湖北清江水电开发有限责任公司
原告沈开平诉被告武汉中盈物业发展有限公司、湖北清江水电开发有限责任公司、湖北清江物业有限责任公司、武汉华中房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
原告沈开平诉被告武汉中盈物业发展有限公司、湖北清江水电开发有限责任公司、湖北清江物业有限责任公司、武汉华中房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
发布日期: 2014-09-11
湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00023号
原告：沈开平，男，1951年10月17日出生，汉族，住武汉市武昌区粮道街183-301号。
委托代理人：刘贻荪，湖北九通盛律师事务所律师。
被告：武汉中盈物业发展有限公司，住所地武汉市硚口区汉水四村500号。
法定代表人：陈胜利，经理。
被告：湖北清江水电开发有限责任公司，住所地湖北省宜昌市东山大道95号清江大厦。
法定代表人：谭少华，执行董事。
委托代理人：卢纪锋，湖北启昊律师事务所律师。
被告：湖北清江物业有限责任公司，住所地湖北省宜昌市东山大道95号。
法定代表人：牟燕，执行董事。
委托代理人：卢纪锋，湖北启昊律师事务所律师。
被告：武汉华中房地产综合开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区新火车站34号方块金贸中心4层5室。
法定代表人：肖秀莲，经理。
原告沈开平诉被告武汉中盈物业发展有限公司（以下简称中盈物业公司）、湖北清江水电开发有限责任公司（以下简称清江水电公司）、湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）、武汉华中房地产综合开发有限责任公司（以下简称华中房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法由代理审判员陈原担任审判长，与人民陪审员王金秀、詹汉华组成合议庭。因被告中盈物业公司、华中房地产公司下落不明，本院于2014年1月14日在《人民法院报》向被告中盈物业公司、华中房地产公司公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告沈开平的委托代理人刘贻荪、被告清江物业公司和清江水电公司的共同委托代理人卢纪锋到庭参加诉讼，被告中盈物业公司、华中房地产公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。根据法庭查明的原、被告之间实际存在的法律关系的性质，本案案由应变更为缔约过失责任纠纷。本案现已审理终结。
原告沈开平诉称，1997年5月17日，本人与被告中盈物业公司签订协议，约定其在建楼完工时以优惠价格出售给本人房屋一套，车库一间，具体价格交易时商议确认。1998年12月22日，本人向被告中盈物业公司交付车库定金2万元，并实际使用一间车库至今。2012年8月，被告清江水电公司向武昌区法院提出起诉要求本人返还原物，在该诉讼中本人才知道清江水电公司已在2001年12月办理了本人所使用车库的两证。同时，本人获悉被告中盈物业公司与清江物业公司在1997年10月8日签订了《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》，之后还签订了《联合开发补充协议书》、《关于﹤武汉市商品房购销合同﹥的备忘录》，及被告中盈物业公司、清江水电公司和华中房地产公司在2001年5月28日签订了《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》等。本人认为，本案四被告为各自经济利益，就粮道街小区项目相互转让、联营开发、办证等，都知道本人于1997年与被告中盈物业公司签订协议，于1998年12月交付2万元车库定金，并一直占有、使用车库至今这一事实。联营开发按权利义务对等原则，应是共有盈利、共担风险，享受权利须承担义务，四被告理应与本人完善并履行1997年的协议。由于四被告违约，导致本人财产受损。门面一楼车库按当时价格2万元可购买约10平方车库，现价每平方米1.6万元，四被告应对此予以赔偿。此外，1997年的协议还约定在建楼完工时以优惠价格出售给本人房屋一套，口头约定是三室一厅，建筑面积不小于100平方米，四被告应当履行协议并承担5万元的违约责任。故原告诉至法院，请求判令四被告：1、赔偿原告购买车库的经济损失15.68万元；2、履行购房协议及承担购房违约金5万元；3、相互之间承担连带责任；4、承担本案诉讼费用。
