湖北清江物业有限责任公司、***缔约过失责任纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂01民终8316号

上诉人（原审被告）：湖北清江物业有限责任公司，住所地湖北省宜昌市东山大道95号。

法定代表人：牟燕，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：卢纪锋，湖北启昊律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1954年1月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。

被上诉人（原审原告）：沈俊，男，1982年6月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。

原审被告：武汉中盈物业发展有限公司，住所地武汉市硚口区汉水四村500号。

法定代表人：陈胜利，该公司经理。

原审被告：湖北清江水电开发有限责任公司，住所地湖北省宜昌市东山大道95号清江大厦。

法定代表人：谭少华，该公司执行董事。

原审被告：武汉华中房地产综合开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区新火车站34号方块金贸中心4层5室。

法定代表人：肖秀莲，该公司经理。

上诉人湖北清江物业有限责任公司（以下简称清江物业公司）因与被上诉人***、沈俊、原审被告武汉中盈物业发展有限公司（以下简称中盈物业公司）、湖北清江水电开发有限责任公司（以下简称清江水电公司）、武汉华中房地产综合开发有限责任公司（以下简称华中房地产公司）缔约过失责任纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民重字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

清江物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回***、沈俊的诉讼请求，一、二审诉讼费由***、沈俊承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。对于***、沈俊购买面积、单价、位置、未签订合同的原因，***、沈俊如何取得车库的事实，一审均未查清，***、沈俊未举证证明。2、清江物业公司2001年已经办理完毕案涉车库的权属登记，***、沈俊当年已知该片车库全部出售，时隔十几年才起诉，已经超过诉讼时效。

被上诉人***、沈俊辩称，诉讼期间沈开平去世，本案纠纷对其家庭造成很大痛苦。为了早日解决纠纷，其未提出上诉。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

2014年1月3日，沈开平向一审法院起诉，请求判令中盈物业公司、清江水电公司、清江物业公司、华中房地产公司：1、赔偿其购买车库的经济损失15.68万元；2、履行购房协议及承担购房违约金5万元；3、相互之间承担连带责任；4、承担本案诉讼费用。

一审法院查明，1997年5月17日，沈开平与中盈物业公司签订《协议书》，以中盈物业公司在建项目武汉市武昌区粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼给沈开平带来影响为由，约定公司在完工时以优惠价格出售房屋一套、车库一间给沈开平，具体价格再商议，沈开平则有责任协助公司解决施工期间发生的矛盾，帮助公司购买紧缺材料。

1997年10月8日，中盈物业公司和清江物业公司作为甲、乙方签订《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》，约定两公司联合开发粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼项目，项目总投资1764万元，中盈物业公司出资1264万元，占投资额的71.66%，清江物业公司出资500万元，占投资额的28.34%，中盈物业公司对该项目实行投资建设成本总承包，同时包质量、包进度、包规模；房屋销售工作主要由中盈物业公司负责，投资收益按投资比例分配，清江物业公司有权优先购买一个单元商品住宅的权利，价格按略高于建设成本价定价（价格按不变价格为1880元/㎡），中盈物业公司负责为清江物业公司办理产权手续。

1998年4月12日，中盈物业公司、清江物业公司作为甲、乙方签订《联合开发补充协议书》，约定清江物业公司在原订购D1栋第一单元（含5个小车库）的基础上，增购D1栋第二单元（含4个小车库），交房日期定为1998年9月30日前。

1998年12月22日，中盈物业公司向沈开平出具加盖财务专用章的收款收据，载明：今收到沈开平车库定金贰万元。同期，沈开平使用D1栋一楼一间车库。

2001年4月，清江物业公司、中盈物业公司作为甲、乙方签订《关于<武汉市商品房购销合同>的备忘录》，约定：为办理武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房的产权证，清江水电公司和华中房地产公司按房地产管理部门的规定签署《武汉市商品房购销合同》，为此，甲乙双方达成共识，甲方受其母公司清江水电公司的委托向乙方购置了武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房，房款已全部付清，清江水电公司拥有56套住房及9间车库，清江水电公司和华中房地产公司签订的《武汉市商品房购销合同》仅供办理房屋产权证使用，办证后即失效，华中房地产公司转让该开发项目所应得的权益由乙方负责，与甲方无关。

2001年5月28日，华中房地产公司与清江水电公司、中盈物业公司分别作为甲、乙、丙三方签订《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》，约定：为办理乙方向丙方购置的武汉市武昌区粮道街胭脂路D1栋华翼楼宇商品房的产权证（该项目为甲方向丙方转让的开发项目），甲、乙双方按照武汉市房地产管理局关于办理房屋产权的有关规定签订《武汉市商品房购销合同》，该合同仅供办理房屋产权证使用，甲、乙双方不因该合同发生任何经济关系，乙方已向丙方支付了购买44套商品房及9间车库的全部款项，办证后合同终止。

