丰宁星火物业服务有限公司、丰宁信达房地产开发有限责任公司等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

河北省承德市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀08民终3820号

上诉人（原审被告）：丰宁星火物业服务有限公司，住所地：丰宁满族自治县庆丰街。

法定代表人：赵占岐，经理。

委托诉讼代理人：宋焕才，丰宁满族自治大阁镇正平法律服务所法律工作者。

上诉人（原审被告）：丰宁信达房地产开发有限责任公司，住所地：丰宁满族自治县大阁镇胜利东街2号。

法定代表人：韩明轩，经理。

委托诉讼代理人：庞建业，河北飞雁律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：丰宁满族自治县我爱蛋糕坊，住所地：丰宁满族自治县大阁镇富仕商业街A1。

经营者：王界平，经理。

委托诉讼代理人：朱丽，河北坤平律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：丰宁满族自治县新鑫建筑安装工程有限公司，住所地：丰宁满族自治县大阁镇桃山下1号。

法定代表人：吴国成，经理。

委托诉讼代理人：李玲，河北凯宣律师事务所律师。

上诉人丰宁星火物业服务有限公司（以下简称星火物业公司）、丰宁信达房地产开发有限责任公司（以下简称信达房地产公司）因与被上诉人丰宁满族自治县我爱蛋糕坊（以下简称我爱蛋糕坊）、丰宁满族自治县新鑫建筑安装工程有限公司（以下简称新鑫建筑安装公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2021）冀0826民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星火物业公司的委托诉讼代理人宋焕才、上诉人信达房地产公司的委托诉讼代理人庞建业、被上诉人我爱蛋糕坊的委托诉讼代理人朱丽、被上诉人新鑫建筑安装公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

星火物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，发还重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。第一，一审判决认定漏水点有两个方面，其中地下室南侧承重墙有一个圆形漏斗，这是包括法院现场勘验员及所有在场人实际看到的客观事实，但认定另一个漏水点则没有任何依据，地下室是否有积水，积水形成的原因一审原告没有向法院提供存在积水的现场照片或视频资料，更没提供有关单位的现场查验证明或积水形成原因的鉴定报告。第二，一审判决认定32472.6元财产损失缺乏依据，所谓的财产损失数额没有经过相关的人员或机构进行清点，到底是多少物品被损坏？损坏的物品是产品不合格还是超过保质期或者人为损坏？这些都没有充足的证据予以证实。第三，上诉人和其他一审被告都明确提出应追加出租人林亚军为被告，以查清本案事实并确认出租人是否承担财产损害赔偿责任，一审法院没有追加出租人为被告参加诉讼既影响查清案件事实，也违反法律程序。二、一审判决适用法律错误，如果有证据认定是地下室南侧承重墙建设者留下的管道口为漏水点，且该管道口又位于地下室内的隐蔽处，那么上诉人就不存在过错。同时，一审判决没有按平均责任认定却让上诉人承担70%的赔偿责任与法相背。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法撤销，发回原审重审。

信达房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担赔偿责任，此部分赔偿责任由被上诉人承担；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实前后矛盾，关键事实没有查明，适用法律错误，具体理由如下：第一，一审法院已经认定工程验收是合格的，在质保期内也未发生漏水现象，上诉人作为开发方在墙上留有圆形孔也是合理的，上诉人不存在过错，进而适用《民法典》第1165条、1172条有关过错责任条款判令由上诉人承担部分赔偿责任系适用法律错误。第二，一审法院认定经过质保期后由星火物业公司与新鑫建筑安装公司动用维修基金对全小区防水进行了维修，却对于维修后工程是否质量合格，漏水是否是因维修过程中破坏了原来防水进而导致漏水没有查明。一审原告没有举证证明漏水系开发方工程存在质量问题导致还是后期维修质量不合格导致，属于一审原告举证不能，进而适用《民法典》第937条、942条有关物业管理方面的法律规定，认定星火物业公司应承担部分赔偿责任，施工方却不承担责任，仍然属于查明事实不清，适用法律错误。第三，一审原告对损害的发生具有过错，漏水不是一下就非常严重，其自身完全可以采取措施避免损害的发生，而事实是一审原告采取的是一种放任的态度最终导致案发，据此应当判令其承担一定比例的责任，减少赔偿义务人的赔偿责任。第四，一审原告拒绝追加房主做为被告，一审原告承租的是住宅楼配套地下室，非商用地下室，房主改为商用，对损害发生存在过错。二、一审法院认定的漏水点圆孔属于设计预留孔，系为安装暖气预留的孔，已用油麻堵住，并做了防水，以上施工都属于施工的正常规则，建筑方面法律法规明确规定防水的质保期就是五年，本案漏水时早已经过了质保期。据此上诉人不应承担任何责任。一审法院判令上诉人承担赔偿责任无事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

