浙江省杭州市中级人民法院

民事判决书

（2016）浙01民终341号

上诉人（原审被告、反诉原告）：**。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州大昌盛建设集团有限公司。

法定代表人：赵祥林。

委托代理人：***。

上诉人**因与被上诉人杭州大昌盛建设集团有限公司（以下简称大昌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2013年9月27日，大昌盛公司（甲方）与**（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期自2013年10月1日起至2018年12月31日止；涉案房屋前三个月租金为81000元，此后第一、二年的年租金均为324000元，第三年租金为349920元，第四年租金为377913元，第五年租金为408146元。租房押金为每套3000元，总计押金为27000元。乙方先付租金后使用。合同签订后三天内支付首期三个月租金及租房押金，共计108000元，此后租金每年支付一次，每次提前一个月付下一年租金。乙方保证房屋仅作为产权证规定用途使用。租赁期内，乙方未事先征得甲方的书面同意，未按规定报经有关部门核准，不得擅自改变房屋的使用性质。乙方如需对房屋进行改装修或增设设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行。租赁期内，甲方如需转让房屋，应提前两个月通知乙方。同等条件下，乙方有优先受让权。租赁期内，甲方有权对外抵押该房屋，如因抵押需乙方出具书面同意文件的，乙方应无条件配合，但乙方的租赁权不得受到影响。因房产抵押或产权转移等造成乙方损失的，甲方应向乙方支付20000元作为违约金。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回涉案房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动；2.未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋，且经甲方通知，在限定时间内仍未纠正并修复；3.未经甲方同意，擅自将涉案房屋转租、转让、转借他人或调换使用；4.拖欠租金累计一个月及以上。租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，应向乙方支付违约金20000元。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，应向甲方支付违约金20000元。租赁期内，乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，并应签订转租合同，该合同经甲方签署同意意见，按有关规定办理登记手续，领取《房屋租赁证》后，方可转租。甲、乙双方约定租金仅作房屋净租金，所需电费、水费、物业费及房屋租赁税金等费用均由乙方支付。租赁期满后乙方不得将水电设施、装修产物结构损坏带走，其所有权归属甲方。合同另约定了双方的其他权利义务。《房屋租赁》落款日期下方，写有“担保人：由该公司承担该合同的所有责任和义务”。杭州环龙房地产代理有限公司在“担保人”处盖章。

合同签订后，大昌盛公司按约履行了交房义务，**支付大昌盛公司首期租金和2014年全年租金。2014年11月28日，大昌盛公司向**发出了《关于提前收回房屋的告知函》，内容为：**先生，**与您于2013年9月27日签署了《租赁合同》一份，约定本司将杭州市西湖区新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室共9套房屋出租给您作为住宅使用。同时合同约定，本司有权提前收回全部或部分房屋。现本司特此提前向您函告，本司欲收回杭州市西湖区新***2幢1单元501室、701室两套房屋。请您在接函后60日内将上述房屋腾空，交还本司。否则本司将采取停水、停电等强制措施，强制要求腾退上述房屋。特此函告。2015年2月12日，大昌盛公司向**及杭州环龙房地产代理有限公司发出《解除租赁合同通知》，内容为：根据我公司与**签订的杭州新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋租赁合同第十条第三款约定：未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；第四款约定：拖欠租金累计一个月以上的；甲方有权终止本合同，收回该房屋由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。**至今已拖欠房租两个多月，且存在转租行为，转租的房产全部属于杭州市物业管理条例明令禁止的群租，因此**上述拖欠租金行为和转租、群租行为不仅违反了合同约定，而且违反了法律法规的规定，我公司现通知**和本《租赁协议》担保人，我公司决定解除我公司与**签订的上述《租赁协议》并收回相关租赁房屋，同时保留追究**及担保人相应法律责任的权利。特此通知！大昌盛公司采用邮政专递方式向**及杭州环龙房地产代理有限公司邮寄该通知，但**拒收，杭州环龙房地产代理有限公司亦未签收。2015年5月7日，**向大昌盛公司发出《不同意解除房屋租赁合同通知函》，内容为：杭州大昌盛建设集团有限公司，本人**于2015年5月4日收到杭州市西湖区人民法院送达的（2015）杭西民初字第909号房屋租赁合同纠纷一案民事起诉状及证据材料，至此方知贵司欲解除和我于2013年9月27日签订的杭州市新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋租赁合同。本人认为：该份《房屋租赁合同》合法有效，合同期限至2018年12月31日方到期，贵司不具备单方解除租赁合同的权利，故本人不同意解除租赁合同，希望贵司能够继续履行该份房屋租赁合同。同时，对于贵司强行停水、停电行为给本人造成的损失，本人保留法律追究的权利！特此通知。

