青岛东方家园装饰有限公司
***、***等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁02民终8074号
上诉人（原审原告，反诉被告）：***，女，1952年6月21日出生，汉族，户籍地山东省招远市，住山东省招远市。
上诉人（原审原告，反诉被告）：***，男，1956年2月6日出生，汉族，户籍地山东省招远市，住山东省招远市。居民身份证号码：
两上诉人共同委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：方佳，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛东方家园装饰有限公司，住所地：山东省青岛市市南区福州北路18号，统一社会信用代码：913702027255568829。
法定代表人：王建华，执行董事。
委托诉讼代理人：李和植，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
上诉人***、***因与上诉人青岛东方家园装饰有限公司（以下简称东方家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
***、***上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9374号民事判决书第一项，改判东方家园公司向***、***支付房屋恢复原状的损失359,489元，评估费22,700元；2.撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9374号民事判决书第二项，改判东方家园公司向***、***支付租金及物业费356,715.5元；3.一审、二审诉讼费用由东方家园公司承担。事实和理由：一、东方家园公司根本性改变***房屋内部房间架构，且在搬出房屋前进行了大范围破坏，应依据鉴定报告向***、***支付将房屋恢复原状的费用以及鉴定支出的鉴定费。东方家园公司在撤出标的房屋后，***、***以及法官通过去现场调查并拍照取证，均可以证明东方家园公司对房屋造成了严重的破坏，所有的门、灯、基础设施均已拆除，墙面地面瓷砖全部砸碎，展架被破坏，若不加以整改根本无法对外招租。为将该房屋恢复原状，***、***需要进行重新装修并支付高额装修费用。原审法院综合考量后的损失远低于***、***的实际支出，应对该金额予以调整。***、***对将房屋恢复原状所需要的花费进行评估鉴定，鉴定人员通过现场勘验，结合房屋原状照片进行对照，并依据国家规定的定额标准、青岛市住建局统一发布的青岛市建设工程材料参考价格等，采用市场询价方法进行评估鉴定。该鉴定结果合法合理，***、***以该鉴定结果作为索赔依据应得到支持。评估***、***为此支出的鉴定费系本案必要支出，该费用应由东方家园公司承担。二、东方家园公司需承担的房屋空闲期的租金以及***、***的物业费损失应自搬离之日起开始计算直至鉴定报告出具之日。原审法院未综合考虑本案鉴定流程仅计算至双方交接房屋之日，不符合本案实际情况。双方在《房屋租赁合同》已经明确约定，若需提前终止合同，需要提前一个月书面通知对方经协商后签订终止合同。然东方家园公司自2020年3月17日通知***、***要就终止房屋租赁合同一事进行协商以来，后续并未与***、***就标的房屋的正式交接、房屋内设施恢复、相关费用的结算等协商未达成一致，就于2020年4月9日搬离房屋。***、***因东方家园公司直接搬离房屋并对房屋造成破坏导致无法向外出租房屋，只能向人民法院提起诉讼，因东方家园公司拒不承担合同约定的恢复原状的损失，本案需要走鉴定程序，在正式报告出具之前鉴定人员多次勘查现场并要求***、***找施工人员配合还原当时现场，房屋须保留现状，***、***无法整修，房屋长时间无法对外招租。因此，***、***的租金及物业费损失应计算至鉴定报告出具之日止。而原审法院只是将上述费用计算至双方交接房屋之日，未考虑在接下来的诉讼流程中鉴定程序是必须的，计算方式错误，有失公平。东方家园公司仅支付物业费至其搬离之日，自此以后的物业费东方家园公司并未支付，系***、***替东方家园公司承担，因此物业费与房租均为***、***的实际损失，应共同计算至鉴定报告出具之日，由东方家园公司承担。
东方家园公司辩称，关于***、***第1项诉讼请求没有任何事实依据，***、***在一审中没有提交相应的证据证明涉案房屋原状，东方家园公司基本上是在***交付给东方家园时的原状上进行经营，主要是增加了进门大厅的二楼钢结构价值10万元，该增加部分，一审时***、***明确表示无需拆除，因此东方家园无需承担恢复原状的费用。关于***、***的第2项诉讼请求没有事实和法律依据，双方之间的房屋租赁合同已经按照合同约定于2020年4月9日解除。并且东方家园已经支付了至4月9日的全部房租以及物业费，因此不存在另行支付***、***租金及物业费的问题。