信达房地产公司答辩称，对星火公司的上诉理由不完全认可，第一，争议管道口在原始设计图纸中属于预留孔，信达房地产公司完全按图纸施工；该孔信达房地产公司要求施工单位采用地下建筑业施工标准用油麻堵住并外层做防水工艺完全符合施工标准。在工程验收及在防水质保期内并未发生漏水，所以信达房地产公司不存在过错不应承担责任，相反是星火物业公司动用维修基金，新鑫建筑安装公司组织维修，星火物业公司与新鑫建筑安装公司施工后仍然漏水，据此星火物业公司对维修工程验收不严格，新鑫建筑安装公司维修后工程在未经过质保期仍然漏水，星火物业公司与新鑫建筑安装公司是承担责任的主体。第二，星火物业公司未对新鑫建筑安装公司提出上诉，属于遗漏责任承担主体，基于二者共同组织对争议小区工程进行维修，争议小区出现严重漏水这一事实，不排除二者存在关联关系。综上所述，请求二审法庭采信信达房地产公司的答辩观点，对原一审判决依法做出改正。

星火物业公司答辩意见与上诉意见一致。

我爱蛋糕坊答辩称，一、漏水现场的视频证实了水是从主管道和管道边上的缝隙漏到了我爱蛋糕坊租赁的地下室内的，不仅是只有一个漏水点，还有其他的漏水点，一审法院结合现场勘查、我爱蛋糕坊提供的证据作出的判决，事实清楚，证据充足。二、我爱蛋糕坊一审提供照片证实了其租赁的地下室进水被淹的事实，我爱蛋糕坊另外提供的证据证实对于该小区漏水的时间不仅仅就是在2020年，从2018年每年夏天都会漏水，这个事实星火物业公司是明知的，并且还曾经针对小区漏水问题申请过维修基金进行维修，但该问题并未解决，星火物业公司对于漏水点和漏水的原因是清楚并且明知。星火物业公司基于双方之间的物业服务合同关系，对小区内的建筑物以及附属设施负有管理养护维修义务，在屡次发现漏水问题之后，仍然没有避免我爱蛋糕坊租赁的地下室漏水，显然存在过错，故此一审法院依据法律规定判决星火物业公司承担百分之七十的责任于法有据。三、通过一审法院法官现场勘查，证实了其中的一个漏水点是地下室承重墙遗留的管道口，这个管道口在主体承重墙中属于建设单位所遗留，信达房地产公司也没有提供证据证实遗留该处的合理性，故此一审法院判决信达房地产公司承担30%的责任符合事实和法律的规定。四、漏水点不是出租者人为原因所导致，而且漏水点都是在墙体管道附近，对于出租者在购买房屋之后没有对地下室进行过装修和改动，对于漏水后果不存在任何过错，且本案出租者也不是必要共同诉讼人不是共同侵权人，所以我爱蛋糕坊认为追加出租者为被告系浪费司法诉讼资源，缺乏法律依据。五、我爱蛋糕坊主张的损失金额经过一审法院合法程序由鉴定机构作出的，在鉴定过程中人民法院通知上诉人参与整个鉴定过程，但是上诉人没有参与，已经自愿放弃了自己的权利，故此依法对于后果应由其自行承担。综上星火物业公司、信达房地产公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

