某某建设集团有限公司与李某、甘肃某甲房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2024）甘01民初322号 原告（申请执行人）：某某建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北大纲律师事务所律师。 被告（案外人）：李某，女，汉族，1988年7月24日出生，住湖北省洪湖市。 被告（被执行人）：甘肃某甲房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区（崴廉公馆商铺）。 法定代表人：***。 原告某某建设集团有限公司（以下简称某甲公司）诉被告李某、甘肃某甲房地产开发有限责任公司（以下简称某乙公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某甲公司委托诉讼代理人***、被告李某到庭参加诉讼，被告某乙公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出诉讼请求：1.撤销兰州市中级人民法院（2024）甘01执异308号执行裁定书，准予继续查封位于兰州市安宁区××广场××号××幢××单元××号的房屋；2.本案诉讼费用全部由李某、某乙公司共同承担。事实和理由：某甲公司诉某乙公司、甘肃某乙房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，某甲公司申请保全，兰州市中级人民法院于2020年6月19日作出（2020）甘01财保73号民事裁定书，并依据该裁定于2020年7月1日查封某乙公司名下位于荣光陇汇广场的房产，其中包括案涉××广场××号××幢××单元××号房屋。李某对执行标的××广场××号××幢××单元××号房屋提出书面异议，兰州市中级人民法院于2024年7月15日作出（2024）甘01执异308号执行裁定书，裁定中止对位于兰州市安宁区××广场××号××幢××单元××号房屋的执行。某甲公司于2024年7月19日收到兰州市中级人民法院邮寄送达的该裁定书。李某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。1、案涉房屋是否解除查封，兰州市中级人民法院作出两份结果不同的执行裁定。兰州某某建筑装饰工程有限公司对案涉房屋主张权益并提出书面异议，请求解除荣光陇汇广场崴廉公馆含4号楼1单元302号在内的12套房屋的查封。兰州市中级人民法院于2024年7月15日作出（2024）甘01执异347号执行裁定书，裁定驳回兰州某某建筑装饰工程有限公司的异议请求，继续查封该房屋。李某对案涉房屋提出执行异议，兰州市中级人民法院于2024年7月15日作出（2024）甘01执异308号执行裁定书，裁定中止案涉房屋的执行。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的是对无过错不动产买受人和房屋消费者的权利保护，以房抵债受让人并非前述不动产买受人范围，不能适用该条规定予以保护。李某取得案涉房屋基于兰州某某建筑装饰工程有限公司与某乙公司之间的工程款抵购房款协议，李某与某乙公司之间的房屋买卖法律关系建立在兰州某某建筑装饰工程有限公司与某乙公司之间的以工程款抵购房款协议基础之上，李某应支付的购房款实为某乙公司应支付给甘肃某某机械工程有限公司的工程款。李某与某乙公司签订商品房买卖合同的目的是消灭兰州某某建筑装饰工程有限公司与某乙公司之间的债权债务关系并实现债的清偿，与普通消费者购买不动产订立买房合同存在差异，故不能适用前述司法解释的规定。3、即使李某有权对案涉房屋主张权益，但其提交的支付购房款的证据不能证明案涉房屋查封前其已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉房屋所属项目由某甲公司作为承包方承建，兰州某某建筑装饰工程有限公司对某乙公司享有的工程款债权仅为普通债权，不能优先于某甲公司享有的工程价款优先权。李某提交的其实际支付购房款的证据证明，案涉房屋查封前，其支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，至今未支付全部购房款。兰州市中级人民法院（2024）甘01执异308号执行裁定中止执行，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，故某甲公司提起本案执行异议之诉，请求判如所请。 李某辩称，1、关于兰州某某建筑装饰工程有限公司对包括李某4-1-302室房屋在内的12套房产所提执行异议被驳回的问题。兰州某某建筑装饰工程有限公司仅为工程款抵购房款协议书四方主体的其中一方，李某以工程款抵扣方式支付购房款，房款抵扣结清后，房屋实际购买和占有人为李某。