杭州万邦装饰设计工程有限公司与杭州栎恒酒店管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

***人民法院

民 事 判 决 书

（2009）杭拱民初字第1359号

原告杭州万邦装饰设计工程有限公司。

法定代表人曹建飞。

委托代理人徐霄燕。

被告杭州栎恒酒店管理有限公司。

法定代表人李小江。

委托代理人杨华龙。

委托代理人徐晓岗。

原告杭州万邦装饰设计工程有限公司（以下简称万邦公司）为与被告杭州栎恒酒店管理有限公司（以下简称栎恒公司）排除妨害纠纷一案，于2009年8月17日向本院起诉。本院于同日受理后，被告在答辩期内提出了管辖异议，本院于2009年9月30日裁定驳回，之后被告栎恒公司提出上诉被驳回。本案于2009年12月15日第一次公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法转为普通程序。根据原告的申请，本院委托相关机构对涉案房屋的租金进行了评估。2010年4月12日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告万邦公司委托代理人徐霄燕，被告栎恒公司委托代理人杨华龙、徐晓岗两次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告万邦公司起诉称：2009年6月，杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）委托浙江百士德拍卖有限公司、浙ＸＸ业拍卖有限公司拍卖位于***湖墅南路397号第三至第七层房屋，原告以最高价竞得第五层。2009年7月22日，杭州中院下达（2009）杭法执字第50-1号执行裁定书，裁定讼争房屋归原告所有。原告取得房屋所有权后，即与房屋目前占有人即本案被告联系，以解决相关善后事宜，但被告以其与原房屋所有权人浙江星晨电动车集团有限公司（以下简称星晨公司）有合法的租赁关系为由，拒绝协商。经了解，被告于2008年5月与星晨公司签订房屋租赁合同，而涉案房屋2007年1月由星晨公司抵押给华夏银行股份有限公司杭州信义支行（以下简称华夏银行）。因星晨公司不能按期归还借款，华夏银行向杭州中院起诉并胜诉后申请了强制执行。原告买下讼争房屋后，华夏银行以拍卖所得价款获得了优先受偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，原告认为被告与星晨公司的租赁合同对原告无约束力，在未获得原告同意的情况下，被告对讼争房屋的占有为非法占有，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告立即腾退拱墅区湖墅南路397号第五层房屋；2.被告赔偿其占用期间（自2009年7月23日至实际腾退之日止）给原告造成的经济损失（按每平方米日租金人民币3元，暂计至2009年8月17日止为人民币45390元）；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告根据评估报告，变更第2项诉请为要求被告按带现有装修的租金评估结果，即每平方米日租金为人民币1.88元，赔偿原告的经济损失。

被告栎恒公司答辨称：一、原告取得房屋所有权的过程非法，案涉房产在拍卖阶段将装修计算在评估价中进行拍卖是违法的，同时法院在拍卖之前，没有有效告知被告有优先购买权，在认定被告是否丧失优先购买权前，本案审理没有合法依据，被告已向杭州中院提出执行异议，基于上述情况，被告认为应由杭州中院作出相关认定或裁定后再审理本案；二、原、被告之间没有发生过任何法律关系，本案应由原房屋所有权人、抵押权人等参加本案诉讼，才能解决纠纷，被告与原房屋所有权人的房屋租赁合同是有效的，该合同也未有终止、撤销等情形，原告没有要求被告腾退的原因，也没有权利要求被告支付房租损失；三、对原告计算的租金标准有异议，不能按带装修的价格计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

