浙江嘉华市政建设有限公司、某某创兴混凝土有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省台州市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙10民终2121号 上诉人（原审原告）：浙江嘉华市政建设有限公司，住所地**市玉城街道机电产业功能区（***）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，**市海天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**创兴混凝土有限公司，住所地**市玉城街道机电产业功能区（***）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江辅成律师事务所律师。 上诉人**创兴混凝土有限公司（以下简称创兴混凝土公司）因与上诉人浙江嘉华市政建设有限公司（以下简称嘉华市政公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省**市人民法院（2022）浙1021民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 嘉华市政公司上诉请求：1．撤销**市人民法院（2022）浙1021民初1463号民事判决；依法改判创兴混凝土公司立即将位于**市机电园区内的承租土地腾空并恢复原状后归还给嘉华市政公司；改判创兴混凝土公司向嘉华市政公司支付自2021年1月1日起至承租土地交还之日止的土地违法占用费及利息（暂计算至2022年3月31日的土地占用费用为人民币570200元，利息为人民币20814.36元）；改判创兴混凝土公司自2021年2月1日起至承租土地交还之日止按人民币2000元每天向嘉华市政公司支付违约金（暂计算至2022年3月31日的违约金为人民币850000元）；并判令创兴混凝土公司继续从2022年4月1日起支付土地占用费和每日违约金2000元至腾空租赁土地归还之日止。2．本案一、二审诉讼费用由创兴混凝土公司承担。事实与理由：1．一审法院认定违约时间节点错误，导致一审认定的占有使用费和违约金起算时间错误。创兴混凝土公司与嘉华市政公司于2018年7月14日签订的《土地租赁协议》已于2020年12月30日履行期限届满终止。根据双方签订《土地租赁协议》第一条，创兴混凝土公司在协议到期后没有按约定在2021年1月31日前支付2021年的租金，也未按约腾空搬迁归还土地，创兴混凝土公司应当从2021年1月1日起支付占有使用费，嘉华市政公司另有权依据协议的第七条约定要求创兴混凝土公司自2021年2月1日起支付违约金。一审判决认为租赁合同于2022年4月18日才解除，2021年1月1日至2022年4月18日期间是租金，并自2022年4月18日开始计算租金的逾期付款利息损失错误，认为创兴混凝土公司超出判决书确定腾退时间才开始计算占有使用费和违约金也是错误的。2．创兴混凝土公司与嘉华市政公司在租赁协议中约定违约金为每日2000元，一审法院擅自调整减少违约金有违当事人意思自治原则。当事人对违约金额有明确的约定，且也未违反法律的有关规定及损害他人利益，法院不得使用自由裁量权予以干涉。 创兴混凝土公司辩称，1．双方在2018年签订了土地租赁合同，合同到期后双方并未中断合同而继续履行，租赁合同为不定期。2．嘉华市政公司向创兴混凝土公司购买混凝土，之前一直有货款抵销租金的习惯，至今嘉华市政公司欠付的货款超过了租金，不存在未按时支付租金的事实，一审法院不予抵销判决不当。3．关于违约金，双方在租赁合同转为不定期合同后，嘉华市政公司要解除合同需要提前通知，创兴混凝土公司不存在违约情形。腾空的合理期限内按照每日2000元计算过高，一审法院酌情予以降低并无不当。请求驳回嘉华市政公司的上诉请求。 创兴混凝土公司上诉请求：撤销（2022）浙1021民初1463号民事判决，改判驳回原告诉讼请求，给予创兴混凝土公司合理的腾退期间并调减逾期腾空违约金。事实与理由：1．一审认定创兴混凝土公司拖欠嘉华市政公司租金并判决创兴混凝土公司支付租金及逾期履行违约责任错误。创兴混凝土公司与嘉华市政公司之间既存在土地租赁法律关系，同时也存在混凝土买卖合同关系。双方在合同履行过程中存在着创兴混凝土公司欠嘉华市政公司租金及嘉华市政公司欠创兴混凝土公司货款这一客观事实。双方互负的均为金钱给付债务，且均已到期。依照《民法典》第五百六十八条之规定，任何一方依法均有权主张抵销。