浙江嘉华市政建设有限公司、某某创兴混凝土有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省**市人民法院 民事判决书 （2022）浙1021民初1463号 原告：浙江嘉华市政建设有限公司，住所地**市玉城街道机电产业功能区（***）。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江新台州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江新台州律师事务所律师。 被告：**创兴混凝土有限公司，住所地**市玉城街道机电产业功能区（***）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，浙江环立律师事务所律师。 原告浙江嘉华市政建设有限公司（以下简称嘉华市政公司）与被告**创兴混凝土有限公司（以下简称创兴混凝土公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2022年5月10日公开开庭进行了审理。原告嘉华市政公司委托诉讼代理人***、被告创兴混凝土公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉华市政公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将位于**市机电园区内的承租土地腾空并恢复原状后归还原告；二、判令被告向原告支付自2021年1月1日起至承租土地交还之日止的土地占用费及利息（计算至2022年3月31日的土地占用费为人民币570200元，利息为人民币20814.36元）；三、判令被告自2021年1月1日起至承租土地交还之日止按人民币2000元／天向原告支付违约金（计算至2022年3月31日止的违约金为人民币910000元）。事实与理由：原告与被告（被告曾于2018年9月4日将名称从**县创兴混凝土有限公司变更为**创兴混凝土有限公司）于2018年7月14日签订《土地租赁协议》，原告将坐落于**市机电园区内的土地租赁给被告使用，土地面积3500平方米。其中第一条约定“2018年土地租赁价格为每月8元／平方。合计每月租金人民币28000元，本协议签订后在一个月内全部付清。从2019年1月1日开始租金每年按10％递增，租金于当年第一个月内付清。租期满不续租提前一个月通知原告，如逾期不交租金被告应主动搬出，否则原告有权将土地收回。”第三条约定“租用期为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日。”第七条约定“租赁合同因期满而终止，如原告仍继续出租土地的，被告拥有优先承租权，如被告未按时腾空，没有搬出交还租赁物的，每延期一天支付违约金2000元。”第八条约定“因被告使用时会对土地现状造成损坏，合同到期后被告搬出时应将所租赁的土地及房屋恢复原状交还给原告。交保证金60万元给原告。此保证金自本合同签订一个月内付清，被告恢复后原告全额退还保证金不计息。”该租赁合同到期后，原告多次联系被告，要求被告腾空、恢复原状并归还原告上述土地，但被告拒绝归还。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告创兴混凝土公司辩称，一、关于案件事实及土地租赁背景。原告公司法定代表人***系被告公司原股东之一，因经营不佳，原股东将被告公司转让给台州博业建设有限公司。转让前，原、被告已签订租赁合同，租期至2024年8月1日。2018年7月，原告要求租金上调并变更租期至2020年12月30日，并口头承诺到期若被告未落实新的场地同意继续租赁。被告于2018年7月签订本案土地租赁协议书，并于2019年2月2日向原告交付保证金60万元。合同到期后，原告一直将案涉土地出租给被告使用。期间，原告数次向被告购买商品混凝土未予付款，且欠款数额超过租金，双方约定以货款充抵租金，充抵后原告仍余欠被告货款，2022年1月31日，原告向被告支付货款50万元。因原告再次要求上调租金，双方未能协商一致，原告提起本案诉讼。二、原告要求被告支付土地占用费及利息的主张不能成立。2020年8月至2021年9月期间，原告向被告购买商品混凝土货款为人民币2991807.82元，且原告于2022年1月31日向被告支付货款50万元，余款24991807.82元尚未支付，被告应当支付的租金与原告所欠货款予以冲抵，被告并不拖欠租金。三、原告要求被告支付每日2000元的违约金不能成立。1、被告并无违约行为，根据合同约定，每日2000元的违约金以被告未能腾空为前提，原告一直同意土地出租给被告，并未提出解除合同，故不存在被告拒不腾空的违约情形。