某某、某某华晨建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省**市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀08民终3132号

上诉人（原审原告）：***，男，1985年8月17日出生，汉族，住**县。

委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**华晨建工集团有限公司，住所地**市武阳花园小区**楼****。

法定代表人：孙浤傈，总经理。

被上诉人（原审被告）：邢孝平，男，1966年6月4日出生，汉族，住河北省**市**县。

委托诉讼代理人：刑孝民，男，1969年10月31日出生，汉族，住河北省**市**县（系被上诉人邢孝平弟弟）。

被上诉人（原审第三人）：**富豪房地产开发有限公司，住所地河北，住所地河北省**市**县下板城镇朝阳路北侧富豪国际****商业>

法定代表人：张玉平，董事长。

委托诉讼代理人：孙佟，河北承天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王连明，河北承天律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人**华晨建工集团有限公司（以下简称华晨公司）、邢孝平、**富豪房地产开发有限公司（以下简称富豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省**县人民法院（2020）冀0821民初118号民事判决，向本

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院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人孙宁，被上诉人邢孝平的委托诉讼代理人邢孝民，被上诉人**富豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙佟、王连明参加诉讼，被上诉人**华晨建工集团有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销河北省**县人民法院（2020）冀0821民初118号民事判决书，并依法改判**富豪房地产开发有限公司向上诉人交付富豪国际广场二期24号楼三单元204房屋，并将该房屋变更登记至上诉人名下。2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。一审过程中，被上诉人**富豪房地产开发有限公司（以下简称富豪公司）提交了《解除合同》，拟证明其与**华晨建工集团有限公司（以下简称华晨公司）2016年10月10日签订的《协议书》已经解除。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零四条“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”。在该案中，一审法院查明邢孝平系富豪国际项目工程的实际施工人，富豪公司与华晨公司签署了协议书，约定富豪公司将涉案房屋抵顶给华晨公司，则应视为富豪公司将涉案房屋抵顶给了邢孝平。但一审法院却基于富豪公司与华晨公司签订的《解除合同》认定抵顶协议已经解除，

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上诉人***与被上诉人邢孝平之间的房屋买卖合同不能实现合同目的，显然缺乏法律依据，明显错误，难以让当事人信服。二、一审法院审理程序违法。一审法院在本案一审过程中程序严重违法，故上诉人认为一审法院在审理此案时有失公平，明显倾向于被上诉人。一审法院判决驳回原告的诉讼请求，不仅未能体现法律的公平正义，同时也增加了当事人的诉累，浪费了司法资源。综上所述，一审判决存在案件事实未查清及认定错误以及程序违法，为维护上诉人的合法权益，特依法向贵院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。

上诉人补充上诉理由为：一、第三人出具的《解除合同书》因缺少房屋实际所有人邢孝平的签字，应属于无效合同，一审法院依据无效合同判决《抵顶协议》已经解除系认定事实不清。一审法院判决认定，因邢孝平系富豪国际项目工程的实际施工人，故被上诉人华晨公司与富豪公司签署协议书时，约定富豪公司将涉案房屋抵顶给华晨公司，则应视为富豪公司将涉案房屋抵顶给邢孝平。既然一审法院在审理此案时明知，涉案房屋系富豪公司抵顶给邢孝平的，那么，在签订解除房屋抵顶合同时也必须由邢孝平和富豪公司协议解除，并由邢孝平在解除协议中签字，该解除协议才能生效。因为在抵顶协议签订后涉案房屋实际上就由邢孝平所有。但奇怪的是在签订解除合同书时，真正的房屋所有人邢孝平并未签字，而只有富豪公司和华晨公司的盖章，这明显是富豪公司和华晨公司对他人财产的无权处分行为，该合同明显违反法律规定属于无效合同。一审法院在明知上述事实的情况下仍然仅凭一份没有房屋所有人邢孝平本人签字的无效的《解除合同书》就作出《抵顶协议》已经解除

