某某汇丰大厦业主委员会、某某等物权确认纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 台州市**区人民法院 民事判决书 （2022）浙1003民初3906号 原告：**汇丰大厦业主委员会，住所地：台州市**区东城街道曾铣路6号。 负责人：***，该委会员主任。 委托诉讼代理人：***，浙江永宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**航，浙江永宁江律师事务所律师 被告：***，女，1978年6月30日出生，汉族，住台州市**区。 委托诉讼代理人：***，浙江东海律师事务所律师。 被告：浙江省台州市第一建筑安装有限公司，住所地：台州市**区东城街道东浦社居小东门路34号。 诉讼代表人：***，浙江省台州市第一建筑安装有限公司破产管理人、浙江海贸律师事务所主任。 被告：***，男，1955年4月3日出生，汉族，住台州市**区。 原告**汇丰大厦业主委员会（以下简称汇丰业委会）与被告***、浙江省台州市第一建筑安装有限公司（以下简称台州一建）物权确认纠纷一案，于2022年9月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依原告申请追加***为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序于2022年9月22日公开开庭进行了审理。原告汇丰业委会的委托诉讼代理人***、**航，被告***及其委托诉讼代理人***，被告台州一建的诉讼代表人***及被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇丰业委会向本院提出诉讼请求（变更后）：确认浙江省台州市**汇丰大厦一楼东边通道（尚司路）右边（南）第一间建筑面积为22.85平方米的管理和值班用房归**汇丰大厦全体业主共有。事实与理由：2011年10月10日，**汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰公司）与被告***签订《商品房买卖合同》，约定：汇丰公司将坐落于东城街道塔院社区尚司路9号，建筑面积为22.85平方米，套内面积为21.6平方米的店面作价19万元出售给被告***。此后被告***一直占有使用该房屋。现原告发现，据竣工图显示，案涉建筑系管理和值班用房，属物业用房，系全体业主共有。汇丰公司擅自将该房屋出售给被告***，侵害了全体业主的合法权益，故诉至法院。 被告***答辩称：1、事实方面，从施工图上并不能看出该房是物业管理用房，原告证据不足，不能证明其主张。2、被告***合法取得房屋，最初是租赁该房屋，后基于承租人的优先权受让了该房屋，并支付了合理的对价，租赁期间，被告***向汇丰公司支付租金，向原告缴纳物业费，原告在此期间从未主张过权利，且被告购房时查看过预售证，有理由相信该房屋属于汇丰公司，汇丰公司有处置权，故不论案涉房屋性质为何，被告均属于善意取得，且原告要求支付占有使用费也不能成立。综上，原告的诉请不能成立，请求法院驳回。 被告台州一建答辩称：1、被告台州一建是破产企业，根据破产法规定，债权人应该向管理人申报债权，而不能直接提起诉讼，若债权未被确认，则提起债权确认之诉，另利息应计算至破产受理时止。2、根据公司法规定，汇丰公司是独立企业法人，虽在2021年吊销执照，但未注销，故汇丰公司应为适格被告，俩股东不应成为被告，且股东承担的是清算义务，而非直接承担支付占有使用费的义务。3、案涉房屋产权清晰，原告明知该房屋非物业管理用房，且提供的证据也不能证明是物业管理用房，若是物业管理用房，应有政府批准文件，另原告起诉超过诉讼时效。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 被告***答辩称：汇丰大厦并非被告***担任汇丰公司法人期间建造，案涉房屋也不是被告出售的，具体谁出售也不清楚，被告***确实是公司股东。 本案经审理，查明事实如下：2011年10月10日，汇丰公司（甲方）与被告***（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，约定：“一、甲方将坐落于东城街道塔院社区上（尚）司路9号，建筑面积22.85平方，套内面积21.6平方的商业用途的店面出售给乙方，该房屋的所有权益归乙方所有；二、此房屋成交价为19万元；三、房款支付方式为现金支付，支付日期为2001年10月30日前；四、甲方不得以任何方式收回此房屋，如因法律冲突必须收回此房屋，甲方需返还当时购房款，并支付利息……”。被告台州一建亦在该合同上加盖公章。后被告***占有使用收益该房屋至今，现该房屋由其出租给他人。 另查明，汇丰公司于2000年9月5日成立，后于2019年12月18日被注销，其股东包括被告台州一建及被告***。 又查明，案涉房屋在汇丰大厦的竣工图纸上标注为“值班、管理”。案涉房屋进行了商品房备案登记，证号为0011613，室号为03，建筑面积22.85平方米。经台州市**区房地产事务中心核查，案涉房屋为物业经营用房。 本院认为，案涉房屋经主管部门核查系物业经营用房，依法属于业主所有，汇丰公司作为开发商无权处分该房屋。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。虽然被告***受让了该房屋并支付了对价，但并未办理物权登记，不符合物权法规定的善意取得物权的情形，故被告***不能取得该房屋的所有权，对其抗辩不予采纳。不动产物权人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，故对被告台州一建的抗辩不予采纳。综上，原告变更后的诉讼请求成立，本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 确认坐落于台州市**区尚司路9号（建筑面积为22.85平方米）的房屋归**汇丰大厦全体业主所有。 案件受理费4728元，减半收取2364元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省台州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    ** 二〇二二年十一月二十一日 法官助理    杨昇 代书记员    ***