某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省马鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖05民终1614号

上诉人（原审被告）：**，男，1975年2月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

委托诉讼代理人：王鑫，安徽明博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1994年7月20日出生，汉族，住安徽省当涂县。

委托诉讼代理人：吴琼，安徽铭心律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽新都建设管理发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲茗都5-108号。

法定代表人：魏苏安，该公司执行董事兼总经理。

诉讼代表人：北京大成（南京）律师事务所，该公司破产管理人。

委托诉讼代理人：许学美，北京大成（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：鲁基平，男，1975年7月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。

原审被告：马鞍山市佳山建筑安装有限公司，住所地安徽省

马鞍山市雨山区采向路东段。

法定代表人：曾庆健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：魏广金，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人***、安徽新都建设管理发展有限公司（以下简称新都公司）、鲁基平及原审被告马鞍山市佳山建筑安装有限公司（以下简称佳山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.新都公司作为协议主体，理应与**、鲁基平共同承担违约责任。一审已认定案涉协议发生法律效力，且认定案外人沈新法在协议上签字的行为构成表见代理，因此新都公司理应作为合同义务主体，承担案涉协议约定的违约责任。2.一审认定违约金为73540元过高，***并未在房屋买卖合同履行过程中产生实际损失，且实际支付的律师费用仅为14000元，请求人民法院对违约金予以调整，并对未实际发生的律师费用不予支持。

***辩称，根据债权转让协议、购房协议以及各方在2018年7月3日所签订的协议，新都公司、鲁基平、***、**之间达成了以房抵债协议，相互抵付欠款，以上协议系各方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。因新都公司已经进入破产程序，致使***至今无法办理房屋产权过户手续，且诉争的房产已经被列入了破产债权，协议上约定的违约金并不算高，如果***最终无法获得诉争房屋的所有权，该房屋装修的损失以及房款的损失均是很高的，一审判决支持了约定的违约金，合法合理。综上，请二审法院驳回**的上诉请求，维持原判。

新都公司辩称，1.2016年的债权转让协议不成立，新都公司不需要承担违约责任。该债权转让协议建立在**受让佳山公司对新都公司债权的基础上，一审中，佳山公司认为该债权转让协议没有佳山公司的盖章，不认可鲁基平在该协议上的签字能够代表佳山公司，故该债权转让协议没有生效，对新都公司不产生法律效力。2.即使该债权转让协议有效，该协议已经解除，各方均应按照原法律关系确定权利义务。进入破产程序系阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，***无权要求新都公司支付违约金。新都公司已经进入破产程序，应由债权人向管理人申报债权。根据破产法的相关规定，违约金不能作为破产债权，故应当驳回***对新都公司的诉讼请求。

鲁基平辩称，同意**的上诉请求。鲁基平是挂靠佳山公司对绿洲茗都小区进行施工的，因新都公司未按时给付工程款，故2016年新都公司、鲁基平、**、***达成债权转让协议，***拿到房屋以后，装修居住至今。2018年新都公司申请破产，但案涉债权转让以及出售房屋给***的事实均发生在此之前，案涉房产不属于破产财产，而应属于***所有。案涉房产未办理过户手续的过错在于新都公司，而不是鲁基平、**和***，因为办理案涉房产登记的主动权在于新都公司。因新都公司拒不配合办理，导致案涉房产至今未办理登记手续，新都公司应承担违约责任，一审依据破产法相关规定，认定新都公司不承担违约责任，属于适用法律错误，二审应当进行纠正。

