云南冶金昆明重工有限公司与昆某某农贸市场管理有限公司一审民事判决书

云南省昆明市五华区人民法院 民事判决书 （2023）云0102民初15670号 原告（反诉被告）：云南冶金昆明重工有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区龙泉路871号，统一社会信用代码915300007482870643。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**、**，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆***农贸市场管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区金星小区综合市场1-8楼，统一社会信用代码915301033230319362。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，云南王中律师事务所律师，特别授权代理。 原告云南冶金昆明重工有限公司（以下简称：冶金公司）与被告昆***农贸市场管理有限公司（以下简称鸿栾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年9月13日立案受理，于2023年11月23日进行了第一次审理，被告鸿栾公司对原告冶金公司提起反诉，本院受理后决定合并审理本诉和反诉，于2023年12月18日进行了第二次审理，并依法适用普通程序，公开开庭独任审理了本案。原告（反诉被告）冶金公司的委托诉讼代理人**、**，被告（反诉原告）鸿栾公司法定代表人**及委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冶金公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《场地租赁协议书》；二、依法判令被告在合同解除后立即将位于昆明市××路××号红旗车辆厂地块区域（租赁场地面积5595.19平方米）腾空返还原告；三、依法判令被告向原告支付自2023年1月1日至《场地租赁协议书》解除之日止的租金，并参照《场地租赁协议书》约定的租金标准支付自合同解除之日至实际腾空返还租赁房屋场地之日止的占用费；四、依法判令被告承担截止实际腾退租赁房屋之日止的水费（含污水费、垃圾费）、电费等费用；五、依法判令被告向原告支付违约金265000元（按照《场地租赁协议书》约定从地铁竣工验收之日首年度租金20%计算）；六、依法判令原告有权不予退还被告交纳的全部履约保证金300000元；七、依法判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2018年12月28日，原告与被告签订《场地租赁协议书》，约定：被告承租原告位于昆明市××路××号红旗车辆厂地块区域，用于建设经营农贸市场，所有租赁场地面积5595.19平方米，租赁期限为16年，租金起算日期自2019年1月1日至2034年12月31日。其中2019年1月1日至地铁竣工期间年度租金标准为100万元／年，从地铁竣工之日起首年度租金为132.5万元／年，租金每三年累计递增5%。除第一年度租金外，以后每年度租期开始时提前一个月支付（即上一年度的12月1日前）租金。协议约定在租赁期间，由被告自行承担使用场地、设施（设备）发生的水、电、卫生费等全部费用。若被告拖欠租金、水电费、等费用超过1个月的，视为违约，原告可单方解除合同、收场地，且被告已交的租金原告无须退还，并由被告向原告支付违约金，违约金按合同约定年租金总价款20%计。原、被告双方对任何一方租赁期间发生违法、违约行为有权追诉，同就守约方为主张其权益所支付的全部费用均由违约方承担，包括但不限诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、执行费等其他费用。此外，协议还对双方的权利义务、付款方式、违约责任等进行了明确约定。上述《场地租赁协议书》签订后，原告按照合同约定将相应房屋场地依约交付给被告进行使用，按照合同约定被告应于2022年11月30日前向原告支付年度租金132.5万元，但被告仅支付了租金52.5万元，尚有80万元租金未支付，经原告多次催收，被告至今仍未依约支付以上费用，因此提起诉讼。 被告鸿栾公司辩称，第一，双方签署的《场地租赁协议书》不应当被解除，所以不存在租地腾空返还原告的问题，原因有以下几点：第一，双方约定的租赁期限是从2019年1月1日到2034年12月31日，共16年，租赁期限至今尚未届满，也没有发生合同可以解除的情形。