某某与古浪县供电公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省武威市中级人民法院

民事判决书

（2015）武中民终字第492号

上诉人（原审被告）***。

被上诉人（原审原告）古浪县供电公司。

负责人***，该公司经理。

委托代理人***，该公司综合服务中心副主任。

委托代理人白**，甘肃时睿律师事务所律师。

上诉人***因房屋租赁合同纠纷一案，不服古浪县人民法院（2015）古民初字第201号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人***、被上诉人古浪县供电公司的委托代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2005年7月，被告通过招标方式取得了原告位于古浪县古浪镇建设路的旧办公楼西侧一楼前面三间铺面和与铺面连通的后面三间房屋的使用权，面积90.7平方米，租赁费每年28200元。2006年9月1日原告将租赁费调整为12500元，被告退出1间铺面，面积变更为75.19平方米。2010年4月10日，原告（甲方）和被告（乙方）签订书面《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期为1年，自2009年9月1日至2010年8月31日。房屋租赁费为每年14750元。乙方若连续租用须在租赁期满前十五日内告知甲方，以便续签次年合同和收取房屋租赁费。否则，甲方有权解除合同，并责令乙方在十五日内搬出，所造成的一切损失由乙方负责，乙方在租赁甲方房屋期间的水费、电费、卫生费、取暖费、税务费等一切费用均由乙方负担，并由乙方负责向收费部门直接交纳。”2010年4月10日签订的租赁合同期满后，被告没有和原告续签房屋租赁合同，原告也未提出异议，被告继续使用房屋、暖气至今，原告用本单位锅炉供暖，向各取暖用户收取取暖费，但被告未向原告交纳取暖费。2006年9月1日至2015年3月31日，被告应交房屋租赁费122104元，实际累计交纳43000元，拖欠房屋租赁费79104元，拖欠取暖费26832.6元。

原审认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同的期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2010年4月10日签订租赁合同，租期为一年，期间届满后，原、被告之间没有续签房屋租赁合同，原告也没有提出过异议，被告亦陆续交纳租金，使用房屋，故原合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。不定期租赁合同，可以随时解除，本案原告作为出租人已在合理期限之前通知被告（承租人）解除合同，故对原告要求解除与被告的租赁合同，由被告返还其所租赁房屋的诉讼请求，应予支持。被告称不给付取暖费、部分租赁费系经原告方领导同意，对此被告不能举证证实，且原告予以否认，故对原告要求被告给付租赁费、取暖费的诉讼请求，予以支持。被告未按约定给付原告租赁费、取暖费，原告要求被告支付拖欠的租赁费、取暖费利息的诉讼请求，因双方在合同中无明确约定，不予支持。被告因采光、通风受影响，致使身体受到伤害要求原告赔偿的诉讼请求，庭审中告知被告另行提起诉讼，被告表示同意。被告以原告所有的二楼房屋渗水致使其遭受重大损失，正在进行司法鉴定的诉讼程序，为保存证据，不同意解除合同、也无法返还房屋、先赔偿被告损失的辩解理由，法律依据不足，对此不予支持。原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条（三）款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告古浪县供电公司与被告***之间的《房屋租赁合同》，被告***在本判决生效后30日内交付原告古浪县供电公司旧办公楼西侧一楼两间铺面和与铺面连通的三间房屋；被告***支付原告古浪县供电公司房屋租赁费79104元、取暖费26832.6元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2546元，由原告古浪县供电公司负担174元，由被告***负担2372元。

一审宣判后，原审被告***不服，向本院提起上诉，认为上诉人多次告知被上诉人所租赁的房屋不需要暖气，并以书面形式连续两年申请停用暖气，被上诉人领导也曾口头同意免收上诉人暖气费用，故上诉人不应交纳暖气费；因2011年3月，在被上诉人的支持下，紧挨上诉人租赁房屋修建的木板房和大棚，严重影响上诉人店铺的采光、通风和生意；因上诉人经营的字画店遭被上诉人楼房漏水浸淹，损失惨重，上诉人就此提起诉讼，案件正在诉讼过程中，房屋内因有证据存在，租赁合同同意解除，但是无法交付房屋，一审法院判决交付房屋错误。请求撤销一审判决，依法改判上诉人只支付被上诉人2011年至2015年3月份的房屋租赁费，驳回被上诉人的其他诉讼请求。

