杭州沃通生态农业开发有限公司与杭州永洁达净化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市余杭区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0110民初7037号

原告：杭州沃通生态农业开发有限公司。住所地：杭州市西湖区北山街道白沙泉3号102室。

法定代表人：刘殿通，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：余登位，浙江尹天律师事务所律师。

被告：杭州永洁达净化科技有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道三星路38号2幢（1#厂房）六层。

法定代表人：冯瑛，系公司总经理。

委托诉讼代理人：徐超，浙江浙苏律师事务所律师。

原告杭州沃通生态农业开发有限公司与被告杭州永洁达净化科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，并依据原告申请对被告相应价值财产采取了保全措施。本院于2020年7月9日公开开庭审理了本案。原告法定代表人刘殿通及其委托诉讼代理人余登位、被告委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杭州沃通生态农业开发有限公司起诉称：2019年8月5日，原、被告签订《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同就租赁标的（即仁和街道三星路38号租赁标的一楼3100平方米、加层211平方米、东边73平方米，共约3384平方米厂房，以下简称租赁标的）、租金、保证金、租赁期限、房产证办理时间、租赁标的交付、水电等各项费用交纳、转租条款等各项事宜做了明确约定。租赁合同签订后，被告多次向原告介绍次承租人，但均未成交。2019年5月24日，被告收到原告交纳的第一年租金及保证金。

2019年6月29日，原告将租赁标的西面转租给案外人刘春滨，并口头通知原告；但由于刘春滨办理浙江牧联食品科技有限公司营业执照需要被告提供房产证及同意转租证明，原告遂于2019年8月16日向被告递交《转租申请》，要求被告提供同意转租证明及房产证；2019年8月23日，被告回函不同意转租。2019年12月2日，刘春滨据此将原告起诉至法院，要求撤销租赁关系并赔偿其各项损失230余万元；后经法院调解，原告最终退还并赔偿刘春滨共计115余万元（租金400000元、保证金50000元、装修损失700000元）。2020年4月29日，原告再次要求将租赁标的西面转租给浙江顺丰速运有限公司、浙江科羽农副产品有限公司，并要求被告提供同意转租证明、房产证，被告再次予以拒绝。

2019年8月6日，被告向原告送达《告知书》，同意原告在装修过程中搭建一隔层。但在隔层即将搭建完毕的时候，被告却于2019年8月23日到现场阻挠原告搭建隔层。同月26日，被告向原告发律师函称原告擅自搭建二楼隔层并要求拆除。自此，原告停止装修，不能正常使用租赁标的。

2019年8月25日，原告向被告发函告知被告租赁标的存在楼顶漏水问题，但被告一直未予重视；2020年6月，原告再次发函给被告要求维修，但此后问题一直未得到解决，导致租赁标的不能满足正常使用需要。

2019年9月23日，原告收到杭州市余杭区综合行政执法局作出的《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，该通知书显示原告未取得建设规划许可证进行建设，违反了法律规定，应当立即停止违法行为，须于2019年9月30日前改正并接受复查。原告收到该通知书后，多次要求被告申请办理规划许可证，但均沟通未果。

2020年2月21日，原告又书面要求被告于2020年2月29日之前申请办理规划许可证，但被告仍未办理该证。2020年4月21日，原告从杭州市余杭区良渚规划所、杭州市余杭区行政执法局了解到案涉房屋隔层可以申请办理规划许可证，且应由房屋产权人申请办理。于是，原告再次要求被告办理，但被告至今未予办理。

2020年4月14日，被告按1.15元/度标准向原告催缴电费，但据原告了解电费收费标准为0.6494元/度，被告该行为严重违反合同关于国家调价、照实结算的约定。

综上，被告迟延提供房产证复印件、不提供同意转租证明、不申请办理规划许可证、超额收取电费的行为，严重违反合同约定，造成原告巨大损失。为此，原告起诉至法院，要求：1.被告立即向有关部门申请办理租赁标的一楼隔层规划许可证；2.免除因被告违约导致原告无法正常使用租赁物期间的租金（暂计为1259104元，自2019年7月1日暂计至2020年5月31日）；3.将被告不同意转租的租赁标的西面厂房（含加层共计1868平方米）退还给被告，并由被告赔偿该部分装修损失700000元；4.被告赔偿因其违约行为导致租赁标的东面厂房不能正常使用期间的装修折旧损失（暂计为336100元，自2019年7月1日暂计至2020年5月31日）；5.被告退还多收电费4409元；6.被告承担本案诉讼费用。