第二，原告从2023年3月30日，一直到2023年5月26日才得以确认租赁场地面积为3782.53平方米，城管发出了违法建筑限期拆除的公告后，才得知这块场地是违法建筑，因此被告才没有支付剩余的租金，被告方没有违约，不应该承担任何违约责任。相反自合同2018年底签署至今，被告一直按约履行合同义务交付租金，单租金部分连续五年共计支付原告租金622.5万元，其中包括了30万元的保证金，还不包括历史原因配合政府退还商户97.6万元。2023年被告没有全额支付132.5万元，也就是被告诉请剩余80万元的原因是政府公告要求拆除3782.53平方米的违法建筑，被告为了不产生更多的经济损失，经由双方共同协商下，原告向政府说明情况，老的工业用地、建筑厂房存在有它的历史原因，所以双方共同协商来争取保留使用，被告也一直本着合同可以继续履行的善意来陆续支付这部分租金。但是原告在与政府协商没有任何结果的情况下，没有跟被告及时协商并突然提起诉讼。2019年地铁建设过程中，原告租给被告864平方米的3号建筑出现了严重的安全隐患，至2017年6月加固修缮后才通知可以使用，所以这部分的租金应该退还给被告，这一部分我们在反诉当中已经提出来，一共有436907.52元的租金应该退还给被告。其中813平方米的2号建筑也是违法建筑，已经被强制拆除，所以导致了这一部分租赁场地也没有得到正常使用，这一部分的租金也应该退还给被告。最后，城管局发出公告的日期是2023年5月26日，在这之前的2022年5月份，也就是说在一年之前，政府就已作出了限期拆除建筑的行政处罚决定书。时隔一年之后，才做出来的公告，足以说明在这一年间对历史遗留的相关建筑的保留使用问题经过了长达一年的斡旋和协商解决，这也是被告方没有如期按合同约定履行支付租金的最重要的理由，这一部分的租金也不应该收取。综上所述，原告出租给被告的租赁物被五华区政府、城管部门认定为违法建筑，导致被告一直不能够正常使用，过错一方不在被告，被告方并没有违约，应当驳回原告方的诉讼请求。至于原告主张的水电费，我方愿意支付。 反诉原告鸿栾公司向本院提出反诉请求：一、依法判决反诉原告与反诉被告签订的《场地租赁协议书》继续履行；二、依法判决因地铁施工造成3号建筑864平方米不能使用期间的场地租金共计436907.52元返还反诉原告（其中2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金328458.24元（单价15.84元）；2021年1月1日至2021年6月31日期间的租金108449.28元（单价是20.92元））；三、依法判决已经被政府拆除的813平方米2号建筑的租金717261元返还反诉原告（其中2019年1月1日至2020年12月31日租金309070元（单价15.84元）；2021年1月1日至2022年12月31日的租金408191元（单价20.92元））；四、依法判决本案的诉讼费用、律师代理费3万元由反诉被告承担。事实与理由：2018年12月28日，反诉原告与反诉被告签订《场地租赁协议书》，约定由反诉原告承租反诉被告位于昆明市××路××号红旗车辆厂地块区域，用于建设经营农贸市场，所有租赁场地面积5595.19平方米，租赁期限为16年，租金起算日期自2019年1月1日至2034年12月31日。其中2019年1月1日至地铁竣工期间年度租金标准为100万元／年，从地铁竣工之日起首年度租金为132.5万元／年，租金每三年累计递增5%。协议签订后，反诉原告帮助反诉被告的原承租人支付了拖欠反诉被告2018年租金100万元，配合政府退还原市场商户保证金、租金97.6万元，支付了反诉被告2019年租金100万元（保证金30万元），支付了反诉被告2020年租金75万元（疫情减免3个月租金25万元），支付了反诉被告2021年租金132.5万元及2022年租金132.5万元，支付反诉被告2023年租金52.5万元，共计支付了反诉被告租金622.5万元（其中保证金30万元，不含配合政府退还商户97.6万元）。但反诉原告在支付以上租金后，租赁场地长期不能正常投入使用，城市管理部门经常干预，直至2023年5月26日反诉原告得以确认租赁场地其中的3782.53平方米为违章建筑被政府公告限期拆除，之后反诉原告未再向反诉被告支付租金。在此期间，反诉原告多次与反诉被告协商要求反诉被告向政府部门说明场地实际情况，争取保留使用，反诉被告与政府协商未果后未与反诉原告协商解决问题，而以反诉被告拖欠租金为由提起了诉讼。反诉原告认为，除了政府公告限期拆除的3782.53平米为违法建筑外，其中的813平方米2号建筑也被城管认定为违法建筑，并于2013年1月强制拆除，且因为2019年地铁4号线的建设，致使租赁场地中的864平方米的3号建筑出现重大安全隐患，反诉被告通知反诉原告不能使用，至2021年6月经加固修缮后才通知可以使用。