某某、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省周口市川汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫1602民初3104号

原告（执行案外人）：***，男，汉族，1964年11月11日出生，住河南省洛阳市西工区。

委托代理人：闫夏育，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。

委托代理人：于海洋，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：***，男，汉族，1959年11月2日出生，住河南省周口市川汇区。

第三人（被执行人）：郑艳红，女，汉族，1968年5月14日出生，住郑州市金水区。

委托代理人：邓天台，男，汉族，1957年6月23日出生，住河南省义马市。

第三人（被执行人）：袁国东，男，汉族，1969年9月18日出生，住河南省太康县。

第三人(被执行人)：河南神风锅炉有限公司，住所地河南省太康县工业聚集区西二环路南段，统一社会信用代码:91411627690564160W。

法定代表人：秦伟，系该公司董事长。

原告***诉被告***，第三人郑艳红、袁国东、河南神风锅炉有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人闫夏育、于海洋，第三人郑艳红的委托代理人邓天台到庭参加诉讼，被告***、第三人袁国东、河南神风锅炉有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出的诉讼请求：1、依法裁决撤销（2020）豫1602执异218号执行裁定书，并判决排除对洛阳市洛龙区产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院在审理***与郑艳红、袁国东、河南神风锅炉有限公司借款合同纠纷一案过程中，***向贵院提出财产保全申请，贵院将位于洛阳市洛龙区的房产查封，2020年12月7日贵院作出（2020）豫1602执2334号告知书，将案涉查封房产进行处置，原告***对此提出执行异议，要求解除对该房产的查封和拍卖。经贵院审理，作出（2020）豫1602执异218号执行裁定书，驳回原告***的异议申请。原告与郑艳红于2012年12月21日签订《房屋购买合同》，郑艳红将其位于洛阳市洛龙区的房子出售给原告，房屋面积222.17平方米，约定房屋价格88.5万元，原告于2012年12月21日向郑艳红交付购房款48.5万元，郑艳红于当日将上述房屋交付给原告***使用，后原告对该房屋进行装修及使用，2014年9月24日原告向郑艳红支付了剩余房款40万元，但非因原告原因至今未办理过户登记。原告***认为原被告签订的《房屋购买合同》合法有效，原告向郑艳红两次付款均为购房款且在查封前已全部付清，并在查封前已居住案涉房屋至今长达8年之久，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故依法请求裁决撤销（2020）豫1602执异218号执行裁定书，并判决排除对洛阳市洛龙区产的执行。原告对贵院作出的（2020）豫1602执异218号执行裁定不认可，为维护原告的合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。

被告***缺席未向本院提交答辩意见。

第三人郑艳红答辩意见：第一原告所说的房屋买卖的关系以及合同签订及房屋价款的支付，包括原告对该房屋的占有和使用有8年之久，我们予以认可。第二根据原告对上述房屋买卖行为和事实，完全符合最高人民法院关于审理执行异议案件规定第二十八条规定，原告在本案中完全符合；第三根据现有事实和法律规定，我们认为原告在本案中完全享有完全排除执行的权利，请求法院查明事实，依法裁决。

第三人袁国东、河南神风锅炉有限公司未向本院提交答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定以下案件事实：***与郑艳红、袁国东、河南神风锅炉有限公司借款合同纠纷一案，在审理过程中***向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）豫1602民调2338号民事裁定书、协助执行通知书将郑艳红位于洛阳市区的房产查封。后***申请强制执行进入执行阶段，本院于2020年12月7日作出（2020）豫1602执2334号告知书，告知将对郑艳红名下位于洛阳市区进行处置，本案原告***作为案外异议人向本院提出执行异议，本院于2021年3月31日作出（2020）豫1602执异218号执行裁定书，裁定驳回异议人***的异议。原告收到上述执行裁定书后在法定期限内向本院提起执行异议之诉。

另查明，原告***与第三人郑艳红于2012年12月21日签订《二手房买卖合同》，约定郑艳红将其位于洛阳市洛龙区9号楼3门栋601、建筑面积为222.17平方米的房屋以88.5万元的价格出售给***，首付款48.5万元于签订合同之日支付，剩余房款40万元于产权交割完毕当日支付。同日，***委托张某1通过其银行卡向袁国东银行卡转款48.5万元，***又于2014年9月24日委托张某2向郑艳红银行卡转款40万元，上述两笔款项均未注明用途，但郑艳红对该款项系房款予以认可，且张某1、张某2作为证人出庭并在庭审中均称上述款项系出借给原告购买房屋且原告已陆续偿还完毕。涉案房屋至今登记在郑艳红名下，对于双方未办理过户手续，原告与第三人郑艳红均称系因郑艳红长期在外原因所致。

原告为证明其在涉案房屋长期居住，向本院提交河南润达物业管理有限公司、洛龙区市场监督管理局以及四邻出具居住证明，以及河南润达物业管理有限公司出具的关于2015年期间唐城御府小区住宅因漏水进行维修的公示、维修和更新、改造工程决算费用分摊清册、情况说明及明细，其中明细清单中有原告作为房东签字确认。对于涉案房屋物业费的缴纳,***向本院提交其向唐城御府业主杜建新的微信转账记录，予以证明由杜建新代其交纳2018年及2019年的物业费用，但该转账记录未注明用途。

本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告与第三人之间是借款合同法律关系，其申请执行的也是金钱债权，本案可以适用本条规定。对于作为案涉不动产买受人原告提交的证据是否能够证明符合上述法条中的四个情形：

首先，原告与第三人郑艳红签订的书面《二手房买卖合同》，双方对合同标的房屋、总价款均无异议，该买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，该房屋买卖合同应当认定合法、有效。买卖合同签订的时间是2012年12月21日，时间在人民法院采取查封措施之前。其次，第三人郑艳红在庭审中认可签订合同后其已将房屋交付原告使用，而从原告提交的证据能够证明其在收到案涉房屋后进行合法占有和使用，符全在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，对于房屋价款是否全部支付，***委托张某1于2012年12月21日向袁国东银行卡转款48.5万元，***又于2014年9月24日委托张某2向郑艳红银行卡转款40万元，第三人郑艳红以及证人张某1、张某2对此事实均予以认可，故本院予以采信，原告已向郑艳红以支付全部房屋价款。第四，原告主张本案系因郑艳红长期在外非因自身原因未办理过户登记，根据买卖合同双方约定的剩余房款40万元于产权交割完毕当日支付，原告已于2014年向郑艳红支付剩余房款，但一直至2019年案涉房产被法院查封之时,期间长达五年之久，其未积极办理案涉房产过户手续，若郑艳红不积极配合过户，原告应采取诉讼等方式维护自身合法权利，原告未提供任何证据证明其曾要求郑艳红配合办理过户登记,亦未提供任何证据证明郑艳红不积极配合,对此应承担举证不能的法律后果，而其却怠于行使自身权利，导致讼争房屋至今未办理过户登记，系可归责于原告自身的主观原因，而非属于不能办理过户登记的客观事由。案外人享有的权利要排除执行必须同时具备上述四个要件，缺一不可。综上，原告无法证明非因其自身原因而未办理过户登记,其对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。为此，依照为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费12650元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审　判　长　　付春旺

审　判　员　　楚凯亮

人民陪审员　　张建平

二〇二一年八月十日

书　记　员　　靳一凡