东方家园公司上诉请求：1.撤销原判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判驳回***、***的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由***、***承担。事实和理由：一、***、***、东方家园公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日依约依法解除，一审判决认定涉案《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除，没有任何事实和法律依据，是认定事实错误，一审法院因此判令东方家园公司支付***、***租金至2020年10月16日，没有任何事实与法律依据。2020年3月13日，因疫情原因，东方家园公司在涉案租赁房屋的经营没有任何营业收入，但每月仍然产生近4万元的租金成本，东方家园公司的经营难以为继。《房屋租赁合同》约定：一方因故要求提前终止合同的，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同。在这种情况下，东方家园公司通过EMS向***、***邮寄送达《终止（解除）房屋租赁合同通知》，按照合同约定，提前一个月通知***、***解除房屋租赁合同。根据租赁合同的上述约定，东方家园公司将书面解除合同的通知送达***、***，即产生合同解除的效力，《房屋租赁合同》应于2020年4月17日解除。***确认其于2020年3月18日收到东方家园公司的书面通知，并给东方家园公司复函。2020年4月，***多次对涉案租赁房屋断水断电，甚至于4月8日安排不明社会人员到涉案出租房屋恐吓、威胁东方家园公司的工作人员，严重影响东方家园公司的经营秩序，致使东方家园公司无法在涉案出租房屋内继续开展经营活动，东方家园公司不得已于2020年4月9日搬离了涉案房屋。因此，涉案房屋租赁合同已于2020年4月9日依法解除。2020年10月16日，一审法院根据***、***的申请对涉案房屋现状进行现场勘验，东方家园公司工作人员是根据一审法院的通知到现场参加勘验，这明明是法院依职权进行的现场勘验，怎么就变成了本案双方的房屋交接仪式，一审法院将其组织双方对涉案房屋勘验认定为***、***、东方家园公司对房屋进行交接，违背事实，一审法院据此进一步认定其进行勘验的2020年10月16日是合同解除的日期，没有任何法律依据。综上，涉案《房屋租赁合同》已于2020年4月9日依约依法解除，一审判决认定涉案《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除，没有任何事实和法律依据，是认定事实严重错误，一审法院因此判令东方家园公司支付租金至2020年10月16日，没有任何事实与法律依据。二、东方家园公司不存在违约行为，在东方家园公司没有违约的情况下，一审法院判令东方家园公司支付***、***违约金没有任何事实与法律依据。首先，房屋租赁合同解除的日期不是2020年10月16日，而是2020年4月9日，东方家园公司在解除时支付了***上述期限的租金，不存在逾期支付房屋租金的问题。其次，东方家园公司履行了解除合同后的附随义务，没有过错，不存在违约行为。东方家园公司于2020年4月13日书面通知***、***解除合同后，***于2020年4月18日回函东方家园公司：其己经收到解除合同的通知，同意就解除合同的相关事宜进行协商。收到***的回函后，东方家园公司通过电话，短信，微信等多种形式多次与***联系进行协商，但***以各种理由拒绝协商。在这种情况下，东方家园公司于2020年4月13日，通过EMS向***、***发函，书面通知。
***、***辩称：一、东方家园公司并未按照合同约定就终止房屋租赁关系与***、***协商并签订终止协议，双方租赁关系并未终止，东方家园公司在租期内破坏房屋、直接搬离的行为已经违反合同约定，应承担房屋闲置的租金以及***、***的物业费损失。即使双方协商未果，已经无法通过协商的方式解除房屋租赁合同，东方家园公司也可以通过向人民法院提起诉讼的方式要求解除合同，而非在租期内直接搬离房屋。***、***因东方家园公司直接搬离房屋并对房屋造成破坏导致无法向外出租房屋，只能向法院提起诉讼，因东方家园公司拒不承担合同约定的恢复原状的损失，本案需要走鉴定程序，导致房屋长时间无法对外招租。东方家园公司应当承担自搬离之日起直至鉴定报告出具之日止的房屋租金及物业费损失。