佳山公司述称，对**的上诉请求没有意见。

***向一审法院起诉请求：判令新都公司、鲁基平、**、佳山公司按照约定共同向***支付违约金73540元及律师23000元并承担案件诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2016年11月14日,甲方新都公司、乙方佳山公司、丙方**、戊方***，签订债权转让协议一份，新都公司确认欠佳山公司工程款460712元，佳山公司确认欠**材料款460712元，新都公司、佳山公司、**同意相互之间债权转让，新都公司将马鞍山市绿洲茗都6栋601室作价460712元冲抵给**，佳山公司表示同意房屋作价冲抵，新都公司、佳山公司、**三方之间债权冲抵460712元。**将上述房屋以***名义办理房屋购房买卖合同和发票，***不再支付新都公司房款，新都公司予以同意并配合。新都公司承诺于2016年12月20日前办理该房购房合同、发票等相关手续，新都公司逾期未按约定板栗，应向***支付日万分之二的违约金。协议签订当日，将该房钥匙给***。甲方沈新法签字，并加盖新都公司印章；乙方鲁基平签字；丙方**签字；戊方***签字。2016年11月24日，**作为甲方，与乙方费有梅（***母亲）签订购房协议，约定**将绿洲茗都6栋601室房屋出售费有梅，房产总价为45万元；费有梅在2016年11月24日支付**购房款42万元，费有梅在办理好房产证后将余款3万元一次性支付**。如有违约，一方给对方违约金1万元。费有梅将其梧桐雅苑49栋102室房产抵押给**。**在该协议签订当日，收到***支付的定金2万元，该定金已冲抵房款。2018年7月3日，甲方新都公司（代理人沈新法）、乙方鲁基平、丙方**、戊方***（代理人费有梅）签订《协议》。载明：2016年11月14日，甲、乙、丙、戊四方共同签订了一份协议，新都公司将马鞍山市绿洲茗都6栋601室作价冲抵**,用以抵消新都公司、鲁基平及**相互之间的债权债务，同时**将该房屋转让给***，新都公司承诺于2016年12月20日前，与***办理该房屋的购房合同、开具发票等相关手续。后，**与***确定该房的出售价格为45万元,***按约定向**支付房款42万元，余款3万元将在办理完房屋过户手续后付清。协议签订后,***多次找到新都公司、鲁基平及**要求按约定办理过户手续，因该房于2014年8月份已经被抵押给银行，所以一直未办。新都公司、**与鲁基平在签订协议时并未告知该房屋已经抵押的事实，***拟依法诉讼要求新都公司、鲁基平及**承担相应法律责任。甲、乙、丙、戊四方通过充分协商，对上述事宜达成如下协议：1.甲方、乙方与丙方三方保证于2018年11月30日前为戊方办理马鞍山市绿洲茗都6栋601室的房屋过户手续,将该房屋产权过户登记到戊方名下。2.甲方、乙方与丙方三方在本协议签订后立即支付戊方在此之前所产生的违约金共计73540元，并承担戊方已交纳的律师费23000元。3.甲、乙、丙三方逾期未能按第1条约定办理房屋过户手续，戊方有权要求甲方、乙方与丙方三方共同退还已付房款42万元及利息，并赔偿装修损失18万元，同时还应承担已付房款一倍的赔偿责任，另外，甲、乙、丙三方还应承担戊方因此而产生的律师费及诉讼费用。4.因履行本协议产生争议，甲、乙、丙与戊四方共同协商解决，若协商不成，可向花山区人民法院诉讼解决。5.本协议一式四份，由各方或其代理人签字盖章后生效。沈新法、鲁基平、**、***在该《协议》上分别签名。

一审另查明，根据***与安徽铭心律师事务所签订的《委托代理合同》约定，代理费共计23000元，预付14000元，余下代理费待案件审理终结之日支付。根据安徽增值税普通发票显示，***已支付律师代理费14000元。

一审再查明，一审法院根据马鞍山市中级人民法院的指定，审理新都公司破产清算案。一审法院于2018年11月30日受理新都公司重整申请，并依法裁定自2018年12月4日起对新都公司进行重整。一审法院指定北京大成（南京）律师事务所担任管理人。绿洲茗都项目房产已被列入破产重整计划，其中诉争的绿洲茗都6栋601室房屋建筑面积121.24平方米，每平方米单价6500元，评估价78.81万元。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点

