杭州新武林门电器市场有限公司与浙江太平数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市拱墅区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）杭拱民初字第331号

原告杭州新武林门电器市场有限公司。

法定代表人ＸＸ祥。

委托代理人黄恺、蔡卫东。

被告浙江太平数码科技有限公司。

法定代表人夏长征。

委托代理人孟德荣、孔磊。

原告杭州新武林门电器市场有限公司（以下简称新武林门电器市场）为与被告浙江太平数码科技有限公司（以下简称太平数码公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年3月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员周蓓独任审判。太平数码公司在答辩期内提出管辖异议，本院于2012年3月28日裁定驳回管辖异议。太平数码公司不服裁定向杭州市中级人民法院提起上诉，二审法院于2012年4月20日驳回太平数码公司的上诉。本院于2012年5月21日公开开庭对本案进行了审理。原告新武林门电器市场的委托代理人黄恺、蔡卫东，被告太平数码公司及其委托代理人孟德荣、孔磊到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。

原告新武林门电器市场诉称：2010年11月30日，原告与被告签署《铺位使用合同》一份，原告将坐落于杭州市拱墅区丰潭路388号杭州市新武林门电器市场内的一层1121、1122号铺位出租给被告使用，铺位使用合同第一条约定租赁铺位建筑面积为249.20平方米，月铺位使用费98元／平方米，第二条约定租赁期限为一年，自2011年1月1日至2011年12月31日。合同签订后，原告向被告交付了租赁铺位。铺位使用合同第十五条约定，在使用期届满前二个月，原被告双方可协商签订新的铺位使用合同，在符合原告统一规定条件下，被告享有签订的优先权。在本合同期满前三十日，被告应办理完续签合同手续，并按合同规定及时交纳约定的一切费用；逾期未续签合同的，原告将视被告为自动放弃续约，并有权与新的铺位使用者签订铺位使用合同，被告不得提出异议，必须在使用期届满之日迁出所使用铺位。铺位使用合同第十八条约定，被告必须在合同使用期届满之日返还租赁铺位，逾期返还铺位的，每逾期一日按日铺位使用费的二倍支付该铺位占用期间的使用费，并赔偿原告因逾期收回铺位而遭受的其他损失。为维护原被告双方共同利益，原告分别于2011年12月15日、12月22日发函通知被告，并于2011年12月23日发布公告，要求被告尽快办理续签合同手续。2012年2月2日，原告再次以公告和通知的方式告知被告，请被告于2012年2月16日前办理续签手续，届时不办理的原合同自到期日终止，并要求被告按约定承担原合同到期后继续使用铺位期间的铺位占用费。但截止原告起诉之日，被告仍未与原告签订新的铺位使用合同，也未迁出租赁铺位将铺位交还原告。被告的上述行为严重影响原告正常经营、损害原告合法权益。为此提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退位于杭州市拱墅区丰潭路388号杭州市新武林门电器市场内的一层1121、1122号铺位，返还原告；2、判令被告承担2012年1月1日起的铺位占用费112339元（按原合同约定日铺位使用费的二倍标准暂计至2012年3月9日，实际费用应计至被告实际迁出并返还之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告新武林门电器市场为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：

1、铺位使用合同，证明原告将坐落于杭州市拱墅区丰潭路388号杭州市新武林门电器市场内一层1121、1122号铺位出租给被告使用，及双方的权利义务；

2、通知，证明原告于2011年12月1日向所有商户下发了有关续签合同相关事宜的通知；

3、关于要求限期续签合同的函、寄送签收凭证，证明原告于2011年12月15日通知被告尽快办理续签手续，若被告未能在2011年12月30日前办理合同续签手续，原告不再为被告保留铺位并请被告于2012年1月1日前迁出所使用铺位；

4、《关于暂缓续签﹤铺位使用合同﹥的函》的复函、寄送签收凭证，证明原告于2011年12月22日复函被告，不同意暂缓续签铺位使用合同，并要求被告于2011年12月30日前续签铺位使用合同，若未能在上述日期前续约的，视为被告放弃续约，原合同到期后终止，被告到期后继续使用铺位的应按原合同第18条约定承担铺位占用费；

5、公告，证明原告于2011年12月23日公告所有未续约经营户，要求在2011年12月30日前续签铺位使用合同；

6、关于办理铺位使用合同续签手续并支付相关费用的公告、关于办理铺位使用合同续签手续并支付相关费用的通知、签收单，证明原告于2012年2月2日再次通过公告和通知的方式告知被告尽快办理续约手续，若未能在2012年2月16日前办理合同续签手续，视为被告放弃续约。原铺位使用合同自到期日终止，被告应按约定承担原合同到期后继续使用铺位期间的铺位占用费。