被告中盈物业公司未作答辩。
被告清江物业公司和清江水电公司共同辩称，原告沈开平的诉请与两被告无关，请求法院驳回原告对两被告的全部诉讼请求。
被告华中房地产公司未作答辩。
原告沈开平为支持其主张，提交了以下证据：
证据一：原告沈开平与被告中盈物业公司于1997年5月17日签订的《协议书》。拟证明被告中盈物业公司与原告约定，在建楼完工时以优惠价格出售给原告房屋一套，车库一间，具体价格交易时商议确认。
证据二：被告中盈物业公司于1998年12月22日出具的收款收据。拟证明原告向被告中盈物业公司交纳了车库定金2万元。
证据三：一组证据。拟证明本案四被告为各自经济利益，就武汉市粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼项目相互转让，联营开发、办证等。
1、被告清江物业公司与中盈物业公司于1997年10月8日签订的《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》；
2、被告清江物业公司与中盈物业公司于1998年4月12日签订的《联合开发补充协议书》；
3、武汉市房地产登记发证中心出具的《产权登记信息查询单》。
证据四：武汉市武昌区粮道街胭脂路社区居民委员会分别于2012年9月10日、2013年12月15日出具的两份《证明》。拟证明原告自1998年以来使用现有车库的事实，及原告为粮道街旧城改造项目顺利开发所作的贡献，但被告至今未兑现一套住房。
证据五：武汉市武昌区人民法院于2013年4月11日作出的（2012）鄂武昌民初字第04492号民事判决书和武汉市中级人民法院于2013年11月13日作出的（2013）鄂武汉中民终字第00783号民事判决书。拟证明法院对粮道街旧城改造项目联营开发的事实及证据的认定。
证据六：湖北大信会计事务司法鉴定所于2014年4月3日出具的《武汉市武昌区粮道街小区D1栋3-4单元14号车库价值司法鉴定意见书》。拟证明原告现使用的车库目前价值为24.68万元。
四被告均未向本院提交证据。
本院调取如下证据：
1、根据原告沈开平的申请，本院前往武汉市房产交易和登记发证中心调取了武昌区粮道街小区D1栋4单元216室、415室和3层13室、底层10号车库的产权登记信息查询单，以作为判断本案诉争车库价值的参考。
2、（2012）鄂武昌民初字第04492号案卷中已经过质证、认证的证据，包括武昌区粮道街小区D1栋1-2单元1-9号车库和3-4单元12-14号车库产权信息查询单、武汉市房地产平面图，证明包括原告沈开平使用的车库在内的上述车库于2001年1月12日登记到清江水电公司名下；《关于﹤武汉市商品房购销合同﹥的备忘录》、《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》，证明四被告就包括上述车库在内的房屋销售事宜进行协商；企业信息咨询报告二份、送达情况记录二份，证明被告中盈物业公司已被吊销营业执照、被告华中房地产公司下落不明。
经当庭举证、质证，被告清江物业公司和清江水电公司对原告沈开平提交的证据一、二、三、五的真实性无异议，关联性有异议；对证据四的真实性有异议，认为该证据属于证人证言，而证人未出庭作证；对证据六的真实性无异议，关联性有异议，并以鉴定系原告单方委托为由对鉴定意见不予认可。对本院调取的产权登记信息查询单，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为其内容与本案无关。本院对原告提交的证据一、二、三、五、六和本院依法调取的证据的真实性予以确认，并作为认定本案事实的根据。对被告有异议的证据，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条进行综合判断。
经审理查明，1997年5月17日，原告沈开平与被告中盈物业公司签订《协议书》，以中盈物业公司在建项目武汉市武昌区粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼给沈开平带来影响为由，约定公司在完工时以优惠价格出售房屋一套、车库一间给沈开平，具体价格再商议，沈开平则有责任协助公司解决施工期间发生的矛盾，帮助公司购买紧缺材料。
