杭州市第四建筑工程有限公司与***、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初5667号 原告：杭州市第四建筑工程有限公司。住所地：杭州市下城区孝丰路**。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***、***，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：***，女，1965年6月16日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：**，浙江柳岸律师事务所律师。 被告：***，女，1933年11月28日出生，汉族，现住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：**，浙江柳岸律师事务所律师。 原告杭州市第四建筑工程有限公司（以下简称***公司）与被告***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告***公司的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人**、被告***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告租金894617元；2.判令二被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.9%支付从2014年9月1日至2019年8月19日止的逾期付款利息217860元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.65%支付从2019年8月20日至付清之日止的逾期付款利息（从2019年8月20日计算至2020年5月12日，为30430元，共计248290元）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告***从2001年开始以被告***的名义向原告承租杭州市下城区××路××号商铺。2005年11月，被告***以被告***的名义与原告签订《临时拆房协议书》，约定被告继续承租××路××号商铺，租期从2007年1月至2011年Ｉ2月31日等。 2011年6月29日，原告同意被告续租三年，从2012年1月1日至2014年12月31日，租金另行协商。2011年12月28日，原告与被告***签订《备忘录》，被告***确认应付2008年7月12日至2011年12月31日租金114.736659万元，己付46.5万元，未付68.236659万元，被告***同意未付的68.236659万元从原告**项目部应付新世纪钢材款项中扣除。 2014年8月5日，原告与被告***协商一致，2014年9月1日前将营业用***还给原告，2012年1月1日至2014年8月31日的租金双方另行解决。此后，原告一直向被告催讨租金，被告***也一直向原告催讨新世纪钢材款。原告主张租金从钢材款中扣除，但被告***拒不同意。2017年11月1日，被告***担任法定代表人的浙江新世纪建筑材料有限公司向杭州仲裁委员会申请仲裁，请求原告支付钢材款及违约金。2018年4月16日，杭州仲裁委员会出具（2017）***字第771号裁决书，从原告应付的新世纪钢材款中扣除了被告至2011年12月31日应付的68.236659万元租金。 2018年5月4日，原告再次发函催讨2012年1月1日至2014年8月31日的租金，但两被告均拒不支付。现原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法处理。 被告***答辩称，本案被告***不应当承担任何责任。首先，本案的合同系原告与***直接签订，并不存在起诉状中所说的***以***名义承租的事实。***仅是***的代理人，实际履行过程中也是代为办理相关事项，其代理人的身份与地位都得到了原告的确认，具体表现如下，2001年的合同是原告直接与***签订的；2005年11月签订的《临时拆房协议书》中签名处也明确写的是***代***，即***是代理人；2014年8月5日签订的《房屋退租协议》，签订的主体是***；2014年3月12日，要求减免风起路租金的报告是***发送的；2015年12月9日、2016年1月9日，原告两次发送的追缴函，其抬头部分都已明确承租人***及代理人***。综上，原告自己也自认为***是代理人，从合同实际履行情况看，以及意思表示上看，***是一个代理人的身份，因此，要求***承担责任没有合同依据，要求驳回针对***的诉讼请求。 被告***答辩称，同意***的答辩意见。承租人是***，***只是代理人。第一，原告对***所主张的权利已超过法定的诉讼时效。