反诉被告移交给反诉原告的租赁场地涉及3282.53平方米系违法建筑并被公告和催告限期拆除，反诉原告根本无法正常使用该场地，反诉被告无权向反诉原告收取该部分场地的租金。已经收取的被政府强制拆除的813平方米2号建筑的租金及因地铁施工造成3号建筑864平方米不能使用期间的租金应当返还反诉原告。 反诉被告冶金公司答辩称，首先，针对合同继续履行我们认为反诉原告无权要求合同继续履行。结合我们在本诉中已经提出的诉讼意见，反诉原告在签订租赁合同后，未按期缴纳租金、水电费，并且未经出租人同意进行改造，也未办理相应的报批报建手续，导致相关的建构筑物被认定为违法建筑，相应的违法后果是由反诉原告承担的，因此在反诉被告没有任何违约情形的情况下，反诉原告无权要求租赁场地协议书继续履行。其次，针对864平米的3号建构筑物，在双方签订租赁协议书的这个时间节点，对地铁修建的相关事实已经是有清晰准确的认识，并且在场地租赁合同中已经进行了明确约定，出租人也因此对场地租赁协议书的租金进行了明确约定，也就是在地铁修建期间是按100万元/年来执行，地铁修建竣工之后，按132.5万元/年来执行。地铁施工可能会造成的影响，租赁协议里面已经进行了处理，所以我们认为在租赁合同已经明确约定且双方对该部分事实也做过确认的情况下，不应当扣除返还。第三，针对813平米2号建筑。双方签订的移交确认书里面是有一个翻砂车间，这个翻砂车间在交付租赁的时候是合法的，但交付租赁之后，被告拆除了翻砂车间，重新搭建了钢构房两层813平米，反诉原告搭建新的813平米，首先从合同约定上未报经出租人同意，同时也没有按照合同约定要求履行作为承租人应当向城建主管部门办理相应建设审批手续的义务，所以导致该部分建构筑物被认定成为违法建筑，相关的责任是由反诉原告的原因产生的，所以应当由其承担不利后果。第四，反诉被告在签订租赁合同协议书之后没有任何的违约行为，反诉原告出现了未按期缴纳租金，未经反诉被告同意私自搭建建构筑物，并且也未执行合同约定办理相应的建筑审批手续。因此相关违约行为造成的后果应当由其自行承担，相应的律师费用也应当由反诉原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院将在判决理由部分一并予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月28日，冶金公司（出租人、甲方）与鸿栾公司（承租人、乙方）签订《场地租赁协议书》，约定：1.甲方出租给乙方的场地位于昆明市××路××号××***车辆厂地块区域，租赁地块证载面积7602.66平方米，由于昆明市修建地铁4号政府征用了2007.47平方米（3.0112亩），现实有场地面积为5595.19平方米，除***车辆厂办公室及职工宿舍建筑物外，甲方按实际现状整体打包出租给乙方。乙方已充分知晓甲方出租场地工业用地的性质，乙方须按国家相关法律、法规使用承租的场地，乙方承诺租赁该场地的用途用于建设经营农贸市场及相关经营项目，并依法自行办理项目落地建设的相关审批手续，风险及费用由乙方自行承担。2.租赁期限：双方约定租赁期限为16年，从2019年1月1日起计算租金，租期自2019年1月1日起算至2034年12月31日止。3.租赁价格及租金支付：甲乙双方约定，2019年1月1日开始至地铁竣工，期间的年度租金标准为100万元／年；从地铁竣工之日计算，首年度租金为132.5万元／年，租金每三年累计递增5%，地铁竣工时若乙方当期年度租金已按100万元／年标准支付甲方，则须按132.5万元／年约定的租金标准，向甲方补足地铁竣工当月开始至年底的差额部分。租金支付为在本协议签订后，乙方在2019年1月24日前一次性付清首年度租金100万元给甲方。以后每年度租期开始时提前一个月支付（即上一年的12月1日前）。履约保证金为乙方在本协议签订时除向甲方支付首年度租金外，还需向甲方支付履约保证金30万元，合同到期前可以抵扣违约金／损失赔偿等费用，在租赁期满、乙方不再续租，无损交还房屋、结清应承担的各种费用且无违约行为，甲方无息将该保证金退还给甲方；4.租赁场地交付为甲方同意在乙方付清首年度租金、履约保证金后，即向乙方交付出租场地，移交场地前，双方应就移交场地和地上附着物财产确认，并签署书面移交清单作为本协议附件，至交付之日起，视为租赁场地已达到交付条件且在交付后，乙方不得再向甲方提出任何相关租赁场地条件的要求；5.双方权利义务：双方对任何一方租赁期间发生违法、违约行为有权追诉，同时就守约方为主张其权益所支付的全部费用均由违约方承担，包括但不限诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、执行费等其他费用。乙方应当按照本协议约定按期足额向甲方支付相应的场地租金等费用，延迟超过5个工作日，自超过之日起甲方有权按日收取年租金的3‰的滞纳金。