诉讼中原告提交下列证据以佐证自己的主张：

1.杭州中院执行裁定书，欲证明讼争房屋经法院裁定归原告所有的事实。

2.协助执行通知书，欲证明抵押权人在拍卖后获得优先受偿而实现抵押权的事实。

3.浙ＸＸ业拍卖有限公司竞买须知、房屋他项权证、房屋所有权证等，欲证明讼争房屋抵押、拍卖的情况。

4.（2009）浙杭执异第26号执行裁定书，欲证明被告提出的执行异议被驳回的事实。

5.房地产评估报告书，欲证明案涉房屋租金损失的计算依据。

被告栎恒公司向本院提交如下证据：

1.房屋租赁合同复印件，欲证明2008年3月29日被告与星晨公司签订房屋租赁合同的事实。

2.杭州中院的传票复印件，欲证明2009年10月30日举行执行异议听证会的事实。

3.对执行异议的起诉状、受理案件通知书，欲证明被告就执行异议向杭州中院起诉并已受理，故（2009）浙杭执异第26号执行裁定书未生效的事实。

原、被告提交的上述证据经庭审举证质证，本院认证如下：

一、关于原告提交的证据

1.证据1、证据2，被告对真实性、关联性无异议，但是对合法性有异议，提出执行案件即将进入申诉程序，执行裁定书可能并非最终有效的执行裁定书。本院认为，被告的质证意见不影响证据1所欲证明的内容，证据2能够证明杭州中院向杭州市房管局发出将涉案房屋过户至原告名下的协助执行通知书，故对上述证明内容予以采纳。

2.证据3，被告对真实性无异议，对合法性有异议，在拍卖标的物时并未剔除租赁关系，原告明知该房屋有租赁合同，原告无代替抵押权人提出抵押权和租赁权之间冲突的权利，故对该证据的关联性有异议。本院认为该组证据能够证明待证事实，且对涉案房屋在被执行拍卖时发布的拍卖公告、拍卖规则、竞买须知等均具有证明力，故予以采纳。

3.证据4，被告对真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，提出执行案件即将进入申诉程序，执行裁定书可能并非最终有效的执行裁定书。本院认为，被告的质证意见不影响证据所欲证明的内容，故予以采纳。

4.证据5，被告认为与本案无关联性，被告系合法占有，故对原告而言不发生租金损失。本院认为该证据能够证明讼争房屋2009年7月1日至2009年12月31日期间的租金标准，故仅对该证明内容予以采信。

二、关于被告提交的证据

1.证据1，原告提出被告未提供原件，故对真实性有异议，同时认为如被告与原房屋所有权人无房屋租赁关系，其占有更为非法，如该租赁合同确实真实存在，租赁合同对原告无约束力。本院认为被告虽未提交证据原件，但该证据与原告的证据3拍卖资料中的租赁合同能够印证，故予以采纳。

2.证据2，原告对真实性无异议，但提出被告的听证请求已被驳回，说明被告的执行异议不能得到法院支持。本院认为该证据能够证明待证事实，但结合原告的证据4，对原告的质证意见也予以采纳。

3.证据3，原告认为不能证明待证事实，仅是被告的单方意见，同时提出该证据证明被告明知诉争房屋及固定装修已归原告所有的事实。本院认为该组证据与本案不具有关联性，故不予采纳。

另本院依照原告的调查取证申请，向杭州中院调取了涉案房屋执行拍卖的相关资料，原、被告对此均无异议，本院予以采纳。

根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：

位于本市拱墅区湖墅南路397号三至七层房屋原为星晨公司所有。2007年1月19日，星晨公司与华夏银行签订《最高额抵押合同》，将湖墅南路397号第五层房屋作为抵押物抵押给华夏银行，为凡尔顿股份有限公司13500000元借款本金提供抵押担保，同年1月29日在房管部门办理了抵押登记手续。2008年3月29日，星晨公司（甲方）与被告栎恒公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将湖墅南路397号的物业、场地及附属设施租赁给乙方使用（建筑面积为2909.65平方米）；租赁期限十八年，在租赁期间，乙方拥有租赁范围内物业、场地及附属设施的全部使用和经营管理权，甲方在2008年5月7日前交付房屋，自房屋全部交接之日起免去乙方五个月租金，即2008年5月6日至2008年10月5日作为装修免租金期，房屋租赁期自2008年5月6日至2026年10月5日；合同项下物业、场地及附属设施2008年、2009年、2010年度租金为人民币880000元／年，该租金为甲方税后净租金，乙方在签定合同之前已支付浙江凡尔顿旅业集团有限公司房租定金人民币伍拾万元整，正式合同签订之日后3个工作日内乙方向甲方付清三年（即2008年10月6日至2011年10月5日）的租金人民币2140000元。双方还就其他事项作了约定。

