宁波良波凯文工贸有限公司与宁波长海智能科技有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙0212民初16409号

原告：宁波良波凯文工贸有限公司（统一社会信用代码为91330212744960645N）。住所地：宁波市鄞州区长寿东路***号。法律文书送达地址：宁波市鄞州区中兴路737号天润商座A-311。

法定代表人：王爱国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：颜恩超，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。

被告：宁波长海智能科技有限公司（统一社会信用代码为913302047301568591）。住所地：宁波市鄞州区樟树街**弄**号*室（住宅）。法律文书送达地址：宁波市和济街180号国际金融中心E座10楼。

法定代表人：李如君，该公司总经理。

被告：**，男，1965年7月28日出生汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：宁波市鄞州区。

上述两被告共同委托诉讼代理人：王新芬，北京大成（宁波）律师事务所律师。

原告宁波良波凯文工贸有限公司（以下简称良波凯文公司）与被告宁波长海智能科技有限公司（以下简称长海公司）、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日、2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告良波凯文公司的委托诉讼代理人颜恩超，被告长海公司的法定代表人李如君（仅第一次），被告**及两被告共同委托诉讼代理人王新芬到庭参加诉讼，证人罗某1、罗某2到庭陈述。原、被告在审理期间同意继续适用简易程序审理。本案经庭外和解未成，现已审理终结。

原告良波凯文公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告返还位于宁波市鄞州区长寿东路117号内面积约7000平方米的房屋并恢复原状，租金计算至实际腾退之日止；3.被告支付开具租赁费发票发生的税金165700元；4.被告支付截止至2017年12月15日止拖欠的水电、垃圾清理费97317.50元、滞纳金13170.67元，合计110488.17元；5.被告支付拖欠的垃圾清理费4900元；6.被告支付违约金200000元。庭审中，原告将第2项诉请租金计算的截止时间变更为判决生效之日止；第4项诉请变更为要求被告支付截止至2017年12月29日止拖欠的水电、垃圾清理费73984.08元并按日5‰计算滞纳金。事实和理由：2016年4月15日，原、被告签订房屋租赁合同，就权利义务等进行了约定。合同签订后，被告擅自违约，具体违约情形如下：未经原告书面同意将部分房屋转租给案外人经营使用，或采用签订小面积转租合同，实际大面积转租；未经原告书面同意擅自拆除改建原房屋消防通道，致使存在重大安全隐患；未经原告书面同意改变房屋用途，将部分房屋转租给次承租人用于经营餐饮；拖欠水电费及垃圾清理费。原告多次口头及书面警告无效，故呈诉法院。

两被告辩称，一、原、被告于2017年1月6日签订第一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于宁波市鄞州区长寿东路117号内面积约7000平方米的房屋出租给两被告，彼时原告已知晓被告的经营模式及承租用途。后被告因经营需要将房屋转租给次承租人，原告同意转租并在工商备案的转租合同中盖章确认。2017年7月双方签订第二份房屋租赁合同，该合同是第一份合同的延伸，在该合同中提及承租房屋用于开设117创业园。二、两被告并不存在擅自拆改房屋情形。根据被告提供的证据，原告对于关闭原二楼消防通道并另行兴建消防楼梯的事实是明知并认可。三、根据合同约定，如承租人改变用途的可自行与政府部门沟通，现次承租人已领取工商营业执照，即取得了政府部门的认可。四、关于水电及垃圾清理费。被告已按自己的计量方式足额交纳了水电费用，不存在拖欠。垃圾均由被告自行清理，并未产生清理费。五、原告主张因开具发票产生的税金无事实依据。根据合同约定，原告应当根据被告的需要开具发票，若被告无须开具发票，则每年支付100000元税费，现原告擅自开具金额为650000元发票，违反合同约定。综上，请求驳回原告诉请。

原告为证明其主张，向本院提供如下证据：

1.企业名称变更核准通知书一份，拟证明原告企业名称变更情况；

2.不动产权证明一份，拟证明原告系涉案房屋所有权人；

3.2017年1月6日签订的房屋租赁合同一份，拟证明双方权利义务；

4.增值税专用发票四份、业务回单三份，拟证明被告拖欠水电、垃圾清理费。庭审中，原告认可被告于2017年12月29日支付44828.22元，尚欠73984.08元；