被告太平数码公司辩称：本案原被告间并非单纯房屋租赁关系。被告是在2008年从老武林门电器市场搬迁到目前所在地的经营户，而原告是在2008年5月在市场搬迁后才新设的公司。被告应当根据相关合同约定享有被安置的权利，享有购买目前房屋的权利，原告无权要求被告腾退。原告对本案的房屋不享有合法权利。1、本案的房屋是原告在2009年2月从开发商杭州德泰制业有限公司以4000元／平方米成本价转让过来，但国土资源局在出让地块时明确，该地块建成后24600平方米的商业用房是要按成本价提供给拱墅区政府，用于安置老武林门电器市场。原告作为一家在老武林门电器市场搬迁后才新成立的公司，和老武林门电器市场无关，原告无权以4000元的成本价购买应提供给区政府的商铺，原告也无权侵占应安置给被告的商铺。2、被告等老经营户是24600平方米商业用房的唯一安置对象，有权按成本价获得政府安置，有权购买房屋。土地出让协议中约定24600平方米以成本价提供给区政府，用于武林门电器市场的搬迁安置，武林门电器市场的搬迁安置当然包括对经营户的安置，老武林门电器市场的举办者杭州武林门电器市场有限公司已注销，被告等经营户成为唯一被搬迁安置对象，被告至今没有获得安置，是因为原告与其关联公司隐瞒安置事实，隐瞒土地出让实际用途，违法操作所致，被告已联同其他老经营户向相关部门反映了问题，目前正在协调。3、原被告双方续签租赁合同的条件还未成就，原告无权要求被告腾退。原告在2011年12月29日的沟通坐谈会上向被告等经营户作出承诺，在区政府对经营户是否有权按成本价安置作出答复前，暂缓续签合同，并保证经营户的正常经营。区政府现在还未作出答复，而仅是拱墅区商品专业市场整合改造提升工作领导办公室出具过两份信访答复，没有对原告是否享有安置房屋作出明确回答，原告无权要求被告腾退。4、2012年1月1日原被告的租赁合同期满后，截止到目前双方处于事实上的租赁合同关系，原告已经承诺在区政府就具体问题作出答复前暂缓签订租赁合同，并保证正常经营，所以原告放弃了主张不交房租的违约责任，原告不能违背承诺，再次要求双倍铺位使用费，原告应等区政府明确答复后，再与被告谈续签合同的问题，而不是直接要求腾退。综上，原告现在所有房屋是违法取得的，原告与被告继续商谈续签的条件没有成就，请求法院驳回原告诉讼请求。

被告太平数码公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据。

1、杭州武林门电器市场营业房租赁合同、搬迁及续经营确认书，证明被告属于原杭州武林门电器市场经营户，属于被安置的对象，对涉案的房屋依法享有被安置的权益；

2、杭政储出（2007）31号土地出让文件；

3、杭土合字（2007）55号国有土地使用权出让合同书及补充协议；

4、杭拱国用（2007）第000297号土地使用权证；

证据2－4共同证明涉案房屋土地使用权以公开挂牌方式出让，包括涉案房屋在内的24600平方米商业用房应按成本价提供给拱墅区政府用于“杭州武林门电器市场”的搬迁安置；被告享有搬迁安置的权利；原告取得涉案房屋产权与土地出让合同约定不符；

5、杭土资函（2009）142号杭州市国土局询证函，证明国土资源局征询24600平方米商业用房以成本价提供给拱墅区政府用于“杭州武林门电器市场”搬迁安置的土地出让合同条款履行情况；

6、杭土验字（2009）第171号复核验收通知，证明国土资源局土地复核验收再次明确24600平方米商业用房按成本价提供给拱墅区政府用于“杭州武林门电器市场”的搬迁安置；原告取得涉案房屋产权与土地复核验收不符；

7、杭州新武林门电器市场有限公司工商登记资料，证明杭州新武林门电器市场有限公司成立于2008年5月21日，不属于搬迁安置的对象，无权获得涉案房屋的所有权；浙江金通汽配城有限公司持有该公司80％的股权；

