四川东方加和物业有限公司、四川龙海房地产投资有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20015号 上诉人（原审被告）：四川东方加和物业有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段27号1栋2**8楼8号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川龙海房地产投资有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路9号天府汇城1016号。 法定代表人：**，职务不详。 委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川法银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川三信建设咨询有限公司，住所地：成都市高新区天府二街138号2号楼28层2801号、2803号、2804号。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，四川雅图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1953年11月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：**，四川雅图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1948年4月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：**，四川雅图律师事务所律师。 上诉人四川东方加和物业有限公司（以下简称东方公司）、四川龙海房地产投资有限公司（以下简称龙海公司）与被上诉人四川三信建设咨询有限公司（以下简称三信公司）、***、***排除妨害纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方公司、龙海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三信公司、***、***的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决忽略本案关键事实，即隔离墙的修建主体，导致认定拆除义务主体错误。东方公司、龙海公司均非隔离墙的修建者，当然无义务拆除，不存在侵权行为就不应当承担侵权责任。本案系排除妨害纠纷，而事实上，三信公司、***、***的主张不满足侵权责任构成四要件。二、一审判决认定三信公司、***、***存在租金损失且有因果关系缺乏依据。即使存在租金损失也无法证明租金损失与未拆除隔离墙有因果关系；即使存在因果关系也无法证明未拆除隔离墙造成租金损失的程度。 三信公司、***、***辩称，一、东方公司、龙海公司认为一审判决错误认定隔离墙的修建主体，导致认定拆除义务主体错误与事实不符。大量证据表明龙海公司是本案主体责任单位，龙海公司法定代表人的变更和物业管理公司的变更不影响龙海公司与物业公司是一家人的事实。成都英瑞物业管理有限公司（以下简称英瑞公司）的营业范围没有施工修建资质，也没有龙海公司委托授权，东方公司、龙海公司2009年6月25日向广大业主发的通知也充分说明英瑞公司无权修建隔离墙。二、由于东方公司、龙海公司的原因，未拆除原有隔离墙和重建隔离墙，导致三信公司、***、***出租单价严重降低，未能充分发挥用益物权。参照东方公司、龙海公司商铺租金，造成的房屋租金损失远高于一审判决的金额。故请求二审法院驳回上诉。三、被上诉人在一审中的诉讼请求应当得到支持。一审判决金额远小于诉讼请求的金额，请求二审法院对诉讼请求予以支持。 ***、***、三信公司向一审法院起诉请求：1.判令东方公司、龙海公司支付占用***、***、三信公司建筑面积26.15平方米，从2017年2月28日起至2019年1月24日止共计22.93个月的直接租金损失92101.56元；2.判令东方公司、龙海公司连带赔偿***、***、三信公司因妨碍行为造成的房屋租金下降所致损失352108.36元（总面积221.84平方米-占用面积26.15平方米=195.69平方米×（药房租赁合同单价153.6元/平方米/月-***、***、三信公司现租金单价75.13元/平方米/月）×22.93个月）。 一审法院认定事实：位于成都市金牛区房屋分别为***、***、三信公司所有，四处房屋的建筑面积共计221.84平方米，套内面积共计107.4平方米。其中***所有的119号房屋与龙海公司所有的房屋相邻。 从2009年9月起，三信公司便将诉争房屋交由英瑞公司经营管理，但关于诉争房屋的产权以及租金收益的问题三信公司也与龙海公司长期处于争议之中。直至2012年，四川省高级人民法院作出（2012）**提字第196号民事调解书，明确了三信公司及龙海公司之间的权利义务关系。而在该次调解之后，***、***、三信公司分别陆续取得了诉争房屋的产权证，而在取得房产证之后，***、***、三信公司也分别与东方公司签订了《海发内衣城统一经营管理协议》，该协议约定由东方公司统一规划、管理、经营包括***、***、三信公司所有的房屋在内的海发内衣城的商业房产。与此同时，在东方公司的安排下，***、***将其临街的房屋出租给四川金峰体育用品有限公司，月租金按房产证登记的建筑面积计算，290.77元/平方米，每满一年租金递增2%，而三信公司则将其房屋出租给***、***，月租金按房产证登记的建筑面积计算，135.252元/平方米，每满一年租金递增2%。 