是案涉的协议、主体、责任应如何认定。关于协议及主体的认定。新都公司与佳山公司存在建设工程施工合同关系，佳山公司与**之间存在买卖合同关系，**与***之间存在房屋买卖合同关系。根据案涉债权转让协议、购房协议、协议的内容，可以看出新都公司、鲁基平、**、***之间达成了以房抵债协议，相互抵付欠款。***的请求权基础是约定之债，即各方于2018年7月3日签订的协议。该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。该协议的甲方，虽仅有沈新法的个人签字，但结合2016年11月14日的债权转让协议，其甲方既有沈新法的签字，亦有新都公司盖章，沈新法在协议上的签字，依法构成表见代理，应由新都公司承担责任。新都公司关于沈新法的个人签字不代表新都公司的辩称，不予采信。该协议的乙方，仅有鲁基平的签字，结合2016年11月14日的债权转让协议看，债权转让协议的甲方没有佳山公司盖章，故无法认定鲁基平的签字后果应由佳山公司承担责任。对佳山公司关于债权转让协议没有佳山公司盖章，鲁基平的签字不能代表佳山公司的辩称，予以采信。基于此，该协议应认定有效，协议的主体是新都公司、鲁基平、**、***。关于责任承担应如何认定。新都公司在协议履行过程中被申请破产清算，目前已被破产重整。企业破产法立法宗旨，不仅是为了规范企业破产程序，实现债权人整体利益最大化，同时为了公平清理债权债务，保证债权人之间的公平受偿。重整程序是破产法对处于困境的债务人进行挽救，对其债权人利益进行整体保护的法律制度。当事人在重整程序中权利的行使，不仅应遵循民事法律的一般原则，更应受到破产法这种民事特别法的调整。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉各方虽签订以房抵债协议，但因诉争房屋具有抵押而未能办理物权登记，案涉房屋的物权并未发生变动，仍属于新都公司的财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。该法第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。该法第九十二条第一款规定：经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。经人民法院裁定批准的重整计划，具有确定力、既判力和执行力，任何债权人不依重整计划均不得就重整财产行使权利。依据裁定生效的《重整计划》，案涉房产已进入拍卖程序。相关权利人若认为自己享有购房款债权或工程款债权或普通债权等，应依法进行债权申报，并根据法定顺位获得清偿。因此，***诉请新都公司对其承担违约责任，依法不予支持。**、鲁基平作为协议的相对方，应当依据协议的约定，向***承担违约责任。***至今无法办理房屋产权过户，且诉争房产已被列入破产债权，**关于该违约金过高的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、**、鲁基平于判决生效之日起十日内向***支付违约73540元及律师费23000元；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费1107元（已减半收取），由**、鲁基平承担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.一审判决**向***支付违约金73540元及律师费23000元，依据是否充分；2.新都公司应否向***支付违约金。

本院认为，案涉三份协议均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对协议主体各方均具有约束力。***基于2018年7月3日的协议主张**承担违约责任，支付违约金及律师费的请求，有事实和法律依据，应予以支持。***至今未办理房产登记手续，且诉讼花费律师费均系客观存在的事实，故对**提出的违约金过高和律师费尚未实际支付的部分不应支持的上诉理由，本院不予采信。根据法律规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。经人民法院裁定批准的重整计划，具有确定力、既判力和执行力，任何债权人不依重整计划均不得就重整财产行使权利。依据裁定生效的《重整计划》，案涉房产已进入拍卖程序。相关权利人若认为自己享有购房款债权等，应依法进行债权申报，并根据法定顺位获得清偿。新都公司已经进入重整程序，且案涉房产已被列入重整计划，故***应先依法申报债权。一审判决新都公司对***不承担违约责任，符合法律规定。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2214元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　曹悝元

