泰州市润森园艺有限公司与某某、泰州市海陵区卫平建材经营部土地租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市海陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏1202民初97号

原告：泰州市润森园艺有限公司，住所地泰州市海陵区公园北路**。

法定代表人：洪伟。

委托诉讼代理人：蒋茂杰，江苏碧泓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁敏，江苏碧泓律师事务所实习律师。

被告：***，男，1969年2月23日生，汉族，住泰州市姜堰区。

被告：泰州市海陵区卫平建材经营部，，住所地泰州市海陵区国营泰州林场新通扬河南侧热电站北侧）。

经营者：费德云，男，1968年12月17日生，汉族，住泰州市海陵区。

两被告共同委托诉讼代理人：王玉柳，北京市高朋（泰州）律师事务所律师。

原告泰州市润森园艺有限公司（以下简称润森园艺公司）与被告***、泰州市海陵区卫平建材经营部（以下简称卫平建材经营部）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润森园艺公司的委托诉讼代理人蒋茂杰，被告***及两被告共同委托诉讼代理人王玉柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告润森园艺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告润森园艺公司与被告***签订的场地租赁协议；2.判令两被告立即腾空并搬离通扬运河河南银杏林北青坎部分空地（四址范围：东自现大门向北一线，南至沿生态林北侧石护墙一线，西至热电厂泵房东院墙，北至通扬运河）及挡浪墙向南8米内部分土地；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月31日，原告与被告***签订协议一份，约定原告将自有的位于通扬运河河南银杏林北青坎部分空地及挡浪墙向南8米内部分土地租赁给被告使用，租赁期为二年一个周期，合同期为十个周期。上述合同签订后，原告向被告交付了场地。原告现发现，上述场地已被卫平建材经营部用于经营货物装卸业务，且被告在利用原告场地从事经营活动过程中，存在严重的环境污染问题，泰州水交通运输部门针对被告的行为下达停业整改通知书，督促被告停止装卸行为并进行环境整治；泰州市海陵生态环境局对被告的相关设备进行查封并实施行政处罚，但被告对现场环境仍未整治到位。根据原被告协议第七条约定，由于国家或政府相关政策导致本合同不能履行，被告应无条件服从。2019年12月16日，原告已向被告发出书面通知，要求被告在收到通知书七日内搬离所有机械设备，并向原告返还场地，但被告未搬离，现特具状诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。

被告***、卫平建材经营部共同辩称，1.被告***与原告签订的土地租赁协议合法有效，该协议尚未到期，原告应当继续履行；2.市交通部门、海陵区环境部门作出的处罚通知不是导致协议无法继续履行的事由，租赁协议第四条约定所有违法违章行为自行承担相应责任，与甲方无关；相反，根据第6条因道路使用以及周边环境及河道的相关管理产生矛盾，甲方也应积极协助处理，可以看出原告所列文件并不能导致原告享有解除权，原告因此反而产生了协助义务；3.原告所举上述文件均不属于国家或政府政策，不属于导致合同无法履行的情形；被告并未收到2019年12月16日的书面通知，且该通知送达的对象并非是合同相对方***，故该解除通知不生效。综上，原告应当继续履行与被告***签订的土地租赁协议。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：

座落于新通扬河南侧的林地（东至鲁汀河，南至新城森南农地，西至五叉港，北至新通扬河，面积为10.6公顷）的使用权人为国营泰州林场。2006年9月30日，案涉林地被列入国营泰州林场改制范围内的评估资产（经纬评报[2005]第134号）由原告兼并。

2007年7月31日，被告***（乙方）与原告润森园艺公司（甲方）签订《协议》一份，约定“为贯彻落实市委市政府‘以林养林，促进林业发展’战略，加强海陵生态公益林建设，甲乙双方就有关通扬运河南银杏林北青坎部分空地租赁事宜，经协议达成协议如下：一、甲方将其位于通扬运河河南银杏林北青坎的部分空地（四址范围为：东自现大门向北一线，南至沿生态林北侧石护墙一线，西至热电厂泵房东院墙，北至通扬运河，总面积约5.1亩），租赁给乙方新建码头；同时将挡浪墙向南8米内部分土地，租给乙方建设码头管理用房。二、以上两地块租赁期为二年一个周期，本协议全部周期为十个，即自2007年8月1日始至2009年7月31日止为第一个周期，2009年8月1日至2011年7月31日为第二个周期，其余以此类推。乙方在上述租用范围建设建筑、场地等设施，需经甲方书面同意后方可建设，自建成日起，其所有权归甲方所有，但在本协议期限内由乙方使用，协议期满后使用权和所有权均归甲方所有，与乙方无关……六、协议期限内，乙方如需办理相关批准手续，甲方应予协助。另外，由于乙方货物往外输出，因道路使用及周边环境及河道的相关管理产生矛盾，甲方也应积极协助处理。七、本协议期内，由于国家或政府相关政策导致本合同不能履行，乙方应无条件服从，如有补偿按本协议第三条的相关约定处理……”协议签订后，原告将案涉场地交付被告***使用，被告***利用案涉场地与费德云共同设立卫平建材经营部进行建材经营，被告***按约缴纳土地租金至2019年7月31日。