延迟超过1个月的，甲方有权解除合同。乙方租赁期间，乙方自行承担使用场地、设施（设备）发生的水、电、卫生费等全部费用，如有甲方代收的项目，乙方须按月向甲方缴纳。因乙方租赁场地过程中自行投资建设、转租经营等行为所引起的任何法律风险均由乙方自行承担。乙方如需改变承租场地内厂房建筑结构的，应确保建筑物的安全质量；如因改变标的物建筑结构，使用时造成事故的，全部责任由乙方承担；同时乙方改变承租厂房的主要框架结构，须经甲方同意，并报相关部门审批。如因改变标的物主要建筑结构或乙方新增建筑，建设或使用时造成事故的，责任由乙方承担；6.违约责任：乙方拖欠租金、水电费等费用达1个月以上的视为乙方违约，甲方可单方解除合同，收回场地，且乙方已交的租金甲方无须退还，并由乙方向甲方支付违约金（按合同约定年租金总价款20%计）。 同日，冶金公司与鸿栾公司签订《学府路482号场地及地上建筑物移交确认书》载明：移交建筑物及面积为成品库（二层）976㎡、翻砂车间（二层）813㎡、金工装配车间（二层）864㎡、工具房80㎡、会议室（二层）270㎡（不含二楼办公室）、卫生间19㎡、办公室（移交一层）168㎡不含二楼、消防水池22㎡、金工车间983㎡、线材加工场地1030㎡。 2023年2月16日，五华区城市管理局莲华街道执法中队作出《五华区网格化管理“疑似新增违法违规建筑案件”008号情况说明》载明：与城管局确认五华区莲华街道办事处学府路482号云南冶金昆明重工有限公司（***车辆厂）区域内新增违法搭建钢架玻璃房2层，违建构筑物面积为813平方米已拆除完毕。 2023年3月29日，鸿栾公司向冶金公司递交《关于延期支付2023年度学府路租金的请示》载明：按合同约定，鸿栾公司2023年度应支付冶金公司学府路租金为132.5万元，目前已支付47.5万元，剩余85万元租金申请给予延期支付，付款计划为2023年6月支付42.5万元，2023年9月支付42.5万元。目前，待解决的问题是学府路不能投入正常使用，虽然做了大量工作，城管部门仍然天天干预，导致经营商户不能正常经营。 2023年5月5日，冶金公司***公司发送《联系函》，载明：贵方应于2022年11月30日前向我方缴纳2023年度（2023年1月1日至2023年12月31日）租金132.5万元。截止目前，仍拖欠我方场地租金80万元。 2023年5月26日，昆明市五华区城市管理局向冶金公司发送《公告》载明：学府路482号院内建设的钢架大棚（1层楼）面积3782.53平方米，区城管局已依法立案调查，责令冶金公司限期拆除等内容。 案涉租赁物产生水电费情况如下：7月水费3613.7元，电费10984.2元。9月水费3244.65元。10月水费2766.7元，电费7207.66元。 另查明，1.鸿栾公司付清了截止2022年12月31日前的租金；2.鸿栾公司向冶金公司支付了履约保证金30万元；3.案涉租赁物的现状为鸿栾公司在使用；4.2023年度案涉租赁物租金为132.5万元，鸿栾公司已支付52.5万元；5.鸿栾公司认可冶金公司主张的水电费。 本院认为，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，由于租赁合同成立于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 其次，关于案涉《场地租赁协议书》应当解除还是继续履行的问题。本院认为，案涉《场地租赁协议书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性禁止性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《场地租赁协议书》第5.7条的约定，鸿栾公司延迟支付场地租金，其行为构成违约，冶金公司享有解除权，但结合《场地租赁协议书》约定的租赁期限为2019年1月1日起至2034年12月31日止，现租赁期限尚未届满，且客观上因违章建筑的介入导致原、被告双方在履行合同过程中发生了争议，被告延迟支付租金。另外，案涉租赁物因用于经营农贸市场还涉及众多次承租人的权益，故综合全案证据及合同履行情况来看，案涉《场地租赁协议书》应当继续履行。 第三，关于本诉。结合合同项下的民事法律关系内容和履行情况，本院对诉求债权的合法性评判如下：1.因案涉《场地租赁协议书》应当继续履行，故对本诉原告的第一、二、六项诉请不予支持。2.冶金公司于2023年5月5日***公司发送《联系函》，载***公司应于2022年11月30日前缴纳2023年度（2023年1月1日至2023年12月31日）租金132.5万元，鸿栾公司已支付52.5万元，剩余场地租金80万元未支付，该租金为合同履行过程中实际产生的债务，根据合同约定鸿栾公司应当予以支付，本院依法予以确认。