上述经营状态一直持续至2017年2月底，此时，***、***、三信公司房屋的承租人终止了其与***、***、三信公司的租赁合同双方，而***、***、三信公司也与东方公司终止了《委托经营管理协议》。而从2017年3月起***、***、三信公司开始自行对外出租其所有的四间房屋，并在2017年5月1日与***签订《房屋租赁合同》，将四间房屋整体出租，年租金为200000元。 另查明，从东方公司开始统一管理之时，***的房屋与龙海公司的房屋之间所存在的分隔墙的实际位置便并未在两房屋正确的分界线上。按照设计图纸来看，该分隔墙实际存在与***房屋的套内部分范围之中。从2017年3月起，***、***、三信公司便开始就该分隔墙移除***的房屋，并在***的房屋与龙海公司的房屋之间修建正确的分隔墙一事产生争议，而***也在2017年4月就向本院提起诉讼，要求东方公司及龙海公司恢复***的房屋被部分侵占的状态。而在法院的调解之下，直至2019年1月中旬，位置错误的分隔墙被拆除，位置正确的分隔墙被修建，东方公司支付了拆除以及修建的大部分费用。而根据实际测量的情况来看因为分隔墙偏离造成龙海公司所有的房屋的实际使用面积增大，而***所有的房屋的实际使用面积减小，差异面积约为12.66平方米。 再查明，与***房屋相邻的龙海公司所有的房屋从2017年上半年就出租给案外人成都市荣洲大药房连锁有限公司，后又从2018年6月起出租给成都市**大药房连锁有限公司，其出租的月租金为153.6元/平方米/月。 以上事实有双方共同确认的当事人身份信息、房产证、统一经营管理协议、（2012）**提字第196号调解书、租赁合同、聊天记录、设计图、现场测绘图等证据以及双方的当庭***以佐证。 一审法院认为，本案争议的第一个问题在于东方公司或者龙海公司是否存在对***、***以及三信公司侵权的情况。 根据一审庭审查明的情况，***、***以及三信公司的房屋被打通作为整体，在东方公司整体经营海发内衣城的过程中，对外进行出租。而在东方公司进行整体管理和经营海发内衣城的过程中，其正常的对外招租，并在出租房屋后，如数的将房租收入支付给了***、***以及三信公司，故在此期间，由于东方公司在有权整体对包括***、***以及三信公司的房屋在内的房屋统筹经营的情况下，且龙海公司所有的房屋也被纳入统筹经营，***、***以及三信公司的房屋按建筑面积对外出租，获得租金收入，东方公司及龙海公司并无过错，无需承担侵权责任。 但是，从2017年3月起，***、***以及三信公司与东方公司终止了委托经营管理的合同关系，并收回房屋自行经营，且***、***以及三信公司在终止委托经营管理的相关合同关系后立即要求东方公司和龙海公司恢复房屋的大小，一审法院认为，作为房屋的管理者东方公司，虽然在之前享有对海发内衣城商铺的统一管理经营权利，但此时其不再统筹安排所有房屋的使用，其有义务恢复***、***以及三信公司等人房屋的正常使用面积。同时，统筹经营期间，龙海公司实际上因该分隔墙导致其所有的房屋的实际使用面积增大，在非统筹经营的情况下，其再也无权占有使用，乃至基于他人应有的房屋而进行收益，故龙海公司也有义务恢复***、***以及三信公司等人房屋的正常使用面积。而在争议发生后，在龙海公司和东方公司均知道***、***以及三信公司就相应房屋面积提出主张后，东方公司及龙海公司均没有立即安排恢复***、***以及三信公司的合法使用面积，继而导致***、***以及三信公司有约12.66平方米的房屋面积无法正常进行使用，直至2019年1月旧的分隔墙拆除，新的分隔墙修建，***、***以及三信公司可以独自正常使用之前被侵占的部分房屋。综上所述，一审法院认定，在2017年3月至2019年1月间，东方公司及龙海公司共同的不作为导致了***、***以及三信公司使用房屋的权利受到了一定损害，而东方公司及龙海公司的不作为存在过错，因此根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，东方公司及龙海公司应当共同对***、***以及三信公司遭受的损失承担责任。 而本案的第二个争议焦点在于***、***以及三信公司因分隔墙的存在，乃至因其房屋使用面积的实际减少遭受了何种程度的损失。如前所述，在东方公司统一对外经营海发内衣城时，***、***以及三信公司的房屋出租计费的面积都是221.84平方米，彼时不存在损失的情况，而从2017年5月开始，***、***以及三信公司又将房屋出租，租赁合同载明的房屋建筑面积仍然是221.84平方米，因此虽然实际使用面积却又不足，但记价面积没有变化。但是，同样根据庭审查明的情况，在统筹出租之时，***、***以及三信公司房屋的月平均租金约为228元/平方米，而非统筹出租之后，***房屋相邻的龙海公司的房屋月平均租金为153.6元/平方米，***房屋的月平均租金为75.13元/平方米，差距不可谓不大。根据日常生活经验，以及现场的情况，***、***以及三信公司在2017年出租时仍是“异形”的状态，且承租人也知道其房屋使用面积被部分侵占的情况，因此***、***以及三信公司房屋的租金势必要比正常情况更低，反之，龙海公司的房屋租金则势必比正常情况更高。在已经能认定损害事实确实存在，只是具体数额难以确定的情况下，结合案件的相关事实，以及日常生活经验，综合考虑，***、***以及三信公司房屋空置的时间，其与龙海公司房屋租金之间的差值，最终房屋恢复原状的时间，以及房屋被侵占的大小，乃至房屋租金因市场原因整体下降的幅度等因素，一审法院酌情确认***、***以及三信公司遭受的损失为150000元。