李某先于兰州某某建筑装饰工程有限公司对本案房产提出执行异议，法院裁定支持李某的异议请求。因兰州某某建筑装饰工程有限公司并非商品房消费者，法院驳回兰州某某建筑装饰工程有限公司的异议请求。2、关于李某通过工程款抵购房款协议交清房款的问题。首先，某乙公司将荣光陇汇广场一期园林绿化工程承包给兰州某某建筑装饰工程有限公司，兰州某某建筑装饰工程有限公司将该工程分包给兰州某某绿化工程有限公司，该分包由某乙公司指定。兰州某某绿化工程有限公司是该项目景观绿化种植及养护工程的实际施工方，某乙公司未按完工进度足额支付工程款，于2019年9月签订工程款抵购房款协议书抵扣应付工程款，约定从兰州某某绿化工程有限公司股东***、员工***购买陇汇广场一期房产的购房款中抵扣。李某的房款抵扣结清后，某乙公司将该房屋产权交付给李某，实质系某乙公司履行了支付工程款的义务，并不违反法律规定，且***对其抵顶房产的权利已经生效判决确认。其次，工程款抵购房款协议书仅是李某结清房款的方式，房屋买卖关系事实上系李某与某乙公司之间形成，购房合同、房屋交付均由李某按某乙公司通知的时间和程序办理，双方签订的商品房买卖合同也与其他购房户相同，与普通房屋消费者没有区别，故李某作为不动产买受人的权利应当保护。3、关于李某支付全部购房款的问题。某乙公司2019年9月18日签订的工程款抵购房款协议书约定，李某的购房款864058.15元已从某某绿化工程有限公司工程款中全额扣减。抵扣完毕后，某乙公司于当日向李某出具房款结清的收据。双方2019年10月签订的商品房买卖合同、李某2020年3月办理收房手续相关材料中均写明全部购房款已付清，故房产2020年7月1日被查封前已交付李某。抵扣前，李某向兰州某某绿化工程有限公司转账30万元，兰州某某绿化工程有限公司配合办理了抵扣手续，并与李某就还款事宜签订还款协议。购房合同签订后，李某分8次向兰州某某绿化工程有限公司转账还款，截止目前还款总额为489900元。因房产被查封，李某未向兰州某某绿化工程有限公司偿还剩余款项。办理网签后，李某将偿还该款项，且李某是否还清该款项系其与兰州某某绿化工程有限公司之间的债务关系，不影响李某向某乙公司已结清房款的事实。案涉房产买卖事实和书面购房合同签订均发生在某甲公司申请查封之前，李某向某乙公司已结清全部购房款，未办理网签备案并非李某的责任。李某在查封前合法占有该房屋，交房至今在该房屋内居住，是李某唯一住房。（2024）甘01执异308号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结论合法合理，理应继续有效，请求驳回某甲公司的全部诉讼请求，中止对案涉房产的执行，维护李某的合法权益。 某乙公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 某乙公司与兰州某某建筑装饰工程有限公司签订施工合同，约定某乙公司将将荣光陇汇广场一期（住宅区）园林绿化工程承包给兰州某某建筑装饰工程有限公司，不迟于2019年5月15日完工，采用总价包干的方式承包，总价为22902338.40元。兰州某某建筑装饰工程有限公司与兰州某某绿化工程有限公司于2019年1月2日签订施工合同，约定兰州某某建筑装饰工程有限公司将荣光陇汇广场一期园林绿化工程承包给兰州某某绿化工程有限公司，不迟于2019年5月15日完工，采用总价包干的方式承包，总价为19945773.49元。 2019年7月29日，李某向兰州某某绿化工程有限公司转账30万元，兰州某某绿化工程有限公司向李某出具收据，载明收到李某30万元，收款事由为还款（崴廉公馆4-1-302房款）。2019年9月18日，某乙公司、兰州某某建筑装饰工程有限公司、兰州某某绿化工程有限公司及其员工李某签订工程款抵购房款协议书，约定兰州某某建筑装饰工程有限公司愿意购置某乙公司开发的荣光陇汇广场4号楼1单元302室，面积91.97平方米，总价864058.15元，房款相应的价款直接冲抵某乙公司应付兰州某某建筑装饰工程有限公司的工程款，兰州某某建筑装饰工程有限公司将购置房屋价款折抵兰州某某绿化工程有限公司劳务款项，兰州某某绿化工程有限公司将此房屋实际交由李某所有，李某所购置的房款车位款共计864058.15元冲抵某乙公司应付兰州某某建筑装饰工程有限公司的工程款，若工程款不足全部房款，则不足部分李某于签订合同时以现金／按揭形式补足。同日，某乙公司出具收据，载明交款人为李某，收款方式为顶账，金额864058.15元，收款事由为014-1-302室房款，并注明兰州某某绿化工程有限公司工程款抵房。 