二、东方家园公司根本性改变***、***房屋内部房间架构，且在搬出房屋前进行了大范围破坏，应依据合同支付***、***恢复房屋原状的所需的花费以及违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期届满时，东方家园公司应恢复房屋原状，若逾期未恢复房屋原状，每逾期一天，东方家园公司应向***、***支付当年租金1%的违约金。而东方家园公司在撤出标的房屋后，***、***以及法官通过去现场调查并拍照取证，均可以证明东方家园公司对房屋造成了严重的破坏，所有的门、灯、基础设施均已拆除，墙面地面瓷砖全部砸碎，展架被破坏，若不加以整改根本无法对外招租。将房屋恢复原状系东方家园公司义务，***、***因此需要支出的花费也应由东方家园公司承担。另，***、***的房屋在交付东方家园公司承租前系精装，从***、***提交的Q房网中介人员的证人证言、***、***为招租在Q房网平台上发布的房屋照片以及分管该区域的物业公司工作人员的证人证言均可证明该房屋在交付东方家园公司前的房屋布局及装修状态与该房屋现状具有明显的不同，且东方家园公司在庭审中也已自认标的房屋一二楼挑空，以及钢结构系东方家园公司承租房屋后改造而成，至今未恢复原状，根据双方租赁合同约定，若东方家园公司逾期未恢复房屋原状，则应向***、***支付违约金。三、本案的鉴定过程合法合理，鉴定机构出具的（2020）鲁0214法鉴字1095号价格鉴定意见书亦是通过科学的评估方法产生，***、***以该鉴定结果作为索赔依据应得到支持。为将该房屋恢复原状，***、***需要进行重新装修并支付高额装修费用，因此***、***对将房屋恢复原状所需要的花费进行评估鉴定，鉴定人员通过现场勘验，结合房屋原状照片进行对照，并依据国家规定的定额标准、最终明确原房屋布局、门灯分布、屋内装修，还原房屋原貌。该鉴定结果合法合理，***、***以该鉴定结果作为索赔依据应得到支持。综上所述，东方家园公司在承租期间擅自改变房屋结构，又在未解除房屋租赁协议的前提下直接搬离，且在搬出之际对房屋造成破坏，违反合同多项约定，应赔偿***、***经济损失并承担相应的违约责任。
***、***向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令东方家园公司支付***、***租金430，000元；2.依法判令东方家园公司支付***、***违约金30，000元；3.诉讼费用、保全费用由东方家园公司承担。后***、***变更第一项诉讼请求为：依法判令东方家园公司将标的房屋恢复原状或赔偿***、***因恢复原状的损失50，000元(以评估为准)，变更第二项诉讼请求为：依法判令东方家园公司支付***、***逾期未恢复原状的违约金107，500元；***、***增加诉讼请求为：依法判令东方家园公司支付***、***房屋租金及物业费损失183，245.60元，依法判令东方家园公司向***、***支付逾期未支付房屋租金的违约金107，500元。庭审中，***、***明确最终诉讼请求：1.东方家园公司赔偿***、***因恢复原状的损失423，571元(损失不包括二楼大厅钢结构)；2.东方家园公司支付***、***逾期未恢复原状的违约金107，500元；3.东方家园公司支付***、***房屋租金及物业费损失350，068.28元；4.东方家园公司向***、***支付逾期未支付房屋租金的违约金107，500元。
东方家园公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***、***返还保证金20，000元；2.判令***、***开具金额为887，095.89元的发票；3.判令***、***赔偿停水停电给造成的损失10，000元；4.诉讼费由***、***承担。
一审法院认定事实：一、2018年3月，***（甲方）与东方家园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：由乙方承租位于青岛市城阳区房屋，租赁期限自2018年3月18日至2024年3月17日止，用途为公司经营；房屋租金按年计算，按年收付，自2018年3月18日至2021年3月17日，每年租金为人民币430000元；房屋租金每年支付一次，在本合同签订生效当日内支付第一年房屋租金，之后为每年到期前2个月支付下一年租金；甲方在合同签约时收取乙方人民币20000元作为租赁保证金，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；房屋租赁期间物业管理费、水电费等均由乙方支付；使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