池州市博旭纺织有限公司、安徽省忠宏管业科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省池州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖17民终496号

上诉人（原审被告）：池州市**纺织有限公司，住所地安徽省池州市经济技术开发区金安园区创业示范园4#厂房，统一社会信用代码91341700MA2REFR39E。

法定代表人：张学胜,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：韩山，安徽安贵律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：安徽省忠宏管业科技有限公司，住所地安徽省池州市经济技术开发区金安工业园，统一社会信用代码91341700MA2N8L9L1A(1-3)。

法定代表人：刘忠斌，该公司总经理。

上诉人池州市**纺织有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人安徽省忠宏管业科技有限公司(以下简称忠宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4088号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项,依法改判**公司向忠宏公司支付租金356元,并于判决十日内将忠宏公司厂房恢复原状；2、一审、二审案件受理费由忠宏公司承担。事实和理由:1、关于**公司应支付的租金只应计算2019年6月-2019年9月期间,而非计算至2019年10月。2019年8月5日双方达成退租协议,协议明确**公司需支付租金至2019年9月8日合计70356元,因**公司于2019年7月17日支付3万元租金,所以协议确定还需支付40356元。而忠宏公司提供的一张2019年10月14日的照片显示厂区内还有一台**公司的机器设备，一审判决依据该照片认定**公司应当支付10月的工资，判决有失公允且与双方已达成的退租协议背离。首先，退租协议已经明确**公司搬离厂区的期限是协议签订之日,**公司应付租金为40356元,所以在搬离期限内**公司的应付租金数额应当是明确不应增加的。**公司于2019年8月28日全面停产,2019年9月8日前已经完成全部搬离工作，其不否认确有2台机器设备留在厂区未搬离,但是未搬离的原因是忠宏公司认为租金未清，拒绝**公司搬离,从常理推断**公司不可能将2千多平米的厂房全部搬空,而留下二台机器设备占用10平米不到的厂房位置,因此不应判决**公司承担10月份租金。其次,**公司月租金标准对应的是租用2250平米的厂房,租金构成分为厂区、活动板房、蓄水池、门卫室分别计算。即便根据双方退租协议第1条，**公司在搬离期内需支付租金,也应当查明剩余两台机器未搬离的原因、存放位置、占地面积，而非简单以机器未搬离需按原合同标准全额支付10月份租金。2、**公司不应向忠宏公司承担门卫工资4000元。关于双方租赁协议以及退租协议关于门卫工资的约定,仅是就**公司在租用厂房期间应按每月1000元标准向门卫支付看管费用,**公司已经向厂区的门卫支付完毕,并且在原租赁合同履行期间该费用也是由**公司直接向门卫支付,并未向忠宏公司支付。即使**公司未完全支付也应当由门卫向**公司主张,而非**公司向忠宏公司承担该部分费用。一审法院基于双方租赁协议约定向**公司追偿的前提下，直接判决**公司承担门卫工资4000元,无事实和法律依据。3、一审判决以**公司的保证金3万元冲抵修复费用错误。忠宏公司诉讼请求是要求**公司立即将厂房恢复原状,如不能恢复原状则保证金抵扣修复费用。而对于厂区因**公司租用改造未恢复原状的内容以及该部分内容恢复原状所需费用,一审并未查明。一审应当查明相关事实,在此基础上判决其限期履行修复义务或不履行修复义务从保证金中抵扣修复费用。关于其作出的填埋水沟抵扣15000元的陈述报告，并未与忠宏公司达成一致,不应直接采信；即使采信,剩余15000元保证金也应当冲抵租金；根据双方的协议约定以及忠宏公司的一审诉讼请求应由**公司先行履行修复义务,在**公司拒不履行修复义务的情况下才应抵扣保证金。一审判决直接将保证金3万元全额抵扣修复费用超出诉讼请求,且剥夺**公司先行修复的权利,与双方协议约定及法律规定相悖。

忠宏公司辩称，1、虽然双方签订的退租协议只约定3个月的租金，但**公司并未在2020年9月8日之前将设备搬离厂房。由于该部分设备的存在，厂房被占用，无法对外出租。**公司主张其搬离遭拒绝，实际上是**公司与忠宏公司就租金和保证金无法达成一致意见，**公司故意不半路剩余设备。故其主张的10月份租金具有事实和法律依据。2、**公司应当支付4个月的门卫工资。**公司一共租赁厂房4个月，应予支付4000元门卫工资。门卫是忠宏公司聘用，工资未付，门卫只会要求其支付。3、根据租赁协议，**公司缴纳的保证金应冲抵修复费用。故请求驳回**公司的上诉请求。

