溧阳市汇达机械有限公司与江苏飞逸时尚家纺有限公司、杭州华杰市政工程有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）常民初字第0015号

原告：溧阳市汇达机械有限公司,住所地江苏省溧阳市埭头镇工业集中区中远路1号。

法定代表人：蒋希霖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱建东，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：梁俊保，江苏方直律师事务所律师。

被告：江苏飞逸时尚家纺有限公司,住所地江苏省溧阳市经济开发区银梧路89号。

法定代表人：姚伟良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周延峰，浙江博方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王君，浙江博方律师事务所律师。

被告：杭州华杰市政工程有限公司,住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道南门社区。

法定代表人：姚伟良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周延峰，浙江博方律师事务所律师。

委托诉讼代理人王君，浙江博方律师事务所律师。

原告溧阳市汇达机械有限公司（以下简称汇达公司）与被告江苏飞逸时尚家纺有限公司（以下简称飞逸公司）、被告杭州华杰市政工程有限公司（以下简称华杰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇达公司的法定代表人蒋希霖、委托诉讼代理人梁俊保、朱建东，被告飞逸公司、华杰公司的共同委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汇达公司向本院提出诉讼请求：1、被告飞逸公司依法履行2011年4月28日签订的《资产转让协议》确定的义务，并办理涉案房地产变更过户登记手续；2、被告飞逸公司和被告华杰公司承担违约金，自2011年10月18日起算至2014年2月18日止为832万元，要求实际算至2015年12月22日庭审之日止，按资产转让全额每月1%的违约金计算；3、本案的诉讼费用全部由被告飞逸公司和被告华杰公司承担。事实和理由：2011年4月28日，原告与被告飞逸公司签订一份《资产转让协议》，约定被告飞逸公司将其持有的26667平方米国有土地使用权及在建工程和设施全部资产作价1600万元转让给原告。该协议还明确，在建工程主体验收后，原告先以1000万元人民币缴付给被告飞逸公司作为整体转让中的土地与在建工程定金的转让金，被告飞逸公司同时向原告提供26667平方米国有土地使用权“新证”原件及收款证明，双方还对违约责任和工程质量作出了明确的约定。对此，被告华杰公司承诺保证：飞逸公司提供的土地证真实有效；土地证无担保无贷款；应缴的国家税款已付清，若因此发生的经济、法律责任由其承担。被告飞逸公司立项建设的工程于2011年8月18日竣工验收，而原告早于2011年6月16日累计支付转让款达1000万元，并于同年9月20日为被告飞逸公司垫付工程款100万元，按照《资产转让协议》，原告已全面履行了义务。而由于被告飞逸公司违反其与溧阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的规定，拖欠国家税款等原因，被告飞逸公司至今也不能取得长期的国有土地使用权证，导致原告无法办理房地产变更过户手续，在经济上也造成了重大的损失。更为甚者，被告飞逸公司为逃避责任，将其所谓的债权转让给第三人张优庆，并已进入诉讼程序，请求法院予以并案审理。

被告飞逸公司、华杰公司共同辩称，一、原告汇达公司未按约履行《资产转让协议》构成违约，其无权向被告主张违约责任；二、根据《资产转让协议》的约定，原告汇达公司受让资产的方式是进行股权转让，而并非过户登记，故原告汇达公司要求被告飞逸公司办理案涉房地产变更登记手续缺乏依据；三、原告汇达公司主张违约金损失明显过高，且原告汇达公司一直占用案涉不动产生产经营，实际只有收益而并没有损失，因此，原告汇达公司的违约金诉讼应予驳回。综上，请求驳回原告汇达公司全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据此，本院认定事实如下：

经审理查明，2006年12月31日，被告飞逸公司与溧阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》一份，被告飞逸公司以出让方式取得位于，241省道西侧约250米，宗地总面积为26667㎡的国有土地使用权，土地使用权出让年期为50年，自双方签订土地出让合同之日起算。同日，双方签订《国有土地使用权出让合同补充协议》一份，其中约定被告飞逸公司同意该受让宗地容积率不低于0.8（按行业分类确定），建筑系数不低于30%（第三条）；项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于约定标准的，溧阳市国土资源局可以按照实际差额部分占约定标准的比例，要求被告飞逸公司支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金（第十三条）。

2007年4月6日，溧阳市国土资源局向被告飞逸公司颁发溧国用（2007）第08532号国有土地使用权证，该证载明，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期至2056年12月31日，使用权面积为26667㎡。该证记事栏同时载明，本证有效期为两年，至2009年4月6日止，待竣工验收合格后换发新证。2012年3月30日，溧阳市土地登记办公室盖章落款载明，根据竣工验收意见，本证有效期延长至2013年3月30日止。