续，租赁期届满，乙方负责恢复房屋原状，并不得损坏房屋结构；遇有下列情形之一的合同终止：（1）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用的，（2）征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的；一方因故要求提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按当年租金的1%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按本合同5-1条的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担经济责任；租赁期届满，乙方应如期恢复房屋原状并交还承租房屋，如乙方逾期未恢复房屋原状并归还该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付当年租金1%的违约金；任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金人民币30000元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。二、2018年3月8日，东方家园公司向***、***支付押金20000元。后东方家园公司共支付2018年3月18日至2020年3月17日（二个年度）租金860000元，并于2020年4月13日支付2020年3月18日至2020年4月9日的租金27095.89元。三、2020年3月13日，东方家园公司向***、***出具《终止（解除）房屋租赁合同通知》，载明：“由于受新型冠状病毒疫情影响，经营难以为继，亏损严重，无力继续支付房租，因此提前终止（解除）房屋租赁合同”。***、***出具复函，载明：“《终止（解除）房屋租赁合同通知》于2020年3月18日收到，同意就解除房屋租赁合同相关事宜进行协商”。2020年4月13日，东方家园公司通过ＥＭＳ向***、***邮寄回函，该件于2020年4月14日被退回，经当庭打开快递信封，内装有回函一封，载明：“房屋租赁合同于2020年4月17日解除，2020年4月9日由于您给我们城阳公司断水断电，导致无法继续办公到4月17日，现将2020年3月17日至4月9日23天房租27095.89元支付给您。合同解除后的其他事宜我司安排袁华经理与您接洽，时间、地点请您安排”。2020年4月21日，东方家园公司通过ＥＭＳ向***、***邮寄快递，该快件以“收件人在外地没回来”为由被退回，经当庭打开快递信封，内装有涉案房屋钥匙一套。2020年4月9日，东方家园公司自行搬离涉案房屋。四、2020年10月16日，东方家园公司、***、***在法院见证下砸开涉案房屋门锁进行现场查看并交接，从现场来看，房内废弃材料散乱、随意堆积，门、灯、洗手盆等缺失，门头、展柜、卫生间等有一定的改造毁损（详见现场勘验照片）。勘验后，涉案房屋由***、***实际控制。五、2020年10月27日，***、***申请一审法院对涉案房屋恢复原状所需支付的费用进行鉴定，一审法院委托山东金驰价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2021年2月1日作出ＳＤＪＣ［2020］ＱＤ0088号价格鉴定意见书，鉴定意见：青岛市城阳区春城路526号、528号房屋原装修恢复至交付东方家园公司承租之时所需要支出的费用价格在价格鉴定基准日的鉴定价值为423571元。
一审法院认为，***与东方家园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，均应全面履行各自的义务。***、***要求解除涉案合同，东方家园公司也同意解除，对此，一审法院确认双方于2020年10月16日对涉案房屋予以交接，涉案房屋租赁合同于2020年10月16日予以解除。本案的争议焦点为：***、***、东方家园公司在租赁合同履行过程中是否存在违约行为以及如何承担违约责任？东方家园公司向***、***送达《终止（解除）房屋租赁合同通知》的行为，属于行使解除权的行为。该行为的前提需要符合我国合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。