浙江锐信建设工程公司、温州嘉盛房地产开发有限公司等null执行审查类执行裁定书

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浙江省文成县人民法院

执行裁定书

（2021）浙0328执异13号

案外人：王瑶，女，1988年6月13日出生，汉族，住浙江省文成县，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：谢晓燕，浙江光正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毛毅坚，浙江光正大律师事务所律师。

申请执行人：浙江锐信建设工程公司，住所地浙江省温州市瓯海区雪山路勤奋小区1幢205室，统一社会信用代码9133030414531633XQ。

法定代表人：陈光明，系该公司经理。

被执行人：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼，统一社会信用代码9133032877194590XH。

法定代表人：朱应磊，系该公司执行董事兼总经理。

本院执行申请执行人浙江锐信建设工程公司与被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案外人王瑶向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人王瑶称，浙江锐信建设工程公司与温州嘉盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，在执行过程中贵院于2018年6月29日查封属于案外人王瑶所有的文成县大峃镇XXX房产，案外人提出异议，理由如下：1．涉案被执行房屋系案外人所有，非被执行人嘉盛公司所有。坐落文成县大峃镇XXX房屋由嘉盛公司开发建造，初始登记在被执行人嘉盛公司名下。2015年7月8日，案外人与嘉盛公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，案外人购买涉案房产，建筑面积为93.82平方米，每平方米8036.5元，总金额为753984元。付款方式为在签订合同时支付全部上述房款。2020年12月10日，嘉盛公司向案外人开具销售不动产统一发票，发票记载：销售的XXX，售房款总金额753984元，同日，案外人向税务机关缴纳了房屋契税金额54951.08元，案外人已通过合法购买取得涉案被执行房屋的所有权。2．涉案房屋案外人已全额支付房款753984元。案外人父亲王某某于2010年购置文成县大峃镇凤溪花园9-1地块，就土地款50万元现金交付给陈某某，2010年11月1日，陈某某通过浙江文成农村商业银行转帐给吴某某的妻子苏某某帐上，吴某某系嘉盛公司股东，上述款项实际系归属于嘉盛公司所有，该款项50万已包括购房款289478元。2011年11月5日，案外人父亲王某某通过温州银行转帐嘉盛公司帐户263567元，2015年6月29日，现金缴存至嘉盛公司账户200939元，上述支付均有合法有效的支付凭证佐证。3．案外人与涉案执行案件的判决无关联，非相关的债务承担人。浙江锐信建设工程公司与温州嘉盛房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，法院判决温州嘉盛房地产开发有限公司支付浙江锐信建设工程公司工程款27868417元。涉案债务与案外人无关，且案外人与嘉盛公司于2015年7月8日签订了《商品房买卖合同》，贵院查封房产是2018年6月29日，故在查封之前案外人已经签订合法有效的书面买卖合同，同时，案外人所购涉案房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。4．案外人现有的合法权利依法可以排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案涉案的坐落于坐落文成县大峃镇XXX房屋虽登记在被执行人嘉盛公司名下，但房地产开发企业的产权登记只是初始登记。案外人与被执行人嘉盛公司在贵院查封之前已经签订了关于涉案房产的《商品房买卖合同》，并合法取得该房产。案外人已缴纳全部房款，嘉盛公司已开具了该房屋的销售不动产统一发票，缴纳了涉案房产的契税，案外人已积极行使权利，没有证据证明系案外人的自身原因未办理过户登记，嘉盛公司因与他人纠纷导致房屋被查封也非案外人所能预料。另外，也没有证据证明案外人名下有其他用于居住的房屋。案外人因合法有效的买卖合同取得的权利够对抗的排除执行。故特出异议，请求停止对文成县大峃镇XXX房屋的执行并解除查封等执行措施。

申请执行人浙江锐信建设工程公司，被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司未提供答辩意见。

经审查，2010年10月29日案外人王瑶的父亲王某某购置文成县大峃镇凤溪花园9-1地块，向陈某某帐户现金缴存50万元，2011年11月5日案外人王瑶的父亲王某某通过温州银行向被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司帐户转帐263567元，2015年6月29日案外人王瑶的父亲王某某向被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司帐户现金缴存200939元。2015年3月26日被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司向案外人王瑶发出交房通知书，要求及办理交房手续。2015年7月8日，案外人王瑶与被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：案外人王瑶向被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司购买坐落于文成县大峃镇XXX商品房，该商品房建筑面积93.82平方米，每平方米单价为8036.5元，总房款为753984元，付款方式为在签订合同时支付全部房款。2015年10月12日被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司向案外人王瑶发出催交通知书，要求抓紧办理收房手续。2020年12月10日，被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司向案外人王瑶开具了售房款增值税普通发票，并出具了收款确认书。

另查明，本院于2018年6月28日以（2017）浙0328执1517号协助通知书，于2021年3月30日以（2021）浙0328执恢80号协助通知书，查封了被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司名下的坐落文成县大峃镇XXX商品房。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人王瑶与被执行人温州嘉盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在本院查封之前，且已交清了全部房款，案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人提出的异议符合上述法律规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人提出的执行异议的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：

中止对坐落文成县大峃镇XXX商品房的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。

审判长郑国进

审判员胡振华

审判员刘志文

二〇二一年六月八日

代书记员陈轩