本案诉讼中，原告杭州沃通生态农业开发有限公司变更2、3、4诉请为：2.被告退还因被告违约行为导致原告无法使用租赁标的2019年6月15日至2020年6月14日间原告已支付租金1373568元；3.将被告不同意转租的租赁标的西面厂房（含加层共计1868平方米）解除租赁关系，并退还给被告，由被告赔偿该部分装修损失700000元；4.被告赔偿因其违约行为导致租赁标的东面厂房不能正常使用期间的装修折旧损失221636元。

原告杭州沃通生态农业开发有限公司为支持其诉请主张，向本院提交如下证据：

1.《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》1份（复印件），用以证明双方就租赁标的、证件提交、费用结算、转租等具体权利、义务事项进行约定的事实；

2.冯瑛、刘殿通之间微信聊天记录1组（打印件），用以证明被告多次向原告介绍次承租人但未成交，被告收取第一年度租金及保证金，原告装修前已将装修图纸发送给被告，被告一直未办理隔层规划许可证的事实；

3.原告公司员工、刘殿通微信聊天记录1组（打印件），用以证明被告迟至2019年8月31日才提供房产证复印件、被告一直未申请办理隔层规划审批导致原告无法正常经营的事实；

4.黄永亮、刘殿通微信聊天记录1组（打印件），用以证明原告对电费交纳标准提出异议被告不予解答，被告拖延办理隔层规划许可证、被告未妥善处理屋顶漏水安全隐患、被告向原告介绍次承租人原告享有转租权的事实；

5.原告与刘春滨签订《租赁合同》、转租申请、转租申请答复、起诉状及民事调解书1组（均为复印件），用以证明因原告按照租赁合同约定将租赁标的部分转租给刘春滨，因被告不提供同意转租证明，导致刘春滨不能办理营业执照而向法院提起对原告的诉请，原告因此赔偿刘春滨1150000元的事实；

6.告知书、被告阻止隔层搭建照片、律师函1组（均为复印件），用以证明被告于2019年5月8日同意原告搭建隔层，后却违反诚信义务，在隔层即将完工时予以制止，并发送律师函要求原告拆除隔层的事实；

7.《责令立即（限期）改正违法行为通知书》（复印件），用以证明2019年9月23日杭州市余杭区综合行政执法局认定原告未取得建设规划许可证，责令原告停止违法行为并限期改正的事实；

8.《关于要求申请办理规划许可证的函》（复印件）、录音文稿（打印件）及光盘（刻录件）1组，用以证明办理规划许可证须产权人提出申请，原告据此要求被告办理，但被告拖延至今未予办理的事实；

9.收据、浙江省电价及收费标准1组（均为复印件），用以证明被告向原告超额收取电费的事实；

10.租赁标的现场照片1组（复印件），用以证明租赁标的现东面厂房已完成装修（装修成本2200000元），西面在被告阻止后保持原状（装修成本700000元）的事实；

11.关于租赁标的屋顶漏水往来函件1组（均为复印件），用以证明自2019年8月25日起原告向被告提出屋顶漏水隐患后，被告至今未能妥善解决，导致原告不能正常使用的事实；