首先，涉案《房屋租赁合同》约定的（1）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用；（2）征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋，以上两种情形之一的合同终止；其次，东方家园公司送达的《终止（解除）房屋租赁合同通知》中载明“由于受新型冠状病毒疫情影响，经营难以为继，亏损严重，无力继续支付房租，因此提前终止（解除）房屋租赁合同”，疫情防控措施仅导致涉案房屋租赁合同履行困难，而非不可抗力不能履行合同。故东方家园公司行使解除权无法定或约定解除合同的条件。涉案合同第八条第二款约定一方因故要求提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同。东方家园公司在合同履行期内要求解除合同，双方未对合同解除的相关事宜协商一致，而东方家园公司自行搬离未与***、***进行交接。根据现场勘验情况来看，东方家园公司亦未完全履行将涉案房屋恢复原状的合同义务。综上，一审法院认为，***、***、东方家园公司双方应本着诚实信用原则，积极履行合同义务，东方家园公司在合同履行期内提出解除合同，且未经协商一致，东方家园公司也未完全将涉案房屋恢复原状，导致涉案房屋在一定期限内无法继续出租，东方家园公司应承担违约责任。东方家园公司提出解除合同，***、***采取躲避等消极办法，导致双方未协商一致，交接受阻，其亦应承担相应责任。
关于***、***的第一项诉讼请求。一审法院认为，涉案房屋租赁合同已约定退租时恢复原状，东方家园公司应按协议约定将涉案房屋恢复原状，恢复原状的费用应由东方家园公司承担。为证明2018年3月***、***交付东方家园公司的涉案房屋的状态，***、***提交了（2016）鲁0214民初6412号案件材料所附照片、（2020）鲁青岛市中证民字第5645号公证书所附照片，《城阳区春城路526、528号房屋出租前装修花费》、标的《房屋灯与门分布及价格表》、费用总计表、《计算书》《518#一楼展厅和茶室装修改造（17年5月份）》等证据，东方家园公司对以上证据的证明事项不予认可。双方在2018年3月房屋交接时并未固定证据，以上证据仅可作为双方交接房屋时状态的参考。鉴定机构依据上述证据作出的鉴定意见书，亦仅可作为确定损失的参考。一审法院根据公平合理原则，酌情支持东方家园公司向***、***支付房屋恢复原状的违约损失80,000元。
关于***、***的第二、四项诉讼请求。一审法院认为，***、***要求东方家园公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。但涉案合同按年租金1%约定的违约金数额明显过高，对***、***主张的违约金予以酌减，一审法院综合考虑双方的责任，房屋的闲置，毁损、修复情况，酌定东方家园公司向***、***支付3个月的租金107,500元（430,000元/12个月×3个月）作为违约赔偿金为宜。
关于***、***的第三项诉讼请求。首先，关于***、***要求东方家园公司支付物业费的诉讼请求。***、东方家园公司签订的租赁合同中，虽约定在租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费由东方家园公司承担，但未就物业公司以及物业费收费标准进行约定，***、***仅提交加盖“富登嘉公司”字样公章的拖欠物业费明细，且***、***并无证据证实其代东方家园公司缴纳相关物业费，故***、***要求东方家园公司支付物业管理费的主张，证据不足，一审法院不予支持。其次，关于***、***要求东方家园公司支付租金的诉讼请求。一审法院确认涉案房屋租赁合同于2020年10月16日予以解除，故东方家园公司应支付***、***2020年4月13日至2020年10月16日的租金219,123.29元（430,000元/365天×186天）。
关于东方家园公司主张的第一项诉讼请求。东方家园公司在签订租赁合同时向***、***缴纳的保证金20,000元，在双方解除租赁合同时应一并处理，依法应予支持。
关于东方家园公司主张的第二项诉讼请求。一审法院认为，因双方对此在租赁合同中并未约定，而开具增值税专用发票属于行政法律关系，不属于民事诉讼受案范围，东方家园公司可自行到税收行政管理部门寻求行政救济，故对该请求不予支持。关于东方家园公司主张的第三项诉讼请求。一审法院认为，东方家园公司提交的证据尚不足以证实其存在实际损失的事实，故对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
***、***提交：
证据一、《门头维修协议书》、维修人王熙康身份证复印件、王熙康签署的收据、付款及签字照片、招商银行与中国银行历史交易记录明细、微信支付转账电子凭证、银行流水明细。以证明：东方家园公司搬离前对租赁房屋造成严重破坏，门头处破坏尤为严重导致无法向外出租（见一审证据三房子实拍图），为修复门头花费49，000元，其中9000元为微信转账，其他40，000元系现金支付。该笔费用系为将房屋恢复原状、重新向外出租支出的费用，应由东方家园公司赔偿。
