1069南通开发区殡葬服务处与南通花仙子风景园林工程有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南通经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0691民初1069号

原告：南通开发区殡葬服务处，住所地南通市开发区江韵路*号。

法定代表人：蔡建国，主任。

委托诉讼代理人：黄慈林，江苏慈航律师事务所律师。

被告：南通花仙子风景园林工程有限公司，住所地南通市开发区景兴路88号富民港良种场内。

法定代表人：汤建，经理。

委托诉讼代理人：王浩峰，江苏山水律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙玉，江苏山水律师事务所律师。

原告南通开发区殡葬服务处（以下简称殡葬服务处）与被告南通花仙子风景园林工程有限公司（以下简称花仙子园林公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月14日、12月21日、2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告殡葬服务处的委托诉讼代理人黄慈林，被告花仙子园林公司的委托诉讼代理人王浩峰到庭参加了三次庭审，被告花仙子园林公司的法定代表人汤建到庭参加了第一次、第三次庭审，被告花仙子园林公司的委托诉讼代理人孙玉到庭参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告之间的土地租赁协议；2、被告立即腾退所租赁的全部土地，清洁移交原告；3、被告支付自2014年2月14日起至实际腾退之日按照2600元/亩计算的土地占用使用费暂计682499元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系全民所有制单位，成立于2002年12月。根据2003（480）号管委会批办单批示，南通经济技术开发区规划房产局将包括讼争土地在内的天宁公墓北侧土地交由原告代管。后原、被告签订了土地租赁协议，协议约定的租赁期限至2013年2月15日止。租赁期间被告多次存在拖延缴付租金的情形，合同到期前后，原告多次发函被告，明确告知土地租赁合同终止，要求被告清理地上建筑物以及种植物，腾退土地，并清洁移交土地，但被告收函后置若罔闻。2016年3月1日，原告再次告知合同终止，要求被告履行后合同义务，但被告均不予理睬。为此，原告诉至法院，请求判如所请。

被告辩称：1、原告应当提交案涉租赁土地的土地使用权权属证明，以便确定原告及开发区土地规划房产局是否有权出租，是否因改变土地用途或在土地利用总体规划确定的开垦区内开发荒地从事种植业未经政府批准而导致合同无效。2、原告与开发区土地规划房产局之间是委托关系，开发区土地规划房产局才是本案适格原告。3、原告机械按照租赁协议要求腾退土地，清理地上建筑物和种植物，是对优质的绿化资源极大的破坏和浪费，也不是解决本案争议的合适方法。4、原、被告之间第一份租赁合同是每亩400元，第二份合同调整为每亩500元，之后被告一直按照500元/亩的标准支付土地租金，原告主张68万余元的土地占用使用费没有依据。

原告围绕诉讼请求依法提交了土地托管协议、（2004）683号办文单、土地租赁协议、补充协议、函告及邮寄存根、律师函及邮寄存根、（2004）480号办文单。被告提供了（2004）544号办文单及拟办意见的请示、（2004）683号办文单、土地租赁协议两份、地租缴费明细及汇款凭证、照片、文件。本院组织当事人进行了质证。原、被告双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告对原告证据的合法性和关联性持有异议，原告对被告提供的照片、文件的关联性有异议，本院待后评述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:根据开发区管委会办公室（2003）480号办文单，南通市经济技术开发区土地规划房产局（以下简称土地规划房产局）与原告于2004年2月20日签订土地托管协议，约定土地规划房产局交由原告托管地块位置为天宁园公墓北侧至小框河，面积364.41亩。托管期间，与相邻关系的调处，因经营管理期间发生的纠纷及相关法律责任概由原告负责。

被告欲租赁天宁公墓北侧闲置土地用以建设“南通江海竹业研究开发中心”，于2004年10月15日向南通经济技术开发区党工委管委会书面请示，办文单号为（2004）544号。2004年10月21日，土地规划房产局向管委会提出拟办意见，认为“研究中心主要投资方向为种植竹类，属农业用途，可保留原农业用地性质，不办理农地转用手续。一期先行租用，租期暂可定为2年，二、三期看项目进展情况再定。”2005年1月25日，南通经济技术开发区党工委管委会针对土地规划房产局的拟办意见作出批示，并复印给被告。

2005年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订土地租赁协议，载明根据开发区党工委管委会办公室（2004）683号办文单的拟办意见，原告同意出租土地给被告从事竹业开发及其它作物种植，双方约定：1、被告租赁原告天宁园北侧中心河西侧土地100亩，租期两年，自2005年2月16日起至2007年2月15日止。2、租赁费用每年每亩肆佰元，每半年预缴，被告所缴租赁费不及时到位按每天千分之二加收租金，延期三个月不缴作自动放弃租赁处理。3、租赁期内被告不得对该地块私自转让；不得擅自改变使用性质；不得污染河道和周边环境；不得兴建永久性建筑；土方一律不得外流。4、在租赁期内，如遇开发区项目用地，被告应服从，无条件拆除、迁移所有临时建筑物和种植物。原告应提前半年通知被告。协议还约定了其他内容。南通经济技术开发区农村工作局作为见证方在合同落款处盖章。2008年年初，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订土地租赁协议，约定租期五年，自2008年2月16日起至2013年2月15日止，租赁费用每年每亩伍佰元，其他合同内容同2005年1月27日的土地租赁协议。2009年11月11日，原、被告签订补充协议，约定被告向原告承租土地面积自2009年调整为105亩（原租用面积108亩）。