因为2014年8月5日签订房屋退租协议之后，便未再向被告***要求支付租金，此后也没有收到过原告的催款请求。直到2018年5月21日才收到原告的律师函。根据民法通则第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。故2015年8月5日以后已经超过了诉讼时效。原告未在法定诉讼时效内行使权利，应该驳回起诉。第二，原告主张的租金没有依据。原告主张2012年1月1日到2014年8月31日期间的租金是894617元没有依据。因为从《临时拆房协议书》、《房屋退租协议》等证据，可以明确原告和***对于该期间的租金尚未确定，需要双方另行协商。即使以2011年最后一期租金为基数，每年递增5000元计算。因为合同上有明确规定2007年是15万，后面每年递增5000，到2011年也是17万，而不是被告所说的34.1775万元。同时，2012年开始，地铁的建设对于整个该地段的房屋租金、出租率产生的重大影响，所以按照原告主张的租金不合理，也没有法定和约定的依据。第三，原告要求***支付逾期利息没有依据。租金一直没有确定，***没办法支付，原告也一直没有正面解决这个事情。因为前期还有一些历史遗留问题，比如说外面的过渡费一直没有据实结算，当时原告答应要处理，但一直没有正面处理，故不应该让***承担逾期利息。 本院经审核后认定的事实如下：从2001年开始，***与***公司签订了房屋租赁合同，***公司将位于杭州市下城区××路××号商铺出租给***经营使用。2005年11月，***公司与***签订《临时拆房协议书》，***公司出租给***的上述商铺属于拆迁整治范围，拆除房屋面积为40.03平方米，回迁后***公司同意***续租5年。后***一直承租上述商铺直至2014年8月31日腾退为止。 2011年12月28日，***公司的代表与***的代表***在一份备忘录上签字，确认××路××号房屋从2008年7月12日至2011年12月31日共应支付租金114.736659万元。2011年7月12日至2011年12月31日的房租为341775万元＊1.05／365＊173（天）＝17.009159万元。截止2011年1月10日***应支付***公司房屋租金68.236659万元，经本次协调会后，从2011年1月10日起从***公司**项目部应付新世纪钢材款项中扣除。 庭审过程中，原、被告均确认2008年7月12日至2009年7月11日的年租金为31万元，2009年7月12日至2010年7月11日的年租金为32.55万元，2010年7月12日至2011年7月11日的年租金为34.1775万元。上述截止至2011年12月31日的租金，被告均已结清。 2014年8月5日，***公司与***签订《房屋退租协议》，载明***公司所有的××路××号商铺，多年来一直由***租用，现经双方协商一致，2014年9月1日前，***将营业***，退还给***公司。以前遗留问题，2012年1月1日至2014年8月31日的租金，双方另行解决。后双方就2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金一直未达成一致意见。 2014年12月22日，***通过EMS向***公司发函递交一份《关于再次要求减免***商铺租金的书面报告》，称上述所租赁商铺近十年来几经改造，首先是2004年的“一纵三横”道路整治工程造成人气及商业氛围下降，***多次向***公司反映要求减免租金；其次，2008年至2012年地铁1号线的建设，延安路单向行驶，逐段封路，同属***商街外经贸委商铺09年整体歇业等等因素，造成街道萧条；再次，2013年初相关单位张贴了地铁2号线建设的相关拆迁公告，2013年12月12日开始封道，店铺正对着工地，人流量急骤下降，店面完全被遮挡，商铺已丧失正常功能，无法正常经营。综上，***要求***公司酌情减免房租。 2015年12月9日，***公司向***（及代理人***）邮寄《关于***514号、514-2号租金及利息的追缴函》，内容载明：经公司讨论，2012年1月1日至2013年12月31日的房租，按2011年双方最后一期的年租金34.1775万元年递增3%计算，两年的租金分别为35.2028万元和36.2589万元。2014年8个月的租金，由于该商铺受***地铁施工影响，年租金定为27万元，8个月租金应为18万元。2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金合计金额共计89.4617万元，请承租人***（或代理人***）尽快缴纳租金。 2016年1月15日、2016年12月9日，***公司又通过EMS向***、***发函催讨租金。 2017年10月31日，***为法定代表人的浙江新世纪建筑材料有限公司向杭州市仲裁委员会提出仲裁申请，要求***公司支付钢材款。