阜新兴隆宝通房地产开发有限公司与***物权纠纷二审判决书

辽宁省阜新市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽09民终1890号 上诉人（原审原告）：阜新兴隆宝通房地产开发有限公司，住所地阜新市海州区中华路78号26门，统一社会信用代码91210900555363155U。 法定代表人：***,系该公司经理。 诉讼代表人：阜新兴隆宝通房地产开发有限公司破产管理人（辽宁乐成律师事务所），住所地：阜新市海州区，统一社会信用代码：3121000076181747Ｘ4。 负责人：***，系辽宁乐成律师事务所主任。 委托诉讼代理人：***，系辽宁乐成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1978年10月18日出生，现住阜新市海州区。 原审第三人：大连华亿建设集团有限公司，住所地庄河市桂云花满族乡桂云花村**，统一社会信用代码：912102007772840146。 法定代表人：**，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海中联（大连）律师事务所律师。 原审第三人：***，男，汉族，1976年8月11日生，现住大连经济技术开发区。 原审第三人：***，男，汉族，1963年1月5日生，现住大连经济技术开发区。 上诉人阜新兴隆宝通房地产开发有限公司（以下简称“兴隆宝通公司”）因与被上诉人***、原审第三人大连华亿建设集团有限公司（以下简称“华亿公司”）、***、***物权纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2022）辽0902民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月19日立案后，依法适用独任审理程序，公开开庭进行了审理。上诉人兴隆宝通公司的委托诉讼代理人***、被上诉人***、原审第三人华亿公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，原审第三人***、***未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴隆宝通公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销阜新市海州区人民法院（2022）辽0902民初1312号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。2016年8月11日，阜新兴隆大家庭购物中心有限公司（以下简称：兴隆大家庭）与大连华亿建设集团有限公司（以下简称：大连华亿）签订了《建设工程施工合同》，约定由大连华亿负责承建兴隆大家庭ＣＢＤ公园三期项目工程。2017年10月17日，上诉人、兴隆大家庭、大连华亿签订《以房抵款协议》，约定上诉人以97套房屋抵顶上述工程的部分工程款，其中包含案涉六套房屋。2017年11月21日，***与***就案涉房屋签订顶账协议。2018年1月，兴隆大家庭与大连华亿签订《解除建筑施工合同协议书》，后又于2018年2月签订《解除建筑施工合同协议书（补充条款）》。2020年7月9日，阜新市中级人民法院作出（2020）辽09破申2号民事裁定书，裁定上诉人进入破产重整程序。2020年8月14日，大连华亿就上述工程款向上诉人申报了债权，包含了案涉六套房屋的价值，管理人予以确认。（一）一审判决认定上诉人主张被上诉人返还阜新市中华路76-3-12113、12114、12612及12613号房屋无事实依据，对上诉人该诉讼请求不予支持，系事实认定错误。1、上诉人系与大连华亿就案涉房屋签订的《以房抵款协议书》，但房屋并未办理过户且大连华亿已就案涉房屋价值申报债权，管理人也予以确认，房屋权属系归上诉人所有，无论是***将其抵账给***还是***将其出租给被上诉人，均未告知上诉人，上诉人对此并不知情，且其二人的行为均系无权处分，被上诉人入住房屋的行为系无权占有，上诉人作为案涉房屋的所有权人，有权要求被上诉人返还房屋、立即搬离。2、被上诉人一审中出示了一份租赁合同，签订日期为2021年9月1日，租赁房屋为兴隆Ｂ座12511、12512，每年房费为13000元，期限为2021年12月1日至2022年12月1日，合同上方姓名电话处为***187××××****、***152××××****，下方房主方为**签字，求租方为***签字。首先，上诉人对此协议并不知情且此协议也与本案无关，上诉人系于2019年年底查房时才得知案涉六套房屋被被上诉人居住使用。经查询，案涉房屋在供电公司的用户编号分别为（1）12113号房屋：用户编号为8215898098，登记电话为135××******；（2）12114号房屋：用户编号为8215898102，登记电话为135××******；（3）12511号房屋：用户编号为8215898795，登记电话为无；（4）12512号房屋：用户编号为8215898809，登记电话为135××******；（5）12612号房屋：用户编号为8215898984，登记电话为187××******；（6）12613号房屋：用户编号为8215898997，登记电话为135××******。