12.关于办理规划许可证、转租往来函件1组（均为复印件），用以证明被告存在不办理规划许可证、不同意转租等违约行为，导致租赁合同目的不能实现的事实；

13.消防备案情况登记表1组1份（复印件），用以证明被告认为原告承租租赁标的存在安全隐患，故不同意转租的理由并不成立的事实。

被告杭州永洁达净化科技有限公司答辩称：

第一，原告起诉缺乏事实依据。1.原告要求被告办理租赁标的一层隔层规划许可证，但申请规划许可证的条件不足，申请所需的相关手续材料原告至今没有向被告提供。根据《杭州市规划及建设工程规划学科修改操作规定》的规定，原告要求对租赁标的一楼进行隔层装修的行为属于规划许可修改，需要在施工前提供书面的设计方案图纸或文本，并向规划部门进行申报，经相关部门批准后方可施工，而截至目前，原告并未提供前述材料，因此客观上无法申办新的规划许可证，而非系原告怠于履行申报工作。2.租赁标的目前完全可以正常投入使用，并未存在闲置情况。租赁标的目前部分由原告正常使用，部分由原告在进行装修，该装修行为亦系合同正常履行的方式。同时为保证合同履行，2019年8月5日被告同意原告进行隔层装修的申请，并告知原告需要合法施工；但原告无视法律规定，不按法定程序提供申报规划所需的材料，擅自实施隔层施工，导致对租赁物产生多处损害；且在此期间被告多次劝解、阻止，原告仍然一意孤行，从而导致原告被余杭区综合行政执法局责令停止违法行为。另，租赁标的并不存在所谓的漏水情况，该漏水系因天花板附近空气水分子凝聚所致，而非被告责任，亦缺乏证据证明该情况给原告造成损失。3.被告不同意原告转租申请系合理的。原告的转租行为或是未按约定向被告提交书面转租申请即擅自实施转租，或是拟转租的次承租人不符合法律、法规的强制性规定；同时由于原告的违法装修行为已导致租赁厂房存在多处安全、消防隐患，被告不同意原告转租亦属合理。4.被告不存在违约收取电费的行为。租赁合同明确约定电费按照1.15元/度收取，该约定系综合电费、高压分摊费、损耗费等多项内容后确定，而非单纯包含电费。

第二，原告诉请缺乏法律依据。原告要求被告承担违约责任缺乏法律依据，其主张损失亦缺乏客观证据予以佐证，更无约定或法定条款予以支持，故其诉请主张于法无据。

第三，关于原告要求解除租赁标的西面厂房约1868平方米的租赁合同的诉请，被告予以同意；但其要求赔偿700000元损失的诉请，被告并不认可。1.该部分装修损失并未实际产生，无证据证明损失存在；2.即便未来产生损失，也系原告自行装修且实际违法装修所致，与被告无关；3.被告亦有权要求原告在解除该部分合同后，向被告结清所欠全部款项，并恢复原状。

综上，被告已充分履行租赁合同确定义务，原告主张缺乏事实、合同及法律依据，除解除租赁标的西面厂房约1868平方米的租赁合同的诉请外，其他应予全部驳回。

被告杭州永洁达净化科技有限公司为支持其主张，向本院内提交如下证据材料：

1.《杭州市规划局建设工程规划许可修改操作流程》1份（复印件），用以证明隔层装修需要依法进行、并提供相关手续及设计图纸等材料的事实；

2.《美丽办（2018）20号》文件1份（复印件），用以证明被告拒绝原告转租给不符合要求次承租人系合理行为的事实；

3.历月电费明细、电费清单各1份（原件），用以证明2019年8月至2020年6月期间被告实际缴纳电费的事实。

上列各方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：

（一）原告杭州沃通生态农业开发有限公司提交的证据，被告认为：证据1-4、6、7、9、11、12真实性、合法性无异议，待证事实有异议。证据5与刘春滨的租赁合同三性不予认可，与被告无关；其余证据真实性、合法性予以认可；其中需要说明的原告向被告提交转租申请的时间晚于该合同签订时间。证据8函件真实性无异议；录音及录音文稿三性均存异议，录音中人员身份无法核实，且无法证明待证目的；但对于录音中规划许可证申请办理主体为被告的陈述并无异议。证据10真实性、合法性予以认可，但关联性及待证目的有异议，该证据无法反映出租赁标的处于闲置状态。证据13真实性无异议，但待证事实有异议；该登记表载明装修层数为第一层局部，而双方争议为隔层装修部分；且该登记表系被告建设厂房时消防验收结果，而非原告隔层加盖完成后的消防验收结果。经审查，证据1-4、6、7、证据8中函件、9-13被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据5本院对其真实性予以确认，至于其内容及证明目的本院将在事实认定及本院认为部分一并认证；证据8录音材料无法核实其人员身份，亦不符合证据的形式要件，故本院对其真实性不予确认；但对规划许可证申请办理主体为被告的事实予以确认。

