杭州晟通水电安装有限公司
某某、淳安县农村信用合作联社金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
浙江省淳安县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0127执异14号
异议人：***，男，汉族，1972年8月28日出生，住淳安县。
委托代理人：余炳成，浙江泽道律师事务所律师。
申请执行人：淳安县农村信用合作联社。住所地：淳安县千岛湖镇环湖北路369号。
法定代表人：陈全水，系该社理事长。
委托代理人：宋锋平，系该社员工。
被执行人：杭州晟通水电安装有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇排岭南路1号10楼1001室。
法定代表人：冯有清，系该公司执行董事兼总经理。
被执行人：冯有清，男，1961年4月5日出生，汉族，住淳安县。
被执行人：尚秋菊，女，1965年9月2日出生，汉族，住淳安县。
被执行人：冯露，男，1989年7月5日出生，汉族，住淳安县。
被执行人：淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司，住所地：千岛湖镇排岭南路1号10楼1001室。
法定代表人：冯有清。系该单位执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人淳安县农村信用合作联社【以下简称信用社】与杭州晟通水电安装有限公司【以下简称晟通公司】、冯有清、尚秋菊、冯露、淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司【以下简称鼎盛公司】金融借款合同一案中，异议人***对位于淳安县千岛湖坪山区块玮三路111号1幢房屋的租赁不得对抗本案申请执行人向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人***称：2012年12月28日，异议人与鼎盛公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于坪山工业园区鼎盛楼玮三路111号，面积5500.84平方米的房屋租赁给异议人，租赁期限为15年，异议人按约定支付租赁费（部分租赁费以欠款抵扣）。2014年度、2015年度、2016年度***收取了租金。2014年7月10日，鼎盛公司向信用社办理抵押登记手续。异议人认为，其与鼎盛公司签订《房屋租赁合同》时，原房屋抵押登记已失效，鼎盛公司与***于2014年7月10日办理的涉案房屋抵押登记效力不能约束***。
异议人***向本院提供如下证据：
1、房屋租赁合同1份、2014年至2016年度租金收取明细（证明1份），拟证明鼎盛物业于2012年12月28日就涉案房屋签订租赁合同，2013年度的租金由冯有清收取，2014年之后的租金由***收取的事实。
2、证人赵某证言，拟证明2014年鼎盛公司负责人冯有清通知证人将以后收取的租金归***，2014年度共收取租金224841元，以现金方式交付给***；2015年度共收取租金350112元，以现金方式交给***；2016年度共收取租金310239元以现金方式交给***的事实。证人在代***收取房租时，***支付每月1600元的工资。
经质证申请执行人对异议人提供的证据：1、合同的真实性有异议，存在以租金抵债的事实；2、对证人证言因存在利害关系，请求法院不予采纳。
申请执行人向本院提供如下证据：
1、调解书1份，拟证明淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司于2014年7月10日就涉案房产办理抵押登记的事实。
2、房屋租赁合同复印件14份及收据，拟证明鼎盛公司从2012年至2016年将涉案房产出租给各承租人的事实，其中邵家红的房子从2011年5月18日至2014年3月5日都与康盛公司签订合同的，从2015年5月17日起是与鼎盛签订合同等事实。
经质证，异议人***认为，抵押登记贷款是事实。与租户签订合同不是***签订的。其他情况也不清楚，补充一点鼎盛物业与康盛公司的合同是到2013年就终止了。
从2011年开始***借钱给冯有清，借钱都是持续性的，2013年都有借钱，为了保障能够还钱，所以在2012年12月28日签订了房屋租赁合同，来保障冯有清还钱。300万不是一次性打的，是2012年至2013年之间打了300万。
经质证，被执行人冯有清认为，抵押登记贷款是事实。合同应该是真实的，但房租都是由我公司收的，或公司收好后交***的。合同都是与鼎盛物业名义签字的。
申请执行人提供的证据经被执行人冯有清质证后无异议，且系本院依职权调取，本院结合证据的采纳标准，对申请执行人提供的证据予以采信。异议人提供的证据本院结合其他证据认为：1、鼎盛公司与承租人签订的租赁合同直至2016年才在代表人处出现***的名字；2、水电费的缴纳都是由鼎盛公司缴纳；3、2014年3月5日前承租人邵家红就涉案部分商铺是与浙江康盛股份有限公司签订租赁合同；4、异议人自认签订涉案房屋租赁合同是为了保障被执行人冯有清还款。综上，本院认为根据现有证据分析判断，异议人提供的租赁合同及证人证言的真实性不足以认定，据此异议人提供的证据本院不予采纳。
根据本院采信的证据，当事人的陈述，本院审查后查明如下事实：
淳安县农村信用合作联社与杭州晟通水电安装有限公司、冯有清、尚秋菊、冯露、淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司金融借款合同一案，2016年5月26日经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、杭州晟通水电安装有限公司于2016年6月25日之前返还原告淳安县农村信用合作联社借款1000万元并支付利息101003.33元；2016年4月9日之后的利息以未付本金为基数按合同约定的利率计算至实际履行之日。2、如未按第一项约定的内容履行金钱给付义务，淳安县农村信用合作联社有权对本案的抵押物（即被告淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司提供的位于淳安县千岛湖镇坪山区块的国有土地使用权及其占有范围内的位于淳安县千岛湖镇坪山区块纬三路111号1幢房屋，土地证号为淳安国用（2008）第066号，房产证号为淳房权证千字第××号）以折价、拍卖、变卖方式所得的价款在上述第一项应付款范围内优先受偿。3、冯有清、尚秋菊、冯露、淳安千岛湖鼎盛物业管理有限公司对淳安县农村信用合作联社未能在上述抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿部分承担连带保证责任。因被执行人未履约，申请执行人于2016年7月1日向本院申请执行。本院在执行过程中调取相应证据并查明：淳鼎盛公司将其房屋抵押给申请执行人后又将其租赁给异议人***，遂作出裁定：***对位于淳安县千岛湖坪山区块纬三路111号1幢房屋的租赁不得对抗申请执行人。后异议人向本院提出书面异议。
本院认为，抵押登记具有公示公信效力。此外，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。从本案现有证据分析判断，异议人与鼎盛公司签订的合同系抵押权设立后签订，该合同系名为租赁实为借款担保、房屋使用权抵债等关系，基于此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故在本案情况下，应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。故异议人要求将涉案房产带租拍卖的请求本院不予支持，相关抗辩意见本院亦不采纳。当然，异议人不服本裁定可以通过及时提起案外人异议之诉，从而在审判程序中解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人***的请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向浙江省淳安县人民法院提起诉讼。
审 判 长 田 丰
审 判 员 洪来兵
人民陪审员 章真忠
二〇一七年二月十三日
书 记 员 徐志燕