忠宏公司向一审法院起诉请求：1、判令**公司立即支付所其告房租63808元、水费500元、门卫工资4000元；2、立即恢复厂房原状，如不能恢复则保证金冲抵修复费用；3、支付其律师服务费5000元；4、**公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2019年6月8日忠宏公司与**公司签订《厂房及房屋租赁合同》，约定忠宏公司将其名下的厂房、活动板房、蓄水池厂房、门卫室出租给**公司使用，租赁期限为2019年6月8日至2020年6月8日止，租金每年共计281424元；电费结算方式为基本电费分摊13200的百分比，实际使用电费按照实际使用电量计算，电费单价根据供电局的要求；水费结算方式为单独按水表数量计算，结算方式同电费；每个月付门卫工资1000元；合同到期后，需将车间恢复成原来面貌，否则扣除保证金，超过保证金的部分，忠宏公司有权追偿其损失；如走法律程序，**公司需承担诉讼费、律师费等所有费用。合同签订后，忠宏公司依约交付了厂房等设施，**公司通过微信于2019年7月17日向忠宏公司转账30000元，于2019年9月8日向忠宏公司转账10000元。2019年8月5日，因**公司自愿退租，双方又签订了《房屋及厂房退租协议》，约定自协议签订之日起，**公司需在三个月内搬离厂房，超过三个月则需要按原合同协议的双倍房租等相关费用支付给忠宏公司；**公司搬离厂房之前需将此地恢复原貌，且忠宏公司有权对施工进行监督，**公司还需将建立在忠宏公司的屋棚自行拆除，且自行安排和处理垃圾、废物，保证忠宏公司场地的整洁、环保；水费、电费结算至搬离之日，计算方式按原合同，如若不及时缴清忠宏公司有权追回其造成的损失，且**公司承担因此造成的一切责任等。

另查明，**公司因租用忠宏公司厂房等设施曾向忠宏公司交纳30000元厂房租用保证金。租赁协议解除后，**公司同意由忠宏公司填埋厂房水沟，费用约需15000元从租用保证金中扣除。同时**公司承认实际停产是2019年8月28日，同年9月8日之前已搬走全部设备，只有污水处理器在露天摆放。

一审法院认为，原、被告签订的《厂房及房屋租赁合同》、《退租协议》系双方真实意思表示，双方应依约履行合同。原告称被告至2019年10月才将主要机器设备搬出，并提供证据证明在2019年10月14日被告仍有部分机器在涉案厂房处，而被告辩称在2019年9月8日已将机器搬走，剩余机器是因双方租金未清原告拒绝被告搬离，各执一词。一审法院认为涉案厂房的机器为被告所有物，被告可通过合法途径解决该问题，但被告将此事至本案开庭都未曾解决，故因机器占用厂房时间应计入租赁期限内。故原告提出被告还需支付四个月的厂房及房屋租金、门卫工资的请求，予以支持。对于机器搬离可产生的费用，根据《厂房及房屋租赁合同》中约定“合同到期后，需将车间恢复成原来面貌，否则扣除保证金，超过保证金的部分，忠宏公司有权追偿其损失”，一审法院将其作为修复费用计入租用保证金。同时**公司同意由忠宏公司填埋厂房水沟，费用约需15000元从租用保证金中扣除。故原告请求将租房保证金冲抵上述修复费用，予以支持。原告称“被告支付的40000元中有10000元是水电费用”，被告辩称“40000元都是租金”，根据“谁主张谁举证”的原则，原告未提供凭证证实被告所欠水电费用共计10000元，故该40000元为租金。原告请求法院酌定判决被告还需支付水电费500元，一审法院不予支持。综上，被告还需支付的租金及门卫工资为281424元÷12个月×4个月（欠付的租金）-40000元（已支付的租金）+4000元（门卫工资）=57808元。原告要求被告支付律师代理费，但未提供票据等凭证，故该项诉求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告池州市**纺织有限公司于判决生效后十日给付原告安徽省忠宏管业科技有限公司房租、门卫工资57808元；二、被告池州市**纺织有限公司向原告安徽省忠宏管业科技有限公司交纳的保证金30000元冲抵修复费用；三、驳回原告安徽省忠宏管业科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733元，减半收取866.5元，由被告池州市**纺织有限公司负担。

二审期间，双方当事人未提交影响本案基本事实认定的新证据。本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为，案涉租赁合同、退租协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据退租协议，**公司应在3个月内搬离厂房。**公司认为其于2019年9月8日已经完成搬离工作，因忠宏公司拒绝，部分设备未搬走，故其不应承担2019年10月的房租。本院经审查认为，**公司负有返还租赁厂房的义务，应对其主张的厂房已搬离的事实承担举证责任，但其提供的证据不足以证明其于2019年9月8日前将案涉厂房返还给了忠宏公司。忠宏公司主张租金计算至10月8日，一审法院予以采纳，判令**公司支付自2019年6月8日至2019年10月8日共计四个月的租金，并无不当。退租协议约定搬迁期间房租按原租赁协议的标准进行计算，**公司关于租金在2019年9月8日后不应再增加的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于门卫工资，依据租赁合同**公司每个月支付1000元，租赁合同的主体系忠宏公司与**公司，根据合同相对性原则，忠宏公司有权就该费用向**公司主张，因**公司未举证证明其已将门卫工资支付，故一审判决对忠宏公司的该项诉讼请求予以支持，并无不当。租赁合同明确约定，**公司在合同到期后应当将车间恢复原貌，否则扣除保证金。**公司至今未将厂房恢复原貌，违反了其合同义务；忠宏公司的诉讼请求包含了以保证金冲抵修复费用的内容，故一审判决以3万元保证金冲抵修复费用，并未超出忠宏公司的诉讼请求范围，处理并无不当。**公司提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉人**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1986元，由上诉人池州市**纺织有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　许院生

审判员　　胡少斌

审判员　　康启林

二〇二〇年八月十八日

书记员　　刘　铮