被上诉人答辩称，上诉人不支付暖气费的理由无据证实，且上诉人一直在使用暖气，故应当支付暖气费，上诉人应当如约缴纳房屋租赁费。本案的房屋租赁合同属于不定期租赁，被上诉人有权随时解除合同，上诉人主张的侵权事实已经另案起诉，不能成为本案的抗辩理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，经组织双方当事人对一审查明认定的事实进行核对，上诉人***对2006年9月1日至2015年3月31日，其应交纳的房屋租赁费、实际累计交纳租赁费及拖欠的租赁费、取暖费等数额有异议，对查明认定的其他事实没有异议。被上诉人对一审查明认定的事实没有异议。

本案争议的焦点问题为：1、合同解除后，上诉人应否支付应支付的房屋租赁费和取暖费？支付的数额是多少？2、房屋应否返还？

二审中，上诉人***向本院提交甘肃省古浪县公证处（2013）古公内字第16号《公证书》一份。内容为：上诉人***于2013年1月11日申请对其经营的浩瀚艺术宅内被水浸淹和损坏的字画进行证据保全，甘肃省古浪县公证处对其被水浸淹和损坏的字画采取了清点、登记、拍照及封装等保全措施。

经被上诉人对《公证书》进行质证，被上诉人对其真实性和存在证据保全的事实无异议。本院对上诉人***所租赁的被上诉人房屋内被水浸淹和损坏的字画已经过证据保全的事实予以确认。

经二审审理查明，2006年9月1日至2015年3月31日，被告应交房屋租赁费数额应为119854元，拖欠房屋租赁费数额为76854元。2013年1月11日，上诉人***申请甘肃省古浪县公证处对其被水浸淹和损坏的字画采取了清点、登记、拍照及封装等保全措施。二审审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，双方签订的房屋租赁合同期间届满后，再未续签，后上诉人陆续交纳租金使用房屋，被上诉人亦未提出异议，故原合同继续有效，租赁期限变更为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，且被上诉人作为出租人已在合理期限之前通知上诉人，被上诉人诉请解除租赁合同，现上诉人亦同意，故该房屋租赁合同予以解除。合同解除后，上诉人应予返还所租赁房屋。至于上诉人所称因其经营的浩瀚艺术宅内字画浸淹造成损失而导致的与被上诉人财产损害赔偿纠纷一案正在诉讼过程中，为保存证据不予交付房屋的辩解，因上诉人已申请甘肃省古浪县公证处对其被水浸淹和损坏的字画采取了保全措施，上诉人该辩解不能成为不予交付房屋的抗辩理由。对于上诉人不给付2011年之前的租赁费的辩解，因上诉人主张的被上诉人紧挨其租赁房屋后修建木板房和大棚，严重影响其店铺的采光、通风和生意，要求拆除违章建筑及赔偿损失的事实已明确表示要另案起诉，双方亦未达成因此冲抵租赁费的协议，且上诉人对其所称被上诉人领导曾口头同意减免一年租赁费的辩解亦未提交证据证明，故上诉人所持不给付2011年之前的租赁费的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据查明的事实，双方2008年9月1日至2009年8月31日年度的房屋租赁费按照约定应为12500元，被上诉人主张的此年度的租赁费14750元是在约定的基础上增加了2250元的房产税，此费用被上诉人单方决定由上诉人承担，亦无告知由上诉人缴纳并征得上诉人同意的相关证据，故此费用计入该年度的房屋租赁费中并无事实及法律依据，上诉人应支付该年度的房屋租赁费应为12500元。2006年9月1日至2015年3月31，上诉人拖欠的房屋租赁费数额应为76854元。关于上诉人不予支付取暖费用的辩解，因上诉人对其所主张的多次口头、书面通知被上诉人不需要暖气、要求停止供暖且被上诉人领导曾口头同意免收取暖费的事实均未提交有力的证据予以证实，被上诉人亦不认可，且上诉人自认其租赁的房屋一直在用暖气，故上诉人不予支付取暖费用的辩解亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决适用法律正确，审理程序合法，但对拖欠房屋租赁费数额的认定有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持古浪县人民法院（2015）古民初字第201号民事判决第二项；

二、变更古浪县人民法院（2015）古民初字第201号民事判决第一项为：解除上诉人***与被上诉人古浪县供电公司之间的《房屋租赁合同》，上诉人***在本判决生效后30日内交付被上诉人古浪县供电公司旧办公楼西侧一楼两间铺面和与铺面连通的三间房屋；上诉人***支付被上诉人古浪县供电公司房屋租赁费76854元、取暖费26832.6元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2546元，由上诉人***负担2346元，由被上诉人古浪县供电公司负担200元；二审案件受理费2419元，由上诉人***负担2300元，由被上诉人古浪县供电公司负担119元。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员***

代理审判员*静

二〇一五年十一月十三日

书记员韩勇