中国建设银行股份有限公司吉安市分行、***等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）赣0802民初1916号 原告：中国建设银行股份有限公司吉安市分行，住所地吉安市吉州区井冈山大道108号，统一社会信用代码：913608008619734882。 负责人：**，银行行长。 委托诉讼代理人：***，江西西昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江西西昌律师事务所实习律师。 被告：***，男，1977年7月10日出生，汉族，住吉安市吉安县。 被告：***，女，1982年1月3日出生，汉族，住吉安市吉安县。 被告：吉安市永泰实业发展有限公司，住所地：吉安市吉州区广场花苑802号，统一社会信用代码91360800751131263M。 法定代表人：***，经理。 原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行(以下简称建行吉安分行)与被告***、***、吉安市永泰实业发展有限公司（以下简称永泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2022年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告***、***、永泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年7月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）；2.判令被告偿还原告借款本金146509.45元，暂计算至2022年3月4日的利息2030.78元，合计148540.23元，之后的利息按年利率5.94%计算至实际清偿之日止；3.判令被告永泰公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.原告对被告所有的位于吉安市吉州区××号××栋××**××室房产享有抵押权，并有权就上述抵押物的拍卖或变卖所得价款优先受偿；5.律师费2000元由被告承担；6.诉讼费由被告负担。 二、被告***、***、永泰公司均未答辩。 本院审理查明的事实： 一、被告***与被告***于2009年1月21日登记结婚。婚后，被告***和***因向被告永泰公司购买位于吉州区××道××幢××室房屋向原告申请按揭贷款。2010年7月5日，被告***作为借款人和抵押人、被告永泰公司作为阶段性保证人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1.借款272000元，期限为240月，2.借款利率为月利率3.96‰，在基准利率水平上上浮20%、于每年1月1日调整；3.还款方式为等额本息，每月还款额1758.03元，每月14日为还款日；4.逾期还款责任：按约定的贷款利率加收50%计收罚息，借款人累计六期未偿还贷款本息，贷款人有权解除合同、提前收回贷款；5.被告***以其所购××道××幢××室房屋提供抵押担保；6.永泰公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；7.约定借款人***的通讯地址为吉安市吉安县××镇××村××村××号，联系电话134××******；8.争议管辖法院为贷款人住所地所在地法院等。 二、2010年7月14日，原告将借款272000元汇入被告永泰公司的账户，用于支付被告***的购房款。 三、2010年5月31日，原告就被告***、***购买的上述房屋办理“预售商品房抵押权预告登记”，权利证明编号为：吉市房预吉州字第0××0号。该房经竣工验收后，被告永泰公司于2012年8月23日申请初始登记。但被告***、***目前尚未办理该房的权属登记。 四、原告提交的中国建设银行个人贷款对账单显示，被告***自2021年7月起陆续有逾期还款。截至2022年3月4日，拖欠原告到期本金2417.78元、到期利息2003.52元、罚息27.26元，另有未到期本金144091.67元和利息未还，当前贷款执行年利率3.77%。原告经催收未果，向本院提起诉讼，并委托江西西昌律师事务所代理诉讼，支付法律服务费2000元。 五、本院电话联系被告***未果，于2022年4月8日将起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书通过邮政快递（单号106179543××××）向被告***的上述通讯地址进行送达，经邮政快递于2022年4月11日反馈该快件未妥投，本院依法视为已送达。 以上事实，有原告提交的个人住房借款申请书、借款合同、贷款发放凭证、个人贷款对账单、不动产登记证明等证据和当事人的陈述为证。 本院认为，被告***因购房所需与原告签订个人一手房贷款合同，双方成立金融借款合同关系。该笔贷款用于被告***和***婚姻关系存续期间共同购买房屋，属于其夫妻共同债务，应由二被告共同负担。原告依约向被告***授权的被告永泰公司的账户发放贷款用于支付其购房款，被告***和***应按照合同约定履行还款义务。现被告现逾期还款，构成违约，原告主张解除合同并按逾期罚息利率计算利息，符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持；依照法律规定，本院送达起诉状副本之日即2022年4月11日即为双方合同解除之日；另因借款合同对借款利率约定为浮动利率，且原告提交的对账单显示该笔贷款当前执行利率为3.77%，故本院核定逾期利率为5.655%。原告主张被告***和***承担其律师费用，符合双方约定，本院予以支持。原告主张就抵押物的处置所得享有优先受偿权，本院认为：原告就案涉房屋办理了抵押权预告登记，且该房屋已经办理了首次登记，因被告***和***目前尚未办理该房的不动产权属登记，故亦不存在原告的抵押权预告登记失效情形，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，故应当认定原告就该房产的抵押权自预告登记之日即2010年5月31日起设立，故本院对原告就该房屋的拍卖、折价等处置款享有优先受偿权的主张予以支持。原告主张被告永泰公司承担连带担保责任，本院认为：合同约定被告永泰公司对该笔贷款承担阶段性担保责任的保证期限为自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日止；上述约定虽然字面上为抵押登记手续办妥且收到他项权证之日（抵押权不动产证明），但其实质内容为原告就抵押物设立抵押权以实现对抵押物的优先受偿，故本院认为被告永泰公司的阶段性保证责任应当至抵押权设立之日截止。本案中，本院已经依法认定抵押权于2010年5月31日设立，故本院对原告要求被告永泰公司继续承担担保责任的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行与被告***于2010年7月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2022年4月11日解除； 二、被告***、***于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行贷款本金146509.45元和利息、罚息（计算至2022年3月4日的利息、罚息为2030.78元，之后按年利率5.655%计算至实际清偿之日止）； 三、原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行对被告***、***所购位于××道××幢××室房的拍卖、变卖等折价款享有优先受偿权； 四、被告***、***于判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行律师费2000元； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司吉安市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3310元，减半收取计1655元（原告已预交），由被告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员　*** 二〇二二年五月十七日 法官助理　刘　丽 书 记 员　凌赟赟