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的认定，这明显属于认定事实不清。二、华晨公司与富豪公司签订《解除合同》时上诉人***已经完成了实际购买涉案房屋的行为，所以该解除合同的效力不能溯及邢孝平与***房屋买卖合同的效力。因此一审法院依据在后的解除合同来认定“抵顶协议解除，致使合同目的无法实现”，属于认定事实不清。退一步讲，假设华晨公司与富豪公司签订的《解除合同》有效，那么其解除合同的行为也是发生在被上诉人邢孝平与上诉人***房屋买卖的行为之后，该解除合同的效力不能溯及邢孝平与***房屋买卖合同的效力。换句话讲，自2016年10月16日起***与邢孝平已经就涉案房产买卖一事达成协议，并且***已经于当日就向邢孝平支付了全部购房款，该买卖行为已经完成，按照我国现行法律规定，***就是涉案房屋的实际所有权人。既然房屋买卖行为已经完成，那么富豪公司与华晨公司便无权再对涉案房屋进行任何形式的处分，更无权再对涉案房屋的抵顶事宜进行任何形式的解除。因此一审法院认定抵顶协议解除，致使合同目的无法实现，属于认定事实不清。三、一审法院审判程序严重违法，请求二审法院彻查此案。1、一审过程中被告华晨公司经传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼这是不争的事实，按照法律规定一审法院应当对其缺席审判处理。但在一审法院判决中却神奇的出现了华晨公司对此案的辩称，这实在是令人费解，当事人都没有参加诉讼，哪里来的辩称。这个辩称又是在什么人组织下进行的，为什么作为原告的***对此毫不知情，更没有经过原告的质证，也没有向原告进行过送达或者以任何形式的告知。在此种情况下做出辩称，并且竟然被一审法院堂而皇之的写在了判决

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书中，这样一份判决书究竟是谁来执笔的？上诉人认为上述的一系列问题不仅仅是简单的程序违法的问题了，这完全是一审法院在原告毫不知情的情况下进行的操作。另外，上诉人在一审开庭前明确向一审法院申请，要求将第三人富豪公司的诉讼地位由第三人变更为被告，但一审法院却对于上诉人的请求置之不理。一审法院这一系列奇怪的操作问题不仅仅是简单的程序违法的问题了，这其中是否还存在其他问题。上诉人恳请二审法院对此案彻查，还上诉人一个公平公正的审理结果。

**富豪房地产开发有限公司答辩称，一、我公司应属于有独立请求权的第三人，而涉案房屋登记在我公司名下，并非被上诉人邢孝平所有，我公司请求法院对涉案房屋归我公司所有进行确认。在本案中，涉案房屋既不归上诉人所有，也不归被上诉人所有，而是我公司所有。虽然上诉人将我公司列为第三人，但我公司对涉案房屋享有独立的所有权，我公司亦属于有独立请求权的第三人。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力”。本案中，涉案房屋至今登记在我公司名下，涉案房屋的所有权人是我公司而非邢孝平。请求法院对涉案房屋归我公司所有进行确认。二、我公司与被上诉人邢孝平及上诉人均不存在因买卖等法律行为而发生的涉案房屋转让或者抵押、赠与的事实，邢孝平也未向我公司支付房款，更没有实际占有房屋，涉案房屋与被上诉人邢孝平不存在任何物权关系。邢孝平借用被上诉人华晨公司的名义承包了我公司开发的部分建筑工程，

