某某、广水市水利建筑安装有限责任公司等民事二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂09民终2616号 上诉人（原审原告）：***，男，1990年5月18日出生，汉族，住湖北省孝昌县。 委托诉讼代理人：***，湖北熠耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广水市水利建筑安装有限责任公司。住所地：湖北省广水市应山航空南路10号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北至成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1980年11月27日出生，汉族，住湖北省广水市。 原审第三人：湖北众大房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路285号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，湖北峰鼎律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人广水市水利建筑安装有限责任公司（以下简称广水水利公司）、***及原审第三人湖北众大房地产开发有限公司（以下简称众大公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖北省孝感市孝南区人民法院于2021年7月5日作出（2021）鄂0902民初1690号民事判决，***不服该判决上诉至本院，本院于2021年12月29日作出（2021）鄂09民终2678号民事裁定书，以案件基本事实认定不清为由裁定撤销原判发回重审。湖北省孝感市孝南区人民法院重新立案后，另行组成合议庭进行审理，作出（2022）鄂0902民初410号民事判决，***不服该判决向本院提起上诉。本院于2022年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、请求依法改判原判决第二项为：广水水利公司、***于本判决生效之日起三日内共同向***返还购房款527759元并支付利息损失（利息损失的计算标准：以527759元为基数，自2018年4月25日起计算至该款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、本案二审诉讼费由广水水利公司、***承担。事实和理由：一、原判决对本案《定向开发协议》定性准确，但对案涉《定向开发协议》的实际履行一方主体认定错误。原判决认定《定向开发协议》为无效合同事实认定正确，但认定广水水利公司、***所收取***的购房款抵扣众大公司下欠广水水利公司工程款的事实系事实认定错误，遗漏认定《定向开发协议》系在***与广水水利公司之间履行的事实，众大公司不是***履行房屋买卖意思表示的相对方，理由有以下几点：第一、《定向开发协议》没有在***与众大公司之间履行。根据《中华人民共和国合同法》对于无效合同的认定规则及后果，无效合同自始无效；无效合同的履行自始不产生法律效力。也就是说即使***有履行合同义务的行为（此处不代表***自认合同相对方是众大公司），也不产生合同生效履行的法律事实，以这个角度来说，《定向开发协议》并没有在***与众大公司之间履行，也就不存在众大公司负有依据《定向开发协议》约定及法律规定向***返还购房款的义务。第二、***并未向众大公司履行支付案涉购房款的合同义务。虽然***依据与广水水利公司的协商意见后遵循广水水利公司意见向众大公司刷卡支付了40000元房源确认款，但除此40000元，剩余487759元(527759-40000)均直接支付给了广水水利公司、***，而且广水水利公司直接向***出具收到了全款527759元的收据，足以说明广水水利公司认可收到了***购房款的事实。***是向广水水利公司履行了支付购房款的义务，并未向众大公司履行支付案涉购房款的合同义务。第三、众大公司明确**并未收到自广水水利公司转来的***的涉案购房款***与广水水利公司、众大公司房屋买卖合同纠纷二审众大公司在原一审判决【(2021)鄂0902民初1690号】中所出具的所谓收到广水水利公司代收代缴***购房款的《收据》是虚假证据，关于该虚假证据众大公司在原判决中庭审时已做说明，且众大公司在原判决中已撤回对该《收据》的真实性、合法性、关联性的认可，众大公司明确**并未收到自水利公司转来的***的涉案购房款。原判决仍然采信原一审判决【(2021)鄂0902民初1690号】中众大公司的**及该虚假《收据》，采信证据错误导致认定事实错误。