2011年4月28日，被告飞逸公司与原告汇达公司签订资产转让协议一份，协议约定被告飞逸公司将其持有的26667㎡国有土地使用权、在建工程和设施（为全部资产）转让给原告汇达公司，总价款为1600万元，具体包括26667㎡国有土地使用权（证号：溧国用（2007）第08532号）；在建工程（1#、2#车间6117.5㎡土建工程）；在建厂房附属消防、自动喷淋、水电；在建围墙、道路、给水、排水、污水和地下管网、泵房；经双方协商决定增加的大门和门卫有原告汇达公司承建，费用壹拾万元有被告飞逸公司支付。具体转让期限及方式为，在建工程主体验收后，原告汇达公司先以1000万元（扣除50万元定金和10万元大门及门卫费）人民币缴付给被告飞逸公司，作为整体转让中的土地与在建工程定金的转让金，被告飞逸公司同时向原告汇达公司提供26667㎡国有土地使用新证原件及被告飞逸公司的收款证明、并由被告飞逸公司现在公司（浙江公司）出具被告飞逸公司资产（土地证及公司）无担保和无贷款的声明和承诺书。同时，被告飞逸公司不得在转让期间以待转让的资产进行担保等活动。在收到土地证后，原告汇达公司在被告飞逸公司没有进行产权和股权转让之前不能使用上述资产；如果因被告飞逸公司原因在二个月内无法提供办理房产证申领必须的所有手续，原告汇达公司有权使用上述资产；原告汇达公司在收到经房产主管部门核准的申办房产证手续资料后，以600万元（扣除在建工程质保金）人民币缴付给被告飞逸公司，被告飞逸公司同时向原告汇达公司提供所有公司股权转让的全部原始手续、资料。同时双方签署股权转让合同。协议约定被告飞逸公司应当提供的资料包括：（一）飞逸公司所有证件及复印件，包括营业执照、组织机构代码证、验资报告、税务登记证、开户许可证、公司章程、出资人的身份证、公司公章与财务印章的预留印鉴、财务报表（公司转让前）；（二）飞逸公司持有的资产证件，包括土地证及复印件、土地出让金凭证；（三）飞逸公司在建工程资料：具体申领房产证所需相关资料（必须做到齐全、完备），飞逸公司须提供与正阳公司联建围墙结算清单；（四）飞逸公司、汇达公司与施工单位三方到场转交在建工程原合同以及签署补充质保合同。对于债权债务，双方约定自本协议生效起，被告飞逸公司必须清理完所有牵扯到原告汇达公司的债权债务问题。A、土地证交原告汇达公司前不得有担保和贷款等。B、房产证申领费用有原告汇达公司承担。C、2011年1月开始土地使用税由原告汇达公司承担。D、公司股权转让、变更登记费用由原告汇达公司承担。对于违约责任，协议约定：1、原告汇达公司若未按规定条款付款，每逾期一个月，汇达公司需缴应付款的1%违约金（被告飞逸公司未及时提供有关证件证明除外），飞逸公司未及时提供有关证件、证明和签字，每逾期一个月，飞逸公司需缴转让金额的1%违约金。2、被告飞逸公司不得在原告汇达公司付款后仍以飞逸公司名义申请贷款和进行对内对外担保等内容的活动，由此引发和导致汇达公司出现的所有经济损失均有飞逸公司承担，汇达公司有权终止合同。3、被告飞逸公司必须保证资产及股权转让的真实、合法、有效和有关资料的完整，如出现于上述不符的情况，由此产生的一切经济损失由飞逸公司承担。

上述协议签订后，原告汇达公司、被告飞逸公司和被告华杰公司三方共同签订转让合同承诺书（土地证）一份。承诺书中载明，根据飞逸公司和汇达公司资产转让协议规定，现飞逸公司董事长姚伟良的浙江公司华杰公司（公司董事长：姚伟良）对合同第一步的土地转让承诺如下：1、转让的土地证是真实有效的（不是重复证件、虚假证件等）；2、转让的土地证是无担保和无贷款的；3、转让的土地证是所有应付国家款已付清的。如由于上述原因产生的任何经济、法律责任由华杰公司承担一切。

另查明，2011年4月2日至同年6月16日期间，原告汇达公司分12次向被告飞逸公司支付转让款共计990万元。2011年6月16日，被告飞逸公司员工童小苑向原告汇达公司出具收条载明：根据合同第一批汇款已清。2011年9月20日，被告飞逸公司向原告汇达公司出具收条载明，今收到壹佰万承兑汇票用于支付王全林厂房建设费，今后在厂房转让费用中扣除。至此，原告汇达公司共向被告飞逸公司支付资产转让款1090万元。

2012年1月7日，被告飞逸公司就其建造的2353.26㎡和3746.74㎡车间，分别取得溧房权证溧阳字第××、10××92号房屋所有权证。

庭审中，双方确认转让的在建工程及设施已于2011年8月18日竣工。

庭审中，原告汇达公司确认，汇达公司自2012年1月起开始实际使用被告飞逸公司转让的厂房，双方没有签订具体的股权转让协议。汇达公司同时明确，其要求飞逸公司履行资产转让协议的主要内容是办理房产和土地使用权的过户登记手续。

上述事实，有原告汇达公司提交的资产转让协议、转让合同承诺书（土地证）、国有土地使用权证、房屋产权证、汇款证明、收条、国有土地使用权出让合同及双方当事人陈述在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点在于，1、被告飞逸公司是否应当承担办理国有土地使用权和房产过户登记手续的义务；2、原告汇达公司要求被告飞逸公司和华杰公司按照资产转让协议的约定支付违约金有无事实及法律依据。

