青岛东方家园装饰有限公司
***、***等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）鲁0214民初9374号
原告（反诉被告）：***，女，汉族，1952年6月21日生，户籍地：山东省招远市。
原告（反诉被告）：***，男，汉族，1956年2月6日生，户籍地：山东省招远市。
以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：秦建军、方佳，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青岛东方家园装饰有限公司，住所地：山东省青岛市市南区福州北路18号，统一社会信用代码：913702027255568829。
法定代表人：王建华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李和植，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司（以下简称“东方家园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、***的委托诉讼代理人秦建军、方佳，被告（反诉原告）东方家园公司的委托诉讼代理人李和植到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告***、***向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告租金430000元；2.依法判令被告支付原告违约金30000元；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告将标的房屋恢复原状或赔偿原告因恢复原状的损失50000元（以评估为准）,变更第二项诉讼请求为：依法判令被告支付原告逾期未恢复原状的违约金107500元;原告增加诉讼请求为：依法判令被告支付原告房屋租金及物业费损失183245.60元,依法判令被告向原告支付逾期未支付房屋租金的违约金107500元。庭审中，原告明确最终诉讼请求：1.被告赔偿原告因恢复原状的损失423571元（损失不包括二楼大厅钢结构）；2.被告支付原告逾期未恢复原状的违约金107500元；3.被告支付原告房屋租金及物业费损失350068.28元；4.被告向原告支付逾期未支付房屋租金的违约金107500元。事实与理由：原告二人系夫妻，系青岛市城阳区房屋所有权人。2018年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于青岛市城阳区房屋，建筑面积为407.76平方米，租赁期限为2018年3月18日至2024年3月17日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告支付了前两期租金。按照合同第四条约定，被告应在2020年1月18日支付第三年租金。经多次催要被告一直未支付，其行为已经构成违约。另被告虽致函原告要求解除合同且原告同意就租赁合同解除事宜进行协商，然在协商并签订终止协议前被告直接搬离房屋且对房屋造成了严重的破坏。
被告东方家园公司辩称，原告的请求无事实法律依据，请求依法驳回。被告通知原告解除合同之后又多次通过微信短信直至发函的形式通知原告，就合同解除的事项协商，但原告一直没有回复，被告不承担违约责任，即便是涉案房屋需要恢复原状，其责任也不应由被告承担。原告第一、二项诉讼请求与第三、四项诉讼请求自相矛盾。
反诉原告东方家园公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人保证金20000元；2.判令被反诉人立即为反诉人开具金额为887095.89元的发票；3.判令被反诉人赔偿停水停电给反诉人造成的损失10000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人、被反诉人于2018年3月签订了房屋租赁合同，合同约定被反诉人将其坐落于城阳区两处房屋租赁给被反诉人使用。合同签订后，反诉人支付被反诉人保证金20000元、租金887095.89元，反诉人支付租金后，被反诉人至今未给反诉人开具发票。租赁期间，2020年4月份，被反诉人通知物业将租赁房屋停水停电，使反诉人无法正常经营，给反诉人造成了损失。现反诉人依约解除了租赁合同，被反诉人应当返还保证金。但被反诉人至今未履行上述义务。
反诉被告***、***辩称，1.按照原、被告之间合同5-2的约定，20000元作为租赁保证金指的是在租赁期满后房屋和设施无损坏，且不欠有关费用的前提下返还该款项，但结合本诉情况，返还保证金的条件不成就，该款项应作为弥补原告损失的一部分。2.对于发票，系有关税收的行政法律关系，并非民商事法律关系，不属于本案受理范围。3.被反诉人并未给反诉人停水停电，不应赔偿损失。
当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对双方提交的证据，本院认证如下：
原告提交证据一：《房屋租赁合同》一份。因被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实原告***与被告东方家园公司签订《房屋租赁合同》的相关约定。
原告提交证据二：***与***结婚证、房屋产权证。因被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实***与***为夫妻关系，***、***分别系城阳区春城路526号、528号房屋所有权人。
