上述证据经被告原告及第三人质证，原告对证据1、2的合法性、真实性、关联性有异议。第三人以上述证据与其无关联性，不予认可。被告提交证据1、2与本案无关联性，本院不予确认，对证据3的合法性、真实性、关联性予以确认。

第三人农商行都江堰支行提交的证据：1、2004年1月15日，我行与五建签订的担保抵押合同，拟证明合同是双方真实意思表示，经双方签字有效；2、借据；3、房产证，记载权利人是五建集团公司；4、他项权证，证明诉争资产做了抵押担保，并经房管局登记，抵押是有效的；5、评估公司估价报告，评估公司对该抵押房产进行了现场调查，证明我们对抵押是完全尽职调查了的。上述证据经原、被告质证，原告对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为上述证据无法证明第三人尽到了其审查义务。被告对上述证据的合法性、真实性、关联性予以认可。本院对第三人提交的上述证据的合法性、真实性、关联性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2002年4月1日，四川省发展计划委员会出具“川计综函【2009】69号”文件，同意成都市都江堰工业区更名为“四川省都江堰科技产业开发区。”2006年3月7日，都江堰市人民政府办公室文件“都办发33号文件”，通过都江堰是科技产业开发区变更名称为“都江堰经济开发区”。2009年11月18日，都江堰市机构编制委员会印发“都编发【2009】64号”文件，成立都江堰市滨江街道工作委员会和都江堰市滨江街道办事处，辖四川省都江堰经济开发区原管辖区域。后，都江堰市人民政府“都府发[2014]23号”文件中对都江堰市行政区划进行调整，设置“都江堰市奎光塔街道办事处”，“都江堰市奎光塔街道办事处”辖“都江堰市滨江街道办事处”。

二、1996年10月8日，成都市都江堰工业开发区管委会作为受让方（甲方），都江堰市五建集团公司作为转让方（乙方），签订《转让房屋及土地协议书》，约定：1、转让土地与房屋的面积：所转让的房屋位于奎光路中段靠青少年宫上段的临街面，楼房二至六层（不含底层铺面），共计建筑面积2770.24平方米（包括底层楼梯面积）。所转让土地位于被告原大门及办公室后面的空坝（附地形图所标边界位置及尺寸），共计面积为1462平方米，合2.193亩（其中43.78平方米不计价，实际计价面积为1418.22平方米合2.127亩）。2、转让价格：土地2.193亩（计价面积为2.127亩），每亩23万元，合计489210.00元（肆拾捌万玖仟贰佰壹拾元整）；房屋2770.24平方米，每平方米价580元，合计1606739.2元（大写：壹佰***************）；上述转让价格已包括土地上及房屋内外的一切供电【20（40）A表头一只】、供排水设施（管径50mm供水管）以及门卫室的1/2大门，与大门外的石狮一对一并在内；以上甲方共计应付给乙方土地及房屋转让费2095949.20元（贰佰零玖万伍仟玖佰肆拾玖元贰角整）。3、付款办法：协议签字生效一月内，待乙方交给甲方房屋和土地手续后，甲方应按双方在96年10月3日商谈的纪要的度可言办法一次将款付给乙方，4、房屋与土地交付时间与办理过户手续时间：协议签字生效一月内，乙方应将房屋与土地的过户手续（含水、点户头）办好交给甲方，办理过户应缴之税费由乙方承担；乙方应在97年4月底，将全部房屋及土地交给甲方使用（原借住五建集团公司的住户应在97年4月底前搬出该楼）。

三、1996年11月1日，原告按约向被告支付原告房款2095949.2元。被告也按约将房屋及土地交付原告。

四、所转让的房屋位于奎光路中段靠青少年宫上段的临街面，楼房二至六层（不含底层铺面），登记于都江堰市五建集团公司名下，现址：幸福镇奎光路189号，丘（地）号（业务件号）：单0001520，产别：集体产。所转让土地位于被告原大门及办公室后面的空坝，包含在“都国用（1991）字第07795号”国有土地使用证项下，登记于都江堰市第五建筑工程公司名下。2017年2月21日，都江堰市国土局出具《地籍调查表》，确认宗地四至为“东：奎光街道办事处；南：都江堰工商行政管理局；西：都江堰市工商行政管理局、都江堰市建筑勘察设计有限责任公司；北：都江堰市建筑勘察设计有限责任公司。”宗地面积为1369.6平方米。

五、2004年1月15日，被告与第三人签订《最高额抵押担保借款合同》，约定：1、自2004年1月15日至2007年1月14日止，向被告发放最高额贷款限额人民币不超过贰仟零柒拾万元整的贷款，在此期限和最高额限额内，不再逐笔办理抵押担保手续；2、被告提供奎光路189号1栋2-5房屋，建筑面积2765.25平方米，作为抵押物，为被告提供担保。并于2004年2月11日办理抵押登记，他项权证号为都房都权他字第5347号。

本院认为，一、关于原告主体及《转让房屋及土地协议书》的效力及问题。在上述本院查明的事实中，已说明了“成都市都江堰工业开发区管委会”经区划调整及更名等情况，现为“都江堰市人民政府奎光塔街道办事处”，原告主体适格。《转让房屋及土地协议书》系原、被告双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，《转让房屋及土地协议书》成立并生效。

二、关于原告要求确认原告对都江堰市奎光路189号2-6层房屋的所有权及院内1462平方米土地的使用权及协助办理转移登记的问题。对于确认幸福镇奎光路189号2-5层房屋所有权及协助办理转移登记问题，被告于1996年10月8日与被告签订《转让房屋及土地协议书》，2004年1月5日，被告与第三人签订《最高额抵押担保借款合同》，将幸福镇奎光路189号2-5层房屋（建筑面积2765.25平方米）抵押给第三人，并办理了抵押登记，基于该房屋现设有抵押权，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。

关于确认幸福镇奎光路189号院内1369.6平方米土地的使用权及协助办理转移登记问题，因原、被告双方签订的《转让房屋及土地协议书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，及《转让房屋及土地协议书》第四条“协议签字生效一月内，乙方应将房屋与土地的过户手续（含水、电户头）办好交给甲方，办理过户应缴纳之税费由乙方承担”之约定，结合本院查明的，本案争议的幸福镇奎光路189号院内土地四至及面积，本院对原告诉请确认其享有该部分土地的国有土地使用权予以支持，对原告要求被告协助原告办理位于奎光路189号院内1369.6平方米土地的使用权的转移登记的诉讼请求予以支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：

一、原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处与被告都江堰市五建（集团）有限责任公司于1996年10月8日签订的《转让房屋及土地协议书》合法有效；

二、被告都江堰市五建（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三十内内协助原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处办理位于奎光路189号院内1369.6平方米土地的国有土地使用权证转移登记；

三、驳回原告都江堰市人民政府奎光塔街道办事处办理的其他诉讼请求。

案件受理费100元，保全费5000元，由被告都江堰市五建（集团）有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员何加敏

审判员益西措

人民陪审员*兴元

二〇一七年五月××日

书记员刘胡会子