2019年12月16日，原告向被告卫平建材经营部发出《通知》一份，要求其在收到通知后七日内搬离所有机械设备，并返还场地。被告卫平建材经营部在收到该通知后未予搬离，原告遂诉来本院。

案件审理过程中，被告***、卫平建材经营部于2020年4月4日申请对其承租期间场地投资价值进行评估，本院依法委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司进行评估，该评估公司于2020年7月16日作出苏新大陆房估字（2020）第128号房地产估价报告，估价结果为：经估价确定，申请人场地投资价值为3122725元，其中建筑物价值393242元，装修附属物为964709元，设施设备价值为1764774元。两被告对该评估报告三性均予以认可，原告质证认为对估价报告所载明项目均无异议，但估价报告中的隐蔽工程应当依法补充鉴定，并要求鉴定人对机器设备评估价值中的成新率确定的科学依据、鉴定步骤、鉴定方法、可靠程度等鉴定要素进行释明。评估公司就原告提出的异议内容进行书面答复，就隐蔽工程由异议人提供航拍图等材料用于重新核算隐蔽工程工程量，可就该部分补充鉴定，并就成新率的鉴定方法、依据、计算方法进行阐明。原告对评估公司回复函中成新率问题的阐明不持异议。本院依法委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司就案涉场地隐蔽工程价值进行补充鉴定，该评估公司于2020年11月30日作出苏新大陆房估字（2020）第837号房地产估价报告，估价结果：经估价确定，申请人场地内隐蔽工程价值为200677元，其中场地改造价值132307元，码头清淤价值68370元。原告对补充鉴定结论没有异议，但认为该两项费用属于被告经营码头必须的改造，故不应计为损失。被告对补充鉴定结论没有异议。另，原、被告双方一致确认苏新大陆房估字（2020）第128号房地产估价报告所附机器设备评估明细表中第10项装载机（价值163800元）、第11项装载机（价值136800元）由原告收购利用，第9项装载机（价值32900元）及第12项装载机（价值136320元）的由被告自行处置，不再计入总评估价值中。

另，原、被告双方一致确认以案涉场地现状由被告向原告交付，原告自2021年1月27日起依法对案涉场地行使权利。

本院认为，原告出租的土地性质系林业用地，而原、被告所签订的土地租赁协议确定被告利用土地进行建材生产经营，将林业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除合同，对原告要求解除合同的主张，本院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现双方确认以现状交接，被告已不再占用案涉场地，故本院不再确认被告的场地返还义务。

对于两被告因合同无效造成的损失，两被告申请就其承租期间场地投资价值进行评估，经评估，申请人场地投资价值为3122725元，其中建筑物价值393242元，装修附属物为964709元，设施设备价值为1764774元。后经补充鉴定，装修附属物中场地改造及码头清淤价值调整为200677元，故装修附属物价值调整为808386元。扣减设施设备价值中第9项及第12项被告自行处置的装载机价值合计169220元，再扣减原告同意利用的第10项及第11项装载机价值合计300600元，其余价值总额为2496582元，应认定为被告因合同无效造成的损失金额。原告抗辩场地改造及码头清淤项目属于被告码头经营必须的改造，不应计入损失范围。本院认为，原被告双方就前述两项进行补充鉴定前原告对评估报告所载明项目不持异议，且因合同无效致租赁终止，被告利用租赁合同进行经营的投资均无法实现原租赁合同期内的价值，故均应作为其损失，故对原告该抗辩理由，本院不予采纳。

原告在未办理转用审批手续的情况下将林业用地直接出租给被告进行生产经营使用，是导致双方租赁合同无效的直接原因，其存在过错；而原告在承租时未对土地性质尽审慎义务，则其对最终因合同无效产生的损失亦有过错，综合双方的过错程度，本院酌定由原告承担70%的赔偿责任，被告自负30%。综上，原告应赔偿两被告损失1747607.4元，另原告同意利用的装载机价值为300600元，则原告共给付两被告2048207.4元。

依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、原告泰州市润森园艺有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告***、泰州市海陵区卫平建材经营部人民币2048207.4元。

二、驳回原告泰州市润森园艺有限公司的诉讼请求。

案件受理费4608元、鉴定评估费35000元，合计39608元，由原告负担24500元，被告负担15108元（原告已预交4608元，被告已预交35000元，由原告于本判决生效之日起十日内迳交被告19892元）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审　判　长　　严丽娟

人民陪审员　　徐晓钟

人民陪审员　　徐卫宝

二〇二一年一月二十九日

书　记　员　　马　鑫