原告提交证据三：被告承租前后涉案房屋平面与实拍图。因被告认为不符合民事诉讼规定的证据形式，故本院对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据四：青岛富登嘉物业服务有限公司（以下简称“富登嘉公司”）出具的涉案房屋物业费明细。因在原、被告签订的《房屋租赁合同》中，双方未对物业公司以及物业费收费标准进行约定，原告亦未提交原告或者被告与富登嘉公司签订的物业合同等其他有效证据对其所主张的物业收费标准及欠费数额予以佐证，故本院对原告提交的该份证据不予采信。
原告提交证据五：招商银行个人账户收款回单。因被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实被告于2020年4月13日向原告缴纳租金27095.89元。
原告提交证据六：（2020）鲁青岛市中证民字第5645号公证书（含《谈话记录》及附件一份）、录像光盘（原始载体为原告代理人的手机，并当庭播放）、青岛职工社会保险参保证明（人社局网上打印件）。青岛职工社会保险参保证明打印自青岛市人力资源和社会保障局官方网站，被告虽对上述证据的真实性有异议，但未提交有效证据予以反驳，故本院对上述参保证明打印件予以采信，该证据可以证实王某系青岛云房数据服务有限公司（以下简称“云房公司”）职工。因被告对公证书的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该系证人证言保全证据公证，证人王某证明2017年4月***委托云房公司对外出租涉案标的房屋，王某对该房屋进行勘察并拍照记录、发布招租信息，2018年3月将信息下架，另王某对三张**面图与勘察现场情况的一致性予以确认，并提供2017年4月份实地拍摄照片24张。录像光盘因被告认为系原告单方拍摄制作，不能证明房屋的原状，故对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据七：（2016）鲁0214民初6412号案件材料打印件一份（打印自城阳区人民法院网上阅卷系统）。因被告对该证据的真实性无法确认，故对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据八：周国兴签字确认的《城阳区房屋出租前装修花费》（表一）、标的《房屋灯与门分布及价格表》（表二）、费用总计；证据九：周国兴签署的《计算书》以及周国兴身份证复印件；证据十：韩军民签署的《518＃一楼展厅和茶室装修改造（17年5月份）》以及韩军民身份证复印件。因被告不认可上述三份证据的真实性，而原告也未提交相关装修合同、发票或银行转账记录等有效证据证实上述款项的实际支出，故对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据十一：（2021）鲁青岛市中证民字第641号《公证书》、青岛市社会保险参保证明（人社局网上打印件）、陈某签署的房屋实拍图。青岛职工社会保险参保证明打印自青岛市人力资源和社会保障局官方网站，被告虽对上述证据的真实性有异议，但未提交有效证据予以反驳，故本院对上述参保证明打印件予以采信，该证据可以证实陈某系富登嘉公司的工作人员。因被告对公证书的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，公证书系证人证言保全证据公证，证人陈某负责物业管理、收费工作，其认可中介在招租拍摄的照片即原告提交的证据六与该于2018年4月8日前后进入过涉案房屋查看到的情况一样，对该证据的证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据十二：编号为10005172、10005173的富登嘉小区收款收据两份。因被告对该证据的真实性无法确认，故对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
原告提交证据十三：东方家园城阳公司在城阳区正阳中路口水街28-10号开业的照片及宣传单，被告企查查工商登记及变更记录截图。因被告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实被告重新更换营业场所并进行开业宣传。
被告提交证据一：《房屋租赁合同》《终止（解除）房屋租赁通知》、***对解除房屋租赁合同通知函的回函、当庭打开未开封的单号为1131252197977的EMS快递件、短信与微信记录打印件一份。原告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实被告东方家园公司向原告***发出终止（解除）房屋租赁合同通知后双方的沟通情况。
被告提交证据二：房租押金收据一张。因原告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实2018年3月8日原告收取被告押金20000元。
被告提交证据三：交通银行回单二张、收据一张。因原告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据可以证实被告分别于2018年3月8日、2019年3月6日、2020年4月13日向原告转账430000元、430000元、27095.89元。