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但双方未签订任何房屋买卖协议，且我公司在工程施工中系针对被上诉人华晨公司。虽然我公司与被上诉人华晨公司签订过抵顶工程款协议，但双方均未履行，华晨公司未向我公司出具房款收据，时隔几天双方就抵顶协议进行协商后解除了该工程款抵顶协议。后被上诉人邢孝平以实际施工人名义向我公司主张工程款，此案经原审法院受理，现已审结，原审法院作出的（2019）冀0821民初1359号民事判决书已发生法律效力。经原审法院审理，认定我公司已不再欠付被上诉人邢孝平工程款，在（2019）冀0821民初1359号一案中，被上诉人邢孝平所主张的工程款并没有将抵顶房屋的工程款予以扣除，也充分证实了抵顶工程款协议已经解除，双方均没有实际履行。另外，被上诉人邢孝平也没有另行向我公司支付房款，更没有直接占有该房屋，被上诉人邢孝平对涉案房屋不存在任何物权关系。三、即使上诉人与被上诉人邢孝平之间的房屋买卖合同真实存在，那么，根据合同相对性，上诉人只能要求被上诉人邢孝平继续履行合同或者承担违约责任，而无权要求我公司履行其二人之间的房屋买卖合同。本案系房屋买卖合同纠纷案，我公司既不是出卖给上诉人涉案房屋的主体，也与被上诉人邢孝平之间不存在房屋买卖合同的关系。根据合同的相对性，上诉人无权直接突破合同的相对性要求我公司履行其二人之间的房屋买卖合同。如被上诉人邢孝平无法继续履行，则应由被上诉人邢孝平承担违约责任，而非我公司。综上，上诉人对我公司所述完全没有事实及法律依据，请求法院依法查明事实，依法确认涉案房屋归我公司所有，并驳回上诉人对我公司的诉讼请求。

邢孝平答辩称，同意上诉人的上诉请求及事实和理由。

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**华晨建工集团有限公司答辩称，未出庭及提出书面答辩。

***向一审法院起诉请求：1.要求被告交付所出售的房屋；2.如果被告不能交付房屋，共同返还价款并加倍赔偿经济损失。

一审法院认定事实：2016年10月10日，第三人富豪公司（甲方）与被告华晨公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将富豪国际广场24#商住楼3单元2-24层，每层两户计46户约5000平方米，每平方米均价约4000元，价格以甲方提供的加盖甲方公章的价格表为准，合款约2000万元，一次性抵顶给乙方，由乙方自行销售。2016年10月11日，被告华晨公司出具《企业法人授权委托书》一份，声明该公司授权邢孝平为其代理人，全权代理富豪国际广场二期（24#32490㎡）住宅楼项目，被授权人所实施的行为具有法律效力，授权人予以认可。2016年10月16日，原告***与被告邢孝平签订《购房协议书》，约定原告***从邢孝平手中购买24号楼3单元204楼房一户，127平方米，单价为3900元/㎡，房款合计495300元，并约定由被告邢孝平负责合同的签订和富豪售楼处的一切事宜。该购房款用邢孝平欠付***的材料款等予以抵顶，被告邢孝平向原告***出具收条一张。《购房协议书》签订后，被告邢孝平并未向原告***交付房屋，亦未协助其办理房屋过户手续。在本案审理过程中，第三人富豪公司出具《解除合同书》一份，该合同书中甲方为富豪公司，乙方为华晨公司，双方约定依法解除于2016年10月10日签订的《协议书》，该协议所涉所有房屋（24#商住楼3单元2-24层）仍由甲方自行出售，

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乙方不再享有出售上述任何房屋的权利。该合同书中虽有甲乙双方加盖的公章，但没有经手人的签字，亦没有写明签订时间。

另查明，被告邢孝平曾于2019年4月1日起诉至本院，要求被告华晨公司及第三人富豪公司支付其建设**县富豪国际项目的工程款，本院经审理作出（2019）冀0821民初1359号民事判决书，现已生效，该判决认定邢孝平系挂靠华晨公司对富豪国际项目工程进行施工的实际施工人，华晨公司与富豪公司之间的《建设工程施工协议书》、《河北省建设工程施工合同》系无效合同。在该案中，被告邢孝平并未主张案涉房屋的抵顶事宜。

现原告***起诉至本院，要求确认其与被告邢孝平之间签订的买卖合同合法有效，并要求第三人富豪公司向其交付涉案房屋同时将房屋变更登记在原告名下。

认定上述事实有下列证据予以证实：1.被告邢孝平与第三人富豪公司签订的协议书；2.2016年10月11日被告华晨公司为被告邢孝平出具的企业法人授权委托书；3.2016年10月16日原告***与被告邢孝平签订的购房协议书；4.2016年10月16日被告邢孝平向原告***出具的收条；5.解除合同书一份；6.**县人民法院（2019）冀0821民初1359号民事判决书；7.原、被告及第三人的陈述。