（二）被告杭州永洁达净化科技有限公司提交的证据，原告认为：证据1、2基于证据来源无法核实，故对其真实性、合法性无法确认，但该材料原告在隔层装修过程中的确收到过；证据3历月电费明细真实性、合法性予以认可，电费清单内容真实性不予认可。经审查，证据1、2虽然原告对其真实性不予认可，但确认已收到该文件，且在其提交证据12《关于办理规划许可证、转租、租金事宜的函》中其已清楚表明查阅该文件，故本院对其真实性予以确认，至于其内容本院将结合已查明事实在本院认为部分予以综合认定；证据3符合有效证据的采信规则，本院予以确认。

综合上列当事人的陈述及辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：

2019年5月8日，原、被告签订《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》1份，该合同约定：被告将其所有的仁和街道三星路38号1号厂房一楼3100平方米加加层211平方米、东边73平方米，共约3384平方米厂房出租给原告使用；原告租赁具体用途以符合厂房所在地政府部门有关规定为准。前3年一楼租金按35元/月/平方米、加层按21元/月/平方米计算，一年租金共计1373568元，后三年按36元/月/平方米递增计算。在签署租赁合同同时，被告已完成租赁标的的消防验收事宜，被告承诺房产证于2019年7月1日前办好，以便原告办理营业执照，原告可开始部分装潢工程，具体施工根据现场情况双方及时沟通。如被告自己要加楼层，如果有任何风险和损失，被告不承担任何费用、法律风险。租赁期限自2019年6月15日至2025年6月14日止，被告应于2019年6月15日前向原告交付厂房及配套设施。租赁期间原告除应按月支付租金外，还应及时缴纳水电费，目前水费4.8元/吨、电费1.15元/度，以后按国家调价，照实结算，不再计算损耗费、高压分摊费，电梯用电量费按面积分摊，按月支付。被告交付的厂房及配套设施应能够满足原告正常使用的需要；租赁期间，原告确需要对租赁标的进行改建、扩建的应事先书面通知被告其改建、扩建方案，且以不影响乙方正常经营为前提；未经被告同意原告不得对租赁物进行改造和拆除，被告如需对租赁标的进行改造或拆除的，除应事先征得甲方书面同意外，按规定应取得有关部门审批的，则原告还应通过被告报请有关部门批准后，方可进行。未经被告书面同意，原告不得将厂房及其配套设施转租、转借给第三人；原告转租时，承租方从事项目合法，符合环保消防条件，与本合同约定不相冲突，被告应当予以支持；租赁期内，未经被告书面同意，原告擅自将厂房转租、转借他人使用的，原告擅自拆改变动厂房结构或擅自对租赁标的进行改造、拆除的……被告有权终止本合同。2019年5月24日，原告按约交纳第一年度租金1373568元及保证金100000元。

2019年5月至8月间，原告法定代表人刘殿通与被告法定代表人冯瑛、被告公司人事之间微信聊天记录显示：冯瑛前期介绍若干次承租人，原告未与之达成转租协议；冯瑛表示原告擅自改动外墙、地基承台已经露出、地上电缆已被破坏等情形不符合合同约定，并影响到原告营业执照办理，刘殿通表示“不好意思”，愿意恢复原状、赔偿。