8、杭州德泰置业有限公司工商登记资料，证明浙江金通汽配城有限公司持有杭州德泰置业有限公司80％股权；

9、杭州武林门电器市场有限公司工商登记资料，证明杭州武林门电器市场有限公司名称变更为杭州武林门财务咨询有限公司，并已经注销；

10、商品房买卖合同；

11、24600平方米商业用房转移路径图；

证据10－11证明杭州德泰置业有限公司违反土地出让合同的约定，将涉案的搬迁安置用房以每平方米4000元的价格出售给原告，原告通过关联交易侵占搬迁安置用房，侵害了被告搬迁安置的合法权益；

12、商铺预选确认书，证明杭州德泰置业有限公司未履行按成本价向拱墅区政府提供安置用房的合同义务，却以每平方米23000元的价格向经营户出售安置用房；

13、关于暂缓续签《铺位使用合同》的函；

14、关于落实按成本价安置新武林门电器市场商业用房的报告；

15、关于对土地出让合同中搬迁安置特别条款的理解和质疑；

证据13－15证明被告等经营户通知原告暂缓续签《铺位使用合同》；被告等经营户要求拱墅区政府落实按成本价安置商业用房的待遇；

16、录音材料，证明原告承诺同意在拱墅区政府就经营户是否有权按成本价安置商业用房作出明确答复之前，暂缓交纳租金、暂缓续签《铺位使用合同》；

17、关于杭州新武林门电器市场部分经营户信访问题的答复，证明答复主体不是拱墅区政府；未对被告等经营户是否有权按成本价安置商业用房作出明确答复；原告无权要求被告交纳租金并续签合同；

18、对《关于办理﹤铺位使用合同﹥续签手续并支付相关费用的通知》的回函；

19、关于要求解释并监督实施土地出让合同中搬迁安置特别条款的报告；

证据18－19证明被告等经营户回复原告暂缓续签《铺位使用合同》；被告等经营户再次要求拱墅区政府对搬迁安置特别条款作出明确解释；原告无权要求被告交纳租金并续签合同；

20、关于杭州新武林门电器市场部分经营户信访问题的答复，证明答复主体不是拱墅区政府；未对被告等经营户是否有权按成本价安置商业用房作出明确答复；原告无权要求被告交纳租金并续签合同；

21、关于要求拱墅区政府履行监督职责，落实经营户搬迁安置待遇的信访材料，证明被告等经营户要求杭州市人民政府、浙江省委巡查组等上级政府及相关部门督促拱墅区政府就土地出让合同搬迁安置特别条款作出解释并就被告等经营户是否有权按成本价安置商业用房作出明确答复；

22、缴费凭证，证明被告缴纳物业管理费到2012年5月31日，原告无权要求被告腾退。

对双方提交的证据经举证、质证，本院作如下认证：

被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议，原告是在隐瞒了真实拆迁安置合同及条例的情况下与被告签订的协议，出租的房屋根据地块的实际用途是应提供给拱墅区政府用于经营户安置，但案涉房屋没有提供给区政府，没有提供给老经营户，而是提供给了本案原告，这份合同以合法形式掩盖非法目的，合同条款严重不平等，严重倾向于原告，故合同是无效的；对证据2、3、4、5的真实性认可，但对合法性、关联性提出异议，在2011年12月29日的协调会上原告承诺在区政府没有就24600平方米安置问题作出答复前，暂缓续签合同，暂缓交纳租金。原告的承诺推翻了之前的公告及通知。被告没有违约，原告无权要求被告交纳两倍铺位使用费并要求被告腾退；对证据6的真实性认可，该证据恰好可以证明在2011年12月29日原告确实承诺在区政府作出解释前暂缓签合同，暂缓交租金。但不是区政府回答信访答复就视为条件成就，应当在区政府就24600平方米商业用房安置问题作出明确解释后，续签合同的条件才成立。区政府商品专业市场整合改造提升工作领导小组办公室作出的答复不能代表区政府，区政府至今并没有答复，双方续签合同的条件还未成就。