1997年10月8日，被告中盈物业公司和清江物业公司作为甲、乙方签订《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》，约定两公司联合开发粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼项目，项目总投资1764万元，中盈物业公司出资1264万元，占投资额的71.66%，清江物业公司出资500万元，占投资额的28.34%，中盈物业公司对该项目实行投资建设成本总承包，同时包质量、包进度、包规模；房屋销售工作主要由中盈物业公司负责，投资收益按投资比例分配，清江物业公司有权优先购买一个单元商品住宅的权利，价格按略高于建设成本价定价（价格按不变价格为1880元／㎡），中盈物业公司负责为清江物业公司办理产权手续。
1998年4月12日，被告中盈物业公司和清江物业公司作为甲、乙方签订《联合开发补充协议书》，约定清江物业公司在原订购D1栋第一单元（含5个小车库）的基础上，增购D1栋第二单元（含4个小车库），交房日期定为1998年9月30日前。
1998年12月22日，被告中盈物业公司向原告沈开平出具加盖财务专用章的收款收据，载明：今收到沈开平车库定金贰万元。沈开平同时开始使用D1栋一楼一间车库。
2001年4月，被告清江物业公司与中盈物业公司作为甲、乙方签订《关于﹤武汉市商品房购销合同﹥的备忘录》，约定：为办理武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房的产权证，清江水电公司和华中房地产公司按房地产管理部门的规定签署《武汉市商品房购销合同》，为此，甲乙双方达成共识，甲方受其母公司清江水电公司的委托向乙方购置了武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房，房款已全部付清，清江水电公司拥有56套住房及9间车库，清江水电公司和华中房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》仅供办理房屋产权证使用，办证后即失效，华中房地产公司转让该开发项目所应得的权益由乙方负责，与甲方无关。
2001年5月28日，被告华中房地产公司与清江水电公司、中盈物业公司分别作为甲、乙、丙三方签订《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》，约定：为办理乙方向丙方购置的武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房的产权证（该项目为甲方向丙方转让的开发项目），甲、乙双方按照武汉市房地产管理局关于办理房屋产权的有关规定签订《武汉市商品房购销合同》，该合同仅供办理房屋产权证使用，甲、乙双方不因该合同发生任何经济关系，乙方已向丙方支付了购买44套商品房及9间车库的全部款项，办证后合同终止。
2001年11月20日，坐落于武汉市武昌区粮道街小区D1栋1-2单元1-9号车库、3-4单元12-14号车库的权属登记至被告清江水电公司名下，上述车库建筑面积共计364.05平方米，房屋所有权证编号为武房权证市字第200114967号，设计用途为其他，出让方为被告华中房地产公司，成交价格为74.48万元。上述房屋所有权证未对包括的12个车库的面积作区分，车库平均成交单价为2046元／㎡。原告沈开平自1998年以来一直使用的一间车库包含在被告清江水电公司持有的权证附图内。
现原告沈开平以本案四被告未与其完善并履行1997年的协议，给原告造成损失为由诉至法院，请求判如所请。
审理过程中，经原告申请，本院调取了武昌区粮道街小区D1栋4单元216室、415室和3层13室、底层10号车库的产权登记信息查询单。其中，216室房屋产权核准登记时间为2000年12月28日，评估价格15.4万元，单价1648元／㎡；415室房屋产权核准登记时间为2000年12月28日，评估价格10.8112万元，单价1550元／㎡；3层13室房屋产权核准登记时间为2001年9月20日，成交价格6万元，单价1033元／㎡；10号车库产权核准登记时间为2009年12月24日，成交价格12.375万元，系二手房买卖，单价4500元／㎡。
原告沈开平自行委托湖北大信会计事务司法鉴定所于2014年4月3日作出《武汉市武昌区粮道街小区D1栋3-4单元14号车库价值司法鉴定意见书》，鉴定意见：粮道街小区D1栋3-4单元14号车库建筑面积30.34平方米，在鉴定基准日2014年3月31日的市场价值为24.68万元。经本院现场勘查，原告沈开平及被告清江水电公司和清江物业公司的委托代理人卢纪锋均确定14号车库长7.48米，宽3.03米，套内使用面积为22.66平方米。