2019年9月24日，李某与兰州某某绿化工程有限公司签订还款协议，约定兰州某某绿化工程有限公司施工的荣光陇汇广场一期项目绿化工程工程款抵账的荣光陇汇广场2套房产，其中1套4-1-302室转卖给李某，面积91.97平方米，单价9395元，总房款864058.15元，对应全部房款已从兰州某某绿化工程有限公司工程款中全额抵扣，房产所有权交由李某所有，抵扣的房款记作李某对兰州某某绿化工程有限公司的欠款，李某于2019年7月29日已还入兰州某某绿化工程有限公司甘肃银行公户第一笔费用30万元。剩余未还金额564058.15元，兰州某某绿化工程有限公司出于对内部员工特殊照顾，同意李某从2019年10月起不限批次还入兰州某某绿化工程有限公司，至2022年12月31日之前必须还清，约定期限内还清款项不计利息。到期未还的，加收利息至实际清偿之日止。 2019年10月15日，李某与某乙公司签订商品房买卖合同，约定李某购买某乙公司开发建设的××广场××幢××单元××号房屋，建筑面积共91.97平方米，每平方米9395元，总金额864058.15元，合同签订之日总房款864058.15元付清。某乙公司应当在2019年9月30日前将约定的经验收合格的商品房交付李某使用。同时，合同明确了李某购买的为预售商品房，商品房预售许可证号为兰房商预字（2018）第009号。 2019年12月20日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付5万元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的还款（崴廉公馆4-1-302房款）5万元。 2020年3月15日，某乙公司向李某通知于2020年3月31日交付荣光崴廉公馆第4幢1单元302号房屋，要求交房时支付维修基金6437.90元、物业管理费及其他相关费用。2020年3月26日，某乙公司出具收据，确认收到李某现金方式支付的4-1-302室维修基金6437.90元。李某于2020年3月27日以其所购本案房屋系样板间推迟交房为由申请减免2020年4月1日至2021年3月31日期间的物业费，某乙公司、甘肃某某物业管理有限公司加盖公章同意减免。 2021年4月25日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付1万元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的还款（崴廉公馆4-1-302房款）1万元。后李某陆续支付了4-1-302室2021年4月至2024年11月期间的物业费、水费、电费及垃圾处理费。2022年1月18日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付7500元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）7500元。2022年5月12日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付15300元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）15300元。2022年6月22日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付24000元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）24000元。2022年11月11日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付37500元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）37500元。2022年11月18日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付15600元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）15600元。2023年8月10日，李某向兰州某某绿化工程有限公司支付3万元，兰州某某绿化工程有限公司出具收据确认收到李某支付的房款（崴廉公馆4-1-302房）3万元。 兰州市安宁区荣光陇汇广场建设项目1＃楼、2＃楼、3＃楼土建及安装工程，系某甲公司向某乙公司承包施工。某甲公司与某乙公司、甘肃某乙房地产开发有限责任公司因该建设项目引发建设工程施工合同纠纷，某甲公司申请诉前财产保全，本院作出（2020）甘01财保73号民事裁定书，查封位于××广场××号楼××单元××号房屋，并于2020年7月10日受理该案，经审理后于2023年6月28日作出（2020）甘01民初574号民事判决书，某甲公司、某乙公司均不服提起上诉，甘肃省高级人民法院于2023年11月10日作出（2023）甘民终429号民事判决书，判决某乙公司向某甲公司支付工程款45472316.90元及相应利息，某甲公司在45472316.90元工程款范围内对案涉项目折价或拍卖价款享有优先受偿权。 