东方家园公司质证称：对证据一的真实性无法确认，对证明事项有异议，该证据不能证明东方家园公司搬离之前对租赁房屋造成严重破坏以及门头处破坏严重。即使该证据是真实的，也是***、***为修缮其自己房屋支出的费用，该费用不应由我方承担。
因该证据为***、***单方出具，无法证实其真实性及与待证事项的关联性，对该证据本院不予采信。
证据二、垃圾清运人董相敬身份证复印件、董相敬签署的收据、付款及垃圾清运照片、招商银行与中国银行历史交易记录明细、微信支付转账电子凭证、银行流水明细。以证明：东方家园公司搬离前在租赁房屋内大肆拆卸且遗留大量瓷砖、建材垃圾（见一审证据三房子实拍图），为修复清理垃圾花费56，000元，其中1800元为微信转账其他54，200元系现金支付。该笔费用系为将房屋恢复原状、重新向外出租支出的费用，应由东方家园公司赔偿。
东方家园公司质证称：对证据二的真实性有异议，证据内所谓的收据是***、***单方制作，对其真实性不予认可。对证明事项有异议，不能证明是***、***为涉案房屋垃圾处理的费用。
因该证据为***、***单方出具，无法证实其真实性及与待证事项的关联性，对该证据本院不予采信。
证据三、青岛富登嘉物业服务有限公司出具的物业费收据、发票及支付物业费的流水记录。以证明：东方家园公司违反合同约定未经协商直接搬离房屋，房屋物业费仅支付至2020年4月13日，而涉案房屋因东方家园公司违约、破坏房屋涉及纠纷，直至2021年1月31日鉴定机构勘查完毕出具鉴定报告后才可以继续使用，因此2020年4月13日至2021年1月31日的物业费及房屋租金损失应由东方家园公司承担。
东方家园公司质证称：对证据三真实性无异议，对证明事项有异议。双方之间的房屋租赁合同早已于2020年4月9日解除，***、***因涉案房屋产生的物业费应由其自行承担。
对该证据的真实性本院予以确认。
证据四、鉴定费发票一张。以证明：***、***为评估将房屋恢复原状的损失申请鉴定并支出鉴定费22，700元，该笔费用系因东方家园公司违约破坏、改变房屋导致，应由东方家园公司赔偿。
东方家园公司质证称：对证据四真实性无异议，对方在一审时未主张评估费，一审法院没有进行审理。因此不能在二审中提出。
对该证据的真实性本院予以确认。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案租赁合同的解除时间；二、涉案房屋的租金以及物业费应如何承担；三、东方家园公司应当承担的违约金的数额；四、保证金2万元是否应当退还；五、鉴定费22，700元应由哪方当事人承担。
关于焦点一，涉案租赁合同的解除时间。涉案《房屋租赁合同》约定：一方因故要求提前终止合同的，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同。依据合同约定，东方家园公司于2020年3月13日通过EMS向***邮寄送达《终止（解除）房屋租赁合同通知》，***确认其于2020年3月18日收到东方家园公司的书面通知，并给东方家园公司复函。在这期间,东方家园公司分别于2020年4月13日通过EMS向***邮寄送达了终止房屋租赁合同的通知，4月21日通过EMS向***邮寄送达了涉案房屋的钥匙，***均拒收。东方家园公司在微信中多次要求同***交接涉案房屋，***一直在拖延。根据租赁合同的约定，东方家园公司已尽到提前一个月书面通知对方解除合同的义务，因为***拒不接收和配合导致双方无法签订终止合同、及时进行房屋的交接，根据合同法的相关规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，自东方家园公司将书面解除合同的通知以及将钥匙送达***，而***拒收时起，产生合同解除的效力，因此涉案《房屋租赁合同》自2020年4月21日起解除。关于合同解除的时间，一审认定不当，本院予以纠正。
关于焦点二，涉案房屋的租金以及物业费应如何承担。本案中，按照双方合同约定，2020年房屋日租金为1178.08元，日物业费为27.19元。***主张租金的起始日为2020年4月14日，自该日起至2020年4月21日合同解除日的租金为9424.64元（8天*1178.08﹦9424.64元），物业费217.52元（8天*27.19﹦217.52元），应当由东方家园公司负担。一审对此认定不当，本院予以纠正。