2019年6月29日，原告与刘春滨签订《租赁合同》，该合同约定：刘春滨承租原告合法租赁的租赁标的中一楼1657平方米加夹层西边211平方米（该西面厂房合计1868平方米）；2019年6月29日前向刘春滨交付厂房及配套设施；刘春滨接收房屋后可开始部分装潢工程；原告配合刘春滨办理营业执照。2019年8月20日，被告收到原告提交的《转租申请》，该申请就前述刘春滨（拟注册公司名称为浙江牧联食品科技有限公司，经营范围为肉类分割包装业务）租赁事宜向被告申请转租，并要求被告配合办理营业执照等相关资质手续。2019年8月23日，被告书面复函原告，该函件称因原告对前述刘春滨承租事项在环保废水达标方面存在异议、原告擅自转租、租赁标的西侧厂房装修用途与合同约定不符，故被告不同意原告前述转租行为，并要求刘春滨方面停止装修、恢复原状。2019年11月，刘春滨因合同目的无法实现为由将原告起诉至本院，要求解除合同、退还租金、赔偿装潢等损失。其起诉理由陈述：2019年6月29日《租赁合同》签订后，刘春滨即接收厂房并进行了装修；但因原告无权转让租赁标的（作为产权人的被告不同意转租），导致刘春滨无法办理营业执照，进而租赁合同目的无法实现。2020年1月16日，本院作出（2019）浙0110民初19959号民事调解书，该调解书显示双方就解除租赁关系、原告退还及赔偿1150000元（包括租金400000元、保证金50000元、各项损失700000元）、装修物归原告所有达成一致调解意见。

2019年8月5日，被告向原告发送告知书1份，该材料显示：被告现同意原告在装修过程中搭建一隔层，但因超出承重范围涉及安全风险，明确不同意原告提出的混凝土浇筑搭建隔层的方式。同月23日，被告公司人员赴租赁标的现场就隔层搭建提出异议。同月25日，被告向原告发送函件1份，该函显示：因被告不同意转租给刘春滨（浙江牧联食品科技有限公司），原告会按照合同约定，不会和刘春滨签订协议。被告同意原告增加隔层，但在西面隔层搭建完毕后，又以钢梁过大影响房屋安全要求原告拆除；被告须于2019年9月1日前提交租赁标的房产证已办理营业执照；租赁标的二楼焦氏公司冷冻库地板过薄，可能产生冷凝水滴下，要求被告予以改善。同月26日，被告向原告发送律师函1份，该函显示：在合同履行过程中，原告未经被告书面同意，对厂房南墙进行拆除、搭建二层隔层；被告多次要求原告停止施工并提供消防、安全、环评等文件未果，现要求原告进行整改、修复、隔层拆除；且前述刘春滨从事猪肉分割业务亦必须取得相应资质及街道书面同意报告。2019年8月底，原告收到被告发送的营业执照。

2019年9月23日，杭州市余杭区综合行政执法局向原告下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，该通知书显示：原告在租赁标的处未取得建设工程规划许可进行建设，违反法律规定，应立即停止违法行为，并于同月30日前改正。

2020年2月21日，原告发函至被告，要求被告尽快配合办理隔层建设规划许可证。

2020年4-5月，原告法定代表人刘殿通与被告法定代表人冯瑛、被告公司人员黄永亮之间微信聊天记录显示：原告要求被告办理隔层审批手续，冯瑛安排黄永亮处理；黄永亮明确陈述隔层系被告自行搭建，其会配合办理隔层审批手续；黄永亮和被告公司人员多次赴相关政府部门接洽许可证办理事宜未果；黄永亮多次与刘殿通、被告公司人员洽谈西面租赁标的退租、赔偿、违约责任问题未果。

2020年4月28日，原告发函至被告，该函显示：原告于2020年5月起，拟向次承租人转租浙江顺丰速运有限公司承租租赁标的西面厂房800平方米（租期自2020年5月1日至2025年6月14日）、浙江科羽农副产品有限公司承租浙江顺丰速运有限公司以外其余区域（租期自2020年5月1日至2025年6月14日），要求被告同意转租并配合次承租人办理营业执照；因该转租合法、符合消防条件，如被告拒绝转租原告将停止支付下期租金。2020年5月14日，原告发函至被告，告知因原告未同意转租导致前述两次承租人租赁出现问题；现浙江壹鲜食品有限公司拟承租租赁标的东面厂房，要求被告同意转租并配合办理营业执照。

