某某与某某航、河南鸿业建设（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省**市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）豫1002民初6131号 原告：***，男，1976年8月13日出生，汉族，住**县榆林乡花**３组。 委托诉讼代理人：**，河南良承（**）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南良承（**）律师事务所实习律师。 被告：**航，男，1997年1月17日出生，汉族，住河南省**市魏都区。 被告：河南鸿业建设（集团）有限公司，住所地：**市五一路30号。 法定代表人：**，任副总经理。 委托诉讼代理人：***，河南君志合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南君志合律师事务所实习律师。 原告***与被告**航、河南鸿业建设（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**、***，被告河南鸿业建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，被告**航经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的《购房协议》已解除，并判令被告退还原告购房款50000元；2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金52000元（违约金按照合同标的的10％为标准计算）；3、本案的诉讼费用等由二被告承担。事实和理由：原告经熟人介绍，购买被告位于**市魏都区解放南路**××住房一套，且双方签订了《购房协议》，约定于2020年5月1日完成住房交接。原告于2019年2月14日向被告支付了首付款5万元。此后，原告一直要求被告办理房屋交接手续，被告总以各种理由拒绝，后原被告协商一致解除合同，退还购房款，然而截止至今，经原告多次催要，被告拒不退还，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，***判如所请。 被告**航未到庭参加诉讼向本院提交书面答辩意见为：我认可与***签订《购房协议》及收取***购房款50000元的事实，现***不同意继续履行合同，我也同意解除合同，并同意退还购房款50000元，但因为工程交工出现问题，工程款一直没有支付，我也没有其他工作，目前没有收入，经济很困难，希望被答辩人谅解，同意我延期，分期返还。二、被答辩人主张的违约金过高，我不同意支付。虽然双方签订《购房合同》，但合同第二款约定合同生效后五日内被答辩人应向答辩人支付购房款100000元，被答辩人仅支付50000元，说明双方均未实际履行合同义务，被答辩人主张答辩人支付违约金52000元缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求。综上，答辩人同意解除合同，并愿意分期返还购房款50000元，请求法院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。 被告河南鸿业建设（集团）有限公司辩称：请求法院依法驳回原告对被告鸿业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、原告提供的《购房协议》加盖的印章并非被告鸿业公司合法的有效的印章，被告鸿业公司对该购房协议既不知情、也未追认，根本不是合同的相对人。依据合同相对性原则，被告鸿业公司根本不应承担任何责任。二、被告**航并非是被告鸿业公司的工作人员，也未得到被告鸿业公司销售房屋的授权，其与原告签订的《购房协议》，收取原告款项的行为均为其个人行为，原告无权要求被告鸿业公司对其个人行为承担责任。三、原告提供的《购房协议》加盖的印章并非被告公司的印章，其交款对象、收款凭证均与被告鸿业公司没有任何关联，其本人签订合同时存在重大过错并非善意相对人，根本不符合表见代理的法律特征，其无权要求被告鸿业公司承担责任。四、被告**航并非案涉房屋的合法权利人，其签订的《购房协议》存在法律强制性规定的情形，该协议属于无效协议。原告诉请要求被告承担合同违约金52000元没有事实及法律依据。综上，该购房协议签署系**航个人行为，原告无权要求被告鸿业公司承担任何责任。原告请求答辩人返还购房款50000元及支付违约金52000元的诉请于法无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告***与被告**航签订购房协议，协议载明：“购房协议甲方（卖方）：**航（身份证号：41102319********），乙方（买方）：***（身份证号：41102319********），丙方（担保方）：（身份证号：）。为维护双方利益，以公正公平为原则，协议如下：1、甲方承建的**车神汽车公司的职工住宅房，因资金需要，预售给乙方约130平方米住房一套，水、电、双气配套齐全，另有储藏室约6平方。平均价格4000元一平米，约计费元（不含储藏室）。2、乙方同意分3次交清购房款元。首付10万元于合同生效后5日内付款给甲方；第2次购房款元于主体完工后日内付清；第3次购房款元于交房前30日内向甲方一次性支付完毕。3、乙方所付房款以实际住房面积为准结算，余额可作为储藏室、双气开口费适用，多退少补。4、甲方确保为乙方实名制协调厂方到期办理房产手续。并于2020年5月1日前后完成住房交接。5、甲乙双方积极履行上述协议条款，如一方违约可自行调解，也可进行法律诉讼，违约金按照合同标的的10%计算。6、丙方愿为甲乙双方担保，承担法律责任。7、此协议一式三份，甲乙丙三方各持一份。本协议自三方签字之日起生效。甲方：**航（签字）河南鸿业建设（集团）有限公司**车神公司住在楼项目部（印章）乙方：***丙方：××号楼××**××层东户”。2019年2月14日，原告***向被告**航尾号为1010中国邮政储蓄银行账号分两笔共计转账50000元（40000＋10000）。同日，被告**航向原告出具收到条一份，载明：“收到条今收到***购房款***整（50000.00）**航（签名按捺手印）2019年2月14日其余房款等交房全部交齐2019年2月14日”。后被告**航未按约定向原告***交付房屋，遂原告提起本案诉讼。 本院认为，关于本案房屋买卖合同的效力。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中,因被告**航未取得案涉房屋的所有权或处分权导致案涉房屋不能交付并办理权利转移,原告***作为买受人主张解除合同的诉求成立,本院予以支持，故案涉《购房协议》自起诉书副本送达被告**航时即2023年8月9日解除，同时被告**航应返还原告***已支付的购房款50000元。原告***关于违约金的主张过高，且其亦未尽到对合同审慎的审查义务，结合本案实际情况，本院酌定以50000元为基数自2019年2月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项偿还完毕之日止。关于被告河南鸿业建设（集团）有限公司是否应当承担责任，原告***提供的《购房协议》上显示加盖的印章，存在明显的错别字且与被告河南鸿业建设（集团）有限公司当庭提供的公司印章印模不符，原告***作为完全民事行为能力人亦未尽到审慎的审查义务，故原告***要求被告河南鸿业建设（集团）有限公司承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前,应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 确认原告***与被告**航签订的《购房协议》于2023年8月9日解除； 被告**航于本判决生效后十日内向原告***返还购房款50000元并支付违约金（以50000元为基数自2019年2月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项偿还完毕之日止）； 驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1170.00元，由被告**航负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制执行措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　*** 二〇二三年八月二十三日 法官助理　李　蕊 书 记 员　*** 书 记 员　***