2001年11月20日，坐落于武汉市武昌区粮××栋12单元19号车库、34单元1214号车库的权属登记至清江水电公司名下，上述车库建筑面积共计364.05平方米，房屋所有权证编号为武房权证市字第××号，设计用途为其他，出让方为华中房地产公司，成交价格为74.48万元。上述房屋所有权证未对包括的12个车库的面积作区分，车库平均成交单价为2046元/㎡。沈开平自1998年以来一直使用的一间车库包含在清江水电公司持有的权证附图内。

沈开平自行委托湖北大信会计事务司法鉴定所于2014年4月3日作出《武汉市武昌区粮××栋34单元14号车库价值司法鉴定意见书》，鉴定意见：粮××栋34单元14号车库建筑面积30.34平方米，在鉴定基准日2014年3月31日的市场价值为24.68万元。经一审法院现场勘查并经当事人核实，14号车库长7.48米，宽3.03米，套内使用面积为22.66平方米。

清江水电公司曾于2012年8月16日向一审法院起诉，请求判令沈开平将武汉市武昌区粮××栋34单元14号车库返还给清江水电公司，一审法院依法通知清江物业公司、中盈物业公司、华中房地产公司作为第三人参加诉讼。经审理后，一审法院判决沈开平将武汉市武昌区粮××栋34单元14号车库返还给清江水电公司。沈开平不服判决提出上诉，武汉市中级人民法院于2013年11月13日作出（2013）鄂武汉中民终字第00783号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案目前尚未执行完毕，诉争车库仍由沈开平使用。

中盈物业公司成立于1997年3月10日，于2005年12月30日被吊销营业执照，下落不明。华中房地产公司成立于1992年7月28日，目前经营状态为开业，但下落不明。在本案诉讼期间，沈开平于2014年3月2日死亡，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，一审法院通知沈开平的继承人***、沈俊承继本案参加诉讼。

此外，在本案审理过程中，经当事人申请，一审法院调取了武昌区粮××栋4单元216室、415室和3层13室、底层10号车库的产权登记信息查询单。其中，216室房屋产权核准登记时间为2000年12月28日，评估价格15.4万元，单价1648元/㎡；415室房屋产权核准登记时间为2000年12月28日，评估价格10.8112万元，单价1550元/㎡；3层13室房屋产权核准登记时间为2001年9月20日，成交价格6万元，单价1033元/㎡；10号车库产权核准登记时间为2009年12月24日，成交价格12.375万元，系二手房买卖，单价4500元/㎡。

一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，沈开平与中盈物业公司是否订立了买卖合同、中盈物业公司是否承担缔约过失责任、四被告是否负有连带责任为本案的争议焦点。

沈开平与中盈物业公司签订的协议，虽约定了中盈物业公司在建楼完工时以优惠价格出售给沈开平房屋一套、车库一间，但收取的2万元性质为购买车库的定金，双方至今未对房屋和车库的具体位置、价格等进一步明确，表明双方仅形成买卖房屋和车库的意向，买卖合同并没有完善和订立，双方的纠纷产生于缔约过程中。在房屋的买卖合同未订立的情况下，沈开平主张四被告履行购房协议并承担违约金5万元，无事实和法律依据，不予支持。

缔约过失责任是指在订立合同过程中，一方当事人因过错导致合同不成立，给确信该合同有效成立的另一方当事人造成了信赖利益的损失时所应承担的民事责任。本案中，中盈物业公司承诺以优惠价格向沈开平出售一间车库，虽未明确价格和具体位置，但中盈物业公司收取了2万元定金，沈开平也实际占有使用了一间车库。在缔约阶段，上述事实已足以使沈开平对购买车库的合同能够成立产生信赖。因包括沈开平实际使用的14号车库在内的粮××栋12间车库权属已于2001年11月20日登记至被告清江水电公司名下，沈开平失去通过与中盈物业公司订立合同购得14号车库的实际可能。中盈物业公司在收取沈开平定金并将车库交沈开平使用后，通过订立双方或三方协议，以华中房地产公司的名义将上述车库卖给清江水电公司，致使沈开平的信赖利益受到损害，中盈物业公司违背依据诚实信用原则所负有的先合同义务，其行为具有过错，依法应承担沈开平的信赖利益损失。

对于沈开平信赖利益损失的确定，主要考虑因信赖合同有效成立而放弃另行购买车库所蒙受的损失。庭审质证时，清江物业公司和清江水电公司以鉴定系沈开平单方委托为由对司法鉴定意见书的鉴定意见提出异议。一审法院认为，一方当事人自行委托有关机构进行鉴定并不违反法律的禁止性规定，对鉴定意见清江物业公司和清江水电公司未提交证据予以反驳，又明确表示不申请重新鉴定，故对清江物业公司和清江水电公司的此项质证意见不予采纳。根据查明的事实，清江水电公司以74.48万元的价格购买了包括沈开平实际使用的14号车库在内的粮××栋12间车库，购买单价为2046元/㎡，同期该栋房屋购买价格约为1600元/㎡；根据司法鉴定机构的鉴定意见，沈开平实际使用的车库现市场价值为24.68万元，即单价8135元/㎡（24.68万元÷30.34/㎡）。如果合同成立并履行，沈开平可获得的利益为18.47万元（24.68万元2046元×30.34/㎡）。因此，对沈开平主张的15.68万元的经济损失，予以支持。

