杭州圆澳建设有限公司与某某土地租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0191民初2445号

原告：杭州圆澳建设有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道经四支路138号2E214。

法定代表人：马宝法，该公司总经理。

委托诉讼代理人：左斌，北京大成（杭州）律师事务所律师。

被告：***，男，1962年2月16日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。

委托诉讼代理人：谢旭东，浙江杭天信律师事务所律师。

原告杭州圆澳建设有限公司与被告***土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杭州圆澳建设有限公司的诉讼代理人左斌、被告***及其诉讼代理人谢旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杭州圆澳建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地租金291970元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：自2017年6月起，原告向杭州钢铁集团公司（以下简称杭钢集团）农场承租了位于杭州市东面整体场地，面积为15.8亩。原告承租前述场地后，被告便同时开始向原告承租前述地块内的5.82亩土地，租赁单价为每年每亩2.8万元。承租前十年的时间里，被告均按照双方口头约定陆续支付了租金及水电费，但自2017年10月1日起，被告便拖延支付租赁期间产生的租金，直至2019年7月7日被告向原告归还了前述租赁物，但该期间的租金被告却至今未向原告支付。鉴于杭钢集团向原告收取的租金截至2019年6月15日，原告自愿向被告收取的租金时间也截至2019年6月15日。鉴于此，被告应付原告土地租金为291970元。虽经原告多次向被告催讨前述土地租金，但被告仍拒绝支付。

被告***辩称：1.民法通则规定延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，故本案已过诉讼时效。2.本案为土地使用权争议，故纠纷应由人民政府处理，法院无管辖权。3.原告与杭钢集团签订的租赁合同因违反国家有关土地的管理规定是无效的，原告无权转租。即便合同有效，那么原告也无法证明2016年12月31日之后双方签订了口头的租赁合同，且口头租赁合同有效。4.原告口头承诺涉案土地无偿给被告使用，被告只要承担交给农场的土地租金就可以。原告在没有提供证据证明向杭钢集团支付了2017年10月1日以后的租金的情况下，要求被告按每年每亩2.8万元的标准支付租金，依据不足。5.2017年年底，杭钢集团因为要修一条内部道路，强令拆除涉案区域内的部分建筑并收回了约1.5亩土地，后由实际使用人程洪平拆除了部分建筑并退还了1.5亩的土地。原告要求被告支付该1.5亩土地的租金，依据不足。

本院经审理查明：

原告自2007年6月起将其从案外人杭钢集团租赁的G-11-A-118-1自编为宗地（二）地块内绕城公路东面15.8亩的整体场地中的5.82亩转租给被告，双方未签订书面的租赁合同。原告向杭钢集团支付租金后，再向被告收取其中5.82亩的租金，租金标准按照其向杭钢集团支付的租金标准确定。自2014年9月起，被告按照每亩每年2.8万元的标准向原告支付租金。

被告于2018年2月7日与程洪平签订转让协议，协议约定被告将5.82亩土地上的15间二层房屋转让给案外人程洪平，转让价为30万，签订协议后2天内支付15万，余款待房子内住户腾空后一次性付清；自2017年10月1日之后的租金由程洪平负担，腾空前的水电费由被告负责付清。

2017年10月1日之后的租金，被告未再支付给原告。

2019年7月，因杭钢集团要求收回土地，故原告向被告收回了案涉土地。被告向杭钢集团支付的2017年10月1日至2019年6月15日期间的15.8亩土地的租金为418300元。

上述事实由原告提交的《租赁合同》、情况说明、付款截图、业务入账自助回单，被告提交的《转让协议》《补充协议》、函、租金计算单、通知单、收据、水电费交款通知单、存款分户明细查询及当事人的陈述等证据证明。

本院认为：自2007年6月起，原告将其从案外人杭钢集团租赁的G-11-A-118-1自编为宗地（二）地块内绕城公路东面15.8亩的整体场地中的5.82亩转租给被告的事实清楚。被告虽于2018年2月7日将5.82亩土地上所建房屋转让给了案外人程洪平，并约定2017年10月1日之后的土地租金由程洪平支付。但被告并未提交证据证明已与原告协商一致之后的租金均由程洪平支付，与被告无关。故转租合同的相对人仍为本案原、被告，原告现要求被告支付2017年10月1日至2019年6月15日期间的租金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称因转让后杭钢集团拆除了租赁土地上的两间房屋，要求扣除1.5亩土地租金，本院认为，经向案外人程洪平了解，拆除两间房屋系因其自身原因，故在被告未提交证据证明杭钢收回1.5亩土地的情况下，被告的该项辩称无事实依据，本院不予采纳。关于租金的标准，原、被告对租金标准并未做出明确约定，但根据双方多年的租金惯例，原告在向杭钢集团支付租金后再按原标准向被告收取租金，故2017年10月1日至2019年6月15日期间租金亦应按照原告支付的租金标准确定，原告按每年每亩2.8万元的标准计算租金，无法律依据。原告虽陈述其向杭钢集团支付的租金418300元系扣除了杭钢集团应返还的青苗费、土地复耕费等款项，但并未提供证据证明，故对其该项陈述本院不予采纳。依照土地面积的比例，本院确定被告应支付的租金金额为154082.66元。因原告向杭钢集团支付租金的时间为2019年7月，故其于2019年8月起诉要求被告支付租金，并未超过诉讼时效，被告关于起诉超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。被告要求追加杭钢集团、程洪平为第三人的申请，于法无据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告杭州圆澳建设有限公司租金154082.66元；

二、驳回原告杭州圆澳建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5680元，减半收取2840元，由原告杭州圆澳建设有限公司负担1341元，由被告***负担1499元。原告杭州圆澳建设有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费，被告***于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审判员　申　宁

二〇二〇年四月二十八日

书记员　江亮珍