某某、河南广厦集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省平顶山市中级人民法院

民事案件判决书

（2021）豫04民终537号

上诉人杜献文因与上诉人河南广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜献文,上诉人广厦房地产公司的委托诉讼代理人李银成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

杜献文上诉请求：1.依法撤销河南省叶县人民法院作出的（2020）豫0422民初2458号判决,改判支持杜献文的请求;2.依法判决广厦房地产公司限期给杜献文办理不动产证;3.本案一、二审诉讼费由广厦房地产公司承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,判决错误。首先，案涉《商品房买卖合同》第十二条明确约定,“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但广厦房地产公司没有向杜献文提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其次，河南省叶县人民法院作出的（2018）豫0422民初4319号民事判决书与本案系同一案例,判决结果却不同,证明本案判决有误。杜献文与广厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应为有效合同,但广厦房地产公司并未按合同约定按时向杜献文交付案涉房屋及权属证书,实属违约,所造成损失应由广厦房地产公司承担，本案应参照河南省叶县人民法院（2018）豫0422民初4319号民事判决书进行判决。最后，一审法院在叶县新宇小区正和物业公司处提取的证据显示,2017年4月1日案涉房屋已达到入住条件，杜献文不认可该证据,按照《商品房买卖合同》约定，小区达到入住条件须通水、通电、通天然气,但天然气至今未通,所以不算达到入住条件。

广厦房地产公司针对杜献文的上诉辩称，杜献文的上诉请求依法不能成立，请求驳回杜献文的上诉请求。案涉房产系经济适用房而非商品房，迟延交房的原因系大气污染防治等客观因素，广厦房地产公司无法抗拒。再者，河南省叶县人民法院（2018）豫0422民初4319号民事判决书并非生效裁判文书，广厦房地产公司不服该判决向平顶山市中级人民法院提出上诉，二审中双方达成调解，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04民终1272号民事调解书，以调解方式结案。 广厦房地产公司上诉请求：1.依法撤销河南省叶县人民法院作出的（2020）豫0422民初2458号民事判决，改判广厦房地产公司不承担逾期交房和逾期交付房屋权属证书的违约责任，即不承担违约金19082.86元；2.本案一、二审诉讼费由杜献文承担。事实和理由：一、杜献文的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应支持。案涉《经济适用房买卖合同》明确约定房屋交付时间为2014年10月31日前，此时未交付房屋，杜献文的权益已受到侵犯，但本案立案时间为2020年7月，距离杜献文的权益被侵犯已接近6年，超过法律规定的3年诉讼时效。二、广厦房地产公司未按合同约定交房，完全系因其不能预防和控制的政府原因导致，符合《商品房买卖合同》第九条第二项第二款即附件七补充协议内容第六条第十项约定的出卖人可延期交房的情形，广厦房地产公司依约不应承担违约责任。城关乡焦庄村村民多次集体赴京、省非正常信访，反映叶县东环路保障房土地四至不清、存在争议，但该宗地经省政府批复[豫政土（2012）381号]，征地程序合法，手续齐备，与村民不存在土地纠纷。待土地争议问题澄清后，焦庄村村民又要求在新宇小区经济适用房北侧预留10米空地作为村民自建商业用房，经县政府及有关部门多方协商，将西部未开工项目临路房屋重新设计，规划建设两层商业用房，竣工后以成本价交付焦庄村村委会开展经营。因此新宇小区项目被阻挠正常施工达数月。多次与政府相关部门协调，当时电网是叶县房产局花16万元从小区西边拉一根施工用电，到2017年1月25日电业局才把主电网拉过来，而且还是新宇小区西边阳光小区廉租房的主电。且杜献文早在2017年4月电网正式接入小区后就入住并享受了物业服务，广厦房地产公司已履行了交房义务，不存在违约行为，杜献文两项诉讼请求均不能成立。 杜献文针对广厦房地产公司的上诉辩称，本案诉讼时效并未超过，杜献文一直在上访维权，住建局、信访局、公安局都有其维权记录。广厦房地产公司所指的不可抗力与本案无关，其上诉请求不成立。

杜献文向一审法院起诉请求：1.请求依法判令广厦房地产公司支付逾期交房违约金41602.5元（暂计算至2020年12月31日，之后违约金至广厦房地产公司交付住宅质量保证书、住宅使用说明书之日止）；2.请求依法判令广厦房地产公司支付逾期交付房屋权属证书违约金3088.8元元（暂计算至2020年12月31日，之后违约金至广厦房地产公司交付房屋权属证书之日止）；3.诉讼费由广厦房地产公司负担。