新鑫建筑安装公司辩称，星火物业公司与新鑫建筑安装公司签订的《富仕家园小区维修改造项目施工合同》的工程内容为：小区内楼顶防水。本案中两个漏水点分别为信达房地产公司预留的地下室南侧承重墙一圆形漏斗处和楼房下水道主管道管壁漏水造成地下室墙体漏水。两处漏水点均不在新鑫建筑安装公司的施工范围内，故信达房地产公司称漏水因新鑫建筑安装公司施工质量不合格导致，与事实不符。新鑫建筑安装公司所施工的工程在完工后均由丰宁满族自治县富仕家园小区业主委员会进行了验收并出具了验收报告。所以新鑫建筑安装公司对此不应当承担任何赔偿责任，故信达房地产公司的上诉理由不能成立。

我爱蛋糕坊向一审法院起诉请求：1、三被告连带赔偿原告的经济损失人民币32472.60元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：被告信达房地产公司开发位于丰宁满族自治县，于2009年10月16日开工，于2012年11月30日竣工，经验收合格。

原告我爱蛋糕坊租赁刘亚军购买的上述小区A幢一层A1底商用于经营蛋糕坊。被告星火物业公司系该小区物业管理者，并证实自其管理该小区的同时，小区地下室管道下雨时不同程度往地下室进水。2018年经全体业主和业主委员会同意，于2019年对小区内地下室漏水和房顶防水、地基周边防水等有关问题进行了维修，做防水及维修工程由被告新鑫建筑安装公司施工。2020年8月16日，原告租赁的底商地下室墙体漏水严重，造成原告蛋糕坊地下室物品损坏。2021年6月7日，经承德广泰资产评估事务所评估，原告受损物品评估值为32472.60元，原告花费鉴定费5000.00元。诉讼中经一审法院主持现场勘验，A1底商地下室漏水的主要原因地下室上边楼房地基周边是排水道，雨季容易积水，加之防水年久失修，虽然物业公司在2019年进行过整修，但仍未能起到良好防水效果，致使积水从墙体漏进地下室。主要漏水点有两个方面，其中一个是地下室南侧承重墙有一圆形漏斗，为建设方信达房地产公司遗留。另外的楼水点主要是楼房下水道主管道管壁，管理者应为物业公司。

一审法院认为，原告承租的房屋漏水造成财产损害过错者应承担赔偿责任。楼房主管道和小区公共部分包括本案中楼基周边的排水道为全体业主共同所有，业主大会通过合法形式聘用被告星火物业公司为本小区的物业管理者，对小区内建筑物及其附属设施负有管理养护维修义务，本案中该小区在2018年已经出现地下室漏水的情况，但星火物业公司未尽到适当的管护修缮义务，尽管动用了维修基金仍未避免漏水致使原告地下室物品受到损害，应对原告的损失承担主要赔偿责任。被告信达房地产公司为楼房的建设者，对主体结构存在的瑕疵应承担民事责任，原告租赁的地下室承重墙墙体遗留有一个管道口并成为漏水点之一，信达房地产公司不能证明管道口存在的合理性应对原告的损害承担与其过错相适应的赔偿责任。具体赔偿比例综合各自过错大小本院酌定星火物业公司承担原告总损失32472.60元＋5000.00元=37472.60元的70%即26230.82元。信达房地产公司承担30%即11241.78元。原告未能举证证明被告新鑫建筑安装公司对原告的损害存在过错，其不应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第一千一百六十五条、第一千一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、被告丰宁星火物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告丰宁满族自治县我爱蛋糕坊各项损失26230.82元；二、被告丰宁信达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告丰宁满族自治县我爱蛋糕坊各项损失11241.78元；三、被告丰宁满族自治县新鑫建筑安装工程有限公司不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006.00元，减半收取计503.00元，由被告丰宁星火物业服务有限公司承担352.00元，丰宁信达房地产开发有限责任公司承担151.00元。