（2008）杭民二初字203号赵建诉星晨公司等民间借贷纠纷案件民事判决书生效后，权利人赵建向杭州中院申请强制执行，受理案号为（2009）杭法执字第50号。杭州中院委托拍卖公司对案涉房屋三至七层进行拍卖（含固定装修），“竞买须知”对拍卖标的物状况等事项作明确告知，其中第九条注明：本次拍卖的房地产存在整体租赁情况，承租人为栎恒公司，目前该房地产用途为酒店客房，根据租赁协议内容，2008年5月7日出租，租期18年，租金已付三年，具体租赁情况以竞买人自行咨询确认为准，委托人和拍卖人仅履行告知义务（附租赁合同复印件一份）；……租赁关系现无法确认，若对抵押权实行优先受偿权力有影响的，按有关法律规定，该租赁关系不能对抗买受人，但须经相关程序确认；拍卖成交后，买受人应自行处理好租赁关系；法院对于该标的物不予腾空；若租赁关系能对抗买受人，承租人已支付的租金，买受人不再享有该租赁期间的租金收益。“拍卖规则”第十一条又注明：竞买人应在拍卖前对竞拍标的的实际情况进行咨询、看样，一旦做出竞投决定，即表示本人接受拍品的一切现状（包括瑕疵、缺陷、质量及其他相关问题），并愿对自己的竞买行为承担法律责任。“拍卖成交确认书”又提及：拍卖之物品依据拍品现状进行拍卖，为带瑕疵拍卖；竞买人系承担风险参与拍卖，应自行承担标的物的瑕疵风险；标的物存在租赁关系的，买受人需按照有关的法律规定自行处理好租赁关系。2009年7月22日，（2009）杭法执字第50-2号执行裁定书裁定：***湖墅南路397号第五层归原告万邦公司所有。之后，杭州中院向杭州市房管局发出协助办理房产过户的执行通知书，原告万邦公司房产权证登记时间为2009年8月19日。原告认为其合法取得房屋所有权，被告与星晨公司的租赁合同对其无约束力，故诉至法院。

本案受理后，被告就未收到法院及拍卖公司的拍卖通知、未明确放弃优先购买权，以及将其投入的装修一并拍卖，向杭州中院提出执行异议，（2009）浙杭执异字第26号执行裁定书驳回了被告的执行异议。

另依据原告的申请，本院委托浙江经纬房地产评估有限公司对案涉房屋三至七层毛坯和带现有装修的租金标准均进行了评估，评估结论为：各楼层面积为581.93平方米，2009年7月1日至2009年12月31日期间第五层毛坯房租金为150052元，带现有装修租金为200069元。

本院认为，原告通过法院拍卖程序取得房屋所有权，原告支付的对价中包含了案涉房屋及现有固定装修，故原告已合法取得了涉案房屋（含固定装修）的所有权。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是被告与星晨公司的租赁合同对原告是否具有约束力。对此本院认为：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项中有关抵押权的规定，其主旨是出于对抵押权人抵押权实现的保护，而涉案房屋的抵押权人为华夏银行，并非申请执行人赵建，即赵建仅为一般债权人，其发起的执行程序并最终导致房屋所有权的转移，不涉及抵押权和租赁权的冲突，且也并非严格意义上的抵押权的实现，故本院认为上述条款在本案中并不适用；其次，根据原告提交的证据3中的“竞买须知”及本院调查取得的执行拍卖相关资料，原告对涉案房屋存在租赁关系的现状是明知的，其参与拍卖即表示接受拍品的一切现状（包括瑕疵、缺陷、质量及其他相关问题），并愿对自己的竞买行为承担法律责任，由此原告支付竞拍款项而获得的是附带租赁合同的房屋。鉴于此，本院认为被告与星晨公司的租赁合同对原告具有约束力，原告要求被告腾房并赔偿其经济损失的请求于法无据，且也有违公平原则，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告杭州万邦装饰设计工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费934元，由原告杭州万邦装饰设计工程有限公司负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费934元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。

审　判　长　　洪　影

人民陪审员　　张更泗

人民陪审员　　吴晓航

二〇一〇年八月十二日

代书　记员　　夏叶芸