河南三源电气有限公司、某某等与某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)豫0191民初10745号

原告河南三源电气有限公司，住所地郑州市二七区桃源南路6号。

法定代表人戴欣，董事长。

原告***，女，1964年7月4日出生，汉族，住郑州市中原区。

二原告委托代理人高水利、吉家康，河南昱玮律师事务所律师。

被告***，女，1965年6月25日出生，回族，住郑州市金水区。

委托代理人黄中福，男，1962年7月15日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。

被告孟云涛，男，1971年4月14日出生，汉族，住河南省上蔡县。

委托代理人王喜全，男，1947年3月23日出生，回族，住河南省南阳市宛城区。

被告河南聚丰装饰设计工程有限公司，住所地郑州市中原区工人路115号。

法定代表人王钢柱，经理。

委托代理人高勇建，河南裕达律师事务所律师。

被告秦庆合，男，1965年12月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。因涉嫌合同诈骗犯罪于2016年9月23日逮捕，现关押于郑州市公安局第三看守所。

委托代理人高勇建，河南裕达律师事务所律师。

原告河南三源电气有限公司（以下简称三源电气公司）、***与被告***、孟云涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月8日作出（2016）豫0191民初14275号民事判决书，后郑州市中级人民法院于2017年6月22日裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加河南聚丰装饰设计工程有限公司（以下简称聚丰装饰公司）、秦庆合作为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告三源电气公司法定代表人戴欣及二原告委托代理人高水利、吉家康，被告***及其委托代理人黄中福，被告孟云涛委托代理人王喜全，被告聚丰装饰公司、秦庆合及其委托代理人高勇建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令停止对河南省郑州市××水路××楼××号房屋的强制执行，并解除查封扣押。事实与理由：2008年11月17日，被告孟云涛将位于郑州市金水区××水路××楼××号（房屋所有权证号：1402225550）出售给聚丰装饰公司（法人代表秦庆合）。原告***、三源电气公司于2008年11月17日从聚丰装饰公司购买上述房屋，并与聚丰装饰公司法人代表签订了房屋买卖合同且支付了该套房屋的全部价款1500000元，此后一直由原告居住使用，并交了该套房屋的物业费、水费等相关费用。在此期间，原告多次催促聚丰装饰公司法人代表秦庆合办理相关的过户手续，秦庆合以各种理由拒不配合原告办理过户手续。之后，秦庆合告知原告该套房屋系按揭房，按揭款未还完，原告交齐了该房的所有房款，而秦庆合以无钱为由，不及时归还按揭款，银行多次下发催缴函，房屋面临被拍卖的危险，原告只好垫付该房屋的按揭款。综上所述，原告从2008年11月17日购买该房达9年有余，一直使用至今，且付了该房的全款，原告系该房的第三手交易房东。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告孟云涛和聚丰装饰公司应积极配合原告办理房屋过户手续。被告***系执行案件的申请人，河南顺牌商贸有限公司和被告孟云涛系执行案件的被申请人，在执行程序中被告***作为申请人向高新区法院申请对原告具有所有权的上述房产（房屋所有权证号：1402225550）申请执行，原告对法院的执行提出案外人异议，高新区法院于2016年9月5日作出的（2016）豫0191执异73号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。

被告***辩称，被告聚丰装饰公司与被告孟云涛于2008年11月17日签订的《协议书》涉及的是七套房产，涉案房产是添加的，签字人秦庆合不是聚丰装饰公司的法定代表人，为无效协议。被告聚丰装饰公司与二原告签订的《房屋买卖合同》有两个版本且明显出现人为添加涂改，涉案房产登记在被告孟云涛名下，被告秦庆合无权处置。原告***没有实际支付房屋全额款项。

被告孟云涛辩称，被告秦庆合没有履行交易款项，没有解押银行他项权，其与原告***签订的是无效合同。

被告聚丰装饰公司辩称，同原审。

被告秦庆合辩称，同意原告诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院根据采信的证据，认定事实如下：***诉孟云涛、河南顺牌商贸有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日作出（2015）开民初字第4644号民事判决书。诉讼过程中，本院作出（2015）开民保字第46号民事裁定书，于2015年4月7日保全查封孟云涛名下的位于河南省郑州市××水路××楼××号（房屋所有权证号为1401225550）的房产一套。后本院依据***申请，根据已经发生法律效力的（2015）开民初字第4644号民事判决书，责令被执行人孟云涛、河南顺牌商贸有限公司履行义务。由于被执行人一直未履行生效法律文书确定的义务，2016年5月21日，本院作出（2015）开法执字第3584号腾房通知书，告知孟云涛上述房产将依法拍卖，并责令孟云涛于2016年5月31日前腾空上述房产并将钥匙交至本院。原告对本院执行该房产提出书面异议，请求中止对上述房产的执行并撤销对该房产的查封裁定。2016年9月5日，本院作出的（2016）豫0191执异73号执行裁定书，认为原告提出的执行异议理由不成立，驳回了原告的异议。原告对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。

