常州某某建设公司、无锡某某房地产公司一般取回权纠纷民事一审民事判决书

江苏省无锡市梁溪区人民法院 民事判决书 （2023）苏0213民初17715号 原告：常州某某建设公司，住所地江苏省常州市。 法定代表人：陈某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 被告：无锡某某房地产公司，住所地江苏省无锡市梁溪区。 诉讼代表人：杨某某。 委托诉讼代理人：伊某某某，女。 原告常州某某建设公司与被告无锡某某房地产公司一般取回权纠纷一案，本院于2023年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2024年1月24日公开开庭进行了审理，后本院于2024年2月28日裁定本案转为一人普通程序，于2024年6月11日公开开庭进行了审理，原告常州某某建设公司委托诉讼代理人***、被告无锡某某房地产公司委托诉讼代理人伊某某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常州某某建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令常州某某建设公司对无锡市某某国际城三期Ｂ区××号房屋享有取回权，该房屋不应列入无锡某某房地产公司的破产财产；2.本案诉讼费由无锡某某房地产公司承担。事实和理由：经生效法律文书确认，常州某某建设公司对无锡某某房地产公司享有工程款债权，因无锡某某房地产公司未全部履行，常州某某建设公司申请法院强制执行，在执行程序中，法院作出无锡某某房地产公司以案涉房产（系在建工程）抵偿常州某某建设公司债务的执行裁定，常州某某建设公司获得案涉房产（系在建工程）财产权。后无锡某某房地产公司被法院裁定破产重整，案涉房产被列为破产财产，常州某某建设公司认为其为案涉房产所有权人，案涉房产不属于无锡某某房地产公司破产财产范围。 无锡某某房地产公司辩称，1.常州某某建设公司对案涉房产不享有物权。执行裁定书中明示的是财产权转移，其取得的是该在建工程的物上财产权益，在建工程不具备转移登记条件时，权利人仅享有物权期待权，不享有物权；2.该在建工程不具备取回条件。财产能否取回取决于该财产是否存在事实上返还或经济上返还的合理性，案涉房屋属于在建工程，没有竣工验收，无法转移登记，此外，案涉房屋和其他建筑物无法分割，无法单独验收，客观上无法合法使用，不具备返还或取回的条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月14日，原无锡市北塘区人民法院（以下简称原北塘法院）作出（2014）北黄民初字第XX号民事调解书，确认无锡某某房地产公司结欠常州某某建设公司某某国际城桩基工程款2283642.16元等。2015年7月10日，原北塘法院作出（2015）北民初字第XXX号民事判决书，确认无锡某某房地产公司结欠常州某某建设公司某某国际酒店工程款308348.59元及利息等。前述调解书和判决书生效后，无锡某某房地产公司未按期履行，常州某某建设公司申请执行，原北塘法院作出（2014）北执字第XXX-4号和（2015）北执字第XXX-1号执行裁定：原为无锡某某房地产公司所有的无锡市某某国际城三期Ｂ区××号和无锡市某某国际城三期Ｂ区XX单元XX号房地产（系在建工程）归常州某某建设公司所有，财产权自本裁定送达常州某某建设公司时起转移。前述房产具备办理产权过户登记手续时，常州某某建设公司可持本裁定到有关机构单方办理相关产权过户手续，过户中产生的费用由常州某某建设公司承担。2015年11月12日，原北塘法院作出（2014）北执字第XXX-4号和（2015）北执字第XXX-1号协助执行通知书，要求无锡市房屋产权监理处协助执行以下事项：一、……。二、办理无锡市某某国际城三期Ｂ区××号和无锡市某某国际城三期Ｂ区XX单元XX号房地产（系在建工程）的预告登记手续。三、……。2015年11月16日，某某国际城三期Ｂ区158X号房屋办理了房屋预告登记，预告登记权利人为常州某某建设公司，预告登记义务人为无锡某某房地产公司，业务种类为预购商品房预告登记。 另查明，2020年9月14日，本院作出（2020）苏0213破申XX号民事裁定书，裁定受理无锡某某房地产公司的破产重整。2021年8月12日，本院作出（2020）苏0213破X号之五民事裁定书，裁定终止无锡某某房地产公司重整程序，宣告无锡某某房地产公司破产。2023年10月10日，无锡某某房地产公司管理人向常州某某建设公司发送债权确认函，载明因某某国际城三期B区158X号房屋无法竣工仍为在建工程，且无锡某某房地产公司已宣告破产无法开展项目后续建设，基于无锡某某房地产公司客观上无法交房，故形成金额为1,740,800元的债权，债权类型为优先债权。2023年10月20日，常州某某建设公司向无锡某某房地产公司管理人发送告知函，载明某某国际城三期B区XX号房地产为常州某某建设公司所有，不属于无锡某某房地产公司破产财产范围。 再查明，2023年10月20日，无锡某某房地产公司召开第二次债权人会议，破产财产变价方案中载明：无锡某某房地产公司XX02-31号地块（D块）上三期B区在建工程包括公寓及裙楼商铺共653套（项），主体结构已完工，目前处于停工状态，无锡某某房地产公司无法开展项目后续建设……其中已经进行网签备案登记或预告登记的345套公寓由买受人履行交房义务因此不再作价，已进行网签备案登记15套商铺和已取得法院以物抵债裁定、拍卖成交裁定的37套商铺将连同其相应土地使用权等合并处置并将相应变价净值（对应变价款扣除处置费用后的剩余价值）分配给对应权利人。破产财产分配方案中载明：已取得法院以物抵债裁定、拍卖成交裁定的37套裙楼商铺，抵偿或购买金额为25,371,800元。相应在建工程的变价款净值将全部分配给相应权利人，如变价款净值无法全额覆盖抵偿或购买款项，将不再进行清偿。调整债权表中将常州某某建设公司的债权确定为1,740,800元，债权性质为优先债权。上述整体处置方案经债权人会议表决通过，但常州某某建设公司系投反对票，自始不同意该方案。 2023年12月6日，包括案涉房屋所属在建工程在内的，无锡某某房地产公司名下位于无锡市梁溪区××路交叉口东北侧土地使用权及地上在建工程整体拍卖并已实际成交，拍卖成交，成交人为无锡市锦运投资发展有限公司，成交金额为322825600元。 