玉环半岛花园业主委员会与温州市东风建筑工程公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书

浙江省玉环市人民法院

民事裁定书

（2017）浙1021民初10912号

原告：玉环半岛花园业主委员会，住所地玉环市玉城街道广陵南路226号。

代表人：***，主任。

委托诉讼代理人：***，浙江星汇律师事务所律师。

被告：温州市东风建筑工程公司，住所地温州市瓯海区将军桥振瓯路77号2幢105室。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：严凌振，浙江海昌律师事务所律师。

第三人：玉环之江房地产有限公司，住所地玉环市玉城街道广陵路228号。

诉讼代表人：***，玉环之江房地产有限公司管理人浙江海贸律师事务所负责人。

原告玉环半岛花园业主委员会与被告温州市东风建筑工程公司、第三人玉环之江房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法进行了审理。

原告玉环半岛花园业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告温州市东风建筑工程公司对玉环市玉城街道半岛花园小区AB两幢房屋的外墙进行全面整体重作的保修。事实和理由：第三人玉环之江房地产有限公司在玉环市玉城街道广陵南路226号开发名为“半岛花园”的商业住宅楼，被告于2009年1月15日与其签订《建筑施工合同》，4月13日进场施工。2013年12月，工程通过竣工验收，外墙验收合格。自2015年7月开始，小区两幢住宅楼的外墙不断出现裂痕，B幢15层外墙大面积脱落，经原告与有关部门协调，被告同意采用定点修补。2017年初，两幢住宅楼外墙再次出现大面积破损，A幢23、25层外墙多出大面积脱落，其余部分楼层外墙破损已经处于随时可能脱落的情形，不仅对民众存在潜在危险，也将影响房屋的使用功能。根据被告与第三人签订的《房屋建筑工程质量保修书》：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏、地下室的防渗漏为5年，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，承包人应当履行保修义务。而被告作为具体的施工单位即承包人，应当对保修期内的外墙承担保修义务，故提起诉讼。

被告温州市东风建筑工程公司辩称，原告不具备起诉主体资格，作为业主委员会仅行使物业管理职能，不能就商品房销售合同提起诉讼；原告方业主是与房地产开发公司存在商品房销售合同关系，被告不是该合同相对人，故起诉被告主体亦错误；本案讼争事项不属法院民事审理范围。

第三人玉环之江房地产有限公司对原告起诉的事实没有异议。

本院经审查认为,根据《物权法》和《物业管理条例》有关规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织，经业主大会选举生产，是业主大会的执行机构，依法履行规定的职责，但对于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，应由业主共同决定，因此业主委员会的部分权利能力受限于业主大会。《浙江省物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼”。本案原告以商品房销售合同为基础法律关系提起诉讼，但其与被告均不是签订涉案房屋买卖合同的当事人，故根据合同主体相对性原则，以业主委员会为原告主体并不适格；即便原告主张其行使权利的范围属商品房共有部分物权或物业管理活动，其起诉时也未提交证据证实小区已经依法召开业主大会并通过决议赋予业主委员会通过诉讼主张全体业主共同管理权利的职责，故亦不符合受理条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：

驳回原告玉环半岛花园业主委员会的起诉。

案件受理费80元，减半收取计40元，由原告玉环半岛花园业主委员会负担。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审判员连俊辉

二〇一八年一月二十九日

代理书记员***