审 判 员　赵丽萍

审 判 员　方　芳

二〇二一年十一月四日

法官助理　唐　斌

书 记 员　冯　倩

安徽省马鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖05民终1614号

上诉人（原审被告）：**，男，1975年2月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

委托诉讼代理人：王鑫，安徽明博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1994年7月20日出生，汉族，住安徽省当涂县。

委托诉讼代理人：吴琼，安徽铭心律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽新都建设管理发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲茗都5-108号。

法定代表人：魏苏安，该公司执行董事兼总经理。

诉讼代表人：北京大成（南京）律师事务所，该公司破产管理人。

委托诉讼代理人：许学美，北京大成（南京）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：鲁基平，男，1975年7月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。

委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。

原审被告：马鞍山市佳山建筑安装有限公司，住所地安徽省

马鞍山市雨山区采向路东段。

法定代表人：曾庆健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：魏广金，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人***、安徽新都建设管理发展有限公司（以下简称新都公司）、鲁基平及原审被告马鞍山市佳山建筑安装有限公司（以下简称佳山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.新都公司作为协议主体，理应与**、鲁基平共同承担违约责任。一审已认定案涉协议发生法律效力，且认定案外人沈新法在协议上签字的行为构成表见代理，因此新都公司理应作为合同义务主体，承担案涉协议约定的违约责任。2.一审认定违约金为73540元过高，***并未在房屋买卖合同履行过程中产生实际损失，且实际支付的律师费用仅为14000元，请求人民法院对违约金予以调整，并对未实际发生的律师费用不予支持。

***辩称，根据债权转让协议、购房协议以及各方在2018年7月3日所签订的协议，新都公司、鲁基平、***、**之间达成了以房抵债协议，相互抵付欠款，以上协议系各方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。因新都公司已经进入破产程序，致使***至今无法办理房屋产权过户手续，且诉争的房产已经被列入了破产债权，协议上约定的违约金并不算高，如果***最终无法获得诉争房屋的所有权，该房屋装修的损失以及房款的损失均是很高的，一审判决支持了约定的违约金，合法合理。综上，请二审法院驳回**的上诉请求，维持原判。

新都公司辩称，1.2016年的债权转让协议不成立，新都公司不需要承担违约责任。该债权转让协议建立在**受让佳山公司对新都公司债权的基础上，一审中，佳山公司认为该债权转让协议没有佳山公司的盖章，不认可鲁基平在该协议上的签字能够代表佳山公司，故该债权转让协议没有生效，对新都公司不产生法律效力。2.即使该债权转让协议有效，该协议已经解除，各方均应按照原法律关系确定权利义务。进入破产程序系阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，***无权要求新都公司支付违约金。新都公司已经进入破产程序，应由债权人向管理人申报债权。根据破产法的相关规定，违约金不能作为破产债权，故应当驳回***对新都公司的诉讼请求。

鲁基平辩称，同意**的上诉请求。鲁基平是挂靠佳山公司对绿洲茗都小区进行施工的，因新都公司未按时给付工程款，故2016年新都公司、鲁基平、**、***达成债权转让协议，***拿到房屋以后，装修居住至今。2018年新都公司申请破产，但案涉债权转让以及出售房屋给***的事实均发生在此之前，案涉房产不属于破产财产，而应属于***所有。案涉房产未办理过户手续的过错在于新都公司，而不是鲁基平、**和***，因为办理案涉房产登记的主动权在于新都公司。因新都公司拒不配合办理，导致案涉房产至今未办理登记手续，新都公司应承担违约责任，一审依据破产法相关规定，认定新都公司不承担违约责任，属于适用法律错误，二审应当进行纠正。