5.自制楼层分布图、照片各一组，拟证明被告存在非法转租、超面积转租、未经原告同意擅自转租、改变房屋用途、擅自拆改等违约行为；

6.验收意见书、情况说明各一份，拟证明被告擅自拆改消防通道；

7.发票一组，拟证明原告已向被告开具2018年上半年租金发票650000元且被告已签收，被告应按约向原告支付相应税费。

经质证，两被告除对证据5中自制楼层分布图及证据6的真实性、合法性、关联性不予认可外，对其余证据的真实性均予以认可。两被告认为，原、被告于2017年7月1日签订第二份房屋租赁合同时已就部分涉案合同内容予以变更。房屋交付后，被告按原告要求支付了首期水电费，但在实际使用过程中被告发现原告的计费方式存在问题，地下水管可能存在泄露，被告多次与原告协商，并单独就承租房屋设置水、电表，按实向原告交纳水电费。截止目前，被告已付清截止至2017年12月的水电费。被告因经营需要将房屋转租，原告对转租事实、转租面积、转租用途、消防楼梯的改建等都是知晓并认可的，故此双方才签订第二份租赁合同。原、被告双方约定于每年年底就租赁发票是否开具及税费的计算方式进行协商。

本院认为，两被告对部分证据真实性无异议，本院对此予以确认。楼层分布与现场勘查一致，予以确认。证据6中验收意见书系政府部门出具，本院对真实性予以确认。情况说明的内容与被告申请的证人罗某1的证言相互吻合，本院予以确认。至于上述证据的关联性及证明力，本院将结合全案证据在说理部分一并阐述。

两被告为证明其主张，向本院提供如下证据：

1.房屋租赁合同六份、宁波117创业园运营方案一份，拟证明原告同意被告进行转租；

2.营业执照七份，拟证明次承租人已领取营业执照，被告未擅自改变租赁用途；

3.协议、情况说明、关于鄞州区长寿东路117号A幢楼梯整改的说明各一份及照片一组，拟证明原告对于拆改消防通道是明知并认可；

4.备忘录五份、通知三份、照片一组、水电表度数一份，拟证明因原、被告就水电计费方式存在争议，故被告已按己方表数交纳水电费，且垃圾由被告自行清理；

5.工作进程函一份，拟证明涉案房屋现由次承租人使用的事实；

6.被告申请证人罗某1、罗某2出庭作证，拟证明原告对消防通道的拆改是明知。证人罗某1陈述称：证人系宁波熹美家居有限公司（以下简称熹美家居）实际管理人兼股东，熹美家居于2017年4月承租涉案房屋后进行装修，装修过程中因原消防通道阻断店面布局，故着人予以拆除。在拆除过程中，现场管理人员郭师傅、毕师傅发现并要求停工，后经协调，在熹美家居承诺于腾退时恢复原状的情况下，原告予以认可。装修于2017年6月完工，此后原告一直未就消防通道提出异议。开业后，消防部门进行过例行检查，未提出整改。另熹美家居在承租及装修涉案房屋时，原告对实际转租面积等均知情，且未提出异议。证人罗某2陈述称：证人系由郭小国介绍负责涉案消防通道的拆改工作。在改建过程中，郭小国每天巡查，毕师傅三、五天巡查，原告法定代表人王老板也至现场二、三次，均未提出异议。施工至5月10日左右结束。

经质证，原告对证据1中合同、证据2、证据3中的照片无异议，对其余证据的真实性、合同法及关联性均有异议。次承租人虽领取了营业执照，但不表示其擅自改变土地用途的行为合法；证据3恰说明了被告存在擅自拆改消防通道的事实，但被告未进一步举证证明该拆改行为系征得原告同意；水电应以原告计量为准；对证人罗某1的身份存疑，即使其证言可以代表熹美家居，也未直接证明拆改征得原告同意；证人罗某2系由被告雇佣，其证言证明力弱。

本院认为，对原告无异议的证据，本院予以确认。证据1中运营方案，证据4中备忘录、通知，证据5均系被告自行制作，且原告不予认可，本院不予确认。对于证据3、本院将结合证据6在说理部分一并阐述。在审理过程中，本院于2018年4月9日勘察现场时组织原、被告就当时水电表度数进行抄录，并要求双方择期共同再行抄录，原告当庭对证据4中2018年4月25日的抄录度数提出异议，本院给予原告异议期，原告未在该期限内提出异议，视作认可该度数，故本院对证据4中水电表度数予以确认。