2012年3月19日，原告函告被告，明确：1、被告已违约在先，所缴租赁费不及时到位按每天千分之二加收滞纳金；2、土地租赁合同终止；3、被告自行做好土地表层构作物的清除，种植物的清理（现正是春季，是移栽树木的季节），请被告在三个月内做好土地移交准备。

2013年2月19日，原告函告被告，明确：1、依据协议约定缴清土地租赁款及相关滞纳金；2、土地租赁协议于2013年2月15日到期，且被告违约已造成租赁协议自行终止，请被告停止一切种植养殖活动，并自行做好土地表层构作物的清除，种植物的清理，近期做好土地移交准备工作。

2014年2月18日，原告再次函告被告，明确内容同2013年2月19日函告，并要求租赁土地于2014年2月28日前办理相关交接手续。

2016年3月1日，江苏慈航律师事务所向被告发送律师事务所函，明确原、被告之间的土地租赁期间已经届满，且未续签租赁合同，要求被告缴清实际占用期间相当于租赁费的占地使用费，并在收到律师函后一个月内清理地表建筑物和种植物，清洁移交给原告。被告于2016年3月3日收到。

另查明，原、被告双方确认，租赁土地的四至范围为东至湿地公园西侧河边，南至南通开发区殡葬服务处北围墙，西南至江堤，西至南通市消防支队蔬菜基地，北至世外桃源南侧河边。诉讼过程中，案涉租赁土地经南通拓尔普测绘信息有限公司测量明确拐点坐标，为此原告支出鉴定费4000元。经向南通市经济技术开发区国土局了解，案涉土地系国有土地，包括农用地、建设用地和未利用地。

还查明，自2005年1月27日，原、被告签订土地租赁协议后，被告占用案涉土地进行竹业研究，并按照协议约定的金额向原告缴纳租赁费用至2015年2月15日，但给付时间均有迟延。2016年2月6日，被告向原告缴纳2015年2月16日起一年租金52500元，后原告于2016年2月14日向被告退还52500元。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案的争议焦点为：1、原告是否为适格主体；2、土地租赁合同的效力如何；3、原告的诉请是否有法律依据。

关于争议焦点一，原告是否为适格主体。根据土地管理法的相关规定，县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责本地区的土地管理和监督工作。土地规划房产局作为本地区的土地行政主管部门有权对案涉国有土地进行管理，原告与土地规划房产局签订的土地托管协议合法有效，原告应当按照委托人的指示处理委托事务。从2004年10月21日土地规划房产局向管委会提出拟办意见看，原告与被告签订土地租赁合同的行为属于在委托人授权范围内为委托人处理委托事务的行为，同时土地托管协议中也明确了相关纠纷及法律责任概由原告负责，因此原告作为土地租赁合同相对方是当然的适格主体。关于被告提出合同相对方是土地规划房产局的意见，该意见与土地租赁合同载明的双方当事人并不一致，同时被告历年来一直按照协议约定向原告缴纳租金，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。

关于争议焦点二，土地租赁合同的效力如何。根据土地管理法的相关规定，农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。案涉土地包括农用地、建设用地和未利用地，被告租赁案涉土地从事竹业开发及其它作物种植，并未违反土地管理法的禁止性规定，同时土地租赁合同也不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此土地租赁合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。

关于争议焦点三，原告的诉请是否有法律依据。根据双方最后一份土地租赁协议，自2008年2月16日起至2013年2月15日止。虽然原告在合同到期前后再三表明双方之间的土地租赁至2013年2月15日终止，但被告一直使用案涉土地，原告亦收取租金，故双方之间形成不定期租赁关系。在此过程中，被告于2016年2月6日向原告缴纳2015年2月16日起一年的租金，原告于2016年2月14日如数退还被告，并于2016年3月1日向被告发送律师事务所函，重申租赁期限届满，要求被告将土地清洁移交给原告。因此原告以自己的行为表明解除租赁关系，故双方的租赁关系应于2016年3月3日解除，原告要求被告腾退所租赁土地，清洁后移交原告的请求，本院予以支持。被告在合同到期后一直占用案涉土地，应按照原合同约定支付土地占用费，故被告应当按照每年52500元（500元/亩×105亩）的标准向原告支付自2015年2月16日起至2016年3月3日的租金以及从2016年3月4日起至实际腾退之日止的占用费。原告要求按照2600元/亩的标准支付土地占用费并未提供其与被告之间有过相关约定的证据，故对该意见，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第三百九十六条之规定，判决如下：

一、原告南通开发区殡葬服务处与被告南通花仙子风景园林工程有限公司之间的土地租赁关系于2016年3月3日解除；

二、被告南通花仙子风景园林工程有限公司将承租的四至范围为东至湿地公园西侧河边，南至南通开发区殡葬服务处北围墙，西南至江堤，西至南通市消防支队蔬菜基地，北至世外桃源南侧河边的土地，清洁后返还原告南通开发区殡葬服务处；

三、被告南通花仙子风景园林工程有限公司按照每年52500元的标准向原告南通开发区殡葬服务处支付自2015年2月16日起至2016年3月3日的租金以及从2016年3月4日起至实际腾退之日止的占用费；

上述两项，由被告南通花仙子风景园林工程有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内履行；

四、驳回原告南通开发区殡葬服务处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10786元，鉴定费4000元，合计14786元，由原告南通开发区殡葬服务处负担11126元,由被告南通花仙子风景园林工程有限公司负担3660元（被告负担部分原告已垫付，由被告在履行时一并给付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10786元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。

审　判　长　　曹维维

人民陪审员　　周袁芳

人民陪审员　　黄　培

二〇一七年十一月十六日

书　记　员　　陈雅雯

附相关法律条文：

《中华人民共和国土地管理法》

第四条国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第五条国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。