2006年5月15日，河南银基房地产开发有限公司与被告孟云涛签订《房屋买卖合同》，约定孟云涛购买河南银基房地产开发有限公司开发建设的位于金水区××水路南、××东××单元××东××房。2006年6月26日被告孟云涛与广东发展银行股份有限公司郑州银基支行签订《个人房屋按揭（抵押）贷款合同》，合同约定被告孟云涛向广东发展银行股份有限公司郑州银基支行借入个人房屋按揭商业性贷款840000元，首付款按房价30%即367192元付款，个人房屋抵押商业贷款期限为360个月，从2006年6月26日起至2036年6月26日止，贷款利息按月支付，贷款月利率为5.325‰；还款账户为孟云涛账号为91×××76的账户，被告孟云涛以其位于郑州市××水路南燕凤路××花园××单元××东××号的住宅为该笔贷款提供抵押担保，河南银基房地产开发有限公司为该笔贷款提供保证担保。广东发展银行股份有限公司郑州银基支行于2006年6月28日向孟云涛发放了840000元的贷款。2006年6月30日被告孟云涛缴纳了该房的印花税。

2008年11月17日，被告聚丰装饰公司作为甲方与河南省赛盾科技有限公司作为乙方签订协议书，载明：一、乙方将位于郑州市金水区金水路南、燕凤路东银基王朝1号楼1301房（胡昊）、1502房（黄秀臣）、1501房（孟云鹤）、1602房（常聪敏）、1601房（张旭红）、1702房（孙灿）、1802房（王素勤）共计柒套房屋转让给甲方。二、乙方将该柒套房屋的所有手续，即：商品房买卖合同、契税证明、个人购房借款合同及公证书、房地产抵押合同、商品住宅质量保证书、购房发票等与该柒套房产相关的所有手续原始文本，于签订协议之日交付给甲方。三、甲方已将伍套房屋的所有房款全部向乙方支付完毕（15楼两套房屋除外）。四、乙方应保证该柒套房产的产权登记人与甲方指定的房产受让人之间签订的商品房转让合同顺利执行。该协议书条款为格式合同，书写添加了“包含17楼东1”。被告聚丰装饰公司在该协议书上加盖合同专用章，河南省赛盾科技有限公司未加盖印章，有孟涛签名。

2008年11月17日，原告***作为乙方（买受人）与被告聚丰装饰公司作为甲方（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于银基王朝1幢1单元17层01号房出售给乙方；该房屋售价4792元/平方米，总价款1212759元，另外配套费103894元、装修费100000元、办证费50000元、家具费50000元，合计1516653元，实际按1500000元结算；乙方应于本合同生效当日将该房屋全部价款一次性支付给甲方；甲方应于收到该房屋全部价款当日内，将该房屋交付给乙方，2009年2月底前过户完毕。被告秦庆合在该合同上签名，被告聚丰装饰公司加盖了公章。原告***在合同上签名，原告三源电气公司加盖了公章。该份合同有两个版本，一份在合同第一页甲方法定代表人处有被告秦庆合的签名，一份没有签名，其他内容一致。2008年1月14日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付300000元。2008年2月2日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付200000元。2008年8月6日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付500000元。2008年9月16日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付40679.09元。2008年9月16日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付60000元。2008年9月17日，原告三源电气公司向被告聚丰装饰公司支付99320.91元。被告聚丰装饰公司分别于2008年8月6日、2008年9月19日、2008年11月18日向原告三源电气公司出具1000000元、200000元、300000元的收据。2016年4月8日、2016年6月28日，原告三源电气公司通过其卡号为17×××02的账户向被告孟云涛账号为91×××76的账户转款14400元、14000元，用于偿还房屋按揭贷款。河南丹尼尔物业管理有限公司银基王朝一二期物业服务中心于2016年5月28日出具的证明显示，银基王朝一期1号楼17层东1户自2012年10月1日至2016年6月30日的物业费共计14851元由戴欣缴纳。中国联通河南郑州信息广场营业厅于2016年11月9日出具的证明载明：“固话号码0371695××××6，机主姓名戴欣，证件号：410105196310093355，装机地址：银基王朝1号楼1701室，开户时间：2008-11-27。”戴欣系原告三源电气公司法定代表人，戴欣与原告***系夫妻关系。