2020年5月18日，被告发函至原告，该函显示：原告未经被告同意擅自与第三方签订租赁协议、将租赁标的转租给第三方，已违背租赁合同约定；且被告已充分考虑原告转租申请，但该申请需符合各项规定，需对次承租人经营资质、内容及有关事项进行具体审查；原告可与杭州壹鲜食品有限公司人员与被告协商，确定转租事宜；在未取得被告书面同意的情况下，原告不得自行转租，以免不必要损失。

2020年5月20日，原告发函至被告，该函显示：原告、浙江顺丰速运有限公司与被告就承租租赁标的西面一半厂房面谈无果，原告可向被告主张空置损失；东半部分隔层处于空置停工状态，原告拟搭建冷库并近期开始施工。

2020年5月21日，被告向原告发函，该函显示：关于次承租人浙江顺丰速运有限公司转租申请，被告已明确不同意转租；原告隔层施工方案、现场施工情况存在环保、消防等方面安全隐患，已经杭州市余杭区综合行政执法局认定处罚，而原告依然未予更正，因此产生损失与被告无关；原告施工、转租应当符合规划审批、“美丽余杭”等规范性文件规定。

2020年5月22日，原告发函至被告，该函显示：隔层搭建系经被告同意，未违反操作相应规范性文件内容，亦不免除被告提交申报材料义务；原告转租行为亦符合相应规范性文件规定。

另查明：1.关于电费交纳情况：2019年12月至2020年3月，原告共计产生8808度的电力消费，按1.15元/度的标准向原告交纳电费共计10129.20元；而在此期间被告分别以0.99元平均价格向国家电网交纳电费。2.关于楼顶漏水情况：2020年6月，原告向被告反馈租赁标的漏水情况，系二楼焦氏公司作业所致，要求被告予以解决；被告向焦氏公司反馈相应问题，并要求予以处理。3.2020年8月10日经本院现场勘验：一楼西面及加层目前处于空置状态，其中钢结构夹层已搭建完毕（原告陈述为刘春滨退场后的原始状态），各方当事人均同意解除西面租赁标的除租赁关系。租赁标的东面及隔层已装修、搭建完毕，其中隔层下为“加工出口区”、冷库等功能区，具备使用条件，部分冷库已经投入使用；隔层上为办公区，原告已经实际入驻该办公区。4.《杭州市建设工程规划许可修改操作规定》显示如下内容：规划许可原则上应该在修改内容实施之前进行；主要技术指标调整包含总图整体空间布局调整，建筑幢数、层次调整等；前述调整应严格控制，确需修改的，建设单位应先向规划部门提出书面申请，规划部门对申请修改内容进行审查，研究是否同意，出具同意受理申请的书面意见；对已实施的修改内容，建设单位应书面如实向规划部门申报，经规划部门研究属可改正措施消除对规划实施影响的，在完成违法建设罚款后，可通过限期补办、变更手续等方式予以改正；建设单位提交的书面申请报告包含修改的内容、原因、修改后设计方案图纸或文本（包含前后对比）。5.原告因本案支出财产保全申请费5000元。