第四、众大公司也没有向***履行交付案涉房屋的能力。从事实角度，签订案涉《定向开发协议》时，正值众大公司资金链断裂、官司缠身、项目进度严重滞后导致无法按时取得商品房预售许可证的时期，项目现场烂尾一片，***直接与众大公司签订具有房屋买卖性质的《定向开发协议》缺乏事实基础及合理性。实际上案涉《定向开发协议》系由广水水利公司与***之间签订的具有预约性质的房屋买卖合同，双方就房号、单价、面积、总价等信息作出了明确约定，对签订正式房屋买卖手续及条件等作出了明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件，广水水利公司才是《定向开发协议》实际一方主体。从法律角度，基于《定向开发协议》的无效性，实际上众大公司无权作为商品房出售一方，收取***的全额购房款，这也与案涉购房款全部交于广水水利公司的事实相吻合，印证了众大公司不是《定向开发协议》实际履行一方主体的事实。既然广水水利公司与众大公司都认可案涉房屋是抵账房，实际上是广水水利公司是实际的房屋出售人、购房款的实际接收人。原判决仅从《定向开发协议》形式上的双方是***、众大公司即否定实质上是***与广水水利公司之间达成了购房合意及实际履行了购房协议，没有查明本案购房背景、款项流向及实质法律关系，错误认定了《定向开发协议》的协议相对方是众大公司、不是广水水利公司的事实。第五、广水水利公司与众大公司在另案建设工程施工纠纷2021鄂09**民初5415号，并未主张***的购房款已抵扣众大公司的工程款，也就是说众大公司是没有收到***的购房款，一审判决认定广水水利公司代收代交***的购房款事实认定错误。二、原判决认定“广水水利公司、***虽收取了部分购房款，但是抵扣众大公司下欠广水水利公司工程款，其代收款行为也得到了众大公司的认可并出具了收据”系事实认定错误，理由如下：1、众大公司并没有提供从广水水利公司收到转账的相应流水证据。在案涉款项是否为众大公司实际收到的事实未查明且该主张事实***都不知情的情况下，原判决径直根据众大公司出具的虚假《收据》即认定众大公司收到了广水水利公司代收代付的全额购房款，显然缺乏事实及法律依据。2、广水水利公司作为利益相关方抗辩其已就该购房款与众大公司办理了抵扣工程款的手续，但该抗辩缺乏事实依据，没有提供任何证据证明，且该抗辩也不合逻辑。显然一份收据不能等同于购房款抵工程款，众大公司在庭审质证时，已明确**水利公司没有将***的购房款与众大公司办理下账手续，且与另案证据事实相呼应，广水水利公司现仅仅通过一份后补的《收据》、且众大公司原判决中已撤回对该《收据》真实性的认可即否定购房事实在***与广水水利公司之间形成的法律事实，是缺乏事实依据的。3、没有委托付款、委托收款的三方协议，事后补充代收代付收据不是广水水利公司与众大公司的真实意思表示，且未经过***认可，不是本案事实。4、众大公司明确说明广水水利公司并未将***所交的购房款527759元转给众大公司或者与众大公司办理房款抵工程款的手续，但原判决却违背当事人的意思表示，强行认定广水水利公司收取***的购房款是代众大公司收取且得到众大公司的认可，明显错误认定事实。三、***作为对诉争房屋有交付期待利益的一方当事人，如果在签订案涉《定向开发协议》时，知道所购买房屋的主体是众大公司，那么其将所全额房款全部交付给广水水利公司以及认可广水水利公司出具的收据，且收据上并没有载明是代开发商收取款项的情况下，认定***自始知道所购房屋主体一方是众大公司从逻辑上说不通，认定为诉争房屋从收款一方即广水水利公司手中购买更符合逻辑。购房《收据》是广水水利公司打的，在***、众大公司、广水水利公司三方没有事前的指示交付的合意，事后众大公司与广水水利公司的款项代收代付的意思表示也没有经过***认可的情况下，直接变更了***房款的缴纳一方主体，进而变更了***的购房对象，显然是不合逻辑的。因《定向开发协议》本就无效，***与众大公司之间虚假购房意思表示无效。又因***与广水水利公司之间存在缔约房屋买卖合同的过程及水利公司收到了全部购房款，并未与众大公司办理抵账房手续，广水水利公司以其行为享受了实际出卖人的权利，作为隐藏的房屋买卖意思表示一方当事人，其与***之间的房屋买卖行为并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效的民事法律行为，广水水利公司应当承担相应合同义务。案涉购房款大部分都并未直接交付给众大公司，***自始都没有认可众大公司系房屋出售人的意思表示。案涉4万元定金是签订《定向开发协议》时，广水水利公司要求***缴纳的购房意向金，是为后续可能的正式的商品房买卖合同及备案办证做准备，不是***与众大公司之间买房的合意。