一审法院认定事实：2013年5月30日，杜献文认购广厦房地产公司开发的位于叶县东环路西侧“××”××楼××单元××楼××房屋××套，建筑面积102平方米，单价1809元/平方米，总价为184518元。双方约定于2013年5月33日前一次性付清全款，后双方于2013年11月24日正式签订了《商品房买卖合同》，合同编号为410422201303977号。合同第九条约定“出卖人应当在2014年10月31日前交房，如违约则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十六条约定：“出卖人承诺2016年5月31日前将房屋权属证书交付给买受人，如违约则承担按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。另查明，1.2017年4月1日，广厦房地产公司已具备入住条件，已迟延交付881天。2.上述房屋的房屋权属证书现未交付杜献文，直至2020年8月10日立案之日已迟延交付1532天。

一审法院认为，2013年11月24日，杜献文、广厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系杜献文、广厦房地产公司双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。现杜献文已经按照合同约定，完全履行了自己的付款义务，但广厦房地产公司并未按照合同的约定，按时向杜献文交付上述所购房屋以及该房屋的权属证书，实属违约，应当按照合同约定支付违约金。广厦房地产公司应当支付杜献文的违约金为：1、迟延交付房屋的违约金为16256.04元（881天×18.4518元/天）；2、迟延交付房屋权属证书的违约金为2826.82元（1532天×1.84518元/天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南广厦集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告杜献文迟延交付房屋以及迟延交付房屋权属证书的违约金共计19082.86元。二、驳回原告杜献文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元，由被告河南广厦集团房地产开发有限公司负担。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.本案杜献文起诉是否已超过诉讼时效；2.广厦房地产公司是否具有免责事由，应否承担逾期交付案涉房屋及该房屋的权属证书的违约责任；3.广厦房地产公司如应承担违约责任，违约天数及违约金额如何确认。对此，本院具体分析评判如下： 关于本案杜献文起诉是否已超过诉讼时效的问题。杜献文与广厦房地产公司于2013年11月24日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应秉持诚实信用原则全面履行合同约定的义务。合同第九条约定“出卖人应当在2014年10月31日前交房……”，在杜献文已履行了交付房款义务的情况下，广厦房地产公司至2017年4月1日方具备入住条件，未按照合同约定在2014年10月31日前交房，构成对杜献文权益的侵犯。杜献文就该问题先后向相关机关进行信访反映，广厦房地产公司对该事实未予否认，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条关于“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，该事实构成杜献文对广厦房地产公司诉讼时效的中断。故，广厦房地产公司关于杜献文的起诉已超过诉讼时效的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于广厦房地产公司是否具有免责事由，应否承担逾期交付案涉房屋及该房屋的权属证书的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人广厦房地产公司应当在2014年10月31日前交付案涉房屋、在2016年5月31日前将房屋权属证书交付给买受人杜献文，但是广厦房地产公司并未在约定时间交付房屋及房屋的权属证书。虽然《商品房买卖合同》约定了广厦房地产公司可延期交付房屋的事由，但是广厦房地产公司并未举证证明存在合同约定的延期交付房屋的事由,以及该事由与广厦房地产公司逾期交付房屋之间具有因果关系，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，广厦房地产公司关于未按合同约定交房系因政府原因导致的上诉理由不能成立，本院不予支持。故广厦房地产公司应当对杜献文承担逾期交付案涉房屋及该房屋的权属证书的违约责任。 关于违约天数及违约金额如何确认的问题。案涉《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应当在2014年10月31日前交房，如违约则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十六条约定：“出卖人承诺2016年5月31日前将房屋权属证书交付给买受人，如违约则承担按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。上述合同条款系双方当事人对交付房屋及房屋权属证书时间与逾期交付违约金标准的约定。叶县正和物业服务有限公司提交的收款收据等证据证明案涉房屋于2017年4月1日具备入住条件，已迟延交付881天，杜献文虽然对该事实不予认可，但未提供相反证据推翻该事实。广厦房地产公司至2020年8月10日本案立案之日尚未将案涉房屋权属证书交付给杜献文，已迟延交付1528天，广厦房地产公司未提供证据证明系因杜献文原因导致逾期交付房屋权属证书。杜献文已支付房价款184518元，故违约金基数应以184518元为准,广厦房地产公司按日向杜献文支付已付房款万分之一的逾期交房违约金、支付已付房款万分之零点一的逾期交付房屋权属证书违约金。一审判决据此计算广厦房地产公司迟延交付房屋及房屋权属证书的违约金并无不当。 综上所述，杜献文、广厦房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由上诉人杜献文负担440元，河南广厦集团房地产开发有限公司负担278元。 本判决为终审判决。

审判长　郭　滨 审判员　宋红彦 审判员　彭　莉

书记员　马艳君