安徽省忠宏管业科技有限公司与池州市博旭纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省池州市贵池区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖1702民初4088号

原告：安徽省忠宏管业科技有限公司，住所地安徽省池州市经济技术开发区金安工业园，统一社会信用代码91341700MA2N8L9L1A(1-3)。

法定代表人：刘忠斌。

委托诉讼代理人：刘毅辉，安徽安贵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘浏，安徽安贵律师事务所律师。

被告：池州市**纺织有限公司，住所地安徽省池州市经济技术开发区金安园区创业示范园**厂房，统一社会信用代码91341700MA2REFR39E。

法定代表人：张学胜。

委托诉讼代理人：张丽，系该公司监事。

原告安徽省忠宏管业科技有限公司(以下简称忠宏公司）与被告池州市**纺织有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告忠宏公司的委托诉讼代理人刘浏、被告**公司的法定代表人张学胜、委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告忠宏公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告房租63808元、水费500元、门卫工资4000元；2、立即恢复厂房原状，如不能恢复则保证金冲抵修复费用；3、支付原告律师服务费5000元；4、被告承担本案的诉讼费。

事实和理由：2019年6月8日，原被告双方签订一份《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告的厂房、活动板房及门卫室等房屋从事纺织经营。协议约定年租金为281424元，签订协议时一次性付清，水电费按实际结算，另被告每月支付门卫工资1000元。协议还约定，期满后被告需将车间恢复原状，否则扣除保证金。协议还约定通过诉讼解决争议的，诉讼费、律师费由被告承担。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告仅于2019年7月17日支付租金20000元，2019年9月8日支付租金10000元。2019年8月5日，被告提出退租，原告同意解除租赁合同，双方签订了《退租协议》。协议约定原告同意被告三个月内搬离，但仍需按原约定支付租金。被告在2019年10月将主要机器设备搬出，但至今仍未清空场地，也未恢复原状。被告累计实际使用房屋四个月，应交纳房租93808元、门卫工资4000元、水费500元，合计98308元。现被告累计支付租金30000元，尚欠68308元。为维护自己的合法权益，故诉至法院。

被告**公司辩称：1、原告主张被告欠付租金及水费、门卫工资与事实不符，2019年9月8日前被告已经搬离厂区，剩余极少部分辅助设备因双方租金未清原告拒绝被告搬离。被告应付租金和已付租金及保证金在结算后，被告已不欠付租金。水费已支付完毕，电费因原告未能开具发票给被告造成了缴纳电费额13%的税费损失，被告将另行主张。至于门卫工资，被告已支付，且被告与门卫不存在劳动关系即使应欠付工资应由门卫向被告主张，与原告无关。2、被告在租用厂房期间搭建了一个防雨棚及部分废弃物未处理是因为双方协定被告支付10000元租金及保证金抵扣后原告自行处置，现原告又主张恢复原状，被告同意限期拆除及清理。3、原告主张被告承担律师服务费无事实依据和法律依据。综上，原告诉请与事实不符且无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实：2019年6月8日忠宏公司与**公司签订《厂房及房屋租赁合同》，约定忠宏公司将其名下的厂房、活动板房、蓄水池厂房、门卫室出租给**公司使用，租赁期限为2019年6月8日至2020年6月8日止，租金每年共计281424元；电费结算方式为基本电费分摊13200的百分比，实际使用电费按照实际使用电量计算，电费单价根据供电局的要求；水费结算方式为单独按水表数量计算，结算方式同电费；每个月付门卫工资1000元；合同到期后，需将车间恢复成原来面貌，否则扣除保证金，超过保证金的部分，忠宏公司有权追偿其损失；如走法律程序，**公司需承担诉讼费、律师费等所有费用。合同签订后，忠宏公司依约交付了厂房等设施，**公司通过微信于2019年7月17日向忠宏公司转账30000元，于2019年9月8日向忠宏公司转账10000元。2019年8月5日，因**公司自愿退租，双方又签订了《房屋及厂房退租协议》，约定自协议签订之日起，**公司需在三个月内搬离厂房，超过三个月则需要按原合同协议的双倍房租等相关费用支付给忠宏公司；**公司搬离厂房之前需将此地恢复原貌，且忠宏公司有权对施工进行监督，**公司还需将建立在忠宏公司的屋棚自行拆除，且自行安排和处理垃圾、废物，保证忠宏公司场地的整洁、环保；水费、电费结算至搬离之日，计算方式按原合同，如若不及时缴清忠宏公司有权追回其造成的损失，且**公司承担因此造成的一切责任等。

另查明：**公司因租用忠宏公司厂房等设施曾向忠宏公司交纳30000元厂房租用保证金。租赁协议解除后，**公司同意由忠宏公司填埋厂房水沟，费用约需15000元从租用保证金中扣除。同时**公司承认实际停产是2019年8月28日，同年9月8日之前已搬走全部设备，只有污水处理器在露天摆放。

本院认为：原、被告签订的《厂房及房屋租赁合同》、《退租协议》系双方真实意思表示，双方应依约履行合同。原告称被告至2019年10月才将主要机器设备搬出，并提供证据证明在2019年10月14日被告仍有部分机器在涉案厂房处，而被告辩称在2019年9月8日已将机器搬走，剩余机器是因双方租金未清原告拒绝被告搬离，各执一词。本院认为涉案厂房的机器为被告所有物，被告可通过合法途径解决该一问题，但被告将此事至本案开庭都未曾解决，故因机器所占用的厂房本院将计入租赁期限内。故原告提出被告还需支付四个月的厂房及房屋租金、门卫工资的请求，予以支持。对于机器搬离可产生的费用，根据《厂房及房屋租赁合同》中约定“合同到期后，需将车间恢复成原来面貌，否则扣除保证金，超过保证金的部分，忠宏公司有权追偿其损失”，本院将其作为修复费用计入租用保证金。同时**公司同意由忠宏公司填埋厂房水沟，费用约需15000元从租用保证金中扣除。故原告请求将租房保证金冲抵上述修复费用，本院予以支持。原告称“被告支付的40000元中有10000元是水电费用”，被告辩称“40000元都是租金”，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应该提供凭证证实被告所欠水电费用共计10000元，否则本院认定该40000元为租金。原告请求法院酌定判决被告还需支付水电费500元，本院认为只有在提供证据存在一定的困难的情况，本院可根据自由裁量权进行裁决，根据日常生活习惯得知水电费支付成功都会形成一定的凭证，原告在有能力提供证据情况下而不提供，视为没有证据证实，故该份诉请不予支持。综上，被告还需支付的租金及门卫工资为281424元÷12个月×4个月（欠付的租金）-40000元（已支付的租金）+4000元（门卫工资）=57808元。原告要求被告支付律师代理费，但未提供票据等凭证，故该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告池州市**纺织有限公司于本判决生效后十日给付原告安徽省忠宏管业科技有限公司房租、门卫工资57808元；

二、被告池州市**纺织有限公司向原告安徽省忠宏管业科技有限公司交纳的保证金30000元冲抵修复费用；

三、驳回原告安徽省忠宏管业科技有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1733元，减半收取866.5元，由被告池州市**纺织有限公司负担。此款于本判决生效之日交至本院诉讼费专户（开户行：农行贵池支行；户名：池州市贵池区财政局；账号：12×××93；并注明案号及诉讼费用负担者姓名或名称）。如未按期交纳，本院将强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1733元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　余莉玲

二〇二〇年五月十八日

书记员　　操乐欢