综上所述，原判决未查明案涉房屋系***从广水水利公司手中购买的事实，错误认定为自始***与众大公司之间签订并履行了《定向开发协议》，并错误认定案涉购房款由众大公司实际收受，从而错误认定有且仅有众大公司对***负有返还购房款的合同义务，进而作出错误判决。据此，特向贵院提起上诉，恳请查明事实基础上，支持***的上诉请求，以维护***合法权益。 广水水利公司辩称，一、一审法院虽然在认定事实细节方面存在错误，但是总体上还是正确认定了开发商众大公司是案涉的两份合同（2018年3月4日签订的《意向房源确认协议》和2018年4月20日签订的《定向开发协议》）的相对方，正确适用法律公正判决驳回了***对广水水利公司的诉讼请求。***上诉理由不成立，应依法驳回***的上诉请求。二、重审一审的（2022）鄂0902民初410号民事判决在认定事实细节方面存在错误，在没有充分证据支持的情况下，在原一审（2021）鄂0902民初1690号民事判决的基础上增加采信***代理人对事实细节的描述（与***本人曾经在2021年的原一审中发言描述不符），违背了客观真实。对此，广水水利公司澄清如下：（一）本案的基本事实是***和***二人先于2018年3月4日经开发商的营销中心置业顾问**推荐与开发商众大公司签订两份《意向房源确认协议》并交付意向金，之后才有与广水水利公司的互利互惠配合。对比本案原一审和重审一审中***的**，结合书证和证人证言，可以发现***对事实的**前后矛盾，漏洞百出，而且一直存在故意隐瞒或歪曲本案关键事实的情况。1、2018年3月4日的《意向房源确认协议》及意向金收据，是本案的第一事实和证据，但是，***的原审起诉状、上诉状、重审起诉状都对此回避而不提。显然***为了自圆其说，在故意隐瞒本案关键事实和证据，编造“不是找开发商而是找施工人购房”的故事，企图让无辜的广水水利公司承担责任。认真阅读2018年3月4日的两份《意向房源确认协议》和两份众大公司定金收据的内容，可以看出***在说谎。2018年3月4日，与广水水利公司无关联的案外人***也签订了《意向房源确认协议》并交了意向金，两份协议都有众大美誉广场营销中心置业顾问**签字，房价分别为每平米6059.13元、6147.74元，约定购房人2018年3月9日前不到营销中心签订《定向开发协议》则意向金（实质为定金）没收。这说明***和其他购房人一样通过营销中心置业顾问推荐而确定购买房屋的，开发商众大公司及其财务主管***出具了收据。之后，***和***可能感觉房价高不划算都未依约到营销中心签订《定向开发协议》。2018年4月20日，***才通过与广水水利公司方互利互惠的配合，得以与开发商众大公司签订优惠价格的《定向开发协议》。***受益的是：购房价由77万多元降至52万多元，优惠32%（并非***一再声称的优惠6%）。广水水利公司方受益的是：通过代收购房款可以确保开发商将购房款用于支付农民工工资。2、***对事实的**前后矛盾，漏洞百出，编造事实的痕迹十分明显。对比***关于签订两份协议（《意向房源确认协议》和《定向开发协议》）的细节的多种说法，可见一斑。签约地点及在场人。“审:签订两份协议时有谁在场？***：有***、***父亲、被告3、被告2、被告1都在场”（原一审庭审笔录第9页）。“经三方协商一致，2018年4月20日，***与第三人湖北众大房地产公司签订《定向开发协议》”（***2022年4月11日起诉状第2页）。“签合同时有谁在场？……证人：广水水利公司会计***拿过来的合同，在**办公室签的。当时**的人不在”（重审庭审笔录第8页）。“2018年4月20日，案外人**带着***及家属找到被告***，***拿出《定向开发协议》让***签字”（***2021年3月23日起诉状第1页）。时间顺序。“***2018年3月4日与被告3签订第一份协议前，是否与被告1有接触？***：我跟中间人有接触，与被告1没有接触”（原一审庭审笔录第9页）。“你什么时间与**联系的？……证人：2018.3.14左右联系的”（重审庭审笔录第9页）。可见，***在重审一审中全面推翻了原一审庭审中向审判长的**，并反复改变说法。原审诉讼中，***称签订《意向房源确认协议》和《定向开发协议》时***、广水水利公司、***、众大公司都在场，三方协商一致。本次诉讼中，***对2018年3月4日的《意向房源确认协议》回避不说，证人说2018年3月14日才与**联系，这印证了2018年3月4日***签订《意向房源确认协议》及交付意向金当时与广水水利公司方还没有任何联系。