另查明，清江水电公司于2012年8月16日向本院起诉，要求判令沈开平将武汉市武昌区粮道街小区D1栋3-4单元14号车库返还给清江水电公司，本院依法通知清江物业公司、中盈物业公司、华中房地产公司作为第三人参加诉讼，沈开平辩称中盈物业公司于1996年开发武汉市武昌区粮道街小区D1栋房屋项目，该公司违规挖地基，周围居民意见很大，开发商开协调会，与沈开平达成协议，以比较优惠的价格出售房屋、车库各一套给沈开平。中盈物业公司于1998年交付车库后，沈开平使用该车库至今。清江水电公司于2001年购买所谓的1-14号车库，并于2003年公开处理该楼盘的部分房屋和车库，在长达10余年的时间内未向沈开平主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。沈开平目前使用的车库不是清江水电公司要求返还的14号车库，即使是，清江水电公司在购买车库时未了解车库是否被占用，盲目购买，存在明显过错，清江水电公司应向华中房地产公司主张购买车库，不应向沈开平主张返还车库。请求驳回清江水电公司的诉讼请求。本院经审理，于2013年4月11日作出（2012）鄂武昌民初字第04492号民事判决书，认为：1、经现场查验，原、被告分析车库位置、尺寸后，可以确认沈开平目前使用的车库与清江水电公司要求返还的14号车库系同一处车库；2、对于已经登记的不动产，不存在诉讼时效的限制，故清江水电公司要求返还原物的请求，不适用诉讼时效的规定；3、沈开平提交的《协议书》和《收款收据》仅表明了购买意向，没有明确车库的具体指向、价格，收取的2万元性质为定金，买卖行为没有完善和完成，也没有按照法律规定，进行物权登记。沈开平占有诉争房屋的行为不发生物权转让的效力，现诉争房屋登记在清江水电公司名下，清江水电公司因登记行为，依法取得诉争房屋产权。故沈开平占有诉争房屋的行为侵犯了清江水电公司对诉争房屋的所有权，判决沈开平将武汉市武昌区粮道街小区D1栋3-4单元14号车库返还给清江水电公司。沈开平不服判决提出上诉，武汉市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）鄂武汉中民终字第00783号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案目前尚未执行完毕，诉争车库仍由沈开平使用。
被告中盈物业公司成立于1997年3月10日，于2005年12月30日被吊销营业执照，下落不明。被告华中房地产公司成立于1992年7月28日，目前经营状态为开业，但下落不明。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，原告沈开平与被告中盈物业公司是否订立了买卖合同、被告中盈物业公司是否承担缔约过失责任、四被告是否负有连带责任为本案的争议焦点。
一、原告沈开平与被告中盈物业公司签订的协议，虽约定了中盈物业公司在建楼完工时以优惠价格出售给原告房屋一套、车库一间，但收取的2万元性质为购买车库的定金，双方至今未对房屋和车库的具体位置、价格等进一步明确，表明双方仅形成买卖房屋和车库的意向，买卖合同并没有完善和订立，双方的纠纷产生于缔约过程中。在房屋的买卖合同未订立的情况下，原告主张四被告履行购房协议并承担违约金5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、缔约过失责任是指在订立合同过程中，一方当事人因过错导致合同不成立，给确信该合同有效成立的另一方当事人造成了信赖利益的损失时所应承担的民事责任。本案中，被告中盈物业公司承诺以优惠价格向原告沈开平出售一间车库，虽未明确价格和具体位置，但中盈物业公司收取了2万元定金，原告也实际占有使用了一间车库。在缔约阶段，上述事实已足以使原告对购买车库的合同能够成立产生信赖。因包括原告实际使用的14号车库在内的粮道街小区D1栋12间车库权属已于2001年11月20日登记至被告清江水电公司名下，原告失去通过与中盈物业公司订立合同购得14号车库的实际可能。被告中盈物业公司在收取原告定金并将车库交原告使用后，通过订立双方或三方协议，以被告华中房地产公司的名义将上述车库卖给被告清江水电公司，致使原告的信赖利益受到损害，中盈物业公司违背依据诚实信用原则所负有的先合同义务，其行为具有过错，依法应承担原告的信赖利益损失。