本院经审理认定事实如下：

原告原名宁波市鄞州良波服饰有限公司，后于2017年8月9日更名为宁波良波凯文工贸有限公司。原告系位于宁波市鄞州区中河街道长寿东路117号房屋所有权人。

2017年1月6日，宁波市鄞州良波服饰有限公司（即原告，甲方）与被告长海公司、**（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区长寿东路117号内综合用房面积共7000平方米的房屋出租给乙方作为办公和工业使用；租期自2017年4月15日起至2029年4月14日止（其中2017年4月15日至2017年6月30日为免租期）；租金为前三年每年1300000元，第四至六年每年1365000元；第七至九年每年1433250元，第十年至到期日每年1504900元；在交房10个工作日前，支付前半年房租（2017年7月1日至2017年12月31日），以后每半年房租在使用一个月前支付，如延期支付，甲方有权自需付时起按日5‰向乙方收取滞纳金；租赁期间，乙方所需租赁发票发生的税费全部由乙方自行承担。乙方开具租赁发票不低于每年588000元，税率按17.8%计，如果乙方无需租赁发票，必须每年支付给甲方100000元的税费，此税费每年12月31日前结算一次。鉴于乙方经甲方书面同意转租第三方原因，甲方同意将发票直接开给第三方，水、电费亦然，水费5.2元/度、电费1.2元/度，如果在租赁期间，国家价格有变，按文件变动价格上、下浮；乙方在收到甲方水电费及清卫费等有关结算清单时，在3天内支付，如延期支付，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按每日5‰计算；乙方如改变厂房的内部结构、装修或设置对厂房结构有影响的设备，须先征得甲方的书面同意后方可施工；由于甲方土地性质是工业用地，如乙方改变用途，乙方同意自行与政府部门沟通解决，如沟通不成，甲方不承担任何损失；除承重及主要结构不能改变外，在不影响甲方房屋安全下，乙方有权对开门及街道设施外墙、铺面等进行整改；租赁期间，乙方有如下行为之一的，甲方有权终止合同，收回厂房，乙方应向甲方支付200000元违约金：1.未经甲方书面同意，将厂房转租、转借给他人使用的；2.未经甲方书面同意，拆改变动厂房主要结构或损坏厂房严重的；3.改变本合同规定的租赁用途或利用厂房进行违法活动；4.租金逾期15天以上；等等。

2017年5月至7月，被告陆续将承租房屋转租给宁波市陌庭国际贸易有限公司、熹美家居、周秀丹（用于经营宁波市鄞州中河优山家居用品店）、张孟军（用于经营宁波市鄞州中河红萍餐厅），上述转租合同均经原告确认同意转租并加盖公章后交由工商备案。除上述次承租人外，涉案房屋内注册登记有宁波市鄞州思齐贝贝贸易有限公司、宁波市极声电子科技有限公司、宁波弘盾汽车服务有限公司。

2017年6月20日，原告向被告开具了金额为5349.20元的水电费发票，被告于同年8月7日足额支付。9月1日，原告开具金额为81825.60元的水电费发票，被告于9月15日支付71825.60元。11月15日，原告开具金额为77359.40元的水电费发票，被告于11月28日支付24888.30元。12月15日，原告开具金额为34846.40元的水电费发票，12月29日，开具金额为21494.80元的水电及垃圾清理费发票，被告于同日支付44828.22元。庭后，双方确认被告于2018年3月6日支付水电费50129.80元、6月6日支付46611.80元、7月2日支付23383.40元、7月30日支付19172.80元。

庭后，原、被告一致确认被告已于2018年6月23日付清至2018年12月31日止的房租。原告于2017年12月向被告开具2018年1月1日至2018年6月30日期间租赁发票，金额为650000元。

另查明，熹美家居在装修过程中将原消防通道一层至二层的梯段板及梯梁拆除，并另建钢结构楼梯一部。原告安全员于2017年4月25日在例行巡查时发现，原告于次日向被告提出了整改要求，后次承租人继续施工，改造工程于2017年5、6月结束。

2017年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）另行就位于宁波市鄞州区长寿东路117号内1#-4#厂房面积共20600平方米的房屋及124间单身公寓签订房屋租赁合同，其中约定：乙方租用甲方位于长寿东路117号厂房是用于转租给其他创业企业创业之用，其模式是乙方取得甲方房屋后对其进行功能和外观等改造后形成的创业园。通过创业培训等手段扶持创业企业。然后将厂房以办公室形式转租给各创业企业，并将转租的企业名单及联系人电话向甲方备案。甲方对此表示同意且在领取执照及开具房租发票等各方面予以积极配合……考虑到与5号楼（即本案所涉房屋）同步，5号楼合同期限延至2030年7月10日……同时，该合同就本案所涉房屋的租赁截止时间及部分租金标准进行了调整。

