中国农业银行股份有限公司兴宁市支行与某某、兴宁市建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

广东省兴宁市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1481民初171号

原告：中国农业银行股份有限公司兴宁市支行，营业场所：兴宁市兴城兴华路16号，统一社会信用代码：914414811896577151G。

负责人：张上敏，该支行行长。

委托诉讼代理人：庄军文，男，该支行工作人员。

委托诉讼代理人：罗绍雄，男，该支行工作人员。

被告：**，男，1982年6月26日出生，汉族，住所地：广东省兴宁市。

委托诉讼代理人：叶尚青，男，住所地：广东省兴宁市，系被告**的妹夫。

被告：兴宁市建筑工程有限公司，住所：兴宁市兴城兴华路29号，统一社会信用代码：91441481796247577H。

法定代表人：王华宗，该公司经理。

原告中国农业银行股份有限公司兴宁市支行（以下简称农业银行兴宁市支行）与被告**、兴宁市建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，于2019年2月27日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月31日再次公开开庭审理了本案。原告农业银行兴宁市支行负责人的委托诉讼代理人庄军文、罗绍雄，被告**及其委托诉讼代理人叶尚青到庭参加诉讼。被告兴宁市建筑工程有限公司法定代表人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告农业银行兴宁市支行向本院提出诉讼请求：1、解除信贷合同编号为44020120130017533的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告立即偿还借款218000.84元及至2018年11月4日止的利息5399.84元（2018年11月5日起至贷款还清之日止的利息按借款合同约定计算）；3、判令被告兴宁市建筑工程有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令原告对处置抵押物所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告**、兴宁市建筑工程有限公司承担。事实和理由：2013年2月7日，被告向原告借款26万元，约定借款到期日为2033年2月6日，采用等额本息还款，贷款利率6.55%，逾期利率9.825%，用途为购买住房。同时，借款人以位于兴宁市××路××水塘华侨××房（目前尚未办妥房地产权证）提供抵押担保，办理了预购商品房贷款抵押登记手续。自2018年5月起被告未按照借款合同约定足额偿还本息，经原告多次催收，借款人一直未还款，截至2018年11月4日止，被告仍结欠借款本金218000.84元、利息5399.84元，被告已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。

被告**辩称，商品房是指市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售，可以在市场买卖流通。商品房不仅有房产证，而且有土地证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。买受人在2012年3月13日签订了商品房买卖合同，在2013年2月2日签订了《个人购房担保借款合同》（三方当事人在场），在2013年2月4日签订了广东省商品房抵押预告登记合同。卖方即担保人违反了华侨新苑商品房买卖合同第六条和《个人购房担保借款合同》第三十五条第二款的办证责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任（无任何约定）。购房者作为借款人无法预见开发商的诚信程度，也不能监督银行履行职责，银行未尽到监管贷款使用职责，导致贷款未用于约定项目，造成未能办理房产证的后果。因此购房人是否交付购房款，房屋权属都不能确定，购房合同存在欺骗嫌疑，因此购房者停供。

被告兴宁市建筑工程有限公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告农业银行兴宁市支行（作为贷款人）与被告**（作为借款人和抵押人）、兴宁市建筑工程有限公司（作为保证人）于2013年2月2日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120130017533）。上述合同中与本案有关的主要条款内容如下：1、借款金额为260000元；2、借款用途为购买房产（位于兴宁市××路××水塘华侨××房）；3、借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；5、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为兴宁市建筑工程有限公司、账号为44×××35的银行账户；6、还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款卡号62×××10；7、借款采用阶段性保证+抵押担保方式，阶段性保证人为兴宁市建筑工程有限公司，该公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，对借款人的债务承担连带保证责任，抵押物为兴宁市××路××水塘华侨××房；8、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；9、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；10、借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告农业银行兴宁市支行于2013年2月7日将借款260000元支付至合同指定的银行账户，并由被告**在借款凭证上签名确认，该借款凭证显示借款日期为2013年2月7日，到期日期为2033年2月6日，执行利率6.55%，逾期利率9.825%。2019年2月27日，涉案房产兴宁市××路××水塘华侨××房办理了权利人为**的粤（2019）兴宁市不动产权第0002283号不动产权证，并办妥了权利人为农业银行兴宁市支行的粤（2019）兴宁市不动产证明第0002253号抵押权登记证明。庭审中，原告负责人的委托诉讼代理人陈述，被告**自2018年5月起未按约定偿还借款，截止至2018年11月4日，被告**结欠原告借款本金218000.84元、利息5399.84元，合计223400.68元；被告**对所欠本息金额无异议，但表示由于被告兴宁市建筑工程有限公司未依约办理房产证，其不再供房。

本院认为，原告农业银行兴宁市支行与被告**、兴宁市建筑工程有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告**未按照约定还款，原告农业银行兴宁市支行要求解除与被告**、兴宁市建筑工程有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、要求被告**返还借款本金及利息、要求对抵押物行使担保物权，符合法律规定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》约定，被告兴宁市建筑工程有限公司作为阶段性保证人，其承担连带保证责任的期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。抵押物兴宁市××路××水塘华侨××房于2019年2月27日办理了权属人为**的不动产权证并办妥了以原告为抵押权人的抵押登记手续，现原告要求被告兴宁市建筑工程有限公司承担保证责任，与合同约定不符，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告中国农业银行股份有限公司兴宁市支行与被告**、兴宁市建筑工程有限公司于2013年2月2日签订的《个人购房担保借款合同》。

二、被告**应于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴宁市支行借款本金218000.84元及计算至2018年11月4日的利息5399.84元，并支付自2018年11月5日起至还清之日止按合同约定的利率计算的利息。

三、原告中国农业银行股份有限公司兴宁市支行对依法处置抵押物即粤（2019）兴宁市不动产证明第0002253号登记抵押的不动产所得价款享有优先受偿权。

四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴宁市支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4652元，由被告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审　判　长　　邱万波

审　判　员　　黄志胜

人民陪审员　　李炎新

二〇一九年十月三十日

书　记　员　　罗宝丽