佳山公司述称，对**的上诉请求没有意见。

***向一审法院起诉请求：判令新都公司、鲁基平、**、佳山公司按照约定共同向***支付违约金73540元及律师23000元并承担案件诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2016年11月14日,甲方新都公司、乙方佳山公司、丙方**、戊方***，签订债权转让协议一份，新都公司确认欠佳山公司工程款460712元，佳山公司确认欠**材料款460712元，新都公司、佳山公司、**同意相互之间债权转让，新都公司将马鞍山市绿洲茗都6栋601室作价460712元冲抵给**，佳山公司表示同意房屋作价冲抵，新都公司、佳山公司、**三方之间债权冲抵460712元。**将上述房屋以***名义办理房屋购房买卖合同和发票，***不再支付新都公司房款，新都公司予以同意并配合。新都公司承诺于2016年12月20日前办理该房购房合同、发票等相关手续，新都公司逾期未按约定板栗，应向***支付日万分之二的违约金。协议签订当日，将该房钥匙给***。甲方沈新法签字，并加盖新都公司印章；乙方鲁基平签字；丙方**签字；戊方***签字。2016年11月24日，**作为甲方，与乙方费有梅（***母亲）签订购房协议，约定**将绿洲茗都6栋601室房屋出售费有梅，房产总价为45万元；费有梅在2016年11月24日支付**购房款42万元，费有梅在办理好房产证后将余款3万元一次性支付**。如有违约，一方给对方违约金1万元。费有梅将其梧桐雅苑49栋102室房产抵押给**。**在该协议签订当日，收到***支付的定金2万元，该定金已冲抵房款。2018年7月3日，甲方新都公司（代理人沈新法）、乙方鲁基平、丙方**、戊方***（代理人费有梅）签订《协议》。载明：2016年11月14日，甲、乙、丙、戊四方共同签订了一份协议，新都公司将马鞍山市绿洲茗都6栋601室作价冲抵**,用以抵消新都公司、鲁基平及**相互之间的债权债务，同时**将该房屋转让给***，新都公司承诺于2016年12月20日前，与***办理该房屋的购房合同、开具发票等相关手续。后，**与***确定该房的出售价格为45万元,***按约定向**支付房款42万元，余款3万元将在办理完房屋过户手续后付清。协议签订后,***多次找到新都公司、鲁基平及**要求按约定办理过户手续，因该房于2014年8月份已经被抵押给银行，所以一直未办。新都公司、**与鲁基平在签订协议时并未告知该房屋已经抵押的事实，***拟依法诉讼要求新都公司、鲁基平及**承担相应法律责任。甲、乙、丙、戊四方通过充分协商，对上述事宜达成如下协议：1.甲方、乙方与丙方三方保证于2018年11月30日前为戊方办理马鞍山市绿洲茗都6栋601室的房屋过户手续,将该房屋产权过户登记到戊方名下。2.甲方、乙方与丙方三方在本协议签订后立即支付戊方在此之前所产生的违约金共计73540元，并承担戊方已交纳的律师费23000元。3.甲、乙、丙三方逾期未能按第1条约定办理房屋过户手续，戊方有权要求甲方、乙方与丙方三方共同退还已付房款42万元及利息，并赔偿装修损失18万元，同时还应承担已付房款一倍的赔偿责任，另外，甲、乙、丙三方还应承担戊方因此而产生的律师费及诉讼费用。4.因履行本协议产生争议，甲、乙、丙与戊四方共同协商解决，若协商不成，可向花山区人民法院诉讼解决。5.本协议一式四份，由各方或其代理人签字盖章后生效。沈新法、鲁基平、**、***在该《协议》上分别签名。

一审另查明，根据***与安徽铭心律师事务所签订的《委托代理合同》约定，代理费共计23000元，预付14000元，余下代理费待案件审理终结之日支付。根据安徽增值税普通发票显示，***已支付律师代理费14000元。

一审再查明，一审法院根据马鞍山市中级人民法院的指定，审理新都公司破产清算案。一审法院于2018年11月30日受理新都公司重整申请，并依法裁定自2018年12月4日起对新都公司进行重整。一审法院指定北京大成（南京）律师事务所担任管理人。绿洲茗都项目房产已被列入破产重整计划，其中诉争的绿洲茗都6栋601室房屋建筑面积121.24平方米，每平方米单价6500元，评估价78.81万元。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点

