南通花仙子风景园林工程有限公司与南通开发区殡葬服务处土地租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民事判决书

（2018）苏06民终2322号

上诉人（原审被告）：南通花仙子风景园林工程有限公司，住所地南通市开发区。

法定代表人：汤建，经理。

委托诉讼代理人：***、窦甜甜，江苏隆亿德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南通开发区殡葬服务处，住所地南通市开发区。

法定代表人：***，主任。

委托诉讼代理人：***，江苏慈航律师事务所律师。

上诉人南通花仙子风景园林工程有限公司（以下简称花仙子公司）因与被上诉人南通开发区殡葬服务处（以下简称殡葬服务处）土地租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2016）苏0691民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

花仙子公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院错误认定合同主体关系及合同效力。殡葬服务处与南通市经济技术开发区土地规划房产局（以下简称土地规划房产局）订立的土地托管协议约定“不得将本地块出租”，故殡葬服务处无权出租案涉土地，其并非适格的诉讼主体，真正主体应为土地规划房产局。根据两份办文单的精神，本公司始终认为合同相对方是土地规划房产局，从协议签名人员也可得到印证，都是开发区管委会相关人员，而非殡葬服务处工作人员。在没有政府明确批文确定本公司与土地规划房产局终止土地租赁关系前，双方土地租赁关系依然存在，殡葬服务处要求本公司腾地并支付土地占用使用费无事实和法律依据。

殡葬服务处辩称，殡葬服务处是案涉土地被托管人，在租赁合同到期后有权解除合同。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

殡葬服务处向一审法院起诉请求：终止土地租赁协议；花仙子公司立即腾退所租赁的全部土地，清洁移交；花仙子公司支付自2014年2月14日起至实际腾退之日按照2600元/亩计算的土地占用使用费暂计682499元。

一审法院认定事实：根据开发区管委会办公室（2003）480号办文单，土地规划房产局与殡葬服务处于2004年2月20日签订土地托管协议，约定土地规划房产局交由殡葬服务处托管地块位置为天宁园公墓北侧至小框河，面积364.41亩。托管期间，与相邻关系的调处，因经营管理期间发生的纠纷及相关法律责任概由殡葬服务处负责。

花仙子公司欲租赁天宁公墓北侧闲置土地用以建设“南通江海竹业研究开发中心”，于2004年10月15日向南通经济技术开发区党工委管委会书面请示，办文单号为（2004）544号。2004年10月21日，土地规划房产局向管委会提出拟办意见，认为“研究中心主要投资方向为种植竹类，属农业用途，可保留原农业用地性质，不办理农地转用手续。一期先行租用，租期暂可定为2年，二、三期看项目进展情况再定。”2005年1月25日，南通经济技术开发区党工委管委会针对土地规划房产局的拟办意见作出批示，并复印给花仙子公司。

2005年1月27日，殡葬服务处（甲方）与花仙子公司（乙方）签订土地租赁协议，载明根据开发区党工委管委会办公室（2004）683号办文单的拟办意见，殡葬服务处同意出租土地给被告从事竹业开发及其它作物种植，双方约定：1、租赁天宁园北侧中心河西侧土地100亩，租期两年，自2005年2月16日起至2007年2月15日止。2、租赁费用每年每亩肆佰元，每半年预缴，花仙子公司所缴租赁费不及时到位按每天千分之二加收租金，延期三个月不缴作自动放弃租赁处理。3、租赁期内不得对该地块私自转让；不得擅自改变使用性质；不得污染河道和周边环境；不得兴建永久性建筑；土方一律不得外流。4、在租赁期内，如遇开发区项目用地，花仙子公司应服从，无条件拆除、迁移所有临时建筑物和种植物。殡葬服务处应提前半年通知。协议还约定了其他内容。南通经济技术开发区农村工作局作为见证方在合同落款处盖章。2008年年初，双方再次签订土地租赁协议，约定租期五年，自2008年2月16日起至2013年2月15日止，租赁费用每年每亩伍佰元，其他合同内容同2005年1月27日的土地租赁协议。2009年11月11日，双方签订补充协议，约定土地面积自2009年调整为105亩（原租用面积108亩）。

2012年3月19日，殡葬服务处函告花仙子公司，明确：1、花仙子公司已违约在先，所缴租赁费不及时到位按每天千分之二加收滞纳金；2、土地租赁合同终止；3、自行做好土地表层构作物的清除，种植物的清理（现正是春季，是移栽树木的季节），请在三个月内做好土地移交准备。

2013年2月19日，殡葬服务处函告花仙子公司，明确：1、依据协议约定缴清土地租赁款及相关滞纳金；2、土地租赁协议于2013年2月15日到期，且违约已造成租赁协议自行终止，请停止一切种植养殖活动，并自行做好土地表层构作物的清除，种植物的清理，近期做好土地移交准备工作。

2014年2月18日，殡葬服务处再次函告花仙子公司，明确内容同2013年2月19日函告，并要求租赁土地于2014年2月28日前办理相关交接手续。

2016年3月1日，江苏慈航律师事务所向花仙子公司发送律师事务所函，明确双方之间的土地租赁期间已经届满，且未续签租赁合同，要求缴清实际占用期间相当于租赁费的占地使用费，并在收到律师函后一个月内清理地表建筑物和种植物，清洁移交。花仙子公司于2016年3月3日收到。