本院认为，本案的争议焦点在于被告是否存在致使合同目的不能实现的根本违约行为。下面针对原告主张的违约事由逐一进行分析。

一、被告并不存在未经原告准许擅自转租的行为，理由如下：首先，大部分次承租人的转租合同在工商登记前均向原告进行备案，原告亦对此确认并同意转租。其次，原告亦在宁波市鄞州区长寿东路117号厂房内办公，且在原告提供的安全员出具的情况说明中亦载明其对厂区例行进行安全检查，故其作为房屋所有权人对涉案房屋负有管理职责，应当知道被告转租情况，但在租赁合同履行长达约一年的时间内均未向被告提出，故原告现以此为由主张解除合同，本院不予支持。再次，原、被告于2017年7月1日就长寿东路117号厂区内1至4号厂房另行签订了房屋租赁合同，其中提及被告承租包括涉案房屋（即5号厂房）在内的长寿东路117号是用于转租，且被告的义务仅是就转租企业名单及联系方式向原告进行报备即可，原告对此应积极配合，而非必须取得原告同意。

二、被告并不存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构的行为，理由如下：首先，合同约定除承重及主体结构外，在不影响房屋安全的情况下，被告有权对房屋进行改造。庭审中被告认可对原有消防通道进行了改造，但该改造行为并未涉及建筑主体及承重结构，且是否对房屋主体结构及消防的安全性构成了实质影响，原告并未进一步举证予以证实。其次，结合证人罗某1、罗某2的证言及原告提供的其安全员出具的情况说明，原告在2017年4月25日即发现了上述改造行为，并于次日向被告提出整改要求，但在次承租人恢复施工并于2017年5、6月完工至原告提起诉讼期间，原告并未提供证据证明其就该改造行为再次向被告提出整改。本院认为，在原告安全员例行检查并已发现问题的情况下，若非经原告同意，次承租人不可能继续正常施工，原告不可能对此放任无视且未采取任何有效措施，故此，本院采信被告陈述即该改造工程系征得原告同意。

三、被告不存在违反合同约定改变房屋用途。根据合同约定被告有权改变承租房屋用途，仅是在涉及改变土地性质时需自行与政府部门沟通。被告将之转租给张孟军用于经营宁波市鄞州中河红萍餐厅并不违反合同约定，至于是否违反管理性规范仅涉及行政处罚，并不必然影响租赁合同效力。

四、被告并不存在恶意拖欠水电及生活垃圾清洁费。首先，原告并未提供证据证明其实际清理了生活垃圾并为此支付相关费用，仅是提供了其自行开具的发票，故应承担举证不能的不利后果，对此费用本院不予支持。其次，根据合同约定，被告需在收到水电结算清单之日起3日内支付上述费用，被告辩称系因水电计量方式存在差异故未按原告开具的发票金额予以交纳，本院要求双方就2018年4月9日及2018年4月25日的度数共同进行了抄录，结果显示部分读数异常，故被告的辩称有一定的依据，但被告并未提供证据证明原告主张的2017年12月29日前的水电计量亦存在问题，故对原告主张截止至2017年12月29日的水电费68384.08元本院予以支持。因被告未按约足额支付水电费用，原告有权主张违约金，但合同约定的违约金计算标准偏高，本院酌情调整至按年利率24%计，被告后续仍在支付水电费用，经核算，后续支付的费用已足够支付至2017年12月29日的水电费及违约金，故对原告主张的水电费及相应的违约金本院不予支持。

综上所述，因被告并不存在致使合同目的不能实现的根本违约行为，故原告主张解除合同、要求被告腾退及返还房屋并恢复原状、支付违约金的诉请，本院不予支持。因被告已支付至2018年12月31日的租金，故对原告主张的租金本院亦不予支持。

2017年下半年租赁发票被告并未要求原告予以开具，原告主张该时段的税费50000元符合合同约定，本院予以支持。因合同约定租金发票税费结算时间为当年的12月31日前，故原告主张的2018年度租赁发票税费的付款时间尚未届至，对此本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告宁波长海智能科技有限公司、**于本判决生效之日起七日内支付原告宁波良波凯文工贸有限公司2017年7月至12月开具租赁费发票产生的税费50000元；

二、驳回原告宁波良波凯文工贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费8169元，减半收取4084.50元，由原告宁波良波凯文工贸有限公司负担3559.50元，被告宁波长海智能科技有限公司、**共同负担525元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员　陈　奕

二〇一八年八月二十日

书记员　王文嫣