上述事实，有民事调解书、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋预告登记证明、民事裁定书、债权确认函、告知函、债权人会议材料、网拍竞价结果单及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是本法另有规定的除外”，本案中常州某某建设公司主张其为案涉房屋所有权人，案涉房产不属于无锡某某房地产公司财产，其有权行使一般取回权。无锡某某房地产公司抗辩称其享有案涉房屋所有权，常州某某建设公司仅享有物权期待权，且案涉房屋不具备取回条件。根据原被告双方诉辩意见，本案争议焦点为：常州某某建设公司是否为案涉房屋所有权人，能否行使取回权。 关于案涉房屋所有权归属。本院认为，包含本案诉争房屋在内的无锡某某房地产公司XX02-31号地块（D块）上三期B区在建工程，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条之规定，无锡某某房地产公司作为合法开发建设的主体，因合法建造的事实行为，设立并初始取得了案涉房屋的所有权。后因无锡某某房地产公司不能清偿生效法律文书确定的其对常州某某建设公司的债务，在执行过程中，常州某某建设公司同意接受无锡某某房地产公司以案涉房产等（系在建工程），以评估价2,456,000元的80%即1,964,800元抵偿其本金及诉讼费用合计2,017,500.75元，故本院作出执行裁定书，裁定原为无锡某某房地产公司的案涉房产等归常州某某建设公司所有，财产权自裁定书送达常州某某建设公司时转移等。本院认为，该执行裁定书直接明确了案涉房产等归常州某某建设公司所有，性质上为直接变更物权关系的形成裁定，属于人民法院在执行过程中作出的以物抵债裁定书，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条以及《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第七条之规定，常州某某建设公司因生效法律文书导致的物权变动，而取得了对案涉房屋的所有权。即使在物权发生变动时，案涉房屋为在建工程，不具备交付和办理产权登记的条件，但是常州某某建设公司系因非民事法律行为取得物权，不以交付或办理产权登记为物权变动要件，故对于无锡某某房地产公司抗辩常州某某建设公司对案涉房屋仅享有物上财产权的意见，本院不予采纳。 关于常州某某建设公司能否行使取回权。本院认为，一般取回权是系以所有权或者其他权利为基础，本质上为民法上的返还原物请求权在破产程序中的体现，返还原物请求权的行使应当具备事实上可返还或者经济上可返还的前提条件。关于事实上能否返还。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，案涉房屋为在建工程，该在建工程整体包括公寓589套和裙楼商铺64套，案涉房屋为裙楼商铺其中的一套，目前该在建工程仅完成主体结构，不属于法定意义可交易房产，且目前处于停工状态，因无锡某某房地产公司无法开展项目后续建设，该项目尚未开发完毕，也未进行综合验收，事实上已无法进行交付或办理产权登记。虽然案涉房产所有权变动系因非民事法律行为而无需以交付和办理产权登记为必要，但是返还原物请求权的行使，如不能交付或办理产权登记，则无法形成权利人对该物的控制，即导致事实上无法实现物的返还或取回。 关于经济上能否返还。本案中，案涉房产作为在建项目整体中的一部分，因目前该在建工程仅完成主体结构，案涉房产实际无法与其他建筑物相区分，亦无法单独或分户继续开展开发与建设。如强行实现取回权，对常州某某建设公司而言，因其同意以物抵债时，对该案涉房屋的价值系以评估价的80%为期待，而房屋的评估价格系以房屋未来开发建设的“成品”状态为基础，现取回的案涉房屋实际为“半成品”状态，将导致要求返还物的价值会遭受较大破坏，远低于此前的期待价值。对无锡某某房地产公司而言，因其被宣告破产，无法完成继续开发等后续工作，经债权人会议表决通过，管理人将包括案涉房屋所属在建工程在内的，无锡某某房地产公司名下位于无锡市梁溪区××路交叉口东北侧土地使用权及地上在建工程整体处置拍卖并已实际成交，由成交人承担相关续建和交付义务，整体处置能够最大程度的实现无锡某某房地产公司及其债权人的经济利益，如强行取回，将对无锡某某房地产公司破产清算工作的整体推进和实施产生重大不利影响。因此，虽常州某某建设公司对案涉房屋享有所有权，但因不具备事实和经济上取回的合理性，故本院认为不宜由常州某某建设公司取回案涉房屋。 虽常州某某建设公司不得对案涉房屋行使取回权，但其可主张就案涉房屋的变价款行使取回权，无锡某某房地产公司第二次债权人会议确认了常州某某建设公司就案涉房屋对无锡某某房地产公司享有1,740,800元的优先债权，并在相应在建工程的拍卖变价款净值范围内获得分配，常州某某建设公司如对债权金额或分配方案等债权人会议决议内容有异议，应另行主张，本案不宜对此作出处理。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百三十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第七条之规定，判决如下： 驳回常州某某建设公司的全部诉讼请求。 案件受理费20,467元（常州某某建设公司已预缴），由常州某某建设公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员 *** 二〇二四年六月十一日 法官助理 *** 书记员 *** 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法典》： 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第二百三十一条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《中华人民共和国建筑法》： 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释（一）》： 第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。