对于原告信赖利益损失的确定，主要考虑原告因信赖合同有效成立而放弃另行购买车库所蒙受的损失。庭审质证时，被告清江物业公司和清江水电公司以鉴定系原告单方委托为由对司法鉴定意见书的鉴定意见提出异议。本院认为，一方当事人自行委托有关机构进行鉴定并不违反法律的禁止性规定，对鉴定意见两被告未提交证据予以反驳，又明确表示不申请重新鉴定，故对两被告的此项质证意见本院不予采纳。根据查明的事实，被告清江水电公司以74.48万元的价格购买了包括原告实际使用的14号车库在内的粮道街小区D1栋12间车库，购买单价为2046元／㎡，同期该栋房屋购买价格约为1600元／㎡；根据司法鉴定机构的鉴定意见，原告实际使用的车库现市场价值为24.68万元，即单价8135元／㎡（24.68万元÷30.34／㎡）。如果合同成立并履行，原告可获得的利益为18.47万元（24.68万元-2046元×30.34／㎡）。因此，对原告主张的15.68万元的经济损失，本院予以支持。
三、对于本案四被告之间是否负有连带责任的问题，被告中盈物业公司和清江物业公司签订的《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》、《联合开发补充协议书》，可以证明被告中盈物业公司与清江物业公司就武汉市粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼项目进行了联合开发，共同投资，共享利润、共担风险。被告清江物业公司与中盈物业公司通过签订《关于﹤武汉市商品房购销合同﹥的备忘录》，明确被告清江物业公司受其母公司清江水电公司的委托购买粮道街小区D1栋的房屋，被告清江物业公司既是粮道街小区D1栋房屋的投资人，又受被告清江水电公司的委托购买其开发房屋中的部分房屋和车库，应当明知被告中盈物业公司在开发过程中已与原告沈开平订立协议并将一间车库交沈开平使用，但未将此事实如实告知被告清江水电公司，清江水电公司与沈开平发生纠纷，被告清江物业公司对此负有不可推卸的责任。故被告清江物业公司依法应对开发项目中未订立车库买卖合同给原告沈开平造成的信赖利益损失承担连带赔偿责任。
被告华中房地产公司、清江水电公司、中盈物业公司三方签订的《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》，明确约定被告华中房地产公司的作用仅为办理上述房屋的产权证，不与其他当事人发生任何经济关系。故房屋的实际出售方仍应为被告中盈物业公司。被告清江水电公司作为房屋的买受人，虽然对所购房屋具有疏于管理的过失，但本案所涉的四份合同，均不能证明被告清江水电公司系房屋联合开发的主体之一。故原告以联合开发为由要求被告华中房地产公司和清江水电公司承担连带责任的请求，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，在粮道街小区D1栋车库的买卖合同订立过程中，被告中盈物业公司违反先合同义务，给原告沈开平造成了损害，应承担民事赔偿责任，被告清江物业公司对此负有连带赔偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条第一款第（三）项、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第九条第（一）款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉中盈物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈开平损失15.68万元。
二、被告湖北清江物业有限责任公司对上述第一项所确定的被告武汉中盈物业发展有限公司的赔偿义务承担连带赔偿责任。
三、驳回原告沈开平的其他诉讼请求。
本案案件受理费4402元，公告费560元，合计4962元，由原告沈开平负担1240元，被告武汉中盈物业发展有限公司负担2667元，被告湖北清江物业有限责任公司负担1055元（此款原告已垫付，两被告应于本判决生效之日起十日内径行向原告给付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费专户，账户：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 陈 原
人民陪审员 王金秀
人民陪审员 詹汉华
二〇一四年七月一日
书 记 员 任冬春
