大华（集团）有限公司
某某与大华(集团)有限公司、上海复瑞物业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）沪02民终8256号
上诉人(原审原告)：***，男，1955年12月6日出生，汉族，住上海市宝山区。
法定代理人：王佩娟，女，1957年11月8日出生，汉族，住上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室。
委托诉讼代理人：周哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王佩英，女，1962年4月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王世久，上海海忠恒律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大华(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：金惠明，董事长。
委托诉讼代理人：沈宏亮。
被上诉人(原审被告)：上海复瑞物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：堵文浩。
委托诉讼代理人：薛玉芳。
上诉人***因与被上诉人王佩英、大华(集团)有限公司(以下简称大华公司)、上海复瑞物业管理有限公司(以下简称复瑞公司)确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1．一审法院在事实认定部分存在遗漏。在案号为(2007)宝民三(民)初字第65号***诉其父王浩鑫房屋买卖合同无效一案中，王浩鑫在答辩时承认：上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权证上所有权人为王浩鑫，但马婉珍、***应为共有人。王浩鑫的承诺表明其承认***对于系争房屋有所有权、居住权和使用权，且作出保证其和王佩英在***有生之年不处分系争房屋，不损害***的合法权益，但此后的房屋买卖行为明显是违背承诺，极大地损害了***的合法权益。2．***对一审法院的说理部分存在异议。***1972年的《残疾人证》载明其为XXX残疾人。司法部司法鉴定中心于2002年3月14日出具的司鉴中心［2002］精鉴字第060号鉴定书，结论为：***患有轻度精神发育迟滞，具有限制民事行为能力。以上证据足以证明：***为经法定程序认定的限制民事行为能力人。本案中“同意其父王浩鑫购买公有住房并登记在王浩鑫一人名下，以及在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖章”的行为显然不属于能与***精神健康状况相适应的民事活动。一审法院认定的“其对相关行为的后果仍具有一定的辨识度，应承担其行为后果”的结论显属错误。当时***的监护人、法定代理人正是其父王浩鑫，故有理由相信其父是擅自替***在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖章的。王浩鑫当时作为***的监护人，应当履行相应的监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。在本案系争房屋所涉及的动迁过程中，***作为被安置人，根据相关政策规定理所当然对该房屋享有相应权益，况且当时动迁时，***的单位为了帮助***解决住房困难还投资进行参建，故相对应的权益亦应当为***所有。***为XXX残疾人，无法明辨是非和维护自己的权益，王浩鑫利用***法定代理人的身份之便，擅自以***名义在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖章并将房屋产权归至其一人名下，甚至起诉要将***赶出该房屋，后又将该房屋擅自出卖并过户给王佩英。王佩英作为***的妹妹，在取得系争房屋所有权后多次通过破坏房屋的恶劣方法欲将***赶出家门。一审法院认为：“***虽认为《职工家庭购买公有住房协议书》上的名章非自己所盖，但并未提供证据予以证明。”对此，***认为：首先，该协议签署于2001年，已过去20年，要举证证明并非***自己所盖已不现实；其次，本案中***作为XXX残疾的限制民事行为能力人，根本没有保护自己权利的法律意识，在当时的情况下本就处于弱势的一方，如果一味地要求其明确举证证明20年前不是亲自所盖明显过于苛刻；最后，王佩英对于其在庭审中辩称的：“2011年父亲王浩鑫在购买系争房屋产权时是家庭成员内部协商一致的，***对此是知情且同意的。”也未提供明确证据佐证，故根据本案的案情和客观事实，有理由相信名章非***所盖。3．退一步讲，即使***无法证明名章非本人所盖而被认定为已同意王浩鑫的购房行为，该同意行为也是无效的。王浩鑫当时作为***的监护人不但不保护其利益，以个人名义买下系争房屋后在***不同意分居的情况下要求将***赶出系争房屋，甚至又将房屋私下卖给王佩英，严重侵害了***作为共有权利人对系争房屋的权利，应属于无权处分，故王浩鑫签订的《上海市公有住房出售合同》应为无权处分订立的合同，是无效的。相应的，王浩鑫作为无权处分与王佩英签订的《上海市房地产买卖合同》也应无效。