一审法院认为，因邢孝平系富豪国际项目工程的实际施工人，故被告华晨公司与第三人富豪公司签署了协议书时，约定富豪公司将案涉房屋抵顶给华晨公司，则应视为富豪公司将案涉房屋抵顶给了被告邢孝平。其后，原告***依据抵顶协议与被告邢孝平签订房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不

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违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。现第三人富豪公司主张该抵顶协议已经解除，并出具了《解除合同》，在（2019）冀0821民初1359号建设工程合同纠纷一案中，亦未涉及案涉房屋的抵顶事宜，故富豪公司的该项主张本院予以采信。原告***与被告邢孝平之间的房屋买卖合同，因抵顶协议的解除致使不能实现合同目的，故原告***主张由第三人富豪公司向其交付涉案房屋同时将房屋变更登记在其名下，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告***与被告邢孝平于2016年10月16日签订的《购房协议书》合法有效，本院予以确认；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告***负担50元，被告邢孝平负担50元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人提交证据：被上诉人富豪公司作出的《证明》一份。证明目的：涉案的《解除合同书》作出的时间晚于***与刑孝平签订《购房协议书》的时间，根据该证明，显示实际上口头解除2016年10月10日富豪公司与华晨公司签订《协议书》的时间是在2016年10月底，我方与刑孝平签订《购房协议书》时间是2016年10月16日。

富豪质证意见：该证据已经超过举证期限，对证明目的不予认可，对证据的真实性认可，但是当时仅仅是我公司没有找到书面的《解除合同书》才出具的，后来又找到了《解除合同书》，应以《解除合同书》为准，但是该《解除合同书》上没

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有时间。

刑孝平：对该证据认可，解除协议在我与***签订购房协议之后，我们根本没有见到过此解除协议。

本院经审查认为：被上诉人富豪公司作出的《证明》，真实、合法、有效。属于被上诉人富豪公司自认的证据，可以证明：解除2016年10月10日富豪公司与华晨公司签订《协议书》的时间是在2016年10月底，而***与刑孝平签订《购房协议书》的时间为2016年10月16日，解除《协议书》时间晚于***与刑孝平签订的《购房协议书》时间。

对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定一致。

本院认为，2016年10月10日，被上诉人富豪公司与被上诉人华晨公司签订的《协议书》合法有效。按该协议约定被上诉人富豪公司将包括涉案房屋在内的房产抵顶给被上诉人华晨公司。该《协议书》签订后，被上诉人华晨公司2016年10月11日，出具《企业法人授权委托书》，授权被上诉人邢孝平为其代理人，销售包括涉案房屋在内的房产。被上诉人邢孝平取得被上诉人华晨公司授权销售涉案房屋代理权后，于2016年10月16日，与上诉人签订了《购房协议书》，该《购房协议书》合法有效，双方均应按该协议约定履行各自义务,该《购房协议书》第三条约定：“邢孝平负责合同的签订和富豪售楼处的一切事宜”，《购房协议书》签订后，邢孝平并未向***交付房屋，也未按照该协议第三条的约定履行相应的义务，邢孝平一审庭审中也自认其一直没有向富豪公司提交相应手续，并且在（2019）冀0821民初1359号建设工程合同纠纷一案中，邢孝平亦未提及案涉房屋的抵顶事宜。2016年10月底，富豪公

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司解除了与华晨公司于2016年10月10日签订的《协议书》，并且对于案涉房屋，富豪公司于2017年9月11日与他人签订了《商品房买卖合同》。对于案涉房屋，富豪公司已经与他人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人邢孝平与上诉人***签订的《购房协议书》合同目的已经无法实现，故，***主张由富豪公司向其交付涉案房屋同时将房屋变更登记在其名下的上诉请求，本院不予支持。***可另案主张相应损失。综上所述，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长　李莉审判员王继军审判员钱丽艳

二〇二一年二月七日

书记员　蔄　　　　　 丽　　　　　 丽