被告提交证据四：视频光盘一张。证明原告***安排不明社会人员到出租房屋恐吓、威胁被告工作人员，严重影响被告的正常经营秩序。原告认为该证据没有原始载体，与本案无关，故本院对该证据的真实性及证明效力需综合本案事实及其他证据后再予认定。
被告提交证据五：当庭打开未开封的单号为1137338702874的EMS快递件（内有涉案房屋钥匙一套），原告对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以证实被告于2020年4月21日通过快递的形式将房屋钥匙寄给原告，该快件以收件人在外地没回来为由被退回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2018年3月，原告***（甲方）与被告东方家园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：由乙方承租位于青岛市城阳区房屋，租赁期限自2018年3月18日至2024年3月17日止，用途为公司经营；房屋租金按年计算，按年收付，自2018年3月18日至2021年3月17日，每年租金为人民币430000元；房屋租金每年支付一次，在本合同签订生效当日内支付第一年房屋租金，之后为每年到期前2个月支付下一年租金；甲方在合同签约时收取乙方人民币20000元作为租赁保证金，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；房屋租赁期间物业管理费、水电费等均由乙方支付；使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续，租赁期届满，乙方负责恢复房屋原状，并不得损坏房屋结构；遇有下列情形之一的合同终止：（1）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用的，（2）征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的；一方因故要求提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按当年租金的1%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按本合同5-1条的约定交纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担经济责任；租赁期届满，乙方应如期恢复房屋原状并交还承租房屋，如乙方逾期未恢复房屋原状并归还该房屋，每逾期一天，乙方应向甲方支付当年租金1%的违约金；任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金人民币30000元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。
二、2018年3月8日，被告向原告支付押金20000元。后被告共支付2018年3月18日至2020年3月17日（二个年度）租金860000元，并于2020年4月13日支付2020年3月18日至2020年4月9日的租金27095.89元。
三、2020年3月13日，被告向原告出具《终止（解除）房屋租赁合同通知》，载明：“由于受新型冠状病毒疫情影响，经营难以为继，亏损严重，无力继续支付房租，因此提前终止（解除）房屋租赁合同”。
原告出具复函，载明：“《终止（解除）房屋租赁合同通知》于2020年3月18日收到，同意就解除房屋租赁合同相关事宜进行协商”。
2020年4月13日，被告通过EMS向原告邮寄回函，该件于2020年4月14日被退回，经当庭打开快递信封，内装有回函一封，载明：“房屋租赁合同于2020年4月17日解除，2020年4月9日由于您给我们城阳公司断水断电，导致无法继续办公到4月17日，现将2020年3月17日至4月9日23天房租27095.89元支付给您。合同解除后的其他事宜我司安排袁华经理与您接洽，时间、地点请您安排”。
2020年4月21日，被告通过EMS向原告邮寄快递，该快件以“收件人在外地没回来”为由被退回，经当庭打开快递信封，内装有涉案房屋钥匙一套。
2020年4月9日，被告自行搬离涉案房屋。
四、2020年10月16日，原、被告在法院见证下砸开涉案房屋门锁进行现场查看并交接，从现场来看，房内废弃材料散乱、随意堆积，门、灯、洗手盆等缺失，门头、展柜、卫生间等有一定的改造毁损（详见现场勘验照片）。勘验后，涉案房屋由原告实际控制。
五、2020年10月27日,原告申请本院对涉案房屋恢复原状所需支付的费用进行鉴定,本院委托山东金驰价格评估有限公司进行鉴定,该公司于2021年2月1日作出SDJC[2020]QD0088号价格鉴定意见书,鉴定意见：青岛市城阳区春城路526号、528号房屋原装修恢复至交付被告青岛东方家园装饰有限公司承租之时所需要支出的费用价格在价格鉴定基准日的鉴定价值为423571元。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，均应全面履行各自的义务。原告要求解除涉案合同，被告也同意解除，对此，本院确认双方于2020年10月16日对涉案房屋予以交接，涉案房屋租赁合同于2020年10月16日予以解除。本案的争议焦点为：原、被告在租赁合同履行过程中是否存在违约行为以及如何承担违约责任？