甘肃省高级人民法院（2023）甘民终429号民事判决书生效后，某甲公司向本院申请强制执行。李某提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。2024年7月15日，本院作出（2024）甘01执异308号执行裁定书，裁定中止对位于××广场××号××幢××单元××号房屋的执行。某甲公司不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为：李某对兰州市安宁区××广场××号××幢××单元××号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 兰州市安宁区荣光陇汇广场建设项目1＃楼、2＃楼、3＃楼土建及安装工程，系某甲公司向某乙公司承包施工。李某购买的Ｓ16008014幢1单元302号房屋位于××广场××＃楼，并非某甲公司承包施工。某甲公司申请执行的甘肃省高级人民法院（2023）甘民终429号民事判决书确认，某甲公司对其承包施工的荣光陇汇广场1＃楼、2＃楼、3＃楼建设项目折价或拍卖价款在45472316.90元工程款范围内享有优先受偿权，并不包括李某购买房屋所在的荣光陇汇广场4＃楼项目。兰州某某建筑装饰工程有限公司通过抵顶其对某乙公司的工程款取得本案房屋的权利，兰州某某绿化工程有限公司通过抵顶其对兰州某某建筑装饰工程有限公司的工程款取得本案房屋的权利，李某主张权利实质基于其从兰州某某绿化工程有限公司购买本案房屋，兰州某某建筑装饰工程有限公司对本案房屋提出执行异议请求，并不影响李某作为本案房屋实际购买人主张排除执行的民事权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，某乙公司、兰州某某建筑装饰工程有限公司、兰州某某绿化工程有限公司及其员工李某2019年9月18日签订工程款抵购房款协议书以本案房屋抵顶相应工程款，李某与某乙公司2019年10月15日签订商品房买卖合同确认购买本案房屋，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定所签合同合法有效。本院依据（2020）甘01财保73号民事裁定书查封本案房屋，某某建筑装饰工程有限公司与某乙公司签订抵账合同、李某与某乙公司签订合法有效的书面买卖合同均在查封之前。其次，李某与某乙公司2019年10月15日签订商品房买卖合同确认全部购房款864058.15元已付清，与李某和兰州某某绿化工程有限公司签订还款协议确认其向兰州某某绿化工程有限公司支付购房款并陆续支付该款项的事实相互印证，能够证明某乙公司、兰州某某建筑装饰工程有限公司、兰州某某绿化工程有限公司及李某签订的工程款抵购房款协议书已实际履行，兰州某某建筑装饰工程有限公司通过抵顶其对某乙公司工程款债权方式，向某乙公司支付了全部购房款。之后兰州某某建筑装饰工程有限公司与兰州某某绿化工程有限公司以该房屋抵顶双方工程款，以及李某购买该房屋后向兰州某某绿化工程有限公司支付相应款项的事实，不影响兰州某某建筑装饰工程有限公司取得本案房屋的权利并付清全部房款，也不能否定李某作为本案房屋最终权利人主张排除执行，故应认定某乙公司对本案房屋享有的全部价款已付清。再次，李某提交的交房通知书、维修基金收据及物业费减免申请书均形成于本案房屋查封前，且李某提交了其陆续支付本案房屋2021年4月至2024年11月期间物业费、水费、电费及垃圾处理费的收据，能够证明在查封前李某已合法占有本案房屋。最后，某乙公司在与李某签订商品房买卖合同后应当及时办理过户登记有关的手续，本案房屋在李某占有后即被查封，未办理过户登记并非李某自身原因。根据上述认定，李某购买本案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有排除执行的民事权益。某甲公司要求继续执行本案房屋并撤销本院（2024）甘01执异308号执行裁定书的诉讼请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条规定，判决如下： 驳回某某建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由某某建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长*** 人民陪审员 *** 人民陪审员???*** 二〇二五年三月二十七日 法官助理*** 书记员***