对于本案四被告之间是否负有连带责任的问题，中盈物业公司和清江物业公司签订的《武昌粮道街商品住宅项目联合开发合同书》、《联合开发补充协议书》，可以证明中盈物业公司与清江物业公司就武汉市粮道街旧城改造片D1栋商品住宅楼项目进行了联合开发，共同投资，共享利润、共担风险。清江物业公司与中盈物业公司通过签订《关于<武汉市商品房购销合同>的备忘录》，明确清江物业公司受其母公司清江水电公司的委托购买粮××栋的房屋，清江物业公司既是粮××栋房屋的投资人，又受清江水电公司的委托购买其开发房屋中的部分房屋和车库，应当明知中盈物业公司在开发过程中已与沈开平订立协议并将一间车库交沈开平使用，但未将此事实如实告知清江水电公司，清江水电公司与沈开平发生纠纷，清江物业公司对此负有不可推卸的责任。故清江物业公司依法应对开发项目中未订立车库买卖合同给沈开平造成的信赖利益损失承担连带赔偿责任。

华中房地产公司、清江水电公司、中盈物业公司三方签订的《关于签订武汉市商品房购销合同的补充协议》，明确约定华中房地产公司的作用仅为办理上述房屋的产权证，不与其他当事人发生任何经济关系。故房屋的实际出售方仍应为中盈物业公司。清江水电公司作为房屋的买受人，虽然对所购房屋具有疏于管理的过失，但本案所涉的四份合同，均不能证明清江水电公司系房屋联合开发的主体之一，故沈开平以联合开发为由要求华中房地产公司和清江水电公司承担连带责任的请求，无事实依据，不予支持。

在诉讼期间，沈开平死亡，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，沈开平的继承人***、沈俊作为原告参加诉讼即享有诉讼权利义务。

综上，在粮××栋车库的买卖合同订立过程中，中盈物业公司违反先合同义务，给沈开平造成了损害，应承担民事赔偿责任，清江物业公司对此负有连带赔偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条第一款第（三）项、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第九条第（一）款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百四十四条的规定，判决：一、中盈物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿***、沈俊损失15.68万元；二、清江物业公司对上述第一项所确定的中盈物业公司的赔偿义务承担连带赔偿责任；三、驳回***、沈俊的其他诉讼请求。本案案件受理费4402元，公告费1160元，合计5562元，由***、沈俊负担1240元，中盈物业公司负担2967元，清江物业公司负担1355元(此款***、沈俊已垫付，中盈物业公司、清江物业公司应于本判决生效之日起十日内径行向***、沈俊给付)。

二审中，双方均未提交新的证据。

经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。当事人在缔结合同过程中，应遵守诚实信用原则，妥善保护相对方的信赖利益。因一方当事人故意或过失导致合同不能成立、无效或解除的，过错方应当对无过错方的信赖利益损失承担赔偿责任。中盈物业公司与沈开平于1997年5月17日签订了购买车库的《协议书》，虽然双方并未约定车库的具体位置、价款、交付时间、款项支付方式等合同条款，但从其后沈开平向中盈物业公司交纳2万元车库定金、中盈物业公司向沈开平开具车库收款收据及沈开平长期占有使用涉案车库的事实看，沈开平有充分理由相信双方车库买卖合同能够签订并实际履行。其后，由于中盈物业公司及项目联合开发方清江物业公司将涉案车库出售并登记于清江水电公司，造成沈开平与中盈物业公司之间的车库买卖合同无法签订及履行。对此，中盈物业公司存在过错，应对沈开平的损失承担赔偿责任。清江物业公司作为项目的联合开发公司，应当承担连带赔偿责任。一审法院根据清江水电公司购买涉案车库的价格，结合鉴定机构鉴定的车库现有价值，得出沈开平因合同未签订所造成的信赖利益损失并无不当。清江物业公司称一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于清江物业公司上诉认为沈开平的请求超过诉讼时效问题。诉讼时效的起算点应自当事人知道或应当知道自己的权利受到损害时开始。本案中，沈开平于1997年5月17日签订《协议书》，1998年12月22日交纳2万元车库定金，后一直占有使用诉争车库。诉争车库虽于2001年11月20日登记于清江水电公司名下，但清江水电公司于2012年8月16日才向法院起诉要求沈开平返还涉案车库，且在诉讼中沈开平一直主张其系车库权利人，法院于2013年11月13日才作出要求沈开平返还涉案车库的生效判决。沈开平于2013年11月13日才知道或应当知道其与中盈物业公司的车库买卖合同无法签订和履行，而其提起本案诉讼的时间为2014年1月3日，并未超过法律规定的诉讼时效，故清江物业公司关于沈开平起诉超过诉讼时效的理由亦不能成立。

综上，上诉人清江物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4402元，由湖北清江物业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李斌成

审判员　　安林锋

审判员　　骆朝辉

二〇一七年二月二十三日

书记员　　饶诗敏