一审人为割裂互负债务事实，不准许抵销，且要创兴混凝土公司承担逾期支付租金的利息，既不合法理，亦有违常理。2．一审确定两个月的腾空期限明显不当。本案双方租赁合同约定的租赁期限到期后，因双方并未终止合同而继续履行，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对不定期租赁合同的解除固然是嘉华市政公司的权利，但也不能违背诚实信用原则，滥用权利损害相对方的权利。嘉华市政公司在租赁期满后从未提出主张终止合同，且在此期间还向创兴混凝土公司大量购买混凝土。2022年4月11日，嘉华市政公司突然向法院提起诉讼要求立即腾空并恢复原状后归还，令创兴混凝土公司猝不及防。本案租赁土地面积达5亩多，且创兴混凝土公司的接卸设备体积大、数量多，企业迁移受到规划环评等限制，具有行业特殊性，并非普通的生产型企业在短期之内即可搬迁，若强制短期腾退会对创兴混凝土公司造成歇业停产的严重后果。一审确定两个月的腾空期显然不了解行业特点和搬迁实际，明显不当，至少应给予创兴混凝土公司十八个月到两年的合理搬迁期。3．一审判决主文第三项行文表述不当，理解上容易有重复计算之歧义。4．一审对租赁物恢复原状义务认定不当。案涉土地上的临时建筑系嘉华市政公司法定代表人***等人转让股权之前建设，转让之后并无另行增设建筑物，也未对土地面貌作出明显改变，属于对租赁物正常使用后的状态，并不存在需要恢复土地原状之事。5．一审判决在合同解除情况下未一并处理保证金返还不当。 嘉华市政公司辩称，1．债务抵销必须双方达成合意，创兴混凝土公司无权单方决定抵销债务。2．双方在合同中对违约金有明确的约定，且违约金本就具有惩戒作用，一审认为违约金过高没有依据。3．创兴混凝土公司既然未及时支付租金，按照合同约定本就需要腾退，其应当对此有充分的准备。一审确定的腾退期限已经超过了一般租赁合同的腾退期限，不应当再予以延长。4．关于恢复原状问题，***是嘉华市政公司的股东，也是创兴混凝土公司的前股东，其将创兴混凝土公司的股权转让与嘉华市政公司无关，创兴混凝土公司应当将租赁土地恢复至租赁合同签订前的状态。5．保证金问题，因创兴混凝土公司尚未腾退，保证金归还的条件还不具备，嘉华市政公司将按照创兴混凝土公司具体腾退情况处理保证金。 嘉华市政公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即将位于**市机电园区内的承租土地腾空并恢复原状后归还原告；2．判令被告向原告支付自2021年1月1日起至承租土地交还之日止的土地占用费及利息（计算至2022年3月31日的土地占用费为人民币570200元，利息为人民币20814.36元）；3．判令被告自2021年1月1日起至承租土地交还之日止按人民币2000元／天向原告支付违约金（计算至2022年3月31日止的违约金为人民币910000元）。 一审法院认定事实：原、被告公司于2009年8月1日原签有土地租赁协议一份，当时约定原告将案涉土地出租给被告使用，租期15年，自2009年8月1日至2024年8月1日止。2018年7月14日，原、被告公司再次签订土地租赁协议，约定原告将案涉土地出租给被告使用，土地面积3500平方米，2018年土地租赁价格为每月8元／平方米，合计每月租金28000元，自2019年1月1日起租金每年按10％递增，租金于当年第一个月内付清；租用期为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日；租赁合同因期满而终止，如原告仍继续出租土地的，被告拥有优先承租权，如被告未按时腾空，每延期一天支付违约金2000元；因被告使用时会对土地现状造成损坏，合同到期后被告搬出时应将所租赁的土地及房屋恢复原状交还给原告，被告交保证金60万元给原告，被告恢复原状后原告全额退还保证金不计息；本协议签订后2009年8月1日的租赁协议同时终止。案涉2018年租赁合同于2020年12月30日到期后，被告继续在案涉土地上生产经营至今，现原告起诉要求被告腾空并恢复原状。 另查明，被告创兴混凝土公司于2009年6月成立，2010年11月，被告公司原股东***等人将该公司股权全部转让给台州博业建设有限公司，后再经变更，现被告公司股东为***等人。2018年9月4日，被告公司名称由**县创兴混凝土有限公司变更为**创兴混凝土有限公司。现被告公司生产规模较大、腾退难度较高。 