2、原告口头同意合同约定的期限届满后若被告需要继续租赁则继续出租，书面合同约定的租赁期限至2020年12月30日止，原告从未主张解除，双方确实存在约定。3、违约金过高。以每日2000元计算，一年需支付的违约金高达73万元，而被告显然难以在一年内腾空搬迁，若两年之后搬迁，违约金已达土地的市场价值。原告亦未举证其受到的损失接近违约金数额。四、原告主张被告立即腾空并恢复原状的请求不能成立。1、原、被告之间的书面租赁合同到期后，被告继续使用土地，原告未提出异议，租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。原告解除不定期租赁合同应当在合理期限前通知被告，即需要给予一定合理腾退期限，并非原告诉请的立即腾退。2、本案的合理腾退时间应当为二年以上。本案租赁土地面积达5亩多，且被告接卸设备体积大、数量多，企业迁移受到地域和环保限制，具有行业特殊性，并非短期之内即可搬迁，被告自2019年开始申请用地至今未能落实，若强制短期腾退可能对被告企业产生严重后果。3、被告无需恢复原状。案涉土地上的临时建筑系***等人转让股权之前建设，转让之后并无另行增设建筑物，也未对土地面貌作出明显改变，属于对租赁物正常使用后的状态。五、本案应当一并处理保证金事项。根据合同约定，保证金于被告搬出租赁土地及房屋恢复原状后全额退还，若本案判决解除合同，应当一并判决原告退还保证金，无需被告另案诉讼或提起反诉，以免增加诉累。 经审理，本院认定事实如下：原、被告公司于2009年8月1日原签有土地租赁协议一份，当时约定原告将案涉土地出租给被告使用，租期15年，自2009年8月1日至2024年8月1日止。2018年7月14日，原、被告公司再次签订土地租赁协议，约定原告将案涉土地出租给被告使用，土地面积3500平方米，2018年土地租赁价格为每月8元／平方米，合计每月租金28000元，自2019年1月1日起租金每年按10％递增，租金于当年第一个月内付清；租用期为3年，自2018年1月1日至2020年12月30日；租赁合同因期满而终止，如原告仍继续出租土地的，被告拥有优先承租权，如被告未按时腾空，每延期一天支付违约金2000元；因被告使用时会对土地现状造成损坏，合同到期后被告搬出时应将所租赁的土地及房屋恢复原状交还给原告，被告交保证金60万元给原告，被告恢复原状后原告全额退还保证金不计息；本协议签订后2009年8月1日的租赁协议同时终止。案涉2018年租赁合同于2020年12月30日到期后，被告继续在案涉土地上生产经营至今，现原告起诉要求被告腾空并恢复原状。 另查明，被告创兴混凝土公司于2009年6月成立，2010年11月，被告公司原股东***等人将该公司股权全部转让给台州博业建设有限公司，后再经变更，现被告公司股东为***等人。2018年9月4日，被告公司名称由**县创兴混凝土有限公司变更为**创兴混凝土有限公司。现被告公司生产规模较大、腾退难度较高。 上述事实有原告嘉华市政公司提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告公司登记基本情况、被告公司变更登记情况、2018年土地租赁协议、土地使用证、租赁场地照片，被告创兴混凝土公司提交的2009年土地租赁协议、股权转让协议书、**建［2019］158号函及**验［2016］44号复函、网上银行电子回单、两份用地申请、三龙企业名单及奖牌、照片以及当事人的庭审**等证据证明。上述证据真实、合法，与待证事实具有关联，可以作为定案的根据。对于被告提交的对账单及宁波银行网上交易凭证，系双方之间另外买卖关系的凭证，与本案待证事实不具有关联，本院不予采纳。对于被告申请法院对被告生产规模进行现场勘验，因被告提供的其他证据已能证明其生产规模，故不再进行现场勘验。 本院认为，首先，原、被告于2018年签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2020年12月30日该土地租赁合同到期后，双方未签订书面续租合同，被告继续使用该土地，原告未提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告称其多次联系被告要求腾空、恢复原状并归还案涉土地，但并未提供证据予以证明。2022年4月11日，原告向本院起诉要求被告立即将承租土地腾空并恢复原状后归还原告，已含解除合同之意，被告于2022年4月18日收到起诉状副本，应认定双方的土地租赁合同于2022年4月18日解除。一、对于原告诉请被告立即将承租土地腾空并恢复原状。《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。