因合同解除之日为2020年4月21日，***实际接收房屋的时间为2020年10月16日，自2020年4月21日至2020年10月16日期间共计178天的房屋占用费为209，684元（178天×1178.08﹦209，698.24元），物业费为4839.82元（178天×27.19﹦4839.82元）。东方家园公司提前解除合同的行为构成违约，依法应当承担违约责任。但***拒不签收EMS快递，拒绝接受房屋钥匙，拒绝交接租赁房屋的行为，导致租赁房屋不能及时地交接，造成了损失的扩大，因此应当适当减轻东方家园公司对于上述期间房屋占用费的赔偿责任。本院认为，对于2020年4月21日至2020年10月16日的租金、物业费损失，东方家园公司承担一半较为公平，即东方家园公司应当承担的房屋占用费为104，849.12元（209，698.24元*50%﹦104，849.12元），占用房屋期间的物业费为2419.91元（4839.82元*50%﹦2419.91元）。
关于焦点三，东方家园公司应当承担的违约金数额。双方合同约定：“租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按当年租金的1%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按本合同5-1条的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担经济责任；租赁期届满，乙方应如期恢复房屋原状并交还承租房屋，如乙方逾期未恢复房屋原状并归还该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付当年租金1%的违约金；任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金人民币30,000元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。”依据以上约定，东方家园公司应当支付给***违约金3万元。一审对违约金适用情形及数额认定不当，本院予以纠正。
关于焦点四，东方家园公司已缴纳的保证金20，000元是否应当退还的问题。本案双方当事人约定承租人东方家园公司缴纳的保证金是在房屋完好无损地交付给出租人***后才能返还，但因东方家园公司未能履行恢复房屋原状的义务，因此该保证金不应当返还。一审法院判决***、***将这20，000元保证金返还给东方家园公司不当，本院予以纠正。
因东方家园公司未履行恢复房屋原状的义务，一审法院根据鉴定报告酌情判令东方家园公司赔偿***8万元并无明显不当，本院予以维持。
关于焦点五，鉴定费22，700元应由哪方当事人承担的问题。
因东方家园公司未履行将租赁房屋恢复原状的义务导致本案鉴定评估的发生，考虑到东方家园公司提前解除合同违约在先的事实，本院认为，该鉴定费22，700元应当由东方家园公司负担。一审对该费用的承担漏判，本院予以纠正。
综上所述，东方家园公司，***、***的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9374号民事判决第一项；
二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9374号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
三、青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付***、***租金9424.64元；物业费217.52元；房屋占用费104，849.12元，占用房屋期间的物业费2419.91元；
四、青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付***、***违约金30，000元；
五、青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付***、***鉴定费22，700元；
六、驳回***、***的其他诉讼请求；
七、驳回青岛东方家园装饰有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13,686元，由青岛东方家园装饰有限公司负担3455元，由***、***负担10，231元；一审案件反诉费550元，由青岛东方家园装饰有限公司负担。二审案件受理费21，085元（***缴纳13，686元，青岛东方家园装饰有限公司缴纳7399元），由***、***负担13,501元，由青岛东方家园装饰有限公司负担7584元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓琼
审 判 员 王颖颖
审 判 员 于 梦
二〇二一年九月十八日
法官助理 李敦收
法官助理 张 蕾
书 记 员 王珩霖
书 记 员 祁 康