一审法院认为，首先，原、被告于2018年签订的《土地租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2020年12月30日该土地租赁合同到期后，双方未签订书面续租合同，被告继续使用该土地，原告未提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告称其多次联系被告要求腾空、恢复原状并归还案涉土地，但并未提供证据予以证明。2022年4月11日，原告向该院起诉要求被告立即将承租土地腾空并恢复原状后归还原告，已含解除合同之意，被告于2022年4月18日收到起诉状副本，应认定双方的土地租赁合同于2022年4月18日解除。一、对于原告诉请被告立即将承租土地腾空并恢复原状。《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。原、被告双方约定了合同到期后被告搬出时应将租赁土地及房屋恢复原状交还给原告，并约定了恢复原状后才退还60万元保证金。即使如被告所称案涉土地上的临时建筑系***等人转让股权之前建设，转让之后并无增设，根据合同约定被告也应在搬出时恢复原状。关于被告主张合理腾退时间应当为二年以上，案涉合同原于2020年12月30日到期，被告在签订合同时应当预见合同到期后无法续租的情形并做好相应准备如租赁其他场地进行生产经营，故其主张两年腾退时间没有依据。考虑到双方其后形成不定期租赁合同以及被告的生产规模和行业特点，现要求被告立即腾退搬离确有难度，应给予其合理期间，故酌情确定腾空及恢复原状时间为60日。关于被告要求一并处理保证金60万元，因退还条件尚未达成，不宜在本案中一并处理。二、对于原告要求被告支付自2021年1月1日起至承租土地交还之日止的土地占用费及利息（暂算至2022年3月31日的土地占用费为570200元，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为20814.36元）。因案涉土地租赁合同于2022年4月18日解除，故2021年1月1日至2022年4月18日期间应为租金，2022年4月18日起至被告在合理期间内实际交还承租土地时所产生的费用为土地占用费，土地占用**按租金标准计算。若被告未在合理期限内履行交还承租土地的义务的，则根据合同约定，应适用违约金条款弥补原告损失，不宜重复计算土地占用费。被告称双方约定租金与混凝土货款相冲抵，对此原告不予认可，因属不同法律关系，在本案中不宜直接进行抵扣。被告未及时支付租金，原告主张自2021年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，考虑到本案合同2022年4月18日方解除，该院酌情调整利息起算点为2022年4月18日。三、对于原告要求被告自2021年1月1日起至承租土地交还之日止按人民币2000元／天向原告支付违约金（暂算至2022年3月31日止的违约金为人民币910000元）。双方约定延期腾空的违约金为2000元／天，本判决确定的履行期间届满前，被告并未构成延期腾空，不存在支付违约金的情形；若被告未按期履行，需支付违约金。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。对于被告主张违约金过高的抗辩，参考现今的司法实践，考虑到目前涉案土地租金为1366元／天（2022年度标准），与双方合同约定的2000元／天的计算标准尚有一定差距，故该院酌情调整为1775元／天。综上所述，原告浙江嘉华市政公司的诉求，合法、合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条之规定，判决如下：一、限被告**创兴混凝土有限公司于本判决生效后60日内将承租土地腾空并恢复原状后归还原告浙江嘉华市政建设有限公司；二、限被告**创兴混凝土有限公司于本判决生效后10日内向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付自2021年1月1日至2022年4月18日的租金人民币594796.82元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付自2022年4月18日起至该款项实际履行完毕之日止的利息损失；三、若被告**创兴混凝土有限公司按本判决指定的期间履行上述第一项判决内容的，则被告**创兴混凝土有限公司应当在实际履行完毕之日起10日内按1366元／天的标准向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付自2022年4月19日起至实际履行完毕之日止的土地占用费；若被告**创兴混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一项判决内容，除上述土地占用费外，被告**创兴混凝土有限公司还应自逾期之日起至承租土地交还之日止按1775元／天向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付违约金；四、驳回原告浙江嘉华市政建设有限公司的其他诉讼请求。