本院二审期间，信达房地产公司提交两份证据，一号证据地下室施工图纸，拟证明该孔为设计预留孔，信达房地产公司不存在过错。二号证据施工标准，拟证明信达房地产公司按要求用俗称油麻堵塞符合施工标准，不存在过错，同时证明在防水质保期内未漏水，符合施工要求，信达房地产公司不应承担责任。新鑫建筑安装公司提交一份证据，维修和更新改造工程验收报告，拟证明新兴建筑公司对于所施工的部分已经验收合格，并出具了验收报告。本院组织当事人进行质证，信达房地产公司和新鑫建筑安装公司提交的证据形成时间均系一审开庭审理前，不属于二审期间的新证据，本院不作为二审新证据予以采信。一审法院认定事实有相应的证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为，我爱蛋糕坊承租的房屋漏水造成财产损害过错者应承担赔偿责任，具体责任承担分述如下：

一、关于赔偿的具体数额问题。

上诉人星火物业公司对承德广泰资产评估事务所作出的资产评估报告提出异议，认为评估结果缺乏依据。该评估报告系经我爱蛋糕房申请，一审法院依法委托承德广泰资产评估事务所对案涉地下室管道进水问题导致我爱蛋糕坊所有的物品损害的金额予以评估鉴定，评估对象与范围以现场勘验为准，在一审法院主持下，评估人员现场勘查清点受损的物品。承德广泰资产评估事务所是专业评估鉴定机构，最终出具评估报告的鉴定人具有相应资质，现上诉人星火物业公司未提供证据证明资产评估报告不正确，在评估鉴定机构作出的评估鉴定意见未被改变或被撤销前具有法律效力，可以作为认定我爱蛋糕坊损失数额的依据。

二、关于我爱蛋糕坊所受财产损失的赔偿主体问题。

上诉人星火物业公司和上诉人信达房地产公司均认可案涉地下室漏水的主要原因为地下室上边楼房地基周边是排水道，雨季容易积水，致使积水从墙体漏进地下室。关于漏水点，依据一审法院现场勘验及我爱蛋糕坊一审提交的现场照片和视频资料，漏水点一个是地下室南侧承重墙有一圆形漏斗，另外一个主要是楼房下水道主管道管壁。星火物业公司为本小区的物业管理者对小区内楼房主管道和小区公共部分包括本案中楼基周边的排水道负有管理养护维修义务，但其未尽到适当的管护修缮义务，楼房下水道主管道管壁漏水致使我爱蛋糕坊地下室物品受到损害，应对我爱蛋糕坊的损失承担主要赔偿责任。

依据原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低质保期限为五年。信达房地产公司作为楼房的建设者，其在地下室承重墙墙体遗留有一个管道口成为漏水点之一，该管道口的封堵并不属于上述规定的防水情形。二审中信达房地产公司主张其对管道口的封堵符合地下穿墙管道防水封堵施工工艺标准，但其在二审中提交的施工工艺标准系对地下穿墙管道的管道口封堵，本案系墙体遗留管道口，并不存在穿墙管道，上述标准中亦存在“变更导致的废弃管口的封堵”。同时信达房地产公司也未提交证据证明其管道口封堵符合地下穿墙管道防水封堵施工工艺标准。故信达房地产公司关于遗留该管道口具有合理性且在质保期内的主张，本院不予支持。

上诉人信达房地产公司主张一审法院对是否因新鑫建筑安装公司维修过程中破坏了原来防水进而导致漏水未予查清，但未提交新鑫建筑安装公司对案涉墙体遗留管道口进行维修并破坏其防水的证据，对该主张本院不予支持。

上诉人信达房地产公司、星火物业公司主张应追加房主为被告，但房主出租案涉地下室时未对地下室进行过装修和改建，其对损害发生不存在过错，对该主张本院不予支持。

一审法院综合各自过错大小酌定星火物业公司和信达房地产公司各自承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，丰宁星火物业服务有限公司和丰宁信达房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费由上诉人丰宁星火物业服务有限公司和丰宁信达房地产开发有限责任公司各自承担1,006.00元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王毓兰

审 判 员　张广全

审 判 员　闫　鸿

二〇二一年十二月十日

法官助理　郑文娟

书 记 员　王君妮