是案涉的协议、主体、责任应如何认定。关于协议及主体的认定。新都公司与佳山公司存在建设工程施工合同关系，佳山公司与**之间存在买卖合同关系，**与***之间存在房屋买卖合同关系。根据案涉债权转让协议、购房协议、协议的内容，可以看出新都公司、鲁基平、**、***之间达成了以房抵债协议，相互抵付欠款。***的请求权基础是约定之债，即各方于2018年7月3日签订的协议。该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。该协议的甲方，虽仅有沈新法的个人签字，但结合2016年11月14日的债权转让协议，其甲方既有沈新法的签字，亦有新都公司盖章，沈新法在协议上的签字，依法构成表见代理，应由新都公司承担责任。新都公司关于沈新法的个人签字不代表新都公司的辩称，不予采信。该协议的乙方，仅有鲁基平的签字，结合2016年11月14日的债权转让协议看，债权转让协议的甲方没有佳山公司盖章，故无法认定鲁基平的签字后果应由佳山公司承担责任。对佳山公司关于债权转让协议没有佳山公司盖章，鲁基平的签字不能代表佳山公司的辩称，予以采信。基于此，该协议应认定有效，协议的主体是新都公司、鲁基平、**、***。关于责任承担应如何认定。新都公司在协议履行过程中被申请破产清算，目前已被破产重整。企业破产法立法宗旨，不仅是为了规范企业破产程序，实现债权人整体利益最大化，同时为了公平清理债权债务，保证债权人之间的公平受偿。重整程序是破产法对处于困境的债务人进行挽救，对其债权人利益进行整体保护的法律制度。当事人在重整程序中权利的行使，不仅应遵循民事法律的一般原则，更应受到破产法这种民事特别法的调整。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉各方虽签订以房抵债协议，但因诉争房屋具有抵押而未能办理物权登记，案涉房屋的物权并未发生变动，仍属于新都公司的财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。该法第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。该法第九十二条第一款规定：经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。经人民法院裁定批准的重整计划，具有确定力、既判力和执行力，任何债权人不依重整计划均不得就重整财产行使权利。依据裁定生效的《重整计划》，案涉房产已进入拍卖程序。相关权利人若认为自己享有购房款债权或工程款债权或普通债权等，应依法进行债权申报，并根据法定顺位获得清偿。因此，***诉请新都公司对其承担违约责任，依法不予支持。**、鲁基平作为协议的相对方，应当依据协议的约定，向***承担违约责任。***至今无法办理房屋产权过户，且诉争房产已被列入破产债权，**关于该违约金过高的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、第九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、**、鲁基平于判决生效之日起十日内向***支付违约73540元及律师费23000元；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费1107元（已减半收取），由**、鲁基平承担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.一审判决**向***支付违约金73540元及律师费23000元，依据是否充分；2.新都公司应否向***支付违约金。

本院认为，案涉三份协议均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对协议主体各方均具有约束力。***基于2018年7月3日的协议主张**承担违约责任，支付违约金及律师费的请求，有事实和法律依据，应予以支持。***至今未办理房产登记手续，且诉讼花费律师费均系客观存在的事实，故对**提出的违约金过高和律师费尚未实际支付的部分不应支持的上诉理由，本院不予采信。根据法律规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。经人民法院裁定批准的重整计划，具有确定力、既判力和执行力，任何债权人不依重整计划均不得就重整财产行使权利。依据裁定生效的《重整计划》，案涉房产已进入拍卖程序。相关权利人若认为自己享有购房款债权等，应依法进行债权申报，并根据法定顺位获得清偿。新都公司已经进入重整程序，且案涉房产已被列入重整计划，故***应先依法申报债权。一审判决新都公司对***不承担违约责任，符合法律规定。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2214元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　曹悝元

审 判 员　赵丽萍

审 判 员　方　芳

二〇二一年十一月四日

法官助理　唐　斌

书 记 员　冯　倩