如果被告**创兴混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费18309元，减半收取9154.5元，由原告浙江嘉华市政建设有限公司负担5527元，由被告**创兴混凝土有限公司负担3627.5元。 本院二审期间，创兴混凝土公司向本院提交了其公司的混凝土交易合同等证据，以证实其公司目前生产需求旺盛，已经签订的订单均需要及时履行，一审确定的2个月的腾退时间过于仓促，将导致公司大量合同无法正常履行，不仅造成公司损失，也会导致大量正在建设的其他工程无法正常完工。嘉华市政公司认为上述证据与本案不具关联性，创兴混凝土公司应当及早准备腾退事宜，不能以其不断承接的业务为由拖延搬迁，损害嘉华市政公司的利益。本院认为，一审法院已经在事实中认定创兴混凝土公司生产规模较大，腾退难度较高，在充分考虑其经营规模及本案前期租赁实际的情况下综合确定了腾退期限，创兴混凝土公司二审期间提交的上述证据只是印证了一审法院认定的该部分事实，故本院不再予以采纳。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉合同解除时间及占有使用费、违约金的支付起算时间；一审法院调整逾期腾退违约金标准是否恰当；本案是否可以进行债务抵销；一审确定的腾退期限是否合理，创兴混凝土公司是否需要恢复土地原状；案涉保证金能否在本案中一并处理。1．双方签订的租赁合同期限至2020年12月30日，但嘉华市政公司未提供证据证明其在租赁期限届满后要求对方腾空归还土地，故双方的租赁关系继续存在，且为不定期租赁合同。2022年4月11日嘉华市政公司提起诉讼要求腾退，创兴混凝土公司4月18日收到起诉状，故原判以2022年4月18日认定本案租赁合同解除，并认为2021年1月1日至2021年4月18日期间创兴混凝土公司应当支付的是租金并无不当。嘉华市政公司认为合同在2020年12月30日就已经终止，创兴混凝土公司应当从2021年1月1日起就支付占有使用费，并从2021年2月1日起因构成违约，应当从该日起再支付违约金的意见与事实不符，且该意见导致占有使用费和违约金的双重计算，没有法律依据，本院不予支持。2．一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定及本案双方实际履行情况，酌情对违约金金额进行调整并无不当。3．创兴混凝土公司主张双方互付债务，请求予以债务抵销，但嘉华市政公司的诉请主要是要求创兴混凝土公司腾空，两者系不同法律关系，并非只是债的抵销，且相应的占有使用费和违约金都因实际腾空日期不确定而不确定，故一审认为不宜在本案中直接抵扣并无不当。4．关于合理腾退期限，双方签订的租赁合同于2020年12月30日到期，虽然因继续使用租赁关系继续存在，但创兴混凝土公司在庭审中也称在此期间因租金问题双方无法就重新签订租赁合同达成一致意见，故创兴混凝土公司应当就合同解除有充分的预期并应做好腾退转场的相应工作，且本案创兴混凝土公司在接到起诉状至今也近半年之久，其再在二审中主张腾退期限应当更改至一年八个月至两年并不具有合理依据，本院不予采纳。租赁合同约定到期后创兴混凝土公司搬出时应将租赁土地及房屋恢复原状交还，创兴混凝土公司主张案涉土地上的临时建筑系***等人转让股权之前建设，并非正当的抗辩事由，创兴混凝土公司应当按约腾空并恢复原状至租赁合同签订前的状态。5．根据租赁合同约定，创兴混凝土公司支付的保证金在合同到期创兴混凝土公司腾退土地并恢复原状后由嘉华市政公司返还，故目前并未达到返还保证金的条件，创兴混凝土公司要求一并处理保证金的请求没有依据。 综上所述，浙江嘉华市政建设有限公司及**创兴混凝土有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12862元，由浙江嘉华市政建设有限公司负担6431元，由**创兴混凝土有限公司负担6431元。 本判决为终审判决。 审判长** 审判员** 审判员** 二○二二年九月二十九日 代书记员***