原、被告双方约定了合同到期后被告搬出时应将租赁土地及房屋恢复原状交还给原告，并约定了恢复原状后才退还60万元保证金。即使如被告所称案涉土地上的临时建筑系***等人转让股权之前建设，转让之后并无增设，根据合同约定被告也应在搬出时恢复原状。关于被告主张合理腾退时间应当为二年以上，案涉合同原于2020年12月30日到期，被告在签订合同时应当预见合同到期后无法续租的情形并做好相应准备如租赁其他场地进行生产经营，故其主张两年腾退时间没有依据。考虑到双方其后形成不定期租赁合同以及被告的生产规模和行业特点，现要求被告立即腾退搬离确有难度，应给予其合理期间，故酌情确定腾空及恢复原状时间为60日。关于被告要求一并处理保证金60万元，因退还条件尚未达成，不宜在本案中一并处理。二、对于原告要求被告支付自2021年1月1日起至承租土地交还之日止的土地占用费及利息（暂算至2022年3月31日的土地占用费为570200元，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为20814.36元）。因案涉土地租赁合同于2022年4月18日解除，故2021年1月1日至2022年4月18日期间应为租金，2022年4月18日起至被告在合理期间内实际交还承租土地时所产生的费用为土地占用费，土地占用**按租金标准计算。若被告未在合理期限内履行交还承租土地的义务的，则根据合同约定，应适用违约金条款弥补原告损失，不宜重复计算土地占用费。被告称双方约定租金与混凝土货款相冲抵，对此原告不予认可，因属不同法律关系，在本案中不宜直接进行抵扣。被告未及时支付租金，原告主张自2021年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，考虑到本案合同2022年4月18日方解除，本院酌情调整利息起算点为2022年4月18日。三、对于原告要求被告自2021年1月1日起至承租土地交还之日止按人民币2000元／天向原告支付违约金（暂算至2022年3月31日止的违约金为人民币910000元）。双方约定延期腾空的违约金为2000元／天，本判决确定的履行期间届满前，被告并未构成延期腾空，不存在支付违约金的情形；若被告未按期履行，需支付违约金。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。对于被告主张违约金过高的抗辩，参考现今的司法实践，考虑到目前涉案土地租金为1366元／天（2022年度标准），与双方合同约定的2000元／天的计算标准尚有一定差距，故本院酌情调整为1775元／天。综上所述，原告浙江嘉华市政公司的诉求，合法、合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、限被告**创兴混凝土有限公司于本判决生效后60日内将承租土地腾空并恢复原状后归还原告浙江嘉华市政建设有限公司； 二、限被告**创兴混凝土有限公司于本判决生效后10日内向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付自2021年1月1日至2022年4月18日的租金人民币594796.82元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付自2022年4月18日起至该款项实际履行完毕之日止的利息损失； 三、若被告**创兴混凝土有限公司按本判决指定的期间履行上述第一项判决内容的，则被告**创兴混凝土有限公司应当在实际履行完毕之日起10日内按1366元／天的标准向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付自2022年4月19日起至实际履行完毕之日止的土地占用费；若被告**创兴混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行上述第一项判决内容，除上述土地占用费外，被告**创兴混凝土有限公司还应自逾期之日起至承租土地交还之日止按1775元／天向原告浙江嘉华市政建设有限公司支付违约金； 四、驳回原告浙江嘉华市政建设有限公司的其他诉讼请求。 如果被告**创兴混凝土有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费18309元，减半收取9154.5元，由原告浙江嘉华市政建设有限公司负担5527元，由被告**创兴混凝土有限公司负担3627.5元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省台州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    ** 二〇二二年七月十一日 代书记员    ***