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、龙海公司与东方公司在判决生效之日起时日内，共同向***、***、三信公司赔偿损失150000元；二、驳回***、***、三信公司的其他诉讼请求。龙海公司、东方公司如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3981元，由龙海公司、东方公司负担1650元，由***、***、三信公司负担2331元。 二审中，***、***、三信公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一：委托书、授权书。拟证***公司是受龙海公司委托在那里统一管理招商的。 证据二：***。拟证***公司向业主签订了统一管理协议后，涉及的经济纠纷和法律责任均由龙海公司承担。 证据三：通知。拟证明东方公司与龙海公司也构成了委托管理关系，同时承接了瑞英公司的管理内容和权利义务。 证据四：2009年6月25日的函告。拟证明东方公司与业主发生的纠纷损失均由龙海公司承担。 龙海公司、东方公司质证认为，所有的证据均不是新证据，在一审中已经提过了瑞英公司与本案有关系。委托书、授权书以及***均系复印件，东方公司、龙海公司无法核实真实性。从内容上看，没有将交付的主体进行载明，故对***、***、三信公司是没有约束力的，证据一、证据二也与本案无关。对于证据三，真实性无异议，但是关联性、合法性有异议。该证据只是表明委托东方公司对海发内衣城进行招商统一管理，但是只是一个通知，并且双方正式签署委托经营管理的协议是在2012年12月。所以该通知不能认定双方有委托经营管理关系。对证据四的真实性无异议，关联性和合法性有异议。该证据所涉及的内容是如果是更换了物业公司的情况下，龙海公司承担责任。并不是***、***、三信公司主张的只要发生纠纷都是由龙海公司承担责任。假设损失由龙海公司承担，本案中东方公司就不应当承担责任。 本院经审查认为，因被上诉人未提交证据一、证据二的原件，本院对上述证据不予采信。对证据三、证据四的真实予以采信，对于证明目的在本院认为部分予以详述。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，因***、***、三信公司并未在法律规定的上诉期内提起上诉，故***、***、三信公司在答辩意见中对一审判决有异议即认为一审判决的损失金额过低的问题，本院在二审中不予审理。本案二审的争议焦点为：龙海公司、东方公司是否应当向***、***、三信公司支付赔偿款150000元。对此，本院评判如下： 一、龙海公司、东方公司的行为是否构成侵权。虽然本案中的房屋分隔墙非龙海公司和东方公司实际修建，但在东方公司开始统一管理诉争房屋时，分隔墙的实际位置已不在正确的分界线上。对此，***、***、三信公司已多次向龙海公司提出过异议，***在2017年4月已就该事宜起诉请求恢复被侵占的房屋。***、***还与龙海公司就房屋现场测量事宜多次协商和处理。***的房屋实际使用面积减少使得相邻的龙海公司所有的房屋实际使用面积增大。故龙海公司在当时就明知分隔墙位置不正确导致***、***、三信公司的房屋面积有被侵占的事实，但在***、***、三信公司多次主张的情况下仍未对分隔墙进行调整而是持续侵占行为。东方公司作为海发内衣城的前统一管理经营者，在不能继续统筹安排所有房屋的使用时，应当对***、***、三信公司的房屋面积恢复原状。但直至2019年1月，按照房屋产权面积确定的分隔墙才得以修建。龙海公司和东方公司在2019年1月前对错误的分隔墙采取不作为态度存在过错，该不作为的侵权行为致使***、***、三信公司的房屋使用权受到侵害，龙海公司和东方公司的行为对***、***、三信公司构成侵权。龙海公司和东方公司仅以分隔墙不是由二公司修建为由主张不存在侵权，无事实依据，本院不予支持。 二、关于损失的问题。根据***、***、三信公司的举证反映，三被上诉人房屋从2017年3月起的租金纵向较该房屋统筹出租时，以及横向较同时期相邻房屋，均有明显巨大差异。虽然租赁合同中房屋面积与房屋产权登记面积一致，但承租人明知房屋使用面积被部分侵占且房屋明显处于异型状态。结合2017年5月1日***、***、三信公司与案外人签订《房屋租赁合同》中将四间房屋整体出租，年租金为200000元的内容看，双方的租赁合同中并未以统筹出租时按每平方单价的方式计算房屋租金，***、***、三信公司与承租人在租赁合同中并未实际按照房屋登记面积计算房屋租金具有较大可能性。故龙海公司、东方公司以租赁合同中载明的面积没有变化为由，主张***、***、三信公司不存在损失，本院不予采纳。至于龙海公司、东方公司提出的租金可能受到市场行情、商铺口岸等因素的影响的问题，本院认为，虽然商铺的租金可能因多种因素存在上下浮动的情况，但相同区域内、同类型的商铺的租金具有一定参考性。***、***、三信公司在2017年5月1日之后的租金明显低于相邻商铺，也明显低于案涉房屋在统筹管理时的租金，故***、***、三信公司已提交证据能够证明其因侵权行为造成了损失。一审法院根据房屋的空置时间、租金差值、市场原因等因素综合酌情认定损失金额为150000元并无不当。故龙海公司、东方公司应当对其侵权行为所造成的损失承担赔偿责任。 综上，龙海公司、东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3981元，由上诉人四川东方加和物业有限公司、四川龙海房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年五月十四日 书记员　　***