另查明，双方确认，租赁土地的四至范围为东至湿地公园西侧河边，南至南通开发区殡葬服务处北围墙，西南至江堤，西至南通市消防支队蔬菜基地，北至世外桃源南侧河边。诉讼过程中，案涉租赁土地经南通拓尔普测绘信息有限公司测量明确拐点坐标，为此殡葬服务处支出鉴定费4000元。经向南通市经济技术开发区国土局了解，案涉土地系国有土地，包括农用地、建设用地和未利用地。

还查明，自2005年1月27日，双方签订土地租赁协议后，花仙子公司占用案涉土地进行竹业研究，并按照协议约定的金额缴纳租赁费用至2015年2月15日，但给付时间均有迟延。2016年2月6日，花仙子公司缴纳2015年2月16日起一年租金52500元，后殡葬服务处于2016年2月14日退还52500元。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案的争议焦点为：1、殡葬服务处是否为适格主体；2、土地租赁合同的效力如何；3、殡葬服务处的诉请是否有法律依据。

关于争议焦点一，根据土地管理法的相关规定，县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责本地区的土地管理和监督工作。土地规划房产局作为本地区的土地行政主管部门有权对案涉国有土地进行管理，殡葬服务处与土地规划房产局签订的土地托管协议合法有效，应当按照委托人的指示处理委托事务。从2004年10月21日土地规划房产局向管委会提出拟办意见看，殡葬服务处与花仙子公司签订土地租赁合同的行为属于在委托人授权范围内为委托人处理委托事务的行为，同时土地托管协议中也明确了相关纠纷及法律责任概由殡葬服务处负责，因此殡葬服务处作为土地租赁合同相对方是当然的适格主体。关于花仙子公司提出合同相对方是土地规划房产局的意见，该意见与土地租赁合同载明的双方当事人并不一致，同时花仙子公司历年来一直按照协议约定向殡葬服务处缴纳租金，故对该抗辩意见不予采信。

关于争议焦点二，土地租赁合同的效力如何。根据土地管理法的相关规定，农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。案涉土地包括农用地、建设用地和未利用地，花仙子公司租赁案涉土地从事竹业开发及其它作物种植，并未违反土地管理法的禁止性规定，同时土地租赁合同也不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此土地租赁合同有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。

关于争议焦点三，根据双方最后一份土地租赁协议，自2008年2月16日起至2013年2月15日止。虽然殡葬服务处在合同到期前后再三表明双方之间的土地租赁至2013年2月15日终止，但花仙子公司一直使用案涉土地，殡葬服务处亦收取租金，故双方之间形成不定期租赁关系。在此过程中，花仙子公司于2016年2月6日缴纳2015年2月16日起一年的租金，殡葬服务处于2016年2月14日如数退还，并于2016年3月1日向发送律师事务所函，重申租赁期限届满，要求花仙子公司将土地清洁移交。因此殡葬服务处以自己的行为表明解除租赁关系，故双方的租赁关系应于2016年3月3日解除，殡葬服务处要求花仙子公司腾退所租赁土地的请求，予以支持。花仙子公司在合同到期后一直占用案涉土地，应按照原合同约定支付土地占用费，故应当按照每年52500元（500元/亩×105亩）的标准支付自2015年2月16日起至2016年3月3日的租金以及从2016年3月4日起至实际腾退之日止的占用费。殡葬服务处要求按照2600元/亩的标准支付土地占用费并未提供其与花仙子公司之间有过相关约定的证据，故对该意见，不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、殡葬服务处与花仙子公司之间的土地租赁关系于2016年3月3日解除；二、花仙子公司将承租的四至范围为东至湿地公园西侧河边，南至南通开发区殡葬服务处北围墙，西南至江堤，西至南通市消防支队蔬菜基地，北至世外桃源南侧河边的土地，清洁后返还殡葬服务处；三、花仙子公司按照每年52500元的标准向殡葬服务处支付自2015年2月16日起至2016年3月3日的租金以及从2016年3月4日起至实际腾退之日止的占用费；上述两项，由花仙子公司于判决发生法律效力之日起二十日内履行；四、驳回殡葬服务处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10786元，鉴定费4000元，合计14786元，由殡葬服务处负担11126元,由花仙子公司负担3660元。

二审中，花仙子公司提交了文章、照片、专家验收意见、书信和建议，以证明其竹海项目得到社会关注、取得良好的经济和社会效益，本院经审查认为，该证据与本案无关联，不作为认定本案事实的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同系以殡葬服务处名义与花仙子公司所订立，并加盖了殡葬服务处印章，此后亦由殡葬服务处收取租金，故合同相对方应为殡葬服务处。虽然从土地托管协议来看，殡葬服务处只负责案涉土地管理，不得将地块出租，但此后开发区管委会及土地规划房产局以办文单的形式同意殡葬服务处将案涉土地出租，故应认定殡葬服务处有权出租案涉土地，该租赁合同合法有效。

不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。殡葬服务处于2016年3月1日发函通知花仙子公司解除租赁合同，故双方的租赁关系已解除，花仙子应将案涉土地返还给殡葬服务处。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10786元，由上诉人南通花仙子风景园林工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员***

审判员**

二〇一八年九月十四日

书记员***