被上诉人王佩英答辩称，王浩鑫在2001年购买系争房屋是经过了家庭内部的协商一致，程序合法，当时***具有正常的行为能力，工作人员经过征求其本人的意见，其自愿放弃在房产证上加名并配合签章。***对自己行为的法律后果也是明知的，不能仅凭多年后的一个残疾证主张***为残疾人，进而推断并否定2001年购买系争房屋的行为效力。残疾评定与行为能力的鉴定分属不同的范畴和标准，依据残疾评定并不足以推定***在残疾评定的前后期间，系无民事行为能力或者限制民事行为能力人。根据***50多年来的学习、工作、生活实际情况逐一认定，其在2001年购买系争房屋时具有正常的行为能力，其签章行为是其真实意思表示，合法有效。***的文化程度为中学，少年时学习正常，从1976年至1986年期间，他在南汇农场工作10年，从农场回来后顶替父亲王浩鑫的工作，只是最近20余年，经常一个人外出旅游、娱乐，其哥哥孩子小的时候，***经常接送小孩去学校和培训班，因为***没有结婚成家，独自居住在系争房屋内生活起居正常。王浩鑫在个案庭审中针对的特定主张做出的抗辩回应，未被法院认定和采纳，不具有证明效力。系争房屋买卖不存在无权处分。一审法院判决正确，请求二审予以维持。
被上诉人大华公司未做答辩。
被上诉人复瑞公司书面表示，系争房屋于2001年3月1日通过公有住房出售获得房屋产权证，程序符合要求。***其家庭事务与复瑞公司无关。
***向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认***父亲王浩鑫与大华公司、复瑞公司于2001年3月1日就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、确认王佩英与王浩鑫于2003年3月就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、将系争房屋恢复为公房状态。
一审法院认定事实：
***为XXX残疾人，残疾XXX。1995年底，***及父母因原居住处万航渡路XXX弄XXX支弄XXX号房屋动迁，***连同父母一同迁到了系争房屋。后***父亲王浩鑫、***、马婉珍(系***母亲)在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖章，该协议书内容为，房屋承租人及受配人协商一致，同意购买系争房屋，所购买房屋的房地产权利确定为王浩鑫所有。关于该协议书上***的名章，***认为并非其本人所盖。
2001年3月1日，王浩鑫与大华公司及复瑞公司就系争房屋签订了公有住房出售合同。2001年4月，王浩鑫取得了权利人为其独自一人的房地产权证。
2001年，王浩鑫、马婉珍向法院起诉***，要求与***分开居住，将系争房屋出售，另行购置两套房屋，供双方居住。诉讼过程中，法院确定王佩娟为***法定代理人。案件经过审理，驳回了王浩鑫、马婉珍的诉讼请求。
2003年3月，王佩英与王浩鑫签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了相关产权变更手续，将权利人变更为王佩英。
一审法院认为，本案的争议焦点为王浩鑫当初买下系争房屋是否符合法定程序。根据相关规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。经王浩鑫、***、马婉珍三人协商一致，购买系争房屋并登记在王浩鑫一人名下，并不违反相关规定。即使***为XXX残疾人，但其并非经过法定程序认定的无民事行为能力人，其对相关行为的后果仍具有一定的辨识度，应承担其行为后果。***虽认为《职工家庭购买公有住房协议书》上的名章非自己所盖，但并未提供证据予以证明，且结合双方的诉讼情况看，***早已知晓系争房屋已经购买为王浩鑫一人所有，其在诉讼中并未提出异议。综上所述，***要求确认王浩鑫与大华公司及复瑞公司之间所签署的《上海市公有住房出售合同》无效的请求，于法无据，难以支持。相应的，其要求确认王佩英与王浩鑫就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效及请求法院将系争房屋恢复为公房状态的诉讼请求，亦不支持。判决：驳回***的诉讼请求。
本院审理中，王佩英向本院提交了《常住人口登记表》，证明***文化程度为初中。对此，***表示无法确认其真实性，存在涂改的痕迹。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，***上诉要求确认王浩鑫签署的系争房屋《上海市公有住房出售合同》无效，其理由为***为XXX残疾，是限制民事行为能力人。但系争房屋办理公有住房购买手续时，***并未被认定为限制民事行为能力人，其实施的民事行为并不当然无效。故一审法院对***要求确认公有住房出售合同无效以及此后王浩鑫与王佩英签署的房屋买卖合同无效的诉讼请求未予支持，符合法律规定。需要指出的是，因***为系争房屋的原始受配人，故系争房屋的产权虽登记在王佩英名下，王佩英仍应保障***的居住权利。
综上所述，***的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 刘海邑
审 判 员 王 伟
法官助理 张文如
书 记 员 孙 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