虽然该六户房屋在供电公司登记的均非被上诉人的联系方式，但其占有使用房屋一事属实，其本人一审庭审中对此也予以认可。其次，上诉人一审时曾向法院申请调查令前往阜新供电公司调取案涉房屋的用电记录，得知上述房屋依次自2018年5月22日、2018年6月2日、2018年5月22日、2018年5月22日、2017年11月21日、2018年1月29日起开始缴纳电费，此即被上诉人占有使用案涉房屋的起始日。最后，根据上诉人查房及自阜新供电公司处调取的证据来看，虽然一审时被上诉人提供了租赁协议证明其仅于2021年租赁了两户房屋，但该协议上诉人本就不知情，协议内容对上诉人也并不具有法律约束力，其与***是否还有其他的租赁协议在其二人不予提供的情形下上诉人也无从得知。综上，上诉人综合查房信息及调取的证据主张被上诉人返还房屋有事实依据，被上诉人作为无权占有人应当予以返还并搬离。（二）一审判决以“被上诉人查看了***与***签订的《抵账协议》”为由认定其有理由相信***对房屋享有所有权，系善意占有人，故对上诉人主张其支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持，系事实认定错误首先，根据《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《抵账协议》本身并不能代表***对案涉房屋享有所有权，被上诉人仅对《抵账协议》进行查看并以此为依据认定***系所有权人，进而签订租赁合同并支付房租，其并未尽到基本的注意义务，且该行为也与日常交易规则不符，一审判决据此认定被上诉人“有理由相信***对房屋享有所有权，系善意占有人”没有依据。其次，被上诉人在“一、仅查看了***与***签订的《抵账协议》；二、未确认房屋所有权人；三、未确认***是否授权**出租房屋并代为收取租金”的情形下，与**签订租赁合同并将租赁费支付给**，也足以证明其并未尽到基本的注意义务、非善意占有人，其因此产生的损失应当向相关人员主张，与上诉人无关。最后，无论善意占有人还是恶意占有人，均系无权占有人，上诉人作为房屋所有权人均有理由要求被上诉人返还、搬离房屋并支付房屋占有使用费。综上，被上诉人在未尽到基本注意义务的情形下所施行的行为，后果应由被上诉人而非上诉人来承担，一审判决以上述不成立的理由判定不予支持上诉人主张被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求系事实认定错误，且对上诉人也有失公平。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第三条、第二百零七条、二百零八条、第二百零九条、第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十八条、第四百六十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（二）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，上诉人对案涉房屋享有所有权，案涉房屋系上诉人的债务人财产，被上诉人在上诉人不知情的情形下入住并占有使用房屋，系无权占有人，其应当予以返还、搬离房屋并向上诉人支付无权占有期间的房屋占有使用费。综上，一审认定事实错误、适用法律错误，上诉人请求人民法院依法查明事实，撤销阜新市海州区人民法院（2022）辽0902民初1312号民事判决，支持上诉人的上诉请求。 ***辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人与原审第三人***签订的房屋租赁合同合法有效，合同中约定上诉人承租的房屋维“兴隆B座A2511、A2512”即为76—3—12511、76—3—12512号涉案房屋并约定租金为13000元，水电费押金500元，租赁期限为一年（有房屋租赁合同为证）。上诉人将房屋与水电押金共计13500元交给了原审第三人***的代理人**（有转款记录为证），且上述事实也经上诉人方庭后核实确认属实。 华亿公司辩称，与大连华亿建设集团有限公司无关，而且上诉理由也与大连华亿建设集团有限公司无关，我们与上诉人之间就这一套房子不存在任何的关系，因此这套房子的权益问题与我方无关。 原审第三人***、***未答辩。 兴隆宝通公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告位于阜新市海州区××路××号房屋（该六套房屋价值合计为：2010395元），立即搬离房屋并向原告支付12113号房屋自2018年5月22日起、12114号房屋自2018年6月20日起、12511号房屋自2018年5月22日起、12512号房屋自2018年5月22日起、12612号房屋自2017年11月21日起、12613号房屋自2018年1月29日起至实际搬离上述房屋止的房屋占有使用费，暂计算至2022年5月31日房屋占有使用费为448146.87元。