某某、广水市水利建筑安装有限责任公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省孝感市孝南区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂0902民初1690号

原告：***，男，1990年5月18日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。

委托诉讼代理人：汤木梓、万相东，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。

被告：广水市水利建筑安装有限责任公司。住所地湖北省广水市应山航空南路**。统一社会信用代码：91421381788151284Y。

法定代表人：黄保华，该公司董事长。

委托诉讼代理人:尚冬生，湖北至成律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。

被告：***，男，1980年11月27日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。

第三人：湖北众大房地产开发有限公司。。住所地湖北省孝感市城站路**统一社会信用代码：91420900788173870R。

法定代表人：庄新兰，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈峰、黄婷，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。

原告***与被告广水市水利建筑安装有限责任公司（以下简称广水水利公司）、***、第三人湖北众大房地产开发有限公司（以下简称众大房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人万相东，被告广水水利公司委托诉讼代理人尚冬生、被告众大房产公司委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出变更后的诉讼请求：1.依法解除原告与第三人签订的《定向开发协议》；2.判令被告广水水利公司、***及第三人众大房产公司共同返还原告购房款527759元并赔偿原告损失，暂计算72801.83元（损失明细见附件，至实际付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2018年初，被告广水水利公司通过案外人向原告推介第三人众大房产公司开发的位于孝感市。经三方协商一致，2018年4月20日，原告与第三人签订《定向开发协议》，约定原告认购众大美誉广场第1-2幢2单元1405室房屋，建筑面积127.61平方米，房屋单价为每平方米4400元，优惠后房屋总价款527759元。协议签订后，原告依约向被告广水水利公司交付全部购房款527759元，被告广水水利公司向原告出具了房款收据一份。嗣后，因第三人迟迟无法对众大美誉广场竣工交付住房。故此原告诉至法院。

被告广水水利公司辩称，１、原告对广水水利公司的诉讼请求不能成立，应当依法驳回其对广水水利公司的诉请；2、原告的诉求缺乏事实及法律依据，其在诉状中所列的事由不客观真实，原告方故意隐瞒了关键事实，并对重要事实做了歪曲。

第三人众大房产公司辩称，被告众大房产公司是采用抵扣工程款的方式取得购房款，与原告签订购房协议，现在因债务缠身多家法院查封了上述房屋无法向原告交房，被告众大房产公司愿意解除合同，返还工程款。

被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃举证、质证、辩论及答辩等相关诉讼权利，并承担对其不利的法律后果。

本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广水水利公司及第三人众大房产公司对原告提交的证据一、二、五均无异议，对当事人无异议的证据本院依法予以采信并在卷佐证。

对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三证明了原告分别向被告广水水利公司及第三人支付全部购房款的事实，对该证据本院依法予以采信；证据四证明被告广水水利公司向原告出具购房收据的事实，对该证据本院依法予以采信。被告广水水利公司提交的证据一证明了原告与第三人签订了《意向房源确认协议》，原告有意购买第三人开发的众大美誉广场的商品房，对该证据本院依法予以采信；证据二证明了被告广水水利公司收取原告购房款抵扣了工程款，对该证据本院依法予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月4日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订了一份《意向房源确认协议》，协议约定，乙方有意向购买甲方开发建设的众大美誉广场第1－2幢2单元14层05号房，建筑面积约127.61平方米，意向价按建筑面积每平方米6059.13元人民币，总金额773205元，甲乙双方在签订本意向协议时，乙方愿意支付20000元给甲方作为确定该商品房的意向金，乙方应于本协议签订后5日内到众大美誉广场营销中心签订《众大美誉广场定向开发协议》。上述协议签订后，原告于当天向第三人支付40000元，第三人向原告出具了40000元的意向金收款收据。