本院认为上述证据能够证明双方租赁关系建立、权利义务约定及纠纷发生的过程等事实，故对其证明力予以确认。

原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，不能证明被告是被安置对象；对证据2－4的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，土地出让与本案无关，无法证明被告具有拆迁安置权利；对证据5、6、7，8、9的真实性、合法性无异议，关联性及证明对象有异议，与本案无关联性；对证据10的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，商品房买卖合同恰恰能证明原告是通过合法购买取得涉案房屋所有权；对证据11的三性均有异议，该路径图是被告自行制作，不能反映真实情况，与本案无关；对证据12的三性均有异议，确认书并不是原、被告间签署的文件，与本案无关；对证据13的真实性无异议，但对关联性、合法性均有异议，被告无权提出暂缓续签合同，原告已经明确回复不同意暂缓签合同；证据14、15，因函件的发送主体不是原告，对内容的真实性原告无法确认；对证据16的真实性无异议，但对其证明内容有异议，蒋杰只是作为原告的股东参与了协调，蒋杰的发言也没有承诺在区政府作出明确答复前被告可以暂缓交租金，暂缓续签合同。况且参会人员中没有拱墅区政府的代表，区政府没有承诺要给予答复；对证据17、20的三性无异议，但对被告的证明目的有异议，该答复应当是代表区政府作出的，答复中明确了原告是市场唯一的权利主体和责任主体；证据18，三性均有异议，即便是真实的，对内容的合法性也有异议；证据19因报告的发送对象不是原告，故对真实性无法判断，且与本案也无关；对证据21，三性均有异议，与本案讼争的合同关系无关；对证据22的三性无异议，但对证明目的有异议，原告是因为在租赁期满后被告没有续签合同、续交租金而要求被告腾房，与是否缴纳物管费无关。

本院对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、16、17、20、22的真实性予以认定；证据11因系被告自制的材料，不符合证据的形式要件，不予认定；证据12，对其真实性无法判断，与本案也不具有关联性，不予认定；证据13、18证明被告与其他市场经营户两次共同回函给原告，要求暂缓与原告续签租赁合同，本院对该证明内容予以认定；证据14、15、19、21系经营户发给拱墅区政府及信访部门的函件，与本案无关联性，故在本案中不作认定。

根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：

2010年11月30日新武林门电器市场与太平数码公司签订铺位使用合同一份。双方约定：甲方（新武林门电器市场）将坐落于拱墅区丰潭路388号杭州新武林门商业中心内的一层1121、1122号铺位提供给乙方（太平数码公司）使用，建筑面积249.20平方米，月使用费98元／平方米；使用期限从2011年1月1日至2011年12月31日止，共计使用费293059元，该使用费于本合同签署之日付清；在使用期届满前二个月，甲乙双方可协商签订新的铺位使用合同，在符合甲方统一规定条件下，乙方享有签订的优先权。在本合同期满前三十日，乙方应办理完续签合同手续，并按合同规定及时交纳约定的一切费用；逾期未续签合同的，甲方将视乙方自动放弃续约，甲方有权与新的铺位使用者签订铺位使用合同，乙方不得提出异议，必须在使用期届满之日迁出所使用铺位；未经甲方同意逾期返还铺位的，每逾期一日按日铺位使用费的二倍支付该铺位占用期间的使用费，并赔偿甲方因逾期收回铺位而遭受的其他损失。双方还对各自的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，新武林门电器市场向太平数码公司交付了1121、1122号铺位，太平数码公司依约交纳了约定的使用费，即铺位租金。

2011年12月1日新武林门电器市场就2012年商铺使用合同的期限及使用费价格向市场内各商户发出通知。同年12月15日新武林门电器市场向太平数码公司邮寄了《关于要求限期续签合同的函》，通知太平数码公司在2011年12月22日前办理合同续签并支付相关费用，否则视为放弃续约。12月21日，太平数码公司与市场内部分经营户共同向新武林门电器市场发出《关于暂缓续签〈铺位使用合同〉的函》，以经营户享有按成本价安置新武林门电器市场商业用房的权利为由，要求暂缓续签《铺位使用合同》。22日，新武林门电器市场通过EMS复函包括太平数码公司在内的部分经营户，主要内容为：各经营户与市场之间是铺位承租经营关系，如果各经营户认为在市场内享有其他权利，可以通过合法途径主张；新武林门电器市场不同意暂缓续签《铺位使用合同》，如考虑继续在市场内经营的，于2011年12月30日前办理合同续签手续并支付相关费用；若未能在2011年12月30日前办理合同续签手续的，视为放弃续约，原《铺位使用合同》到期后自然终止；如未续签《铺位使用合同》而继续使用铺位的，自2012年1月1日起，需按原《铺位使用合同》约定的日铺位使用费的二倍支付铺位占用期间的使用费。次日，新武林门电器市场在市场内张贴公告，公告的内容与22日给经营户的复函内容一致。

