张掖市华泰建筑工程有限责任公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

民事判决书

（2021）甘0702民初4554号

原告：张掖市华泰建筑工程有限责任公司。        

法定代表人：刘某1，系该公司总经理。        

委托诉讼代理人：赵某，系甘肃振泽律师事务所律师。        

委托诉讼代理人：刘某2。        

被告：**，男，汉族，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。        

原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司委托诉讼代理人赵某、刘某2，被告**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        

原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．要求依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．要求被告返还租赁房屋并恢复原状；3．要求被告支付2018年1月至2020年12月期间的房租865344元及2021年1月1日起至返还之日的租金，承担水费16149.60元、暖气费12537.17元、物业费35449元；4．要求被告承担违约金43267.2元；5．要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求：要求被告返还房屋并将其所有设施设备搬离。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将甘州区吉庆花园6号楼二层商铺出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，房屋每月每平方米租金为27元，第一年租金为350176元，并约定被告自行负担房屋使用时发生的水费、电费、采暖费、物业费。合同签订后，原告将房屋交付于被告使用。但被告承租期间并未及时向原告缴纳各项费用。2019年3月26日被告向原告出具《承诺书》一份，承诺将拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的房租分期付清。到付款期限后，被告并未按承诺履行责任。2020年12月31日合同到期后，被告拒绝搬离房屋，原告多次找被告协商解决，被告以种种理由推诿。原告认为，被告的行为违反诚实信用原则，严重损害原告的合法权益，故依法提起诉讼。        

被告**未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：2018年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将甘州区吉庆花园6号楼二层商铺出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，房屋每月每平方米租金为27元，年租金为350176元，并约定房屋使用时发生的水费、电费、采暖费由被告负担以及2019年3月26日被告向原告出具《承诺书》一份的事实没有异议。针对原告诉请，双方之间的租赁合同在2019年10月份已经解除；2018年被告向原告缴纳18万元房屋租金，被告只承担2019年10月份之前的房租；2019年9月30日被告给供暖公司报停暖气，故原告所诉暖气费被告不予承担；物业费包含在年租金里且2020年被告没有使用房屋，故原告所诉物业费被告不予承担；原告所诉16149.60元水费属实，被告愿意承担。房屋内的设施设备被告至今未搬走。        

本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司作为出租人（甲方），被告**作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方位于张掖市××区商业门店出租给乙方使用，双方达成如下协议：第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况……2、出租房屋面积共1080.79平方米（建筑面积：一层4#、9#各64.21㎡，二层952.37㎡）。……第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共36个月。2018年1月1日一-2020年12月31日止。……第五条租金及支付方式1、2018年1月1日-2020年12月31日，该房屋每月每平方米租金为27元，第一年租金总计350176元（大写）叁拾伍万零壹佰柒拾陆元整。2019年至2020年房租根据市场租赁行情调整。2、房屋租金支付方式如下：合同签订后一次性支付全年租金350176元。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条租赁期间相关费用及税金……2、乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的费用，房屋使用中发生的水费、电费、采暖费、物业管理费，以及政府有关部门收取的卫生费、绿化费等各项费用。……第九条合同的变更、解除与终止……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计1个月以上。……第十二条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计1个月以上的。…………合同还对房屋修缮与使用、房屋的转让与转租等事项进行了约定。        

2019年3月26日，被告给原告出具承诺书一份，承诺被告2018年1月1日至2018年12月31日所欠房租180552元，于2019年3月31日支付50000元，剩余欠款2019年5月15日一次性付清；2019年1月1日至2019年12月31日房租334616元，于2019年8月31日之前支付100000元，2019年8月31日之前支付100000元，剩余134616元于2020年春节前支付70％。        

2019年10月1日，原、被告协商解除房屋租赁合同的事宜，但因被告和其合伙人没有达成一致意见，双方未就解除合同事宜达成一致意见。2019年11月，考虑到被告的经济状况，原告张贴涉案房屋招租广告，后陆续有人和原告联系表示愿意承租涉案房屋，原告将有意承租者介绍给被告商谈房屋转租事宜，但均未与被告就转租事宜达成一致意见。被告至今仍占有使用涉案房屋。        

上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、承诺书、张掖市供水总公司缴费通知单、水费信息、拖欠水费微信截图、采暖费票据、结欠物业费明细、增值税电子普通发票以及原、被告的陈述和证人证言在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。        

本院认为，原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司与被告**签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的诉讼请求分析如下：        

