某某、某某等与四川龙海房地产投资有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书

成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4914号 原告：***，女，汉族，1953年11月28日出生，住成都市武侯区。 原告：***，男，汉族，1948年4月20日出生，住成都市武侯区。 原告：四川三信建设咨询有限公司，住所地：成都市高新区天府二街138号2号楼28层2801号、2803号、2804号。 法定代表人：**，该公司董事长。 以上三原告共同委托诉讼代理人：**，四川雅图律师事务所律师。 被告：四川龙海房地产投资有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路9号天府汇城1016号。 法定代表人：**，总经理。 被告：四川东方加和物业有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段27号1栋2**8楼8号。 法定代表人：***，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 原告***、***、四川三信建设咨询有限公司（以下简称三信公司）诉被告四川龙海房地产投资有限公司（以下简称龙海公司）、四川东方加和物业有限公司（以下简称东方公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***、三信公司的委托诉讼代理人**以及原告***，被告龙海公司、东方公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***、三信公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付占用原告建筑面积26.15平方米，从2017年2月28日起至2019年1月24日止共计22.93个月的直接租金损失92101.56元；2、判令二被告连带赔偿原告因妨碍行为造成的房屋租金下降所致损失352108.36元（总面积221.84平米-占用面积26.15平米=195.69平米X（药房租赁合同单价153.6元/平米/月-原告现租金单价75.13元/平米/月）X22.93个月）。事实和理由：龙海公司是涉案房屋的出让方，东方公司是涉案房屋物业的管理人和经营者，而东方公司作为物管单位也是被龙海公司指定。在2017年2月28日之前，三原告所有的涉案房屋由东方公司统一经营并对外出租，而在此期间，在***的房屋与相邻房屋之间一直存在一堵分隔墙，该墙的存在，实际导致相邻房屋的使用空间已经延伸至***的房屋之内，而***房屋的使用面积实际不足产权证证载的面积。2017年2月28日以后，三原告将诉争房屋收回，不再参与东方公司的统一管理，并自行对外出租，但是东方公司及龙海公司均没有立即将诉争房屋恢复原状，导致三原告出租诉争房屋的租金严重降低。直至2019年1月24日，才在法院的干涉下，最终将房屋恢复原状。因此，三原告认为二被告的行为导致其部分房屋被占用，并导致房屋出租价值降低，二被告应当赔偿原告相应的经济损失。 被告龙海公司及东方公司辩称，龙海公司2009年5月31日向三原告交付房屋时，并未修建分隔墙。分隔墙是在案涉房屋被案外人成都英瑞物业管理有限公司（以下简称英瑞公司）进行统一管理经营期间修建。而三原告在与东方公司建立委托经营管理关系时分隔墙一直存在，故龙海公司和东方公司均没有侵权行为。继而，分隔墙并非龙海公司或东方公司所建，龙海公司或东方公司不存在过错，不能因为东方公司愿意协助三原告拆除相关墙体就推定东方公司存在过错。而三原告所谓的租金损失，应当是正常的市场价格波动，而三原告将诉争房屋出租时计算租金的面积一直是221.84平方米。至于空置期，这也是正常的市场变化，不应算作三原告的损失。同时，租金出现波动受多种因素影响，不能简单认为分隔墙的存在导致租金降低，因此，即便三原告存在所谓损失，也不能确定是分隔墙存在的原因造成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方共同确认的当事人身份信息、房产证、统一经营管理协议、（2012）**提字第196号调解书、租赁合同、聊天记录、设计图、现场测绘图等证据以及双方的当庭陈述，本院认定如下事实： 位于成都市金牛区房屋分别为***、***、三信公司所有，四处房屋的建筑面积共计221.84平方米，套内面积共计107.4平方米。其中***所有的119号房屋与龙海公司所有的房屋相邻。 从2009年9月起，三信公司便将诉争房屋交由英瑞公司经营管理，但关于诉争房屋的产权以及租金收益的问题三信公司也与龙海公司长期处于争议之中。直至2012年，四川省高级人民法院作出（2012）**提字第196号民事调解书，明确了三信公司及龙海公司之间的权利义务关系。而在该次调解之后，***、***、三信公司分别陆续取得了诉争房屋的产权证，而在取得房产证之后，***、***、三信公司也分别于东方公司签订了《海发内衣城统一经营管理协议》，该协议约定由东方公司统一规划、管理、经营包括***、***、三信公司所有的房屋在内的海发内衣城的商业房产。于此同时，在东方公司的安排下，***、***将其临街的房屋出租给四川金峰体育用品有限公司，月租金按房产证登记的建筑面积计算，290.77元/平方米，每满一年租金递增2%，而三信公司则将其房屋出租给***、***，月租金按房产证登记的建筑面积计算，135.252元/平方米，每满一年租金递增2%。 上述经营状态一直持续至2017年2月底，此时，***、***、三信公司房屋的承租人终止了其与***、***、三信公司的租赁合同双方，而***、***、三信公司也与东方公司终止了《委托经营管理协议》。