本院认为，关于租赁关系，各方均无异议，依法应予确认；本案争议焦点为原告主张的违约行为是否成立，以及基于违约行为主张的损失是否合理。

首先，原告主张被告违约的事实是否成立。

1.刘春滨（浙江牧联食品科技有限公司）转租行为的违约认定。租赁合同约定双方于2019年6月15日交接租赁标的；同月29日原告即和刘春滨达成书面租赁协议，并约定同日交付租赁标的西面厂房，与此同时刘春滨即对租赁厂房展开隔层搭建等重大装修行为，迟至2019年8月20日原告方向被告提交《转租申请》，该转租行为至始缺乏有效证据证明已提前告知被告，并取得被告书面同意，而在未有效告知被告并取得书面同意的情况下，次承租人刘春滨及开始对租赁标的西面厂房开展重大装修施工，显然于租赁合同约定不符，故被告主张原告擅自转租行为违背合同约定具备合理性。虽然原告主张以口头告知被告，但缺乏证据予以支持，本院不予采信。综合各方当事人提交证据，可知被告至始对该转租行为均不予认可，要求被告不得擅自转租，并提出关于环保、装修方面异议；而2019年8月25日原告发送被告函件中，原告亦确认“对于贵方提出的不得将场地转租给浙江牧联食品科技有限公司的要求，我们会按照和你方合同约定，未经你方书面同意，不会和该公司签订租赁协议”，也即原告亦确认其转租行为与租赁合同约定不符。综上，在刘春滨租赁关系中实系原告违背合同约定，被告不存在相应违约行为。

2.2020年5月间浙江顺丰速运有限公司、浙江科羽农副产品有限公司、浙江壹鲜食品有限公司转租行为的违约认定。根据各方当事人提交证据可知在原告已与第三方达成租赁合意的情况下方向被告提交转租申请，被告及其工作人员多次明确表示按照租赁合同约定会予以配合，并表明不同意原告擅自转租并要求与第三方次承租人、原告就租赁事宜进行面谈，但各方并未就转租事宜达成一致；被告多次表明租赁标的隔层方案、环保、消防存在重大安全隐患。而2019年9月杭州市余杭区综合行政执法局已原告下达《责令立即（限期）改正违法行为通知书》，就隔层违建行为进行处罚，在租赁标的隔层未取得规划许可证、违法建设的情况下，原告多次联系并要求转租事宜，显然不具备合理性，亦影响后续租赁关系的效力。虽然租赁合同约定原告转租时如承租方项目合法、符合消防及环保条件、符合合同约定应予支持，但也系在提前书面通知、各方当事人达成一致意见、不存在违法行为的情况下。故此时亦无法认定被告对转租的质疑构成违约。

3.隔层规划许可未完成补办是否构成被告违约。2019年8月5日函件表明被告同意原告搭建隔层，但对原告搭建隔层的方式不予认可；按照租赁合同约定原告搭建隔层除征得被告书面同意外，按规定应取得有关部门审批的，还应报请有关部门批准后方可进行。而综合前述原告与刘春滨转租行为缺乏证据证明原告书面同意、原告确认租赁标的西部厂房目前为刘春滨租赁关系解除后初始状态未做变更的事实，可知刘春滨对于租赁标的西部厂房的隔层搭建等重大装修行为缺乏证据证明已取得被告同意，也即虽然原、被告双方就隔层搭建达成一致意见，仍不能否认租赁标的隔层搭建并未按照约定经过申请原告同意、报批后方可施工程序的事实，故如隔层搭建在实际施工后受到行政部门处罚而产生补办的义务，已超出租赁合同约定具体情状。此时，各方当事人应当相互配合，按照行政部门规定，确保租赁合同正常履行。综合各方当事人提交证据可知：原告屡次、连续要求被告作为申请人办理隔层规划许可证，被告要求原告消除装修方式、安全、环保、消防等方面疑虑；原告要求被告配合办理规划许可证，被告方人员已与原告方人员多次接洽相应部门但办理未果。综上，在缺乏证据就相应隔层搭建提前通知被告、缺乏证据证明原告已向被告及相关政府部门提交符合政府规范性文件规定的审批材料、双方协商过程中双方人员多次就隔层搭建进行协商及赴政府部门接洽的情况下，并无充分证据证明被告怠于履行规划许可证办理事宜。另，结合经本院勘验表明租赁标的东部厂房已经实际搭建完毕，隔层上方原告已经实际办公入驻、隔层下方搭建单位原告业已部分启用、双方一直就租赁标的西部厂房退租方案进行协商的事实，可知隔层规划审批与否并不影响原告对隔层的实际使用。

4.被告延期提交房产证复印件是否构成违约。综合双方微信聊天记录可知被告延期提交房产证复印件属实，为此原告于2019年8月25日发函要求被告于2019年9月1日前提交房产证复印件，进而被告于2019年8月底向原告发送房产证复印件，因此按照原告指定日期、被告已经完成房产证复印件提供义务，不存在相应违约行为。