本次***还对2018年4月20日签《定向开发协议》时在场人员的描述减少了“众大公司”、“广水水利公司”，增加了“**”、“**”。（二）本次重审一审中证人**的作证过程及内容显然违反了证据规则，不应被采信。证人**的证言明显带有倾向性、揣测性、评论性，内容失实，与本案书证不一致。从证人**作证的过程看，证人**已熟知原审庭审情况，***代理人事先还为其准备了书面发言材料，还让证人对于帮助***“解释”（辩解），证人**已失去作证资格。庭审现场，证人**手持书面发言材料，***代理人对其进行诱导性发问“***是经过你介绍购买涉案房屋，你是找**购买的房屋……对众大公司2018年4月23日出具的收据解释一下，你读一下手上的材料”，后来在广水水利公司的抗议和审判长的制止下，这个闹剧才草草收场。证人**已通过***熟知原一审庭审情况，例如，众大公司2018年4月23日出具的收据是原审庭审中广水水利公司提供的证据，本次作证中，证人竟然对此并非其亲历的事实做出“解释”证人站在***角度申辩，**该收据不真实并**理由，讲得比***代理人还“敬业”。证人说2018年3月14日才与**联系，那么2018年3月4日***签订《意向房源确认协议》及交付意向金怎么可能是广水水利公司方安排的？为何2018年3月4日案外人***也同样签订《意向房源确认协议》及交付意向金？可见证人**的证言显然与本案书证相矛盾。根据证据规则，证人证言的内容应当是对其亲历事实的表述，不应有揣测性的、推断性的、评论性、倾向性的表述。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第72条规定：“证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式**证言。”最高人民法院作出该规定本意是：证人应当遵循隔离作证的原则，避免法庭的审理情况、案情及争议焦点对证人产生干扰和误导，影响证人证言的客观性、中立性。本次庭审中，证人**的作证过程及内容显然违反了证据规则，不应被采信。三、从司法实践看，案涉《意向房源确认协议》作为商品房预约合同是有效的。至于案涉《定向开发协议》，***此前提出解除合同，而合同相对方众大公司也同意解除合同，不存在争议。***诉求确认《定向开发协议》无效，那么剩下的《意向房源确认协议》怎么处理？因此，本案可以按照解除合同处理。***刻意回避履行能力不佳的合同相对人开发商众大公司，而恶意要求不是合同相对人的施工人广水水利公司承担责任。施工人广水水利公司与***之间不存在合同关系，只是代开发商众大公司收取剩余的购房款用于发放农民工工资。从法律意义上，开发商众大公司通过直接收取4万元购房款和委托代收的方式收取了剩余购房款。 众大公司辩称，众大公司没有收取***的购房款，购房合同是广水水利公司拿到众大公司处**，但***未向众大公司支付款项，所以众大公司认为该购房合同不是***与众大公司双方真实意思表示，众大公司也未收到购房款。 ***向一审法院起诉请求：1.依法判令解除***与第三人众大公司签订的《定向开发协议》；2.判令广水水利公司、***共同返还***购房款527759元并赔偿***损失，暂计算72801.83元（损失明细见附件，至实际付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费由广水水利公司、***负担。重审过程中，***变更第一项诉讼请求为“确认***与众大公司签订的《定向开发协议》无效”。 一审法院认定事实：众大公司是案涉众大美誉广场项目的开发商，广水水利公司是该项目的建设方。***因购房需求委托案外人寻找房源后了解到众大美誉广场项目的抵账房。经案外人、***与广水水利公司接洽，为预定房源，2018年3月4日，***（乙方）与众大公司（甲方）签订了一份《意向房源确认协议》，协议约定，乙方有意向购买甲方开发建设的众大美誉广场第1-2幢2**14层05号房，建筑面积约127.61平方米，意向价按建筑面积每平方米6059.13元人民币，总金额773205元，甲乙双方在签订本意向协议时，乙方愿意支付20000元给甲方作为订购该房屋的意向金，乙方应于本协议签订后5日内到众大美誉广场营销中心签订《众大美誉广场定向开发协议》。上述协议签订后，***于当天向第三人支付40000元（原计划购买两套），第三人向***出具了两张合计40000元的意向金收款收据。2018年4月20日，***与广水水利公司确定价格后，约定由***与众大公司签订一份《定向开发协议》，约定***购买众大美誉广场第1-2幢2**1405室的抵账房，建筑面积127.61平方米，房屋单价为每平方米4400元，付全款房屋总价款下浮6%，房屋总价款527759元。