另查明，**在租赁期间将房屋转租他人使用、亦未向大昌盛公司支付自2015年1月1日起的涉案房屋租金。2015年2月3日，大昌盛公司为**垫付电费共计4169.49元。2015年2月大昌盛公司会同电力部门对涉案房屋作了断电处理。2015年3月，大昌盛公司诉至法院，诉请判令：1.**支付2015年1月1日至2015年2月12日租赁合同解除之日止拖欠的房租37800元；2.**支付拖欠的电费4169.49元；3.**支付租赁合同解除后占用租赁物给大昌盛公司造成的至腾退之日止的损失（按约定的租金标准暂计算至2015年3月11日，计27000元）；4.**立即腾退占用的涉案房屋；5.**承担本案全部诉讼费用。**提起反诉要求判令：1、大昌盛公司继续履行《租赁合同》；2、大昌盛公司将2015年度的租金在合同约定的基础上减少30%，即97200元；3、诉讼费由大昌盛公司承担。

原审法院认为，本案争议焦点为租赁合同是否已解除。根据租赁合同约定，租赁期内，**征得大昌盛公司书面同意后，可将租赁房屋转租给他人，并应签订转租合同。未经大昌盛公司同意擅自转租，构成大昌盛公司解除合同的事由。现**无有效证据证实大昌盛公司、**通过口头协议等方式变更了租赁合同的约定及大昌盛公司明知**的转租行为，故对**提出的大昌盛公司明知其有转租行为的抗辩理由，不予采纳。根据租赁合同约定，租赁期内，**有拖欠租金累计一个月以上的行为，构成大昌盛公司解除合同的事由。大昌盛公司已向**交付涉案房屋，履行了合同义务。**应根据合同约定，提前一个月，即2014年12月1日向大昌盛公司交付2015年度涉案房屋租金，但时至今日仍未交付。**提出拒绝履行的理由为，大昌盛公司多次停水停电致涉案房屋无法居住，给**造成了损失。但大昌盛公司于2014年11月28日向**发函内容为“欲收回”涉案房屋中的两套。**接函后可以向大昌盛公司协商或向法院起诉等方式行使权利，如大昌盛公司违约，应根据租赁合同向**承担违约责任。**既不主张权利，又拒付租金超过一个月，大昌盛公司有权根据合同约定解除合同。对**提出的系在行使同时履行抗辩权的抗辩理由，该院不予采纳。综上，因**未经大昌盛公司书面同意将涉案房屋转租，又拖欠大昌盛公司租金一个月以上，符合租赁合同中大昌盛公司单方解除合同的约定。该院认定，大昌盛公司、**间的《租赁合同》已于2015年5月4日**收到该院诉讼材料之日起解除。

该院认为：大昌盛公司与**间的租赁合同关系成立并合法有效。合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。因大昌盛公司与**间的《租赁合同》已于2015年5月4日解除，根据合同约定，大昌盛公司要求**支付2015年1月1日至2015年3月11日拖欠的房租62137元、拖欠电费4169.49元、立即腾退占用的租赁房屋的诉讼请求，该院予以支持。**要求大昌盛公司继续履行租赁合同并赔偿其经济损失的诉讼请求，与事实及法律规定不符，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、**于判决生效之日起十日内支付杭州大昌盛建设集团有限公司租金人民币62137元（自2015年3月12日至2015年5月4日的租金另计，2015年5月5日起至***退房屋之日止的经济损失按照租赁合同约定的租金标准另计）。二、**于判决生效之日起十日内支付杭州大昌盛建设集团有限公司电费人民币4169.49元。三、**于判决生效之日起一个月内腾退杭州市新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋并将其返还杭州大昌盛建设集团有限公司。四、驳回杭州大昌盛建设集团有限公司的其他诉讼请求。五、驳回**的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1524元，由杭州大昌盛建设集团有限公司负担人民币59元（已交纳），李磊负担人民币1365元，于判决生效之日起十日内支付至该院；反诉案件受理费人民币1115元，由**负担（已交纳）。