***公司在仲裁庭审过程中答辩称，***至2011年1月10日欠付***公司***514号-2号经营用房的租金已达68万多，***公司在此期间一直催促***按时支付房租，但***没有按约支付，导致***公司付钢材款有所迟缓。杭州市仲裁委员会对该案在2018年4月16日作出的裁决书中，对***所欠的68.236659万元租金作为***公司已支付的款项予以抵充处理。 后***公司分别于2018年5月21日、2019年11月1日、2020年4月16日以律师函的方式向两被告催讨案涉租金。 另查明，2018年4月4日，杭州市第四建筑工程公司名称变更为杭州市第四建筑工程有限公司。 本院认为，本案的争议焦点有四个，第一，就案涉房屋与原告形成房屋租赁合同关系的主体是***还是***；第二，原告的诉讼请求有无超过诉讼时效；第三，原告主张的租金标准如何确定。第四，原告主张的逾期支付租金的利息损失有无依据。 关于第一个争议焦点，从原告提供的证据《临时拆房协议书》、《房屋退租协议》及原告的追缴函，均可明确与原告形成房屋租赁合同关系的主体均是***，***仅是以***的代理人身份处理租赁事宜，故原告主张***支付租金等诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金标准，双方未达到书面约定。庭审过程中，对于原告提供的EMS及书面报告欲以证明被告于2014年12月22日向原告发函要求减免租金，两被告并无异议，说明原、被告双方对该期间的租金问题有协商。后原告分别于2015年12月9日、2016年1月15日、2016年12月9日、2018年5月21日、2019年11月1日、2020年4月16日向***发函催讨租金。在2017年10月31日浙江新世纪建筑材料有限公司提起的仲裁案件，***公司在仲裁答辩意见中亦陈述一直催促***按时支付房租，且仲裁裁决书对***所欠的68.236659万元租金予以抵充，该裁决结果与案涉备忘录的处理意见相吻合。以上事实足以证明原告就本案所主张的租金一直向***或其代理人***主张权利，虽然两被告未收到追缴函等邮件，但仍不能否认原告向其主张过权利，故本案原告的诉讼请求未超过诉讼时效。 关于第三个争议焦点，2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金标准，原告与***未签订书面合同进行约定。原告单方面邮寄追缴函给被告，要求2012年1月1日至2013年12月31日的租金参照双方最后一期的年租金34.1775万元递增3%，无事实依据，且原告邮寄的追缴函，***或其代理人***并未实际签收。案涉租赁商铺所在位置正处于地铁***站旁边，其租赁期限正处于地铁1号线、地铁**线建设期间，故***于2012年12月22日向原告提交的《关于再次要求减免***商铺租金的书面报告》所载明的事实，具有一定的客观性。但因2012年以前的租金双方实际已经按约履行，故其陈述的2012年以前的相关事实不应成为之后租金标准的考量因素。而地铁2号线的建设及为此做准备的各项工作对案涉商铺的收益产生重大影响。原告的追缴函中称“2014年8个月的租金，由于该商铺受***地铁施工影响，将根据评估公司评估报告，结合该路段的实际情况”。从中得出，原告确认地铁施工对案涉商铺的影响，但对于原告提及的评估公司的评估报告，却未向本院提交证据，故原告确定的2014年的租金标准无事实依据。结合庭审过程中双方确认2014年***全面封道的事实，以及原告作为出租方未在承租方使用房屋前公布租金标准，存在一定过错等因素，本院酌情确定2012年、2013年的租金参照双方最后一期的年租金34.1775万元执行，不再进行递增。2014年的租金因地铁建设影响较大，本院酌情确定该年租金减免50%，***应支付2014年8个月的租金为113925元（341775*50%/12*8）。因此，2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金共计797475元。 关于第四个争议焦点，因双方对于该期间的租金标准未确定，被告迟延支付租金不存在主观过错，故对于原告主张的逾期支付租金的利息损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效后十日内向原告杭州市第四建筑工程有限公司支付2012年1月1日至2014年8月31日期间的租金797475元； 二、驳回原告杭州市第四建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15086元，减半收取7543元，由原告杭州市第四建筑工程有限公司负担2280元，被告***负担5263元。 原告杭州市第四建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告***于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员　*** 二〇二〇年十一月二十八日 代书记员　***