2011年12月29日，新武林门电器市场与邵建群、张红等经营户代表进行协调，拱墅区商贸旅游局、祥符街道派员参加。邵建群、张红等经营户提出作为武林门电器市场的老承租户应当享受政府在拆迁安置武林门电器市场过程中提供的24600平方米成本价安置商业用房的利益，在拱墅区政府对该问题有明确解释之前，要求暂缓续签合同、暂缓交纳使用费。新武林门电器市场的代表对此表示同意。2012年1月18日拱墅区商品专业市场整合改造提升工作领导小组办公室针对新武林门电器市场部分经营户的信访问题作出了答复。2月2日，新武林门电器市场再次给各经营户发出续签合同的通知，并将续签合同的截止时间延后至2012年2月16日。2月6日，太平数码公司等经营户复函新武林门电器市场：因拱墅区政府尚未对经营户是否有权按成本价安置商业用房作出明确答复，暂缓续签《铺位使用合同》，物业管理费、水电费将参照现有合同的约定予以支付。2012年3月7日拱墅区商品专业市场整合改造提升工作领导小组办公室针对新武林门电器市场部分经营户的信访再次给予书面答复，明确杭州新武林门电器市场有限公司是新武林门电器市场的举办者，也是该市场唯一的权利主体和责任主体。杭州德泰置业有限公司将24600平方米商业用房提供给杭州新武林门电器市场有限公司符合土地出让合同特别条款的约定。至今，太平数码公司未与新武林门电器市场签订2012年度的铺位使用合同，也没有支付铺位占用费。为此新武林门电器市场提起诉讼。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，新武林门电器市场是讼争商铺的合法所有权人，其对该商铺依法享有出租权。新武林门电器市场与太平数码公司签订的铺位使用合同实质为铺位租赁合同，该合同由双方自愿协商签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，应当认定有效，双方租赁关系依法成立。太平数码公司在合同约定租赁期限届满、新武林门电器市场多次书面通知其办理续签合同手续的情况下，仍拒绝续签合同交纳费用并仍然占用该商铺，显属违约，故新武林门电器市场要求太平数码公司腾退返还其承租的商铺、支付占用期间的使用费应予支持。对太平数码公司提出目前双方约定的续签合同条件尚未成就的抗辩意见，本院认为，2012年1月18日和3月7日，拱墅区商品专业市场整合改造提升工作领导小组办公室已经两次针对该问题给太平数码公司等经营户作出信访答复，该机构由拱墅区政府设立，其答复代表拱墅区政府作出。至于信访答复是否满足经营户的要求不是考量续签合同条件是否成就的标准，因此续签合同的条件已经成就。对太平数码公司提出其作为武林门电器市场的老经营户在拆迁中享有以成本价安置商业用房权利的抗辩，本院认为，太平数码公司是否为被拆迁安置对象、是否享有以成本价安置的权利，与本案并不是同一法律关系，在本案中不作审查。

对于新武林门电器市场主张的2012年1月1日至铺位实际返还之日的二倍铺位占用费请求，本院认为，按照合同约定，除新武林门电器市场同意太平数码公司继续使用外，太平数码公司必须在合同期满之日返还承租的铺位，逾期返还的，新武林门电器市场有权按二倍的租金收取占用期间的费用。在新武林门电器市场与太平数码公司协商的过程中，新武林门电器市场同意在拱墅区政府作出相关答复前暂缓续签合同，而拱墅区商品专业市场整合改造提升工作领导小组办公室第二次作出信访答复的时间是2012年3月7日，之前应当视为新武林门电器市场同意太平数码公司继续使用铺位，故不应计算双倍租金的占用费。3月7日之后，太平数码公司既没有续签合同，也没有返还铺位，新武林门电器市场有权以双倍租金收取占用费至太平数码公司实际返还铺位日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条的规定，判决如下：

一、浙江太平数码科技有限公司于本判决生效后一十五日内将坐落于杭州市拱墅区丰潭路388号杭州新武林门商业中心内一层1121、1122号铺位腾空并返还杭州新武林门电器市场有限公司；

二、浙江太平数码科技有限公司支付杭州新武林门电器市场有限公司2012年1月1日至2012年3月7日期间的铺位使用费54541.57元；

三、太平数码公司按照每天1628.10元的标准支付2012年3月8日起至本判决确定的铺位返还之日的使用费；

上述二、三两款于太平数码公司从所承租的杭州市拱墅区丰潭路388号杭州新武林门商业中心内一层1121、1122号铺位搬离时付清；

四、驳回杭州新武林门电器市场有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2547元，减半收取1271元，由杭州新武林门电器市场有限公司负担690元，由太平数码公司负担581元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2547元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　周蓓

二〇一二年六月十三日

书记员　　吴彦