3.庭审过程中，鸿栾公司对冶金公司主张的水电费无异议，结合在案证据，7至10月水电费合计27816.91元（7月水费3613.7元，电费10984.2元。9月水费3244.65元。10月水费2766.7元，电费7207.66元），本院依法予以确认。4.鸿栾公司未能秉持诚实、恪守承诺履行租金支付义务构成违约，应当支付违约金。但是，冶金公司诉请的违约金过分高于实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，结合履行情况和抗辩，本院确认约定违约金过分高于实际损失，应当予以减少，并调整后在债务10%的范围内一次性保护违约金8万元。 第四，关于反诉。1.对于反诉原告的第一项诉请本院予以支持，理由如前所述。2.从《场地租赁协议书》第3.1.1条约定的内容来看，关于租赁价格已经考虑到地铁施工的因素，现鸿栾公司要求冶金公司返还地铁施工造成3号建筑864平方米不能使用的场地租金与合同约定不符，本院不予支持。3.《场地租赁协议书》中约定“鸿栾公司改变承租厂房的主要框架结构，需经冶金公司同意，并报相关部门审批”，关于813平方米的2号建筑，结合在案证据来看，鸿栾公司主张称仅是对翻砂车间的装饰装修与事实不符，鸿栾公司对813平方米的2号建筑进行改造没有经过冶金公司的同意，也未报相关部门审批，被认定为违法建筑拆除产生的不利后果应***公司自行承担。4.鸿栾公司主张的律师费3万元并非诉讼产生的必要费用且其系违约一方，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、本诉原告云南冶金昆明重工有限公司与本诉被告昆***农贸市场管理有限公司于2018年12月28日签订的《场地租赁协议书》继续履行； 二、本诉被告昆***农贸市场管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告云南冶金昆明重工有限公司2023年度剩余租金80万元、2023年7月至10月水电费27816.91元、违约金8万元； 三、驳回本诉原告云南冶金昆明重工有限公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回反诉原告昆***农贸市场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11930元，由本诉被告昆***农贸市场管理有限公司负担11800元，由本诉原告云南冶金昆明重工有限公司负担130元。反诉案件受理费7728.76元（减半收取），由反诉原告昆***农贸市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十二月二十五日 法官助理*** 书记员*** 履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 判后告知书 【本裁判依据的法律条文】 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 五、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。 适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。 【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。 【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。 【执行管辖法院】发生法律效力的本案裁判文书由云南省昆明市五华区人民法院或者与云南省昆明市五华区人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。 【执行通知前置】本判决（裁定）生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决（裁定）确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。 【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按照执行通知要求履行判决（裁定）确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系五华区人民法院执行局事务大厅办理（联系电话：0871-6826****）。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。