第三人是案涉众大美誉广场项目的开发商，被告广水水利公司是该项目的建设方，第三人下欠被告广水水利公司部分工程款未付。2018年4月20日，原告与被告广水水利公司及第三人协商后，由原告与第三人签订一份《定向开发协议》，协议约定，原告认购众大美誉广场第1-2幢2单元1405室房屋，建筑面积127.61平方米，房屋单价为每平方米4400元，房屋总价款527759元。协议签订后，第三人取得商品房预售许可证的情况下，再由第三人与原告确定《商品房买卖合同》签订时间。原告与第三人分别在上述协议上签了字。之后，原告于2018年4月23日向被告广水水利公司的工作人员被告***的账户汇款474000元，2018年4月25日向被告***的账户转账13759元，至此，原告依约付清了全部购房款527759元。被告广水水利公司孝感市众大美誉广场A区项目部于2018年4月23日向原告出具了一份收到527759元购房款收据。同日第三人出具一份收到被告广水水利公司代收代付***购房款527759元，经办人为***。嗣后，因第三人迟迟无法对众大美誉广场竣工交付住房。经原告催要未果，以致成讼。

本院认为，本案属商品房预约合同纠纷。原告***与第三人之间签订的《定向开发协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约支付了全部购房款，但第三人至今不能与原告签订《商品房买卖合同》，更不能交付案涉协议所确定的房屋，致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除与第三人之间的《定向开发协议》，本院依法予以支持。合同的解除，系第三人的违约行为造成，第三人作为案涉《定向开发协议》的相对方，应当返还原告所交纳的购房款527759元并承担原告所交购房款的利息损失。利息损失的计算方法：以527759元为基数，自2018年4月25日起计算至该款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。虽然被告方收取了原告的部分购房款，但不具有返还购房款的义务。理由如下：1、案涉协议系商品房预约合同，从原告2018年3月4日向第三人交的40000元意向金来看，原告本意是欲购第三人开发的商品房；2、从双方最终确定权利和义务的《定向开发协议》来看，该协议的相对方是第三人和原告，被告广水水利公司、***均不是该协议的相对人；3、被告方虽然收取了原告的部分购房款，但第三人对被告方收取的款项认可其为原告的购房款，并抵扣了第三人下欠被告广水水利公司的工程款；4、原告无证据证明其是从被告广水水利公司、***手中购买的案涉房屋。综上，对原告主张由被告广水水利公司、***承担返还购房款的诉讼请求，本院依法不予支持。

被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告***与第三人湖北众大房地产开发有限公司签订的《定向开发协议》。

二、第三人湖北众大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告***返还购房款527759元并支付利息损失（利息损失的计算标准：以527759元为基数，自2018年4月25日起计算至该款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

三、驳回原告***其他诉讼请求。

上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件诉讼费9806元，适用简易程序减半收取计4903元，诉讼保全费3520元，两项共计8423元，由第三人湖北众大房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员　　董劲松

二〇二一年七月五日

书记员　　黄思怡

附相关法律条款：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

附证据目录：

原告***证据目录：

证据一：身份证、营业执照、企业信用信息公示报告。拟证明原告***，被告广水市水利建筑安装有限责任公司、***、湖北众大房地产开发有限公司基本信息及诉讼主体资格。

证据二：《定向开发协议》。拟证明1、2018年4月20日，第三人湖北众大房地产开发有限公司与原告签订《定向开发协议》，约定原告订购第三人开发的众大美誉广场第1-2幢2单元1405室的房屋，建筑面积127.61平方米，单价4400元，优惠后总房价527759元的事实；2、双方另约定了签订《商品房买卖合同》的条件及时间等事实。

证据三：交易明细（3份）、收款收据（2份）、情况说明（2份）、户口本（3页）、银行卡复印件。拟证明《定向开发协议》签订后，原告母亲代原告向被告***交纳购房款474000元，原告父亲代原告向第三人湖北众大房地产开发有限公司交纳购房款40000元，向被告***交纳房款13795元的事实。

证据四：收据（编号0842066）。拟证明2018年4月23日，被告广水市水利建筑安装有限责任公司向原告***出具《收据》，对收到原告购买众大美誉广场第1-2幢2单元1405室的房屋购房款的事实予以确认。

证据五：领导留言板留言回复。拟证明2020年4月9日，孝感市政府办公室对群众反应的众大美誉广场不能交房诉求的回复，案涉房屋因证件不齐及资金不到位导致不能按时交房的事实。

被告广水市水利建筑安装有限责任公司证据目录：

证据一：《意向房源确认协议》、2018年3月4日众大房产公司的收款收据。拟证明原告与第三人签订了协议，原告有意购买第三人的商品房，并向第三人交纳了40000元的意向金。

证据二：众大房产公司2018年4月23日的收款收据。拟证明众大房产公司认可被告收取的款项为原告所交的购房款。