5.租赁标的漏水是否构成违约。综合各方当事人举证及本院现场勘验证据可知租赁标的二楼漏水情况的确存在，该漏水原因系二楼焦氏公司冷库冷凝水滴落所致。基于合同相对性以及缺乏证据证明被告已就漏水事宜完成整改的事实，原告要求被告处理漏水事宜并无不妥。此时被告未就该事宜完成整改造成租赁标的瑕疵，的确存在违约行为。基于原告已经实际办公入驻，原告主张该行为系重大违约则缺乏事实及法律依据。

6.被告是否存在电费超额收取的违约行为。租赁合同约定“电费1.15元/度，以后按照国家调价，照实结算”，故电费应当据实结算，虽然原告亦举证证明国家电网相应标准，但被告已提交具体国家电网盖章确认的缴费明细予以证明，在结合案涉厂房用电系工业用电、存在峰谷电价阶梯收费的事实，本院酌情确定电价据实收费标准应为0.99元。故原告按照1.15元/度收费存在违约行为，据此原告要求退还1411.04元电费的诉请依法应予支持。但原告主张该超额收取电费行为系重大违约则缺乏事实及法律依据。

第二，原告主张各项诉请是否应予支持。1.关于要求办理规划许可证。按常理许可证办理应按照规范性文件、属地政府部门要求、双方协商配合方能为之，故该事宜应系双务行为。在规划许可证办理无证据表明被告存在违约行为、租赁合同履行过程中被告亦未明确表示拒绝办理规划许可证的情况下，原告仅要求被告向有关部门申请办理规划许可证，不具备可操作性，故该诉请本院不予支持。2.关于租赁标的西面厂房退还及损失赔偿事宜。因西面厂房退还及租赁关系解除各方当事人均无异议，故对该部门租赁标的解除租赁关系，本院予以确认。而至于该损失700000元（来源于赔偿刘春滨的装修损失700000元）系原告径行转租而产生，并非基于被告违约行为；且租赁合同约定原告对所其进行的装修或增设的设施、设备，有关费用由原告自行承担，租赁期满或原告不能续租的原告可自行处理，被告不用任何补偿，现租赁标的西部厂房仅存一隔层，原告可径行拆除恢复原状处理，被告并不负担任何赔偿义务。3.原告要求免除一年的租金，基于被告除二楼漏水外并不存在重大违约行为，原告业已实际使用厂房并具备相应营业事实，其要求被告全额免除一年租金1373568元显然缺乏事实及法律依据。4.原告要求被告赔偿一楼东面不能正常使用期间的装修折旧损失221636元，现租赁标的东面除二楼漏水外，原告已经实际办公入驻并启用部分厂房设施，虽然该部分标的存在漏水情形，但不影响原告正常使用；而原告所主张的不能正常使用主要系规划许可证、转租等理由，但基于前述无证据证明被告存在相应违约行为的事实，原告该主张并无法律依据。且关于漏水事宜，原告亦未提供具体的损失清单及依据，故本院不予支持。5.关于电费退还，本院就1411.04元范围内予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告杭州沃通生态农业开发有限公司与被告杭州永洁达净化科技有限公司于2019年5月8日签订的《杭州永洁达净化科技有限公司1号一楼101室厂房租赁合同》中余杭区仁和街道三星路38号1楼西边1868平方米厂房（包含一楼1657平方米、加层211平方米）租赁关系于本判决生效之日解除；

二、被告杭州永洁达净化科技有限公司于判决生效后十日内退还原告杭州沃通生态农业开发有限公司超额支付电费1411.04元；

三、驳回原告杭州沃通生态农业开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取12598元，由原告杭州沃通生态农业开发有限公司负担12573元，由被告杭州永洁达净化科技有限公司负担25元。财产保全申请费5000元，由原告杭州沃通生态农业开发有限公司负担4966元，由被告杭州永洁达净化科技有限公司负担34元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审判员　　王国仕

二〇二〇年九月二十一日

书记员　　王　钦