被告向原告送达《终止（解除）房屋租赁合同通知》的行为，属于行使解除权的行为。该行为的前提需要符合我国合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。首先，涉案《房屋租赁合同》约定的（1）因不可抗力或意外事件，致使房屋无法使用；（2）征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋，以上两种情形之一的合同终止；其次，被告东方家园公司送达的《终止（解除）房屋租赁合同通知》中载明“由于受新型冠状病毒疫情影响，经营难以为继，亏损严重，无力继续支付房租，因此提前终止（解除）房屋租赁合同”，疫情防控措施仅导致涉案房屋租赁合同履行困难，而非不可抗力不能履行合同。故被告行使解除权无法定或约定解除合同的条件。
涉案合同第八条第二款约定一方因故要求提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同。被告东方家园公司在合同履行期内要求解除合同，双方未对合同解除的相关事宜协商一致，而被告自行搬离未与原告进行交接。根据现场勘验情况来看，被告亦未完全履行将涉案房屋恢复原状的合同义务。
综上，本院认为，原、被告双方应本着诚实信用原则，积极履行合同义务，被告东方家园公司在合同履行期内提出解除合同，且未经协商一致，被告也未完全将涉案房屋恢复原状，导致涉案房屋在一定期限内无法继续出租，被告东方家园公司应承担违约责任。被告提出解除合同，原告采取躲避等消极办法，导致双方未协商一致，交接受阻，其亦应承担相应责任。
关于原告的第一项诉讼请求。本院认为，涉案房屋租赁合同已约定退租时恢复原状，被告应按协议约定将涉案房屋恢复原状，恢复原状的费用应由被告承担。为证明2018年3月原告交付被告的涉案房屋的状态，原告提交了（2016）鲁0214民初6412号案件材料所附照片、（2020）鲁青岛市中证民字第5645号公证书所附照片，《城阳区房屋出租前装修花费》、标的《房屋灯与门分布及价格表》、费用总计表、《计算书》《518＃一楼展厅和茶室装修改造（17年5月份）》等证据，被告对以上证据的证明事项不予认可。双方在2018年3月房屋交接时并未固定证据，以上证据仅可作为双方交接房屋时状态的参考。鉴定机构依据上述证据作出的鉴定意见书，亦仅可作为确定损失的参考。本院根据公平合理原则，酌情支持被告向原告支付房屋恢复原状的违约损失80000元。
关于原告的第二、四项诉讼请求。本院认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但涉案合同按年租金1%约定的违约金数额明显过高，对原告主张的违约金予以酌减，本院综合考虑原、被告双方的责任，房屋的闲置，毁损、修复情况，酌定被告向原告支付3个月的租金107500元（430000元÷12个月×3个月）作为违约赔偿金为宜。
关于原告的第三项诉讼请求。首先，关于原告要求被告支付物业费的诉讼请求。原、被告签订的租赁合同中，虽约定在租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费由东方家园公司承担，但未就物业公司以及物业费收费标准进行约定，原告仅提交加盖“富登嘉公司”字样公章的拖欠物业费明细，且原告并无证据证实其代被告缴纳相关物业费，故原告要求被告支付物业管理费的主张，证据不足，本院不予支持。其次，关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。本院确认涉案房屋租赁合同于2020年10月16日予以解除，故被告应支付原告2020年4月13日至2020年10月16日的租金219123.29元（430000÷365天×186天）。
关于反诉原告主张的第一项诉讼请求。反诉原告在签订租赁合同时向反诉被告缴纳的保证金20000元，在双方解除租赁合同时应一并处理，依法应予支持。
关于反诉原告主张的第二项诉讼请求。本院认为，因双方对此在租赁合同中并未约定,而开具增值税专用发票属于行政法律关系,不属于民事诉讼受案范围,反诉原告可自行到税收行政管理部门寻求行政救济,故对该请求不予支持。
关于反诉原告主张的第三项诉讼请求。本院认为，反诉原告提交的证据尚不足以证实其存在实际损失的事实，故对该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）***、***房屋恢复原状的损失80000元。
二、被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）***、***租金219123.29元。
三、被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）***、***违约金107500元。
四、原告（反诉被告）***、***于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司保证金20000元
五、驳回原告（反诉被告）***、***的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）青岛东方家园装饰有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13686元，由原告负担6287元，被告负担7399元。反诉费550元，由原告负担300元，被告负担250元。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于 宁
人民陪审员 杨 洋
人民陪审员 胡冬梅
二〇二一年五月十一日
法官 助理 叶雅鑫
书 记 员 姜博文