（房屋价值与房屋占有使用费金额合计为：2458541.87元）2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，发包人阜新兴隆大家庭购物有限公司与承包人大连华亿建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由大连华亿建设集团有限公司负责承建阜新兴隆大家庭ＣＢＤ公园三期项目工程。2017年10月17日，甲方1阜新兴隆大家庭购物中心有限公司、甲方2阜新兴隆宝通房地产开发有限公司、乙方大连华亿建设集团有限公司签订《以房抵款协议书》一份，约定：“1、乙方在本项目内购买的商品房总计97套，房号见附件表（包括本案涉及的6套房屋），面积合计4982.09平方米，总房款21262412元。2、乙方应支付给甲方2的该批购房款总计21262412元，全部以甲方1在工程合同项下应付给乙方的工程款中的21262412元予以等金额冲抵，若甲方1应付给乙方的工程款不足以冲抵购房款总额，则乙方应按购房合同的约定以现金另行支付不足部分购房款。3、房屋更名，若乙方拟将该房屋中任一套房屋更名至他人名下，应书面向甲方1和甲方2提出申请，且每套房屋只能申请更名一次。对于确认予以更名的房屋，乙方应与新购房人一起到本项目售楼处办理更名手续、签署相关合同，后甲方2向新购房人开具购房款收据或发票，乙方与新购房人之间的任何争议或纠纷均与甲方1和甲方2无关，且不影响协议约定的房屋购买及工程款与购房款冲抵事宜。”协议还对三方的其他权利义务及违约责任进行了约定。2018年1月，阜新兴隆大家庭购物中心有限公司与大连华亿建设集团有限公司签订《解除建筑施工合同协议书》，约定双方自愿解除《建设工程施工合同》及《阜新兴隆二期公寓包销协议》。2018年2月阜新兴隆大家庭购物中心有限公司与大连华亿建设集团有限公司签订《解除建筑施工合同协议书（补充条款）》，约定双方最终执行的有效法律文件为：2018年1月17日签订的《解除建筑施工合同协议书》；本《解除建筑施工合同协议书（补充条款）》；2017年10月17日签订的《以房抵款协议书》；2018年2月2日签订的《以房抵款付款说明》。大连华亿建设集团有限公司与阜新兴隆大家庭购物中心有限公司建设工程施工合同纠纷一案，阜新市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）辽09民初60号民事调解书，确认大连华亿建设集团有限公司承建的阜新兴隆大家庭ＣＢＤ三期，工程总造价82054877元，截止2018年11月12日阜新兴隆大家庭购物中心有限公司已付工程款33989975元，尚欠48064902元，此后以房抵款部分可在欠付工程款中扣除......阜新市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）辽09破申2号民事裁定书，裁定受理阜新兴隆宝通房地产开发有限公司的重整申请，并指定辽宁乐成律师事务所为阜新兴隆宝通房地产开发有限公司的管理人。2020年8月14日大连华亿建设集团有限公司提出债权申报，申报债权总金额59587555.81元。经询问，大连华亿建设集团有限公司与阜新兴隆宝通房地产开发有限公司均表明已经办理完以房抵款手续的房屋中不包含本案涉及的六套房屋，大连华亿建设集团有限公司申报的债权中包括案涉六套房屋的价值。庭审后原告方经核实，阜新兴隆大家庭ＣＢＤ公园三期项目工程的实际施工人为大***宏寰建设集团有限公司，但合同签订方为大连华亿建设集团有限公司，大***宏寰建设集团有限公司的经理为第三人***。2017年11月21日，***与***签订顶账协议一份，约定***用阜新兴隆项目房产中Ａ座25层12511号、12512号，Ａ座26层12612号、12613号，Ａ座21层12113号、12114号顶账给***，以上房产总价1407277.35元，差价补齐。上述房屋均未办理过户登记。2021年9月1日第三人***的代理人**与被告***签订租房合同一份，约定***将兴隆Ｂ座Ａ2511、Ａ2512租赁给***，暂定时间一年，每年房费13000元，交款方式为半年交。已交房费13500元，2021年12月1日至2022年12月1日止。被告***于2021年8月21日将租房款13500元转账给第三人***的代理人**。阜新市国土资源局出具阜新国用（2012）第0132号土地使用权证，证明坐落在阜新市海州区中华路南（兴隆大厦东）地号为2109020030060002的土地使用权人为阜新兴隆宝通房地产开发有限公司。本案案涉六套房屋中的位于阜新市海州区××路××号××号已于2015年12月10日办理了不动产登记证明，房屋所有权人均为阜新兴隆宝通房地产开发有限公司，位于阜新市海州区××路××号××号××号××号房屋尚未办理不动产登记证明。 