浙江中意房地产开发有限公司与杭州凯成建筑装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

浙江省杭州市中级人民法院

民事裁定书

（2017）浙01民终945号

上诉人（原审原告）：浙江中意房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道藕花洲大街463-1号。

管理人：浙江金道律师事务所。

被上诉人（原审被告）：杭州凯成建筑装饰工程有限公司，住所地杭州市余杭区乔司街道良熟村51号。

法定代表人：***，总经理。

上诉人浙江中意房地产开发有限公司（以下简称中意公司）因与被上诉人杭州凯成建筑装饰工程有限公司（以下简称凯成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初16490号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：2013年12月6日、7日，中意公司与凯成公司就涉案房屋签订《浙江省商品房买卖合同》三份。目前，案涉房屋尚未竣工，双方未能办理过户手续。

2015年6月9日，原审法院以（2015）杭余破（预）字第8号民事裁定书裁定受理申请人杭州市余杭区钱塘小额贷款股份有限公司对中意公司的破产清算申请，并于2015年6月18日以（2015）杭余商破字第7-1号决定书指定浙江金道律师事务所担任管理人。

中意公司称，凯成公司未支付过购房款，中意公司也未交房，故依法要求确认上述合同已解除，并由凯成公司配合中意公司办理办理撤销相关的备案登记手续。凯成公司自述，本案系以房抵债：***欠王星借款，中意公司对借款负连带责任，借款合同载明***借款到期不还的，王星有权选择以每平方米5000元的价格购买中意公司的房产，凯成公司系代王星受领房屋，故确实未支付中意公司购房款，也系按每平方米5000元的价格实际抵偿债务，也确并非按合同价抵债。

原审法院认为：中意公司与凯成公司之间签订的《商品房买卖合同》，虽名为房屋买卖，但基础法律关系是民间借贷，故本案不能按房屋买卖合同纠纷处理。在法院释明后，中意公司仍坚持按房屋买卖关系处理，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，应裁定驳回中意公司的起诉。故原审法院于2017年1月5日裁定：驳回中意公司的起诉。

上述裁定送达后，中意公司不服，向本院提起上诉称：一、原审裁定认定事实错误，本案无相关证据证明中意公司与凯成公司之间存在民间借贷关系。双方签订《商品房买卖合同》后，至今未依约支付房款，而中意公司经营不善，于2015年6月9日被依法裁定受理破产清算，涉案房屋均未竣工交付。对于《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕。而凯成公司主张其购买的三套房屋系其通过**对***、中意公司的民间借贷债权抵债取得，抵债价格为每平方米5000元。但《商品房买卖合同》与补充协议在签订主体、房屋价格、签订日期等方面均不一致，中意公司与凯成公司之间是房屋买卖关系，并不存在民间借贷关系。原审判决认定本案以签订《商品房买卖合同》为民间借贷做担保系认定事实存在错误。二、原审法院裁定驳回中意公司的起诉，适用法律存在错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一款规定，以中意公司与凯成公司之间实际为民间借贷关系，经法院释明，中意公司拒不变更诉讼请求为由，裁定驳回中意公司的起诉，属于法律适用错误。基于双方签订《商品房买卖合同》后，凯成公司并未依约付款而中意公司也未将相关房屋交付，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知继续履行合同的事实，现中意公司有权依据破产法第十八条之规定起诉要求确认涉案合同均已解除。故提起上诉，请求：1.撤销原审裁定，发回重新审理；2.本案诉讼费用由凯成公司承担。

本院认为：本案争议的焦点为对中意公司与凯成公司之间真实的法律关系的认定，即是真实的房屋买卖合同关系还是名为房屋买卖合同关系实为民间借贷关系。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”可见，真实的意思表示是认定民事法律关系的核心要素之一。本案中，对房屋买卖合同或民间借贷法律关系的判定，不仅要审查当事人之间签订的书面合同的外观和名称，还应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。根据当事人提供的《商品房买卖合同补充协议》，中意公司原法定代表人***因中意公司资金周转数次向案外人**借款，并由中意公司提供连带担保责任。同时，该补充协议亦明确根据借款合同约定陈松林借款到期不还，**有权选择购买中意公司开发的房产，购房款用陈松林借款本息冲抵。而由凯成公司出具并经**确认的《情况说明》则对《商品房买卖合同》及补充协议的相关内容进行了确认。《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《情况说明》之间，可以相互印证，形成有效的证明力。综合在案证据及双方当事人的相关陈述，本案符合以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同担保的特征，故原审法院认定双方之间真实的法律关系为民间借贷关系，应属合理。在原审法院释明后，中意公司拒绝变更诉请并坚持双方之间系房屋买卖合同关系；在此情形下，原审法院驳回其起诉，并无不当。中意公司的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长赵为民

代理审判员***

代理审判员秦海龙

二〇一七年二月二十七日

书记员***