关于要求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，庭审中，被告辩称双方之间的租赁合同在2019年10月1日已解除。根据原、被告的陈述，双方虽在2019年10月1日协商过解除房屋租赁合同的事宜，但双方未就解除合同事宜达成一致意见，2019年11月份，原告基于为被告考虑张贴了涉案房屋的招租广告，并将有意承租者介绍给被告，但双方就转租事宜均未达成一致意见，且被告至今仍占有使用涉案房屋，故对被告的辩解本院不予采信。关于租赁合同的解除，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”2020年12月31日，原、被告之间的租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。现原告通过诉讼的方式要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本院于2021年5月19日向被告送达本案起诉状副本，依据上述规定，原、被告之间的《房屋租赁合同》于2021年5月19日解除。        

关于原告要求被告将其所有设施设备搬离并返还房屋搬离的诉请，因原、被告于2018年1月1日签订的《房租租赁合同》已于2021年5月19日解除，被告应承担腾空并返还房屋的法律责任。        

关于原告要求被告支付2018年1月至2020年12月31日房屋租金865344元（2018年度欠付180552元，2019年度欠付334616元，2020年度欠付350176元），并自2021年1月1日起按照年租金350176元支付返还租赁房屋之日止租金的诉请。庭审中，被告辩称房屋租赁合同已于2019年10月1日解除，其只承担2019年10月份之前的房租。本案已确定原租赁合同继续有效。被告未按合同约定的时间交付租金的行为，违背了当事人履行义务应当遵循的诚实信用原则，被告应承担支付租赁费的责任。本院对被告的抗辩理由不予采信。对于被告欠付房租的金额，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“第一年的房屋租金350176元，2019年至2020年房租根据市场租赁行情调整”，《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。现原告参照2018年度房屋租金确定2019年度和2020年度的房屋租金，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。结合被告给原告出具的承诺书，认定被告欠付的2018年度的房屋租金为180552元、2019年度房屋租金334616元。关于2020年度房屋租金的问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合本案实际情况及2020年年初本地新冠肺炎疫情形势及实际防控情况，对案涉租赁房屋2020年的房屋租金酌情予以减免2个月。现确定2020年度的房屋租金为350176元，扣减因新冠肺炎疫情减免的2020年度2个月租金58362.67元（350176元÷12个月×2个月）后，本院对原告主张2020年度的租金支持291813.33元（350176元-58362.67元）。综上，被告欠付的房租为806981.33元（自2018年1月1日起至2020年12月31日止）。2020年12月31日期满后，原、被告之间形成不定期租赁关系，现已确定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2021年5月19日解除，被告应承担自2021年1月1日起至2021年5月19日止的房屋租金。至今被告仍占有使用涉案房屋，被告应向原告支付房屋占用使用费至实际返还房屋之日止。关于确定不定期租赁期间房屋租金和房屋占有使用费的问题，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的年租金为350176元，本院参照双方约定的年租金确定不定期租赁期间房屋租金和房屋占用使用费的标准为每日959.39元（350176元÷365天），被告应按照959.39元／日的标准承担2021年1月1日至2021年5月19日止的房屋租金以及自2021年5月20日至返还房屋之日止的房屋占用使用费。        

关于原告要求被告承担水费16149.60元、2020年度暖气费12537.17元和2018年1月1日至2021年5月31日物业费35449元的诉请。依据原告提交的交纳暖气费和水费的票据，可以证明原告已将被告欠付的暖气费和水费交清。按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定房屋使用中产生的水费、电费、采暖费、物业管理费由被告负担，现原告已垫付暖气费和水费，其向原告主张该项费用，理由正当，本院依法予以支持。关于原告主张的物业费，原告虽提交了被告在租赁期间结欠物业费明细，但原告并不具备收费的主体资格，亦未垫付相关费用。故对原告的该项诉请，本院不予支持。        

关于原告要求被告承担违约金43267.20元的诉请，因被告存在逾期给付租金的违约行为，应按照合同约定向原告支付违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定拖欠房租被告按照合同总租金的10％承担违约金，现原告要求被告承担违约金43267.20元，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。        

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、五百一十条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条之规定，判决如下：        

一、解除原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司与被告**于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；        

二、被告**于判决生效后十五日内腾空并向原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司返还位于张掖市××区商业门店；        

三、被告**支付原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司房租806981.33元（自2018年1月1日起至2020年12月31日止）、水费16149.60元、暖气费12537.17元，承担违约金43267.20元，合计878935.30元，按每日959.39元标准承担自2021年1月1日起至2021年5月19日止房屋租金，于本判决生效之日起三十日内付清，并自2021年5月20日起按每日959.39元标准承担房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；        

四、驳回原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。        

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        

案件受理费13527元，减半收取6763.5元，原告张掖市华泰建筑工程有限责任公司负担652.5元，被告**负担6111元。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费6763.5元。        

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。        

审判员    李艳琼

二○二一年七月二十六日

书记员    刘晓慧