一审法院认为：法人的合法财产受法律保护，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。国有土地使用权证明作为房地产开发公司开发建造房屋的凭证，也是证明所建房屋归属的主要凭证。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司提供的（2012）第0132号土地使用权证及阜房权证海州区字第2××3号、第2××4号不动产权证明，以及通过庭审中原告及第三人大连华亿建设集团有限公司陈述、答辩，能够证明原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司为案涉六套房屋的实际所有权人，其可以请求无权占有人依法将该六套房屋予以返还。但因被告***实际承租的房屋为位于阜新市海州区××路××号××号××，剩余案涉四套房屋的实际占有人并非被告***，故对于原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司要求被告***腾迁出位于阜新市海州区××路××号××号房屋于法有据,本院予以支持。对于原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司要求被告***腾迁出位于阜新市海州区××路××号房屋的请求，无事实依据，本院不予支持，原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司可在查明该四套房屋的实际占有人后另行主张此部分权利。关于原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司提出的要求被告***支付占有使用费的请求，本院认为，虽第三人***在与***签订《抵账协议》处分物权时的行为属无权处分，但该行为并不影响《抵账协议》及第三人***与被告***签订的《租房合同》本身的效力，另被告***在承租房屋时亦对***与***签订的《抵账协议》进行了查看，被告***彼时有理由相信***对该房屋享有所有权，且被告***已将租金实际支付给了***的代理人**，故被告***应为善意占有人。对于原告的该项诉讼请求，本院不应予以支持。被告***经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。第三人***、***经本院依法传唤未到庭,本院依法进行审理并判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十条、第二百三十五条、第四百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告***于本判决生效之日起三十日内将坐落于阜新市海州区××路××号××号房屋腾空并按原状返回原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司；二、驳回原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费26468元，由被告***负担6934元、由原告阜新兴隆宝通房地产开发有限公司负担19534元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。 本院认为，返还原物请求权是指无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。兴隆宝通公司作为不动产权证书登记的案涉房屋所有权人，起诉***要求返还房屋正是基于物权请求权。第三人***未获得兴隆宝通公司的授权，亦未征得其同意，与***签订《抵账协议》处分案涉房屋物权的行为属无权处分，但该行为并不影响《抵账协议》及第三人***与***签订的《租房合同》本身的效力。***依据与《租房合同》占有案涉海州区中华路76-3-12511号、12512号两套房产,应属无权占有，有向兴隆宝通公司返还房屋的义务。关于上诉人兴隆宝通公司主张被上诉人***返还海州区中华路76-3-12113、12114、12612及12613号房屋一节，本院认为在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于兴隆宝通公司未能提供证据证明上诉房屋由***实际占有，被上诉人的上诉请求无事实依据。关于上诉人兴隆宝通公司主张被上诉人***支付房屋占有使用费一节，由于被上诉人***在承租房屋时查看了《抵账协议》，有理由相信***对该房屋享有所有权，***无重大过失且已支付了合理价格，应当认定为善意。被上诉人***已向***缴纳了租金,再重复兴隆宝通公司缴纳租金显失公平。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26468元，由上诉人兴隆宝通公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年十二月十四日 书记员　　***