2016年1月7日查询的登记簿编号为100006651的郑州市房屋登记簿载明：坐落于金水区××水路××楼××号的房屋所有权人为孟云涛，所有权证号为1401225550，登簿时间为2014年9月23日，房屋查封部门为郑州市金水区人民法院。

2016年10月，被告孟云涛出具证明一份，载明：关于秦庆合与***买卖银基王朝1号楼1单元17层01号房，我没有收到任何人（双方）的一分钱。2017年5月15日，被告孟云涛在郑州市公安局郑东分局讯问中陈述，关于本案所涉房屋，其与秦庆合草签了一份房屋转让协议，约定秦庆合将368418元的首付款结清并将银行贷款付清后，办理房屋过户手续。因秦庆合多次未按时还银行贷款，其把贷款还了。

被告秦庆合于2016年5月11日出具的房屋转让说明，载明：河南顺牌商贸有限公司因欠聚丰公司秦庆合700余万元，故将银基王朝1号楼1单元1701室房屋卖于河南聚丰集团，并将房屋合同及相关资料转交河南聚丰集团抵压（押）。被告秦庆合于2017年3月28日出具情况说明，载明：2008年11月17日与孟云涛签订的协议书是8套房屋，包括1701号房屋的所有房屋转让款全部付清，1701房是孟云涛手写添加的，1701房屋买卖合同、税票在我手上；当天1701房卖给三源电气公司，当时交给三源电气公司占有使用；关于1701房屋的贷款，转让前后我不知道，为了过户，孟云涛说1701房有70余万贷款未还，孟云涛把贷款抵押合同、借据、还贷账户的存折、还贷账号等全部手续给我；此次转让是欠款加部分现金充抵房款，欠款内又含本金及利息。被告孟云涛否认协议书中的关于1701号房屋的内容是其手写添加的。

本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张位于金水区××水路××楼××号的房屋（房屋所有权证号：1401225550）归其所有，因该房屋未办理产权过户，根据原告举证，协议书中关于本案所涉房屋的内容是另行添加，且双方在其他条款中均约定的是7套房屋而不是8套房屋。根据协议书，不能确定被告聚丰装饰公司与被告孟云涛之间关于涉案房产具体价款的约定。被告孟云涛称与被告秦庆合草签了一份本案房屋转让协议，结合被告秦庆合出具的书证及庭审陈述，可以认定被告孟云涛与被告秦庆合存在本案所涉房屋的买卖合同关系，但被告孟云涛与被告秦庆合均确认贷款未还清的事实。根据现有证据，不能证明被告聚丰装饰公司已将全部房款付清，故不能认定被告聚丰装饰公司与被告孟云涛合同履行完毕，被告聚丰装饰公司未能取得本案所涉房屋的所有权。

被告聚丰装饰公司虽未能取得本案所涉房屋的所有权，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告与被告聚丰装饰公司签订的房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同虽有两个版本，但除签名内容外，其他内容一致，该二份房屋买卖合同均系真实的合同。被告***主张房屋买卖合同无效，本院不予采信。但是，原告与被告聚丰装饰公司的付款行为均发生在房屋买卖合同签订之前，并且所付款项也未注明是支付购房款，而买卖双方约定的是应于本合同生效当日将该房屋全部价款一次性付清。本案所涉房屋不动产权属登记在被告孟云涛名下，原告与被告孟云涛之间并无合法的房屋买卖合同关系，原告所举证据不能证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案并不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告请求停止对位于郑州市金水区××水路××楼××号的房屋（房屋所有权证号：1401225550）的强制执行，并解除查封扣押，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告河南三源电气有限公司、***的诉讼请求。

案件受理费18300元，由原告河南三源电气有限公司、***负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　高晓明

审　判　员　　彭　磊

人民陪审员　　白珺珺

二〇一八年三月二日

书　记　员　　葛伟群