某某与某某建设集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2024）甘01民初259号 原告（案外人）：***，女，回族，住甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：***，甘肃荣庆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：某某建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北大纲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北大纲律师事务所律师。 第三人（被执行人）：甘肃某甲房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区（崴廉公馆商铺）。 法定代表人：***。 原告***诉被告某某建设集团有限公司（以下简称某甲公司）及第三人甘肃某甲房地产开发有限责任公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、被告某甲公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人某乙公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.停止对兰州市安宁区××广场××幢××单元××号房屋的执行，并解除查封。事实和理由：2018年1月20日，***与某乙公司签订荣光崴廉公馆认购协议，购买位于兰州市安宁区××广场××幢××单元××号房屋，建筑面积共129.86平方米，房屋单价9316.16元／平方米，房屋总价1209796.75元。***分别于2018年1月20日交纳房屋定金5万元、2018年2月3日交纳购房款672016.92元、2018年5月6日交纳购房款487779.83元，共计1209796.75元。2019年8月31日，***与某乙公司签订商品房买卖合同。另外，***还购买了荣光陇汇广场项目Ｂ区车库072、073号停车位，车位费共计261660元。2019年8月31日，某乙公司向***出具交房通知书，***入住涉案房屋并交纳2019年9月20日至今的物业费、垃圾处理费及车位管理费等，对房屋实际占有并居住。某乙公司为开发房屋融资贷款，将土地及地上建筑物一并抵押，未能向***办理房产证。某甲公司作为总包方与开发商某乙公司因工程款发生纠纷，某甲公司提起诉讼，形成（2023）甘民终429号生效民事判决。某甲公司申请诉前财产保全，该案依据（2020）甘01财保73号民事裁定书于2020年7月1日保全某乙公司名下房屋，包括***居住的案涉房屋。某甲公司于2024年3月20日申请强制执行，（2024）甘01执152号执行案件对某乙公司位于兰州市安宁区××广场××幢××单元××号房屋进行强制执行，***提出执行异议，兰州市中级人民法院驳回***的异议请求，侵犯了***作为消费者的生存权。根据最高人民法院法释（2023）1号《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百三十四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，***提起诉讼，请求判如所请。 某甲公司辩称，1、（2024）甘01执异349号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定驳回***的异议请求，适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，是对案外人申请排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，适用的一般原则为享有担保物权等优先受偿权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的民事权益，故对案外人提出排除执行的异议请求不予支持。该条规定但书部分指第二十九条关于商品房消费者基于生存权的物权期待权保护的规定，并不包括第二十八条规定的一般购房消费者。2、***未提供证据证明其与配偶及其未成年子女名下在兰州市有无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定。即使***的异议请求符合第二十八规定的情形，但第二十八条保护的是买受人的普通物权期待权，该权利超过生存权的范围，不能优先于法定优先金钱债权的实现。3、***提供的支付购房款、物业费等证据均为收据，没有提供对应的银行支付凭证或流水，不能证明其实际支付了购房款。***的诉求不应支持，请求予以驳回。 某乙公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件事实综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月20日，***与某乙公司签订荣光崴廉公馆认购协议及签约须知，约定***认购某乙公司开发建设的兰州市安宁区建安路荣光崴廉公馆项目5幢1单元801室商品房。同日，某乙公司出具收据确认收到***支付的定金5万元。2018年2月3日，***向某乙公司支付5-1-801购房款672016.92元，某乙公司出具收据确认收到***支付的该款项。2018年5月6日，***的丈夫***向某乙公司支付487779.83元，某乙公司出具收据确认收到***支付的5-1-801购房款487779.83元。 2019年8月31日，***与某乙公司签订商品房买卖合同，约定***购买某乙公司开发建设的××广场××幢××单元××号房屋，建筑面积共129.86平方米，每平方米9316.16元，总金额1209796.75元，***一次性付款，于合同签订之日付清总房款1209796.75元。某乙公司应当在2019年9月20日前将约定的经验收合格的商品房交付***使用。同时，合同明确了***购买的为预售商品房，商品房预售许可证号为兰房商预字（2018）第004号。 2019年8月31日，某乙公司向***通知于2019年9月20日交付荣光崴廉公馆第××幢××单元××号房屋，要求交房时支付维修基金9090.20元、物业管理费及其他相关费用。同日，某乙公司出具收据确认收到***支付的5-1-801维修基金9090.20元。后***支付了5-1-801房屋2019年10月1日至2024年12月31日的物业费、垃圾处理费等。 兰州市安宁区荣光陇汇广场建设项目1＃楼、2＃楼、3＃楼土建及安装工程，系某甲公司向某乙公司承包施工。某甲公司与某乙公司、甘肃某乙房地产开发有限责任公司因该建设项目引发建设工程施工合同纠纷，某甲公司申请诉前财产保全，本院作出（2020）甘01财保73号民事裁定书，查封位于××广场××号××幢××单元××号房屋，并于2020年7月10日受理该案，经审理后于2023年6月28日作出（2020）甘01民初574号民事判决书，某甲公司、某乙公司均不服提起上诉，甘肃省高级人民法院于2023年11月10日作出（2023）甘民终429号民事判决书，判决某乙公司向某甲公司支付工程款45472316.90元及相应利息，某甲公司在45472316.90元工程款范围内对案涉项目折价或拍卖价款享有优先受偿权。 甘肃省高级人民法院（2023）甘民终429号民事判决书生效后，某甲公司向本院申请强制执行。***提出执行异议，请求停止对上述房屋的执行并解除查封。2024年7月15日，本院作出（2024）甘01执异349号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为：***对荣光陇汇广场崴廉公馆第Ｓ××幢××单元××号房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，首先，某乙公司向***出售房屋时已取得商品房预售许可证，***与某乙公司2018年1月20日、2019年8月31日签订的认购协议、商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。本院依据（2020）甘01财保73号民事裁定书查封本案房屋，故***与某乙公司签订合法有效的书面买卖合同在查封之前。其次，***提供的收据、支付凭证能够相互印证，证明某乙公司已收到***支付本案房屋的全部购房款1209796.75元。再次，***与某乙公司签订的商品房买卖合同约定所购商品房的用途为居住，结合***提供的其孩子就学情况及生活照片等，能够证明其购买房屋以居住为目的。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，***购买本案房屋符合上述情形，享有排除执行的民事权益，故对***该诉讼请求予以支持。***关于解除本案房屋查封措施的请求，应当在执行中予以处理。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款规定，判决如下： 不得执行兰州市安宁区××广场××幢××单元××号房屋。 案件受理费100元，由某某建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 本院（2024）甘01执异349号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长*** 人民陪审员???*** 人民陪审员???*** 二〇二五年三月二十七日 法官助理*** 书记员***