协议签订后，众大公司取得商品房预售许可证的情况下，再由众大公司与***确定《商品房买卖合同》签订时间。***在协议上签字后交由广水水利公司，后广水水利公司将众大公司**后的合同交于***。***于2018年4月23日向广水水利公司的工作人员***的账户汇款474000元，2018年4月25日向***的账户转账13759元，加上约定房源所交40000意向金冲抵购房款，至此，***依约付清了全部购房款527759元。广水水利公司孝感市众大美誉广场A区项目部于2018年4月23日向***出具了一份收到527759元购房款收据。嗣后，因众大公司迟迟无法对众大美誉广场竣工交付住房，经***催要未果，以致成讼。另查明，因众大公司未交齐土地出让金及规费，包含诉争房屋在内的众大美誉广场项目至今未取得涉案项目预售许可证。 一审法院认为，结合审理查明的事实可知，本案系***购买抵账房后未取得房屋而引起的纠纷，按照《民事案件案由规定》及涉案项目预售许可证未取得，涉案房屋不属于商品房的事实，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题是：第一，案涉《定向开发协议》的效力如何认定；第二，广水水利公司、***是否应当向***返还购房款。关于焦点一，“定向开发”是开发企业根据目标客户、商户等的具体需求，有针对性地进行前期沟通接洽，量身定做式的开发行为。因***个人不具备商品房定向开发资质，故***与众大公司之间签订的《定向开发协议》不属于合作性质的房地产开发合同。又依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2005］第5号）第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，案涉《定向开发协议》约定的购房人一次性缴纳房款，选定具体房屋，不承担开发风险，实际为房屋买卖合同。依据案涉《定向开发协议》约定的内容及查明事实，《定向开发协议》签订时众大公司未取得商品房预售许可证，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条关于商品房预售条件的法律的强制性规定，属无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”依据庭审查明的事实，直至辩论终结前，众大公司亦未取得商品房预售许可证明，故《定向开发协议》为无效合同。关于焦点二，广水水利公司、***虽收取了部分购房款。但是其收取的购房款抵扣众大公司下欠广水水利公司的工程款，广水水利公司、***的代收购房款的行为也得到众大公司的认可并由此出具了收据。且广水水利公司、***均不是***所主张的《定向开发协议》合同的相对方，故对***要求广水水利公司、***承担返还购房款的诉求，一审法院未予支持，因《定向开发协议》为无效合同，众大公司作为该协议的相对方应当返还***所交纳的购房款527759元并承担***所交购房款的利息损失。利息损失的计算方法：以527759元为基数，自2018年4月25日起计算至该款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，对***的诉讼请求，一审法院部分予以支持。***经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：一、确认***与众大公司签订的《定向开发协议》无效；二、众大公司于判决生效之日起三日内向***返还购房款527759元并支付利息损失（利息损失的计算标准：以527759元为基数，自2018年4月25日起计算至该款实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算、2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回***其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9806元，诉讼保全费3520元，两项共计13326元，由众大公司负担。 本院二审期间，***提交一组证据：转账凭证及收据、庭审笔录两份、（2021）鄂0902民初5415号民事判决书，拟证明：结合广水水利公司**与众大公司资金支付应当以银行转账为准，***的购房款实际交于广水水利公司，并未代收代交给众大公司，广水水利公司没有主张***的购房款抵扣工程款的事实，***购房款的实际接收人是广水水利公司，实际合同相对方是广水水利公司。 