根据审理查明的事实首先可以确认，飞逸公司与汇达公司签订的资产转让协议，就飞逸公司所有的国有土地使用权及在建工程和设施转让事宜进行了约定，该协议是双方真实意思的表示，不违反国家相关法律、行政法规的规定，应认定合法有效。飞逸公司和汇达公司作为合同当事人，均应按照资产转让协议的约定履行各自的合同义务。

关于第一个争议焦点。根据资产转让协议约定，资产的转让方式为，在建工程主体验收后，汇达公司先向飞逸公司支付940万元转让金，飞逸公司同时向汇达公司提供26667㎡国有土地使用权新证。在收到土地证后，汇达公司在飞逸公司尚未进行产权和股权转让之前不得使用转让的资产。如果因飞逸公司原因在二个月内无法提供办理房产证申领必须的所有手续，飞逸公司有权使用转让的资产。汇达公司在收到经房产主管部门核准的申办房产证手续资料后，向飞逸公司支付剩余的600万元转让金（扣除在建工程质保金）。飞逸公司同时向汇达公司提供所有公司股权转让的全部原始手续和资料，同时双方签署股权转让合同。从上述约定可知，汇达公司取得飞逸公司名下国有土地使用权及房产的方式是，汇达公司支付1600万元转让款并取得飞逸公司名下的26667㎡国有土地使用权新证后，汇达公司与飞逸公司另行签订股权转让协议，以此来达到资产转让的效果，而不是由飞逸公司将其名下的国有土地使用权和房产直接过户登记至汇达公司名下。汇达公司现诉请要求飞逸公司办理国有土地使用权和房产的过户登记手续，与双方签订的资产转让协议约定的内容不符，本院依法不予支持。

关于第二个争议焦点。根据资产转让协议约定，飞逸公司应当在汇达公司支付940万元转让金的同时向其提供26667㎡国有土地使用权新证，即有效期至2056年12月31日的国有土地使用权证，而非当时飞逸公司已经拥有的有效期至2013年3月30日的国有土地使用权证。在协议的履行过程中，因飞逸公司实际向汇达公司交付的国有土地使用权证有效期仅到2013年3月30日，该行为不符合双方资产转让协议的约定，显属违约，且客观上导致双方未能继续履行资产转让协议，即签订股权转让协议，进行股权转让，飞逸公司对此应当承担相应的违约责任。根据资产转让协议的约定，飞逸公司未及时提供有关证件，每逾期一个月，应向汇达公司支付转让金额1%的违约金。庭审中，飞逸公司对此提出抗辩，认为协议约定的违约金过高，且汇达公司从2012年1月起已实际使用转让的土地和厂房，故不存在实际损失。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，如果资产转让协议得以顺利履行，汇达公司可以获得的利益为案涉转让土地的使用权和其上房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。本案中，虽然汇达公司已经实际占有和使用案涉土地和厂房，但由于飞逸公司交付给汇达公司的国有土地使用权证有效期限仅到2013年3月30日，厂房所有权证也仍在飞逸公司名下，未能通过股权转让的形式由汇达公司实际掌控，由此导致汇达公司不能对房屋所有权和国有土地使用权进行处分，无法通过转让、出资、抵押等流转方式获得经济收益。该部分未能获得的经济收益，可以视为飞逸公司违约给汇达公司造成的损失。鉴于在资产转让协议的实际履行过程中，汇达公司已支付转让款为1090万元，本院认定因飞逸公司违约给汇达公司造成的损失为2842481.09元（按本金1090万元自2011年10月18日起至2015年12月22日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。因资产转让协议约定的违约金过高，本院依法予以调整，飞逸公司应就其违约行为向汇达公司赔偿损失2842481.09元。华杰公司以转让合同承诺书的形式自愿承担因案涉国有土地使用权证出现问题导致的经济和法律责任，同时该承诺书并未明确免除飞逸公司的相关责任，故华杰公司该行为在法律性质上属于债务加入，华杰公司和飞逸公司应共同对上述汇达公司的损失承担赔偿责任。

综上所述，本院对原告汇达公司诉讼请求、被告飞逸公司和华杰公司抗辩意见中有相应事实和法律依据的部分予以支持，没有事实和法律依据的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百十三条、第一百十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告江苏飞逸时尚家纺有限公司和被告杭州华杰市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告溧阳市汇达机械有限公司赔偿损失2842481.09元；

二、驳回原告溧阳市汇达机械有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费70040元，公告费300元，合计70340元，由原告溧阳市汇达机械有限公司负担46309元，由被告江苏飞逸时尚家纺有限公司、杭州华杰市政工程有限公司共同负担24031元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户行：南京市农业银行山西路支行，帐号：10×××75）。

审　判　长　　段若鹏

代理审判员　　周韵琪

人民陪审员　　盛菊芳

二〇一六年十一月二十二日

书　记　员　　许　星