而从2017年3月起***、***、三信公司开始自行对外出租其所有的四间房屋，并在2017年5月1日与***签订《房屋租赁合同》，将四间房屋整体出租，年租金为200000元。 另查明，从东方公司开始统一管理之时，***的房屋与龙海公司的房屋之间所存在的分隔墙的实际位置便并未在两房屋正确的分界线上。按照设计图纸来看，该分隔墙实际存在与***房屋的套内部分范围之中。从2017年3月起，***、***、三信公司便开始就该分隔墙移除***的房屋，并在***的房屋与龙海公司的房屋之间修建正确的分隔墙一事产生争议，而***也在2017年4月就向本院提起诉讼，要求东方公司及龙海公司恢复***的房屋被部分侵占的状态。而在法院的调解之下，直至2019年1月中旬，位置错误的分隔墙被拆除，位置正确的分隔墙被修建，东方公司支付了拆除以及修建的大部分费用。而根据实际测量的情况来看因为分隔墙偏离造成龙海公司所有的房屋的实际使用面积增大，而***所有的房屋的实际使用面积减小，差异面积约为12.66平方米。 再查明，与***房屋相邻的龙海公司所有的房屋从2017年上半年就出租给案外人成都市荣洲大药房连锁有限公司，后又从2018年6月起出租给成都市**大药房连锁有限公司，其出租的月租金为153.6元/平米/月。 本院认为，本案争议的第一个问题在于东方公司或者龙海公司是否存在对***、***以及三信公司存在侵权的情况。 根据庭审查明的情况，***、***以及三信公司的房屋被打通作为整体，在东方公司整体经营海发内衣城的过程中，对外进行出租。而在东方公司进行整体管理和经营海发内衣城的过程中，其正常的对外招租，并在出租房屋后，如数的将房租收入支付给了***、***以及三信公司，故在此期间，由于东方公司在有权整体对包括***、***以及三信公司的房屋在内的房屋统筹经营的情况下，且龙海公司所有的房屋也被纳入统筹经营，***、***以及三信公司的房屋按建筑面积对外出租，获得租金收入，东方公司及龙海公司并无过错，无需承担侵权责任。 但是，从2017年3月起，***、***以及三信公司与东方公司终止了委托经营管理的合同关系，并收回房屋自行经营，且***、***以及三信公司在终止委托经营管理的相关合同关系后立即要求东方公司和龙海公司恢复房屋的大小，本院认为，作为房屋的管理者东方公司，虽然在之前享有对海发内衣城商铺的统一管理经营权利，但此时其不再能统筹安排所有房屋的使用，其有义务恢复***、***以及三信公司等人房屋的正常使用面积。同时，统筹经营期间，龙海公司实际上因该分隔墙导致其所有的房屋的实际使用面积增大，在非统筹经营的情况下，其再也无权占有使用，乃至基于他人应有的房屋而进行收益，故龙海公司也有义务恢复***、***以及三信公司等人房屋的正常使用面积。而在争议发生后，在龙海公司和东方公司均知道***、***以及三信公司就相应房屋面积提出主张后，东方公司及龙海公司均没有立即安排恢复***、***以及三信公司的合法使用面积，继而导致***、***以及三信公司有约12.66平方米的房屋无法正常进行使用，直至2019年1月旧的分隔墙拆除，新的分隔墙修建，***、***以及三信公司可以独自正常使用之前被侵占的部分房屋。综上所述，本院认定，在2017年3月至2019年1月间，东方公司及龙海公司共同的不作为导致了***、***以及三信公司使用房屋的权利受到了一定损害，而东方公司及龙海公司的不作为存在过错，因此根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，东方公司及龙海公司应当共同对***、***以及三信公司遭受的损失承担责任。 而本案的第二个争议焦点在于***、***以及三信公司因分隔墙的存在，乃至因其房屋使用面积的实际减少遭受了何种程度的损失。如前所述，在东方公司统一对外经营海发内衣城时，***、***以及三信公司的房屋出租计费的面积都是221.84平方米，彼时不存在损失的情况，而从2017年5月开始，***、***以及三信公司又将房屋出租，租赁合同载明的房屋建筑面积仍然是221.84平方米，因此虽然实际使用面积却又不足，但记价面积没有变化。但是，同样根据庭审查明的情况，在统筹出租之时，***、***以及三信公司房屋的月平均租金约为228元/平方米，而非统筹出租之后，***房屋相邻的龙海公司的房屋月平均租金为153.6元/平方米，***房屋的月平均租金为75.13元/平方米，差距不可谓不大。根据日常生活经验，以及现场的情况，***、***以及三信公司在2017年出租时仍是“异形”的状态，且承租人也知道其房屋使用面积被部分侵占的情况，因此***、***以及三信公司房屋的租金势必要比正常情况更低，反之，龙海公司的房屋租金则势必比正常情况更高。在已经能认定损害事实确实存在，只是具体数额难以确定的情况下，结合案件的相关事实，以及日常生活经验，综合考虑，***、***以及三信公司房屋空置的时间，其与龙海公司房屋租金之间的差值，最终房屋恢复原状的时间，以及房屋被侵占的大小，乃至房屋租金因市场原因整体下降的幅度等因素，本院酌情确认***、***以及三信公司遭受的损失为150000元。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、四川龙海房地产投资有限公司与四川东方加和物业有限公司在本判决生效之日起时日内，共同向***、***、四川三信建设咨询有限公司赔偿损失150000元； 二、驳回***、***、四川三信建设咨询有限公司的其他诉讼请求。 四川龙海房地产投资有限公司、四川东方加和物业有限公司如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3981元，由四川龙海房地产投资有限公司、四川东方加和物业有限公司负担1650元，由***、***、四川三信建设咨询有限公司负担2331元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一九年六月十七日 书记员　　邓　逍