广水水利公司对***提供的证据质证认为，根据***的表述，其提供的材料不属于证据，事实上最初***2018年与众大公司签订协议，其中二万元是***交的，还有二万元是***交的，众大公司开具了收具，判决书第15页自认为收取工程款40几万，这个40几万是可以抵扣。证据二不涉及到***，判决书目前尚未生效，水利公司已自认了收取了40多万，不是52多万，其中有4万直接交给众大公司。 众大公司对***提供的证据无异议。 本院对***提供的证据真实性予以认可。 经审理查明，一审查明事实除“上述协议签订后，***于当天向第三人支付40000元（原计划购买两套），第三人向***出具了两张合计40000元的意向金收款收据。”不实外，其他事实属实，本院予以确认。 另查明，2018年3月4日，***作为乙方与众大公司（甲方）签订《意向房源确认协议》，该协议第1条约定，甲乙双方在签订本意向协议时，乙方愿意支付20000元人民币给甲方作为确定该商品房的意向金。同日，案外人***与众大公司签订了一份《意向房源确认协议》，合同内容与***签订的《意向房源确认协议》内容相同。上述两份协议签订后，2018年3月4日，***的父亲严楚平向众大公司账户刷卡支付两笔20000元。众大公司分别向***和案外人***出具了一张金额为20000元的意向金收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”众大公司未取得商品房预售许可证明，故《定向开发协议》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。定向开发协议的合同实际相对方是广水水利公司和***，***于2018年4月23日向广水水利公司的工作人员***的账户汇款474000元，2018年4月25日向***的账户转账13759元，共计487759元，广水水利公司没有提供证据证明***付给工作人员***的487759元抵扣了众大公司应支付的工程款，众大公司亦否认收到***的购房款，故***支付给广水水利公司的购房款不宜认定为众大公司抵扣的工程款，***为广水水利公司的员工，其账户收款行为系履行职务行为，产生的法律后果应由广水水利公司承担。定向开发协议无效后，广水水利公司应向***返还其收到的购房款487759元。根据***与众大公司签订的《意向房源确认协议》第1条约定，***父亲严楚平向众大公司支付40000元意向金是购买两套房屋，其中的20000元为案涉房屋的意向金，另外一套为***购买的房屋的意向金。***非本案当事人，其房屋意向金20000元不属于本案审理范围，案涉房屋的意向金为20000元，故众大公司应向***返还20000元，剩余的20000元可由案外人***另行主张。 综上所述，***的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定部分事实不清，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2022）鄂0902民初410号民事判决第一项； 二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2022）鄂0902民初410号民事判决第二、三项； 三、广水市水利建筑安装有限责任公司于本判决生效之日起起三日内向***返还购房款487759元并支付利息损失（利息损失的计算标准：以487759元为基数，自2018年4月25日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、湖北众大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向***返还购房款20000元并支付利息损失（利息损失的计算标准：以20000元为基数，自2018年3月4日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9806元，诉讼保全费3520元，两项共计13326元，由广水市水利建筑安装有限责任公司负担12316元，湖北众大房地产开发有限公司负担505元，***负担505元；二审案件受理费9806元，由广水市水利建筑安装有限责任公司负担9062元，湖北众大房地产开发有限公司负担372元，***负担372元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　毛　峰 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年十二月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　杨　雪