宣判后，**不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定涉案租赁合同并非通过中介磋商订立系认定事实错误。原审判决认为“因中介费并非由**支付给中介公司，亦无发票等证据相印证，不能证明上诉人和被上诉人之间的涉案租赁合同是通过中介订立”。?(1)中介蒋某出庭作证，作证过程流畅，并无任何虚假作证迹象，所述内容与本案上诉人和被上诉人所述能够吻合。且其称收到13500元的中介费用的时间和金额也与上诉人提交的转账凭证相吻合。并且中介费13500元这个数字也可以说明中介费的真实性，上诉人承租的是9套房屋，每套租金3000元，按照中介行规收取半个月租金的中介费，1500*9即是13500元。(2)上诉人提交的证据8转账凭证的打款人虽不是上诉人本人，但是上面显示的打款人“苏秋弟”系上诉人公司的财务，按照上诉人的指示打款。上诉人可以提交《劳动合同》并且申请其出庭作证予以证明。2、基于原审判决对上述第1点的认定错误，进而又认为“上诉人和被上诉人并未口头变更租赁合同，被上诉人未同意转租”也系认定事实错误。因签订合同当时只有上诉人和被上诉人、中介三方在场，而上诉人和中介的陈述能够相互印证证明租赁合同的双方确实口头变更了条款，被上诉人口头同意上诉人进行转租，只因上诉人太过于信任被上诉人会依约履行合同，而没有坚持要求修改合同条款才让被上诉人钻了合同的空子。3、原审判决认定“大昌盛公司于2014年11月28日向**发出内容为“欲收回”涉案房屋中的两套，**接函后可以向大昌盛公司协商或向法院起诉等方式行使权利。但**未主张权利”，也系认定事实错误。?**在接函后马上跟大昌盛公司协商认为大昌盛公司单方违约，应当继续履行合同，如欲收回房屋，应当补偿**对该两套房屋的装修损失。但是大昌盛公司只愿意按照合同赔偿每套房屋2万元违约金，所以当时双方对金额协商不成，故**要求大昌盛公司继续履行合同。所以，上诉人并非没有行使自己的权利。故，因被上诉人违约在先，上诉人有正当理由行使同时履行抗辩权来拒付租金，而非故意不支付租金。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，从而导致适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人大昌盛公司答辩称：在一审中，被上诉人对上诉人提供的关于中介的证据，均不予认可。双方签订协议的时候不存在相关中介。在一审庭审中，证人出庭时，被上诉人代理人对合同签订地点提出询问，但是证人回答的模糊，因此证人证言并不可信。上诉人提出与打款人的关系，被上诉人认为与本案争议焦点没有关联性。打款人是上诉人的同事，证言可信度不高。对于是否可以转租的问题，详见一审时候的答辩意见。所谓“口头同意”，但是却没有对合同第十条第三款进行书面修改，这在逻辑上并不符合常理。让杭州环龙房地产代理有限公司作为担保，就是为了减少双方发生纠纷的可能性，所以不存在口头同意。对于被上诉人欲收回两套房屋的行为是按照合同约定提前两个月告知的，同时告知其优先购买权以及支付补偿金，但是上诉人却在不同意上述方案的同时，没有用法律途径主张权利，还漫天要价拒绝交还房屋。经过事后对上诉人调查，发现上诉人还有其他很多转租、群租、拒不支付租金的案子，综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于上诉人**上诉所主张租赁合同系通过中介所订立并且大昌盛公司口头同意**进行转租的事实，根据现有证据，虽然蒋某在一审中作为证人出庭作证，但结合租赁合同的内容来看，即使存在**所主张的蒋某作为中介参与订立租赁合同，蒋某的证言也无法证明大昌盛公司口头同意**进行转租的事实，毕竟双方签订的租赁合同明确约定租赁期间，乙方（**）在征得甲方（大昌盛公司）书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，并应签订转租合同，该合同经甲方签署同意意见，按有关规定办理登记手续，领取《房屋租赁证》后，方可转租。同时中介费并非**支付给中介公司，而且**没有提交中介公司出具的发票等来佐证**所主张的通过中介订立租赁合同的事实，故本院对**该上诉理由不予支持。对大昌盛公司提前收回两间房屋的意思表示，合同约定：租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，应向乙方支付违约金20000元。现大昌盛公司要求提前收回两套房屋，而**收到大昌盛公司提前收回两套房屋的函后，既未与大昌盛公司进行协商解决该两套房屋是否可以提前收回的事宜；亦未以向法院起诉等方式行使权利，并以此为由拒付租金。在**并无证据证明大昌盛公司发函后采取了导致其无法正常使用房屋的行为的情况下，**拒付租金构成违约。而双方签订的合同明确约定拖欠租金累计一个月及以上，大昌盛公司有权根据合同约定解除合同。**上诉所称其行使履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。此外，因**存有未经大昌盛公司同意而转租的行为，根据合同约定大昌盛公司也有解除权。综上，**的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1465元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长  ***

审判员  盛 峰

审判员  ***

二〇一六年四月七日   

书记员  ***